Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации города Владивостока, Управления муниципальной собственности города Владивостока к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованное лицо Общество с ограниченной ответственностью «Парккомплекс» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю,

установил:

постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: подземные или многоэтажные сооружения для хранения автомобильного транспорта, многоярусные парковки, общая площадь 3485 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание школы (лит.1). Участок находится примерно в 116 м. от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, установленная названным актом, составляет ... рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю от 16 декабря 2016 года N 20/47 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости равной ... рублей.

Администрация города Владивостока и Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС города Владивостока) обратились в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю (далее – Комиссии) от 16 декабря 2016 года N 20/47 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере её рыночной стоимости равной ... рублей. В обоснование своих требований указали, что муниципальное образование город Владивосток является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: подземные или многоэтажные сооружения для хранения автомобильного транспорта, многоярусные парковки, общая площадь 3485 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание школы (лит.1). Участок находится примерно в 116 м. от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. На основании договора аренды земельного участка от 24 декабря 2013 года №, дополнительного соглашения № 1 от 20 января 2016 года, соглашения от 4 марта 2016 года о передаче прав и обязанностей арендатора по вышеуказанному договору аренды ООО «Парккомплекс» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №. Посчитав кадастровую стоимость данного земельного участка завышенной, ООО «Парккомплекс» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, приложив к нему Отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка № 25-16 от 17 августа 2016 года, выполненный независимым оценщиком ИП ФИО17, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 февраля 2015 года составляет ... рублей. Признав Отчёт об оценке № 25-16 от 17 августа 2016 года соответствующим требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, требованиям к содержанию Отчёта об оценке, установленным федеральными стандартами оценки, Комиссия решением от 16 декабря 2016 года N 20/47 установила кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости – ... рублей. Считают, что решение Комиссии является незаконным, поскольку о месте и времени рассмотрения соответствующего заявления УМС города Владивостока, являющееся органом Администрации города Владивостока и осуществляющее права сособственника в отношении муниципального имущества, уведомлено не было. Кроме того, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%, Комиссия должна принять решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем предоставлено положительное экспертное заключение на Отчёт об оценке. ООО «Парккомплекс» такое заключение не предоставило. Специалистом были использованы два подхода оценки: сравнительный подход путем применения метода сравнения продаж и доходный подход путем применения метода капитализации дохода. В рамках сравнительного подхода оценщиком выделено четыре объекта-аналога, два из которых, а именно объекты-аналоги №№ 1, 2 не поставлены на государственный кадастровый учёт, следовательно, данные земельные участки фактически не существуют как объекты недвижимости, что не позволяет проверить достоверность их индивидуальных характеристик, в связи с чем, величина применённых оценщиком корректировок является не подтверждённой. Согласно таблице расчёта величины корректировки по признаку местоположения объекта, приведённой на странице 102 Отчёта об оценке к объектам-аналогам №№ 1, 3, 4 применяется корректировка в размере 19%. Однако, при осуществлении расчёта стоимости величины арендной платы за земельный участок указанная корректировка к объектам не применялась. Таким образом, Отчёт об оценке не соответствует требованиям, установленным пунктом 5 ФСО N 3, в соответствии с которым содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В судебном заседании представитель административных истцов ФИО12 поддержала заявленные требования в полном объёме по основаниям и доводам, изложенным в административном иске.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – Управление Росреестра по Приморскому краю) ФИО13 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, ранее представила письменный отзыв на иск. По существу указала, что Комиссия, направив извещение о проведении заседания по рассмотрению заявления ООО «Парккомплекс» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в Администрацию города Владивостока, известила её не только как орган местного самоуправления, на территории которого расположен земельный участок, но и как правообладателя земельного участка. Кроме этого, на заседании Комиссии 16 декабря 2016 года присутствовал представитель Администрации города Владивостока в лице заместителя начальника Управления финансов – начальника отдела по доходам ФИО14 На момент подачи вышеуказанного заявления, в соответствии с действующей редакцией статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», предоставление в Комиссию положительного заключения на Отчёт об оценке, не требовалось. Отчёт об оценке № 25-16 от 17 августа 2016 года, приложенный к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, соответствовал требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, заданию на оценку; выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны Комиссией обоснованными, в связи с чем, было принято решение пересмотреть кадастровую стоимость спорного земельного участка, установив её в размере рыночной стоимости – ... рублей.

Генеральный директор ООО «Парккомплпекс» ФИО15 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, ранее представил письменные возражения на иск. По существу показал, что отсутствие истца на заседании Комиссии не могло повлиять на решении Комиссии по установлению кадастровой стоимости. Используемые в Отчёте оценщика объекты-аналоги №№ 1, 2 имеют кадастровые номера. Кроме этого, отсутствие информации в объявлении о кадастровом номере не означает, что земельный участок не поставлен на кадастровый учёт и действующим законодательством на оценщика не возложена обязанность указывать кадастровые номера участков. Доходный подход в Отчёте применяется справочно. Корректировка на местоположение в размере 19% в Отчёте имеется. В связи с чем, Отчёт об оценке соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, его выводы являются достаточными и достоверными.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля независимый оценщик ИП ФИО17 представив письменные пояснения (отзыв на иск), показала, что по заявке ООО «Парккомплпекс» об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, ею был осмотрен указанный земельный участок, произведён анализ рынка земельных участков и выбраны объекты-аналоги. По результатам работы ею (ФИО17) составлен Отчёт об оценке № 25-16 от 17 августа 2016 года. К расчёту стоимости сравнительным подходом было выбрано четыре объекта-аналога. На момент составления Отчёта об оценке не во всех объявлениях имелась информация о кадастровом номере объекта. Однако, таких требований к составлению отчета действующее законодательство и не предъявляет. Кроме этого пояснила, что объект-аналог № 1 имеет кадастровый номер №, местоположение: <адрес>, разрешённое использование: 3 группа (капитальные гаражи); объект-аналог № 2 имеет кадастровый номер №, местоположение: <адрес>, разрешённое использование: 3 группа (автостоянка). Доходный подход в Отчёте применяется справочно, то есть при согласовании результатов подходу не присваивается вес, и он не влияет на итоговую стоимость. Корректировка на местоположение в размере 19% имеется к объектам-аналогам №№ 1, 2, 4. Таким образом, оформление и содержание Отчёта об оценке соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартом и стандартам СРО РОО. Сделанные ею (ФИО17) выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки обоснованны.

Выслушав объяснения представителя административных истцов ФИО12, возражения представителя Управления Росреестра по Приморскому краю ФИО13, генерального директора ООО «Парккомплпекс» ФИО15, показания свидетеля ФИО17, исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 2 статьи 245 КАС РФ органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В силу части 27 статьи 24.18 названного Федерального закона решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно материалам дела, муниципальному образованию город Владивосток на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: подземные или многоэтажные сооружения для хранения автомобильного транспорта, многоярусные парковки, общая площадь 3485 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Местонахождение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание школы (лит.1). Участок находится примерно в 116 м. от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, который поставлен на кадастровый учёт 15 июля 2013 года.

24 декабря 2013 года между Управлением муниципальной собственности города Владивостока («Арендодатель») и ООО ФИО22 («Арендатор») заключён договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности №, согласно которого на основании распоряжения Управления муниципальной собственности города Владивостока от 24 декабря 2013 года № Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает, на условиях настоящего Договора, во временное пользование земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером №, площадью 3485 кв.м., из земель населённых пунктов, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание школы (лит.1). Участок находится примерно в 116 м. от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с видом разрешённого использования: подземные или многоэтажные сооружения для хранения автомобильного транспорта, многоярусные парковки, для использования в целях строительства подземной автостоянки. Срок аренды Участка устанавливается с 24.12.2013 по 23.12.2026 года (пункт 2.1.).

Согласно пункту 4.1. данного договора аренды, за указанный в пункте 1.1. настоящего Договора Участок Арендатору устанавливается на основании расчёта (прилагается) арендная плата: в размере ... рублей в год; в размере ... рублей в месяц.

Из расчёта арендной платы, указанного в Приложении № 2 к договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № от 24 декабря 2013 года, следует, что сумма арендной платы рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

14 октября 2014 года между Управлением муниципальной собственности города Владивостока и ООО ФИО22 заключёно дополнительное соглашение о внесении изменений в договор № аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 24 декабря 2013 года, пункт 4.1. которого изложен в новой редакции: «С 31.07.2014 за указанный в п.1.1 настоящего договора Участок Арендатору устанавливается на основании расчёта (прилагается) арендная плата: в размере ... рублей в год; в размере ... рублей в месяц.».

Дополнительным соглашением № 1 от 20 января 2016 года, заключенным между Управлением муниципальной собственности города Владивостока и ООО ФИО22, внесены изменения в договор аренды земельного участка № от 24 декабря 2013 года, в частности пункт 4.1. которого изложен в новой редакции: «С 01.01.2016 за указанный в п.1.1 настоящего договора Участок Арендатору устанавливается на основании расчёта (прилагается) арендная плата: в размере ... рубль в год; в размере ... рублей в месяц.».

4 марта 2016 года между ФИО22 («Арендатор») и ООО «Парккомплекс» («Новый Арендатор») заключено соглашение о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которым Арендатор передаёт свои права и обязанности в полном объёме по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № от 24 декабря 2013 года Новому Арендатору - ООО «Парккомплекс». Права и обязанности передаются на весь срок Договора аренды (пункт 4).

Приказом Федеральной службы государственной регистрации и кадастра и картографии от 26 октября 2012 года N П/486 создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю.

25 ноября 2016 года ООО «Парккомплекс» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, приложив Отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка № 25-16 от 17 августа 2016 года, составленный независимым оценщиком ИП ФИО17, в соответствии с которым рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 февраля 2015 года составляет ... рублей.

По результатам рассмотрения заявления ООО «Парккомплекс» 16 декабря 2016 года Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю принято Решение N 20/47 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости – ... рублей.

Указанным Решением установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № от кадастровой стоимости, определённой в размере ... рубль по состоянию на 1 февраля 2015 года, отражённой в постановлении департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п, составляет более 30%, а именно 36,1%. Оформление и (или) содержание отчета об оценке соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утверждён Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263 (далее - Порядок).

В соответствии с пунктом 16 Порядка, секретарь комиссии в срок не более семи дней с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Из содержаний статей 30, 31 Устава города Владивостока, принятого решением Думы города Владивостока от 3 марта 2005 года N 49, пункта 1.1. Положения об Управлении муниципальной собственности города Владивостока, утверждённого постановлением Администрации города Владивостока от 4 августа 2000 года N 1439 (в ред. от 3 ноября 2015 года), следует, что Управление муниципальной собственности города Владивостока является отраслевым (функциональным) органом администрации города Владивостока, осуществляющим права собственника в отношении муниципального имущества Владивостокского городского округа, и подчиняется главе города Владивостока, первому заместителю, курирующему направления деятельности Управления.

В судебном заседании установлено и не оспаривается представителем административных истцов, что 30 ноября 2016 года Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлением Росреестра по Приморскому краю в адрес Администрации города Владивостока направлено извещение N 10-3137 о проведении заседания по рассмотрению спора по вопросу определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в частности земельного участка с кадастровым номером №, на основании заявления ООО «Парккомплекс», назначенного на 16 декабря 2016 года в 9 часов 00 минут по адресу: <...>, кабинет 401.

Как следует из протокола заседания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлением Росреестра по Приморскому краю № 20 от 16 декабря 2016 года, на заседании Комиссии присутствовала заместитель начальника Управления финансов Администрации города Владивостока – начальник отдела по доходам ФИО14

Таким образом, в судебном заседании подтверждён факт извещения в установленный срок Администрации города Владивостока, осуществляющей права собственника в отношении муниципального имущества Владивостокского городского округа, о проведении заседания Комиссии по рассмотрению спора по вопросу определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно абзацу второму пункта 20 Порядка, в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В соответствии с положениями статьи 246 КАС РФ и абзаца пятого пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Аналогичное положение было предусмотрено абзацем 6 части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, однако, Федеральным законом от 02 июня 2016 года N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» данное положение закона, предусматривающее необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения признано утратившим силу.

Следовательно, предоставление в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков не было предусмотрено на момент подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и вынесения оспариваемого решения.

В силу прямого указания нормативно-правового акта, регулирующего порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на Комиссию возложена обязанность проверки содержания и оформления Отчёта об оценке на соответствие требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, а также требованиям к содержанию Отчёта об оценке, к описанию в Отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В соответствии с частью 25 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

В силу пункта 12 Порядка, голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

При указанных обстоятельствах, в также учитывая, что Решение N 20/47 от 16 декабря 2016 года принято единогласно всеми членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка № 25-16 от 17 августа 2016 года, выполненного независимым оценщиком ИП ФИО17, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, процедура принятия решения Комиссией не нарушена.

Из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утверждёнными приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года NN 297, 298, 299, обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утверждённого приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Так, согласно пункту 11 ФСО N 1 предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Исходя из вышеизложенной нормы, применение каждого из существующих подходов при оценке конкретного объекта не является обязательным, однако отказ от использования определенного подхода должен быть обоснован.

Согласно пункту 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункт 14).

Согласно пункту 16 ФСО N 1 доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункт 17).

В соответствии со статьёй 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 ФСО N 1.

Согласно пункту 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утверждённого приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету оценки (ФСО N 3)», утверждённого приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Проанализировав Отчет об оценке № 25-16 от 17 августа 2016 года, составленный независимым оценщиком ИП ФИО17, выслушав в качестве свидетеля оценщика ФИО17, предупрежденную судом об уголовной ответственности, суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешённого использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка предложений земельных участков в городе Владивостоке, а также проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчётов с обоснованием применения сравнительного и доходного подходов и обоснован отказ от применения затратного подхода. В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж (стр. 87-96 Отчёта). В рамках доходного подхода был использован метод капитализации земельной ренты (справочно) (стр. 97-105).

На основании полученных результатов в рамках сравнительного подхода, подтвержденного (справочно) в рамках доходного подхода, оценщиком определено итоговое значение величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 февраля 2015 года в размере ... рублей.

В Отчёте об оценке содержатся таблицы, описания расчётов, сами расчёты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Из сравнительной таблицы следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: цене предложения, общей площади, цене за 1 м² общей площади, обстоятельствам совершения сделки, виду права на земельный участок, наличию на земельном участке улучшений, категории земель, разрешённому использованию, местоположению, расположению относительно красной линии, наличию коммуникации, дате предложения (стр. 90 Отчёта).

При расчёте рыночной стоимости спорного земельного участка в рамках двух подходов: сравнительного и доходного в качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано по четыре объекта сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

При расчёте рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом на различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки, в том числе корректировка на право (корректировка на вид права на земельный участок), корректировка на местоположение (стр. 90-92 Отчёта).

Кроме этого, в Отчёте об оценке имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Из Отчёта об оценке № 25-16 от 17 августа 2016 года следует, что на момент составления настоящего Отчёта интернет-сайтом www.farpost.ru не были представлены сведения о наличии кадастровых номеров у земельных участков, расположенных в городе Владивостоке по адресам: <адрес>; <адрес>.

Однако, согласно представленным в судебное заседание публичным кадастровым картам, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> поставлен на кадастровый учёт 29 июля 2014 года; земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> поставлен на кадастровый учёт 5 декабря 2013 года.

В связи с чем, довод представителя административных истцов о том, что поскольку в отношении вышеуказанных земельных участков не проведён государственный кадастровый учёт, следовательно, данные земельные участки фактически не существуют как объекты недвижимости, что не позволяет проверить достоверность их индивидуальных характеристик, в связи с чем, величина применённых корректировок является не подтверждённой, что свидетельствует о несоответствии Отчёта требованиям пункта 5 ФСО N 3, является не состоятельным.

Кроме этого, как следует из Отчёта об оценке № 25-16 от 17 августа 2016 года и показаний оценщика ФИО17, данных в судебном заседании, ею (ФИО17) произведён расчёт стоимости спорного земельного участка доходным подходом путём применения метода капитализации земельной ренты (справочно) и при согласовании результатов оценки ему не присваивался весовой коэффициент (0%), в связи с чем, он не повлиял на итоговую величину объекта оценки и на основании полученных результатов в рамках двух подходов определено итоговое значение величины рыночной стоимости земельного участка только на основании использования сравнительного подхода при применении весового коэффициента (100%).

Довод представителя административных истцов о том, что при осуществлении расчёта стоимости величины арендной платы за земельный участок корректировка по местоположению к объектам не применялась, является не состоятельным, поскольку как следует из таблицы 27 Расчёта стоимости величины арендной платы за земельный участок, к объектам-аналогам №№ 1, 2, 4 применена корректировка по местоположению в размере 19% (стр.99-100 Отчёта).

Таким образом, Отчет об оценке № 25-16 от 17 августа 2016 года составлен специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

При таких обстоятельствах у Комиссии не имелось правовых оснований для отклонения заявления ООО «Парккомплекс» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В связи с изложенным, требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю от 16 декабря 2016 года N 20/47 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере её рыночной стоимости равной ... рублей, являются не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, Приморский краевой суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Администрации города Владивостока, Управления муниципальной собственности города Владивостока к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованное лицо Общество с ограниченной ответственностью «Парккомплекс» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Приморского краевого суда через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Приморского краевого суда О.А. Зайцева