Гражданский кодекс часть 1

в отсутствие надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства административного ответчика – Управления Росреестра по Белгородской области, заинтересованного лица – филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО «Автодорстрой» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

установил:

ЗАО «Автодорстрой» (далее - Общество) обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:16:0215004:8, площадью 34416 кв.м, расположенного по адресу: РФ, <...>, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации нежилых зданий и сооружений производственного назначения, (далее – спорный земельный участок) в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 года.

Общество находит завышенными результаты государственной кадастровой оценки спорного земельного участка, и влекущими увеличение налоговых обязательств по уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В подтверждение заявленной по делу рыночной стоимости спорного земельного участка Общество представило отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке, составленный оценщиком <данные изъяты> (далее – отчет об оценке №), которым определена рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 1 января 2014 г.

На указанный отчет об оценке административный истец представил положительное экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ№ Общероссийской общественной организации «<данные изъяты>».

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске, полагал достоверным отчет об оценке №.

Представитель административного ответчика – администрации города Белгорода, представитель заинтересованных лиц: Правительства Белгородской области, Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного участка в размере равном его рыночной стоимости, возражали относительно заявленной в административном иске рыночной стоимости, оспаривая достоверность предоставленного Обществом отчета об оценке, полагали необходимым установить кадастровую стоимость участка в размере его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта в результате проведенной по делу судебной экспертизы.

Изучив материалы дела, суд полагает удовлетворить административный иск, установив кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, признав необоснованной заявленную административным истцом рыночную стоимость данного участка.

По делу установлено, что Обществу принадлежит на праве собственности спорный земельный участок с кадастровым номером 31:16:0215004:8, площадью 34416 кв.м, расположенный по адресу: РФ, <...>, категория земель: земли населенных пунктов.

В представленном административным истцом свидетельстве о государственной регистрации права от 02.11.2011 года (31-АВ 271635) разрешенное использование спорного земельного участка указано – для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

В настоящее время разрешенное использование данного земельного участка (согласно кадастровому паспорту земельного участка от 17.03.2016 года №3100/301/16-99523, который находится в отчете № об оценке рыночной стоимости земельного участка (составленном <данные изъяты>) от ДД.ММ.ГГГГ – для эксплуатации нежилых зданий и сооружений производственного назначения.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2014 года постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 года №236 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» и составляет 145 109 213,28 руб. (кадастровая справка от 20.05.2016 года).

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1, 2 и 5).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

04.03.2016 года Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка путем установления данной стоимости в размере рыночной. В результате рассмотрения данного заявления названная комиссия приняла решение от 01.04.2016 года №87 об отклонении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:16:0215004:8 в размере рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке № (85 228 815 рублей). Указанные обстоятельства подтверждаются названным решением комиссии (указанным выше).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, отвечающий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика против размера рыночной стоимости, заявленного в административном иске, возникновения сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости спорного участка и достоверности отчета об оценке, что вызвано в том числе значительной разницей между кадастровой стоимостью и заявленной в иске рыночной стоимостью участка (41 %), в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, судом была назначена экспертиза определением от 11.07.2016 года, на разрешение экспертизы были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости спорного участка и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям федеральных стандартов оценки.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному экспертом А. (оценщиком <данные изъяты>), которой было поручено проведение судебной экспертизы определением Белгородского областного суда от 11.07.2016 года, рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 01 января 2014 г. – 134 682 900 руб.

Данное заключение эксперта также содержит вывод о неполном соответствии отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки; факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены некорректно. Согласно выводу эксперта, в ходе проверки отчета об оценке № были выявлены нарушения ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части неоднозначности толкования данного отчета, п. 10 раздела V и п. 22 раздела VII ФСО «Оценка недвижимости (ФСО№7), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ №611 от 25.09.2014 года в части выбранных для определения стоимости объекта оценки аналогов, п. 5 раздела II ФСО «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ №297 от 20.05.2015 года.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями в области оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Отчет об оценке №, которым определена заявленная административным истцом рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 1 января 2014 г., не является достоверным доказательством указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, что подтверждается вышеназванным заключением эксперта. Выводы заключения эксперта в данной части не оспорены представлением каких-либо доказательств.

Доказательства оцениваются по правилам ст. 84 КАС РФ.

Согласно п. 4 ст. 84 КАС РФ, доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297).

В заключении эксперт привел подробные мотивы выводы о некорректном подборе объектов-аналогов оценщиком при составлении отчета № об оценке: источник публикации по объектам №2,3 указан один и тот же (отсутствует однозначная информация об источнике публикации), местоположение объекта-аналога №4 неизвестно (не указано в объявлении), текст объявления о продаже объекта №5 не содержит сведений о дате публикации. Кроме того, в отчете № анализ ценообразующих факторов на рынке земельных участков под производственную застройку, а также корректировка на наличие инженерных коммуникаций произведены на основании информации, предоставленной агентствами недвижимости, при этом данная информация не публиковалась в свободном доступе, отсутствует ее письменное подтверждение, нет сведений о конкретных лицах, привлеченных в качестве экспертов по данному вопросу, что свидетельствует о непроверяемости такой информации. Соответствующие выводы о недостатках отчета об оценке № подтверждены заключением эксперта и по существу не оспорены и не опровергнуты участниками процесса.

Согласно пункту 25 ФСО N 7 оценщик вправе использовать методологию расчетов, самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Нарушение основных принципов оценки при составлении отчета № (таких как однозначность, существенность, проверяемость) позволяет суду сделать вывод о недостоверности данного отчета как доказательства по делу.

Положительное экспертное заключение на отчет об оценке не опровергает вышеизложенные выводы суда о недостоверности названного отчета. Данное положительное заключение содержит констатацию факта соответствия отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки без приведения анализа и мотивов соответствующих выводов. Кроме того, по смыслу ч. 2 ст. 84 КАС РФ экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При таких обстоятельствах, единственным имеющимся доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка является заключение эксперта.

Возражения представителя административного истца против заключения эксперта в основном сводятся к указанию на неправильный подбор объектов-аналогов, которые отличаются от объекта оценки, в том числе по размеру площади, разрешенному использованию, - являются необоснованными и опровергаются содержанием заключения эксперта и пояснениями эксперта А.., допрошенной в судебном заседании.

Так, отличие значений площади спорного участка и объектов-аналогов, выбранных экспертом, явилось основанием применения соответствующих корректировок, как это предусмотрено п. 22 ФСО №7.

Использованные экспертом объекты-аналоги (таблица №22 заключения эксперта) относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (как того требует пп. «б» п. 22 ФСО №7).

Выбор экспертом объектов-аналогов обусловлен анализом и сегментированием рынка земельных участков. При этом, как следует из пояснений А., независимо от формулировки разрешенного использования объекта оценки и объектов-аналогов, данные объекты относятся к одному сегменту рынка, что и определяет возможность их сопоставления по ценообразующим факторам. В заключении эксперт указал, что оцениваемый объект относится к рынку земельных участков – земли населенных пунктов для индустриальных объектов (в части коммерческих участков для размещения производственных объектов). В том же сегменте рынка выбраны объекты-аналоги, использование которых обосновано на страницах 48,49 заключения эксперта, вопреки утверждениям представителя административного истца об обратном в своих объяснениях. При этом, использование объекта с точки зрения экономики и рынка не совпадает с понятием «разрешенное использование земельного участка», что пояснила в судебном заседании эксперт А.

Расположение какого-либо из объектов-аналогов рядом с торговым центром не свидетельствует об использовании данного объекта для торговли.

Иные возражения представителя административного истца не могут подменять собой отчет об оценке или заключение эксперта, поскольку сделаны без использования необходимых специальных познаний в области оценки, а соответственно, не могут являться достоверными для опровержения доказательств, основанных на использовании таких специальных познаний.

Таким образом, суд полагает необходимым при установлении кадастровой стоимости спорного участка исходить из определенной в заключении эксперта А. рыночной стоимости.

Участвующие в деле лица и их представители ходатайств о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не заявляли.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Суд, оценив названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает необходимым определить кадастровую стоимость спорного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., установленную экспертом, - 134 682 900 руб.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", поскольку Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления (о пересмотре кадастровой стоимости), подлежащей внесению в государственный кадастр недвижимости, для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

По настоящему делу в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости административный истец обратился 04 марта 2016 года, указанную дату и следует считать датой подачи заявления Обществом о пересмотре кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление закрытого акционерного общества «Автодорстрой» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:16:0215004:8, площадью 34416 кв.м, расположенного по адресу: РФ, <...>, категория земель: земли населенных пунктов (для эксплуатации существующих зданий и сооружений), равной его рыночной стоимости в размере 134 682 900 рублей.

Рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 31:16:0215004:8 определена настоящим решением на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, то есть на 01 января 2014 г.

Датой подачи заявления закрытого акционерного общества «Автодорстрой» о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 31:16:0215004:8, подлежащей внесению в государственный кадастр недвижимости, является 04 марта 2016 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Борисова

Решение в окончательной форме принято 26 сентября 2016 года.