Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1, ФИО2 обратились в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: административного здания с кадастровым номером [номер], на дату опубликования постановления Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере 1838591,55 рублей (7797,25 руб. х 235,8 кв.м.) и обязать министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области внести соответствующие изменения в ЕГРН, уведомив об этих изменениях органы ИФНС.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что ФИО1, ФИО2 являются собственниками объекта недвижимости: нежилого здания, наименование: административное здание, площадь, 235,8 кв.м., кадастровый номер [номер], адрес объекта: ФИО3[адрес]. Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости установлена на основании постановления Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» и по состоянию на 05 июня 2011 года составляла 4 194 609,68 рублей.

При проведении кадастровой оценки данный объект недвижимости был отнесен к 7 группе «Объекты делового и коммерческого назначения», в связи с чем, был применен удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) в размере 11 947,05 руб./кв.м. При этом кадастровая стоимость была рассчитана исходя из площади 351,1 кв.м., что не соответствует действительности, площадь объекта недвижимости составляет 235,8 кв.м.

Впоследствии кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] была рассчитана исходя из площади 235,8 кв.м. и в настоящее время кадастровая стоимость данного объекта недвижимости составляет 3 335 751,77 рублей.

Административные истцы полагают, что при формировании перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 05 июня 2011 года, были допущены нарушения (произошло необоснованное завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в расчетах использованы необоснованные величины), которые повлекли недостоверность и недействительность кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости.

Правительство Нижегородской области представило отзыв, в котором указывает на то, что результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представило в суд отзыв, в котором указало на то, что учреждение не является заказчиком и исполнителем работ по проведению государственной кадастровой оценки, не утверждает результаты определения кадастровой стоимости и не уполномочен делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методики и обоснованности сделанных оценщиком выводов.

В судебном заседании административный истец ФИО2 просил административное исковое заявление удовлетворить по изложенным в нем основаниям.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения явившихся по делу лиц, обсудив доводы административного искового заявления и отзывов на него, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст. 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости

В Нижегородской области принят Закон Нижегородской области от 05.11.2014 года №140-З «О применении с 01 января 2015 года на территории Нижегородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения».

Статьей 1 данного Закона Нижегородской области установлено, что в соответствии с главой 32 части второй Налогового кодекса Российской Федерации с 01 января 2015 года на территории Нижегородской области применяется порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Впоследствии решением городской Думы города Нижнего Новгорода от 19 ноября 2014 года №169 на территории города Нижнего Новгорода был установлен налог на имущество физических лиц в зависимости от кадастровой стоимости объекта налогообложения.

В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Частью 3 статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определено, что реестровая ошибка – это воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о величине кадастровой стоимости, а также в случае уменьшения кадастровой стоимости в связи с исправлением ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, пересмотром кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в случае недостоверности сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Как разъяснено в пунктах 13, 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки. Исходя из содержания статьи 28 Закона о кадастре кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости. В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее – архивные сведения). Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником объекта недвижимого имущества – здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое здание, наименование: административное здание, количество этажей: 2, в том числе подземных 1, общей площадью 235,8 кв.м., расположенного по адресу ФИО3[адрес].

Как разъяснено в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

При таких обстоятельствах, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ФИО1, ФИО2, права и обязанности которых как собственников и плательщиков налога на имущество физических лиц, затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, на основании которой определяется налоговая база по налогу на спорный объект недвижимости, являются в силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положений статей 34, 35 Семейного кодекса Российской Федерации надлежащими административными истцами, имеющими право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости.

Согласно информации ФГБУ «ФКП Росреестра», сведения о спорном объекте недвижимости с кадастровым номером [номер] были внесены в Единый государственный реестр недвижимости 05 июня 2011 года. Данный объект недвижимости вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05 июня 2011 года.

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости утверждена Приложением №1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере 4 194 609 рублей 68 копеек.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены изменения в части общей площади вышеуказанного объекта, в связи с чем, на основании постановления Правительства Нижегородской области от 15 марта 2019 года №144 «О внесении изменений в приложение 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года №331», 28 марта 2019 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены изменения в части кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости – кадастровая стоимость определена в размере 3 335 751,77 рублей.

Какие-либо изменения в сведения об объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости вследствие изменения его количественных или качественных характеристик, повлекшие за собой изменение кадастровой стоимости, впоследствии не вносились.

По делу установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] была определена на основании постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» и по состоянию на 05 июня 2011 года составляла 4 194 609 рублей 68 копеек.

На основании Акта определения кадастровой стоимости объектов недвижимости [номер] от 28 марта 2019 года по состоянию на 05 июня 2011 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] установлена в размере 3 335 751 рубль 77 копеек.

Данная кадастровая стоимость является актуальной и применяется для целей, установленных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2016 года, что подтверждается ответом из Управления ФНС России по Нижегородской области (л.д.103-104).

Обращаясь в суд с настоящим административным исковым заявлением, административные истцы исходят из того, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости, определенная по состоянию на 05 июня 2011 года на основании постановления Правительства Нижегородской области 07 июня 2012 года №331, является недостоверной, поскольку ее расчет осуществлялся с нарушениями требований действующего законодательства.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд находит доводы административного искового заявления административных истцов обоснованными в силу следующего.

В соответствии со статьей 24.13 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. При формировании перечня указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости.

Согласно части 1 статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Под кадастровой стоимостью Закон о государственной кадастровой оценке понимает стоимость объекта недвижимости, определенную в порядке, предусмотренном данным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года №226 утверждены методические указания о государственной кадастровой оценке объектов недвижимости.

Методические указания определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости, в том числе объектов капитального строительства (ОКС) (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (ОНС), помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов (ЕНК), и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (пункт 1.1).

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с Методическими указаниями направлено в том числе на обеспечение принципа единства методологии государственной кадастровой оценки на территории всех субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1.2 Методических указаний, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости.

Для целей Указаний под видом использования объекта недвижимости понимается использование в соответствии с его фактическим разрешенным использованием.

Для целей Указаний фактическое разрешенное использование объекта недвижимости - фактическое (текущее) использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости.

Пунктом 1.3 Методических рекомендаций установлено, что при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 8.1 Указаний.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован.

Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

Под индивидуальной оценкой для целей Указаний понимается процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).

Согласно пункту 1.8 Методических указаний, при определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из допущения о продолжении сложившегося фактического использования такого объекта недвижимости.

В случае если имеются документы, подтверждающие невозможность продолжения фактического использования объекта недвижимости, такой объект оценивается в индивидуальном порядке на основе его наиболее эффективного использования.

В пункте 1.14 Методических указаний установлены правила определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Так, абзацем вторым названного пункта предусмотрено, что при определении кадастровой стоимости ОКС исключается стоимость земельного участка, на котором он расположен, а в абзацах с третьего по восьмой приводится перечень иных факторов, которые не учитываются при определении кадастровой стоимости ОКС, включая прочие объекты, влияющие на стоимость ОКС, но не относящиеся к неотделимым улучшениям ОКС.

Согласно пункту 11.1. Методических указаний, замечания, касающиеся недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости, представленных в Перечне, могут быть учтены путем замены недостоверных сведений достоверными сведениями о характеристиках объекта недвижимости, если недостоверность таких сведений выявлена бюджетным учреждением.

Замечания относительно несоответствия фактического использования и вида использования объекта недвижимости, приведшего к его некорректному отнесению к группе видов использования, рассматриваются при наличии представленных документов (или копий документов) или ссылок на такие документы, подтверждающих его фактическое использование.

На основании пункта 11.2. Методических указаний, замечания, касающиеся недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости и не содержащихся в Перечне, рассматриваются с учетом представленных документов (или копий документов) или ссылок на такие документы, подтверждающих недостоверность таких сведений, при их представлении.

В случае подтверждения в результате проверки недостоверности использованных сведений (или отсутствия существенных для определения стоимости характеристик) осуществляются соответствующие изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости, если такие сведения влияют на его кадастровую стоимость.

Приказом Минэкономразвития России от 18 марта 2011 года №113 (действовавший на момент осуществления государственной кадастровой оценки объекта недвижимости) утвержден порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости (далее - Порядок №113).

Порядок №113 устанавливает правила определения кадастровой стоимости зданий, помещений в случаях:

- осуществления кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости;

- при включении сведений в государственный кадастр недвижимости о ранее учтенном объекте недвижимости;

- осуществления кадастрового учета изменений уникальных характеристик объекта недвижимости или сведений об объекте недвижимости, определенных Федеральным законом от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», влекущих изменение его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость здания, помещения в случаях, перечисленных в пункте 1.1 настоящего Порядка, определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, либо на основании решения данного органа - подведомственными ему государственными бюджетными учреждениями (пункт 1.2 Порядка №113).

Кадастровая стоимость здания в случаях, указанных в пункте 1.1 Порядка №113, определяется путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание, на его площадь (пункт 2.1 Порядка №113).

Из материалов дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области, определенные по состоянию на 05 июня 2011 года, утверждены Правительством Нижегородской области на основании отчета ООО «Группа комплексных решений» в рамках государственного контракта от 29 ноября 2010 года №162Д.

Как следует из письма ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области от 15 ноября 2017 года [номер]-ИХ/17, в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости объект недвижимости: здание с кадастровым номером 52612:1800326:153, расположенное по адресу: ФИО3[адрес], имеет наименование «административное здание», общая площадь 351,1 кв.м., 1 этаж, материал стен «Деревянные, крупнопанельные», год завершения строительства, 1991, свидетельство о регистрации права собственности серия 52-АВ [номер], выдано 06 октября 2009 года.

Указанный объект недвижимости был внесен в ЕГРН при проведении кадастровых работ датированных 14 декабря 2005 года, исполнитель работ ГП НО «НижТехИнвентаризация» ФИО4 филиала.

Работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости проведены согласно государственному контракту от 29 ноября 2010 года №162Д «Организация и проведение массовой оценки объектов недвижимости» за счет средств Федерального бюджета. Заказчиком работ выступал Росреестр, исполнителем работ – ФГУП «Федеральный кадастровы центр «Земля».

Сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером [номер] были использованы исполнителем работ при проведении непосредственных работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости. Объекты были учтены в Перечне объектов оценки, сформированном по состоянию на 05 июня 2011 года, сведения о кадастровой стоимости объектов отражены в Приложении №1 к Постановлению №331.

При государственной кадастровой оценке объектов недвижимости оценщик основывается на информации об учетных, количественных и качественных характеристиках объектов оценки, приведенных в Перечне. Объект оценки с кадастровым номером [номер] имел в исходном Перечне характеристики, содержащие в настоящий момент в ЕГРН. В соответствии с отчетом №2 «Об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда Нижегородской области, подготовленному ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля», и согласно наименованию, данный объект недвижимости был отнесен исполнителем работ к 7 группе «Объекты делового и коммерческого назначения. Кадастровая стоимость объектов оценки определялась на основании построения статистических моделей расчета, удельный показатель кадастровой стоимости составил для объекта с кадастровым номером [номер] – 11 947,05 рублей.

Проанализировав указанные обстоятельства, суд находит их недостоверными, поскольку в них необоснованно включены факторы стоимости, не подлежащие учету как не оказывающие существенное влияние на стоимость, а также неподтвержденные сведения.

Как следует из отчета №2 «Об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда Нижегородской области» ООО «Группа комплексных решений» от 29 июня 2011 года, при группировке объектов недвижимости оценщик руководствовался комплексной информацией разного уровня и в каждом конкретном случае принимал решение в зависимости от объекта и характера предоставленной информации.

В результате выполненных работ по определению перечня факторов стоимости объектов недвижимости на территории Нижегородской области были определены 24 фактора стоимости для городских населенных пунктов и 20 факторов стоимости для сельских населенных пунктов, с целью подготовки исходных данных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В состав факторов стоимости были включены факторы стоимости, которые могут оказывать существенное влияние на стоимость объектов оценки. Для определения наиболее вероятных ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов недвижимости, был проведен анализ рынка нежилой недвижимости Нижегородской области.

Объекты делового и коммерческого назначения относятся к 7 группе, которая включает в себя помещения и здания, в которых работают служащие, хранят и обрабатывают документы, архивы. К таким объектам недвижимости относятся административно-офисные здания и помещения, здания и помещения организаций, занимающиеся банковской и страховой деятельностью и т.д. Для ряда объектов по данным перечня объектов недвижимости не представляется возможным определить, входит ли данный объект в состав производственного комплекса зданий. Такие объекты были включены в данную группу (например, административно-бытовые корпусы, конторы и др.).

Для ряда объектов по данным перечня объектов недвижимости не представляется возможным определить, входит ли данный объект в комплекс зданий, не связанных с производственной деятельностью. Такие объекты были включены в данную группу (например, овощехранилища, станции, др.).

Описание сформированных групп/подгрупп приведено в Таблице 46 отчета №2. Объекты делового и коммерческого назначения 7 группы Семеновского района отнесены к подгруппе 7.3-7.4-7.5.

В рамках отчета №2 для группы №7 (подгруппы 7.1, 7.2, 7.3, 7.4, 7.5) использован сравнительный подход методом моделирования, доходный и затратный подхода оценщиком не использовались (таблица №46).

В рамках отчета №2 кадастровая стоимость объектов недвижимости подгруппы №3.1, 3.2, 3.3-3.4-3.5 группы №3; подгруппы №4.1, 4.2, 4.3, 4.4-4.5 группы №4; подгруппы №5.1, 5.2, 5.3-5.4-5.5 группы №5; подгруппы №7.1.1, 7.1.2, 7.2, 7.3-7.4-7.5 группы №7; подгруппа №9.1, 9.2, 9.3-9.4-9.5 группы №9 были рассчитаны на основе построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости.

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости осуществляется в следующей последовательности: выбор факторов стоимости для построения моделей; построение моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости каждой сформированной группы; анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости недвижимости.

Для построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости проведена кодировка качественных факторов стоимости объектов оценки и объектов аналогов путем присвоения качественным значениям факторов цифровых кодов.

Для подгрупп 7.2-7.4-7.5 объектов недвижимости Семеновского муниципального района (здания и помещения) при построении модели использованы факторы стоимости: численность населения в населенных пунктах, среднемесячная плата по муниципальным районам (городским округам), площадь помещения (код) (таблица 50 отчета №2).

Подгруппа 7.3-7.4-7.5 включает Арзамасский, Балахнинский, Борский, Володарский, Павловский, Выксунский, ФИО5, ФИО6, Богородский, Бутурлинский, Большемурашкинский, Вачский, ФИО7, Воскресенский, Дальнеконстантиновский, Гагинский, Краснобаковский, Кулебакский, Лукояновский, Лысковский, Первомайский, Перевозский, Пильнинский, Починковский, Кстовский (кроме г. Кстово), ФИО4, ФИО8, Уренский, ФИО9, ФИО10, Большеболдинский, Вадский, Варнавинский, Ветлужский, Вознесенский, Дивеевский, Княгининский, Ковернинский, Спасский, Краснооктябрьский, Навашинский, Сеченовский, ФИО8, Тонкинский, Тоншаевский, Чкаловский, Шарангский, Сокольский муниципальные районы.

В результате проведенного анализа для построения модели были выбраны следующие факторы стоимости, кодировка которых осуществлена следующим образом: фактор стоимости: площадь помещения – до 50 кв.м. – кодировка 1, площадь помещения 51-100 кв.м. – кодировка 2, площадь помещения 101-250 кв.м. – кодировка 3, площадь помещения от 251 кв.м. – кодировка 4; среднемесячная зарплата, численность населения в населенных пунктах - фактор стоимости количественный, кодировка по ним не проводилась (таблица 104 отчета №2).

Эти факторы стоимости согласно анализу рынка недвижимости оказывают наибольшее влияние на стоимость объектов недвижимости.

Факторы стоимости, кроме «Площадь помещения», «Численность населения в населенных пунктах», используемые при построении модели, соответствуют критериям репрезентативности. Несмотря на это по имеющейся информации можно было проследить зависимость цены объекта от значения фактора стоимости. При этом данная зависимость отображала действительную ситуацию на рынке объектов недвижимости (а именно, в части формирования стоимости объектов недвижимости).

Значения коэффициентов значимости факторов стоимости для подгруппы 7.3, 7.4, 7.5 приведены в таблице 105 отчета №2: площадь помещения (код): коэффициент – 0,708457, значение фактора (диапазон значений) - значение меток: 1 – 1,266442345, 2 – 1,104055376/, 3 – 0,895944624, 4 – 0,657419077; среднемесячная заработная плата по муниципальным районам (городским округам): коэффициент – 0,311172, значение фактор: 9526,4-20126, значение меток: 0,[номер],[номер]; численность населения в населенных пунктах: 0,304439, значение фактора: 6520-75809, значение меток: 0,6182467717162524-2,7204217153042456.

В результате была построена - экспоненциальная модель со следующими характеристиками:

УПКС = 3799.13*exp(((Численность населения в населенных пунктах+13857.8)/32960.6)*0.304439+((Среднемесячная заработная плата по муниципальным районам (городским округам)+2119.92)/12662.4)*0.311172 + метка (Код - площадь помещения)*0.708457)

В качестве статистических показателей качества регрессионных моделей были рассмотрены следующие коэффициенты: критерий Фишера, Fрасч, коэффициент детерминации, R2, средняя относительная погрешность оценки, среднеквадратичная ошибка оценки, отношение суммы невязок к средней стоимости, сумма квадратичных невязок.

Значения данных коэффициентов удовлетворяют критериям статистической значимости и критериям качества моделей, описанных выше. Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены в Таблице «Анализ качества выборки» Приложения «4.7. ОН 7 группы/4.7.2. Массовая оценка/4.7.2.4 Подгруппа 7.3-7.4-7.5».

Граничные значения рассчитанных по модели стоимостей: минимальное значение для подгруппы 7.3-7.4-7.5 – 8967.10 руб., максимальное значение – 41194.89 руб.

Анализ вышеизложенного позволяет сделать вывод, что при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] неправильно был произведен расчет удельного показателя кадастровой стоимости, поскольку для указанного объекта недвижимости неверно выбрано значение метки факторов стоимости ввиду ошибочного использования исходных данных объекта надвижимости, а именно площади здания.

Судом установлено, что объект недвижимого имущества – здание с кадастровым номером [номер], имеет общую площадь 235,8 кв.м., однако исполнителем работ при проведении непосредственных работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости были использованы сведения об объекте недвижимости с указанием общей площади 351,1 кв.м.

Вышеуказанный фактор (площадь) для подгруппы 7.3-7.4-7.5 имеет существенное значение, влияющий на правильность определение удельного показателя кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, заслуживают внимания доводы административных истцов и о том, что объект недвижимости неверно был отнесен к 7 группе «Объекты делового и коммерческого назначения», данный объект недвижимости подлежит включению в 9 группу «Объекты промышленного назначения»

Судом установлено, что спорный объект недвижимости представляет собой нежилое здание, наименование: административное здание, находится на земельном участке с кадастровым номером [номер], расположенном по адресу: ФИО3[адрес], категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «для производственных целей».

В Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о находящемся в указанном задании объекте недвижимости с кадастровым номером [номер] – помещение, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадью 115,3 кв.м., адрес: ФИО3[адрес], помещение 1. Сведения о правообладателе указанного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] была определена 24 марта 2014 года, исходя из УПКС равного 5084,65 руб./кв.м. и составила 586 260,14 рублей.

Как пояснил в судебном заседании ФИО2, спорный объект недвижимости представляет собой отдельностоящее нежилое здание, которое не используется, ранее данное нежилое здание входило в состав объектов промышленного назначения. К административно-офисным зданиям и помещениям, зданиям и помещениям организаций, занимающимся банковской и страховой деятельностью объект недвижимости никогда не относился.

Из указанного следует, что спорный объект недвижимости не является административно-деловым центром или торговым центром (комплексом), его назначение не предусматривает размещение офисных, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Согласно отчету [номер] «Об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда Нижегородской области» ООО «Группа комплексных решений» от 29 июня 2011 года, объекты промышленного назначения относятся к 9 группе, которая включает в себя здания и сооружения, являющиеся частью предприятий промышленного производства, сельского хозяйства, охоты и лесного хозяйства, рыболовства и рыбоводства, строительства, транспорта и связи и т.д. Например, здания и помещения фабрик, заводов, комбинатов, производственных объединений, концернов, промышленно-производственных фирм, трестов, типографий, других промышленных предприятий, ДЭЗов (РЭУ, ЖЭК), объектов коммунального хозяйства, объектов переработки, уничтожения, утилизации и захоронения отходов, мусороперерабатывающих (мусоросжигающих) предприятий, кладбищ, крематориев, баз, складов, здания материально-технического и продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, электростанций и иных видов станций, обслуживающих электростанции сооружений и объектов, сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что при определении удельного показателя кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в расчетах использованы не подтвержденные объективными сведениями значения ценообразующих факторов, связи с чем, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости подлежит признанию недостоверной.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости по требованию заявителя может быть установлена рыночная стоимость такого объекта.

Поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка, определенная на основании постановления Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года №331 по состоянию на 05 июня 2011 года признана недостоверной, с учетом требований административных истцов, она должна быть установлена на период с даты проведения государственной кадастровой оценки, утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» и до даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, указанного объекта недвижимости, в соответствии пунктов 2.1 Методических указаний.

Согласно приложению №2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года №331, для кадастрового квартала [номер] средний удельный показатель (нежилые здания) составляет 7797,25 руб./кв.м.

Учитывая изложенное, административное исковое заявление административных истцов подлежит удовлетворению, в сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат исправлению реестровые ошибки путем установления с даты проведения государственной кадастровой оценки, утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года №331 до даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] по состоянию на 05 июня 2011 года в размере 1 838 591,55 рублей (7797,25 руб./кв.м. х 235,8 кв.м.).

Не свидетельствуют об обратном и не могут повлечь отказ в удовлетворении данных требований административного истца доводы Правительства Нижегородской области о том, что результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Земельным кодексом РФ, Правилами и Методическими указаниями, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела выявлены недостоверные сведения об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости, что является самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения его кадастровой стоимости.

Суд соглашается с доводами Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и приходит к выводу о том, что поскольку учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в удовлетворении требований административного истца, заявленных к учреждению, которое результаты определения кадастровой оценки спорного земельного участка не утверждало и применительно к обстоятельствам настоящего дела надлежащим административным ответчиком не является, следует отказать.

Оснований для удовлетворения административных исковых требований административных истцов об обязании министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области внести соответствующие изменения о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в Единый государственный кадастр недвижимости и уведомления налоговой орган не имеется, поскольку настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный кадастр недвижимости в части, касающейся кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, особое указание об этом в решении суда не требуется. При этом применительно к обстоятельствам настоящего дела министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области надлежащим административным ответчиком не является.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административными истцами административного искового заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, которая соответствует дате его обращения в Нижегородский областной суд с настоящим административным исковым заявлением, то есть 03 декабря 2019 года.

Вместе с тем, поскольку в данном случае судом исправлены реестровые ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, допущенные при определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, изменение его кадастровой стоимости на основании настоящего судебного решения подлежит учету для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на период с даты проведения государственной кадастровой оценки, утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» и до даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объекта недвижимости с кадастровым номером [номер].

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Устранить в сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, реестровые ошибки путем установления на период с даты проведения государственной кадастровой оценки, утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» и до даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объекта недвижимости:

нежилого здания, наименование: административное здание, площадь 235,8 кв.м., кадастровый номер [номер], адрес объекта ФИО3[адрес], по состоянию на 05 июня 2011 года в размере 1 838 591,55 (один миллион восемьсот тридцать восемь тысяч пятьсот девяносто одна тысяча) рублей.

Датой подачи заявления ФИО1, ФИО2 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], считать 03 декабря 2019 года.

В удовлетворении требований ФИО1, ФИО2 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области – отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.Н. Нуждин

Решение в окончательной форме принято 17 февраля 2020 года

Судья В.Н. Нуждин