Гражданский кодекс часть 1

с участием административных истцов ФИО1, ФИО2, представителя административных истцов ФИО3, представителя административного ответчика – администрации муниципального района «Белгородский район» Белгородской области ФИО4, представителя заинтересованного лица Правительства Белгородской области ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к администрации муниципального района «Белгородский район» Белгородской области, Управлению Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, с участием заинтересованного лица Правительства Белгородской области,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1, ФИО2, являясь собственниками части жилого дома с кадастровым номером №, площадью 102, 6 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 674 кв. м, по адресу: <адрес>, обратились в Белгородский областной суд с уточненным административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости – <данные изъяты> руб. на 03.03.2014.

В обоснование административного иска указано, что административные истцы намерены выкупить земельный участок, однако при обращении в администрацию Белгородского района им было сообщено, со ссылкой на постановление Правительства Белгородской области от 12.01.2015 № 1-пп, о том, что продажа земельных участков гражданам, являющимся собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных на приобретаемых земельных участках, осуществляется по цене, определяемой в размере 60 процентов от кадастровой стоимости.

По мнению административных истцов, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № (<данные изъяты> руб.) превышает его рыночную стоимость, определенную оценщиком ООО «Центр независимой оценки» в отчете от 28.06.2018 № КН 22/06 (<данные изъяты> руб.), что затрагивает права административных истцов, поскольку ведет к увеличению выкупной стоимости земельного участка.

Административные ответчики Управление Росреестра по Белгородской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, извещенные своевременно о месте и времени судебного заседания путем нарочного вручения, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями (списки от 16.10.2018 № 2017-РК/7881, № 2017-РК/7882), явку своих представителей в суд не обеспечили.

В судебном заседании административные истцы и их представитель заявленные административные требования поддержали и просили установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном оценщиком ООО «Центр независимой оценки» в отчете от 28.06.2018 № КН 22/06. Экспертное заключение, подготовленное по результатам судебной экспертизы, считали недостоверным доказательством рыночной стоимости участка.

Представитель администрации Белгородского района Белгородской области, не оспаривая право административных истцов требовать установление кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, считал, что иск может быть удовлетворен с учетом стоимости спорного объекта недвижимости, рассчитанной экспертом Г. по результатам проведенной судебной экспертизы.

Представитель Правительства Белгородской области позицию представителя администрации муниципального района поддержал.

Выслушав объяснения административных истцов и их представителя, представителей иных лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 (абзац. 7 пункта 6) «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе населенных пунктов на территории Белгородского района Белгородской области по состоянию на 01.01.2014 утверждены постановлением администрации Белгородского района Белгородской области 10.10.2014 № 130.

Земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет 03.03.2014. Кадастровая стоимость земельного участка была рассчитана ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области и составила <данные изъяты> руб.

Согласно истребованным в материалы административного дела выпискам из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости (от 28.05.2018 № 31/001/325/2018-2595 и № 31/001/384/2018-519), в пределах земельного участка с кадастровым номером № расположен жилой дом с кадастровым номером № принадлежащий административным истцам на праве общей долевой собственности.

Пунктом 6 Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Белгородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Белгородской обл. от 12.01.2015 № 1-пп предусмотрено, что продажа земельных участков гражданам, являющимся собственниками индивидуальных жилых домов, садовых домиков, расположенных на приобретаемых земельных участках, осуществляется по цене, определяемой в размере 60 процентов от кадастровой стоимости соответствующих земельных участков.

С заявлением о передаче в собственность земельного участка с кадастровым номером № обратились 22.06.2018.

Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности административных истцов, они вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.

Считая кадастровую стоимость участка завышенной, по сравнению с рыночной, административные истцы обратились к услугам оценщика ООО «Центр независимой оценки», которым 28.06.2018 составлен отчет № КН 22/06 об оценке рыночной стоимости земельного участка. Его рыночная стоимость определена оценщиком в размере <данные изъяты> руб. на 03.03.2014.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика, поддержанные заинтересованным лицом, против представленного доказательства размера рыночной стоимости участка, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административных истцов относительно размера рыночной стоимости спорного земельного участка и в достоверности отчета об оценке, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 09.07.2018 назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику Союза «Белгородская торгово-промышленная палата» Г.

На разрешение эксперту были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По результатам проведенной экспертизы Г. составлено и представлено в суд экспертное заключение от 05.10.2018 № 067.04.0843. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на 03.03.2014 определена экспертом в размере <данные изъяты> руб. Отвечая на второй вопрос, - вопрос, направленный на проверку отчета об оценке от 28.06.2018 № КН 22/06 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт пришел к выводу о не полном соответствии отчета требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Эксперт также указал, что оценщик К., составившая отчет № КН 21/06 не подтверждает в нем наличие квалификационного аттестата по направлению «Оценка недвижимости».

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Экспертное заключение от 05.10.2018 № 067.04.0843 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра земельного участка, сопоставления объектов исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.

При определении рыночной стоимости участка эксперт применил сравнительный подход. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Эксперт, опираясь на источники информации: Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», под редакцией ФИО6, том 3, 2014 год, пришел к выводу о том, что исходя из вида фактического использования (для эксплуатации части жилого дома), оцениваемый объект относится к рынку земельных участков – земли населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство.

Для анализа рынка экспертом были выбраны предложения к продаже земельных участков для ИЖС с указанием цены предложения, были выбраны предложения к продаже земельных участков для ИЖС с указанием цены предложения, расположенных на территории с. Пушкарное Белгородского района Белгородской области. Исследуемые предложения были размещены в открытом доступе.

По результатам анализа рынка эксперт указал, что для рынка земельных участков под ИЖС в с. Пушкарное характерны следующие тенденции: стоимость 1 кв. м земельного участка варьируется от 179 руб. до 800 руб.; наибольшую стоимость имеют земельные участки, расположенные в центре села с развитой инфраструктурой; рынок земельных участков под ИЖС в с. Пушкарное Белгородского района не имеет явных закономерностей, в силу отсутствия объектов с максимально схожими характеристиками и наличием субъективных факторов, влияющих на стоимостные ожидания продавца.

Сославшись на вышеуказанный Справочник оценщика недвижимости, эксперт определил основные ценообразующие факторы для земельных участков под ИЖС.

Для расчета стоимости участка эксперт выбрал четыре объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки. Информация об объектах аналогах, их характеристиках получена из открытых источников – рекламно-информационной газеты «Моя реклама» от 27.02.2014 № 16/1496.

Характеристики аналогов представлены в таблице № 4 «Данные по объектам аналогам» экспертного заключения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Экспертом обоснована в заключении и применена корректировка на торг.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Сделанному экспертом Г. выводу о рыночной стоимости земельного участка оснований не доверять не имеется. Экспертное заключение № 067.04-0843 является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж оценочной деятельности. Расчеты эксперта Г. не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Оценивая экспертное заключение № 067.04-0842 и отчет об оценке № КН 22/06 по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает необходимым отдать предпочтение экспертному заключению в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, исходя из следующего.

Эксперт Г., отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке, указала, что оценщиком ООО «Центр независимой оценки» применена корректировка на коммуникации.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, застроенный земельный участок оценивается как незастроенный. Соответственно в случае наличия на участке инженерных сетей, коммуникаций и прочая инфраструктура не должны учитываться в оценке. Таким образом, очевидно, что учитывается не наличие на участке коммуникаций, а именно возможность подведения и подключения к таковым.

Поскольку как оцениваемый участок, так и выбранные оценщиком объекты, используемые в качестве аналогов, расположены в с. Пушкарное, наличие коммуникаций для них является равным и не требует корректировки по данному элементу сравнения.

В качестве недостатка проверяемого отчета, экспертом также указано, что поскольку у оценщика К. отсутствовал квалификационный аттестат, она не вправе была проводить оценку имущества. С указанным недостатком суд согласиться не может, поскольку как установлено в судебном заседании квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» у К. имеется; выдан аттестат 26.03.2018. Таким образом, на момент составления отчета от 28.06.2018 № КН 22/06, требование статей 4, 24 Закона об оценочной деятельности было соблюдено.

Иных нарушений экспертом Г. не выявлено. Вместе с тем, оценивая и признавая экспертное заключение наиболее достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка, суд учитывает, что оценщик ООО «Центр независимой оценки», вводя отрицательную корректировку на торг в размере -9 %, руководствовался Справочником оценщика недвижимости «Характеристика рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты» под редакцией ФИО6, 2012 год, в то время как эксперт руководствовался наиболее актуальным, по дате издания, на дату оценку источником «Результаты опроса экспертных оценок значимых величин, используемых в оценочной деятельности» 2013 г. под редакцией ФИО7, согласно которому средняя скидка на торг составляет -10 %.

Вводя корректировку на площадь, оценщик руководствовался источником информации: «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях» (Модель влияния размера объекта недвижимости на его рыночную стоимость), автор ФИО8, 2005 год, при том, что оцениваемый участок, относится к землям населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство. Вывода оценщика о тождественности приведенной корректировки для участков промышленного назначения и под ИЖС, отчет не содержит.

Суд также учитывает, что оценщиком ООО «Центр независимой оценки» применено 4 корректировки «на торг», «на площадь», «на форму и рельеф участка» и «на инфраструктуру (коммуникации)», в то время как экспертом лишь 1 - «на торг», что в условиях развитости рынка земельных участков под ИЖС свидетельствует о недостаточно корректном подборе оценщиком объектов-аналогов для целей оценки, требующих большего количества поправок по различным элементам сравнения.

Суд не может согласиться с доводом представителя административных истцов о том, что экспертом Г. не исследовалась нижняя стоимость земельных участков, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство. Как указано экспертом в заключении № 067.04-0843, для анализа рынка были выбраны предложения без учета нетипичных (максимальных и минимальных коммерческих предложений), при этом экспертом выявлено и включено в анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений, предложение о продаже участка, стоимость 1 кв. м которого составляет 179 руб., при том, что оценщиком нижняя граница интервала рыночной стоимости указана в размере 340, 09 руб.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлению рыночной стоимости принадлежащего административным истцам земельного участка в размере, определенном экспертом Г. по результатам судебной экспертизы.

Согласно положениям абзацев 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В данном случае административные истцы обратились в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости 26.04.2018.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 674 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, - <данные изъяты> руб., по состоянию на 03.03.2014.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 26.04.2018.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение в окончательной форме принято 12.11.2018