Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, о возмещение судебных расходов,

у с т а н о в и л:

ФИО1 в административном исковом заявлении оспаривает результаты определения кадастровой стоимости земельного участка площадью 14 000 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №. В обоснование своих требований он сослался на то, что является собственником этого объекта недвижимости и налогоплательщиком земельного налога, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года утверждена приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42, сведения о ней 18.12.2018 года внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Отчетом об оценке № 98/2019 от 15.04.2019 года определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года, размер которой существенно ниже размера утвержденной кадастровой стоимости на ту же дату. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года в размере его рыночной стоимости 294 000 рублей. Также административный истец просит возместить понесенные по данному делу судебные расходы: по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей; на оплату услуг оценщика, составившего отчет об оценке № 98/2019 от 15.04.2019 года, в размере 45 000 рублей; на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей.

Определением суда от 03.06.2019 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо - администрация сельского поселения «Село Сикачи-Алян» Хабаровского муниципального района Хабаровского края.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 (удостоверенная нотариусом доверенность от 05.10.2018 года сроком действия пять лет) поддержала заявленные требования, сославших, в их обоснование, на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО3 (доверенность от 05.04.2019 года) в судебном заседании не согласился с предъявленными требованиями, ссылаясь на несоответствие отчета об оценке требованиям, установленным федеральными стандартами оценки, и критериям допустимости доказательств. Оценщик, проводя оценку объекта недвижимости, применил сравнительный подход. Такой подход, согласно пункту 13 ФСО № 1, рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Для подбора объектов-аналогов оценщик использовал научно-практический журнал «Дальневосточный оценщик», интернет-ресурс «Фарпост», сайт объявлений «Авито». Но в этих источниках отсутствуют сведения о кадастровых номерах земельных участков. Отсутствие такой информации не позволяет достоверно определить вид разрешенного использования земельного участка. Поэтому вид разрешенного использования объектов-аналогов, указанный оценщиком в отчете, порождает сомнения в его достоверности. Оценщик отобрал и использовал для определения рыночной стоимости земельного участка 6 объектов-аналогов, которые значительно меньше объекта оценки по площади. При этом сведений о том, что более близкие по площади объекты на рынке отсутствовали, в отчете не имеется. При определении параметров сравнения объекта оценки с объектами-аналогами оценщиком не учтены такие стоимостные факторы, как: транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры), и отказ от сравнения объектов по этим критериям в отчете не обоснован. Производя расчет корректировки «на дату продажи/предложения», оценщик использовал сведения, содержащиеся в аналитическом обзоре «Рынок нежилой недвижимости периферийных районов Дальнего Востока за II полугодие 2015 г» и пришел к выводу, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям на рынке земельных участков. Однако в тексте отчета отсутствует обоснование такого вывода. Все это позволяет усомниться в правильности определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки, поэтому она и не может быть признана достоверной. По мнению административного ответчика не подлежат удовлетворению и требования о взыскании судебных расходов, так как установление кадастровой стоимости в размере рыночной само по себе не свидетельствует об ошибочности и незаконности проведенной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, и о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит на праве собственности. Считает, что заявленный к возмещению размер расходов на оплату услуг представителя завышен.

Административный истец ФИО1, представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились, просили провести судебное заседание в их отсутствие.

Представитель заинтересованного лица администрации сельского поселения «Село Сикачи-Алян» Хабаровского муниципального района Хабаровского края в судебное заседание не явился, об отложении слушания дела не просил, о причине неявки не сообщил. Учитывая, что он был извещен о времени и месте проведения судебного заседания, и, признав причину неявки неуважительной, суд, исходя из положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ, провел судебное заседание в отсутствие этого лица.

В письменных возражениях администрация сельского поселения «Село Сикачи-Алян» Хабаровского муниципального района Хабаровского края не согласилась с предъявленными требованиями, ссылаясь на то, что в случае удовлетворения требований административного истца в бюджет сельского поселения, который формируется, в том числе, за счет поступлений от уплаты земельного налога, не поступит значительная денежная сумма, запанированная как доход.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под эколого-туристический центр, площадь 14 000 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый №. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 10.02.2017 года (номер регистрации №).

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Из содержания части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ следует, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Как установлено частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацами первым и шестым части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Решением Совета Депутатов сельского поселения "село Сикачи - Алян" Хабаровского муниципального района Хабаровского края от 23.12.2014 года № 34-49 на территории сельского поселения с 1 января 2005 года введен в действие земельный налог. Налогоплательщики, объект налогообложения, налоговая база и порядок ее определения, налоговый и отчетный периоды, порядок исчисления налога и другие элементы налогообложения определяются в соответствии с главой 31 части второй Налогового кодекса Российской Федерации.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Хабаровского края. В Единый государственный реестр недвижимости 18.12.2018 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № – 4 860 380 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

ФИО1 является плательщиком налога на землю, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, поэтому имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере, равном его рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта недвижимости независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по заказу ФИО1 оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» проведена оценка рыночной стоимости объекта оценки и подготовлен отчет № 98/2019 от 15.04.2019 года.

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Изучив содержание отчета об оценке объекта оценки № 98/2019 от 15.04.2019 года, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

В отчете об оценке № 98/2019 от 15.04.2019 года, составленного оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО4, указано, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определялась по состоянию на 01.01.2016 года. На эту же дату утверждена кадастровая стоимость земельного участка. В этой части отчет соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1(ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете об оценке № 98/2019 от 15.04.2019 года указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж, так как в его распоряжении имеется достоверная и достаточная для анализа информация, необходимая для реализации этого метода, - о сделках с земельными участками и предложениях о продаже земельных участков, в то время как для реализации остальных методов информации недостаточно. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода, подробно обоснован (страницы 72-75, 83 отчета).

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 ФСО №1).

Исходя из положений пункта 22 ФСО № 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В пункте 14 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт «е» пункта 22 ФСО №7).

В отчете об оценке № 98/2019 от 15.04.2019 года указано, что в качестве единицы сравнения оценщиком выбран 1 кв.м. земельного участка, что позволяет сравнивать земельные участки различной площади, выраженные в разных системах – гектары, сотки, ары, кв.м. и т.д..

В отчете указано, что определяя сегмент рынка, оценщик исходил из того, что объект оценки относится к сегменту земельных участков, категория земель: земли населенных пунктов, передаваемые имущественные права – право собственности, условия продажи – на открытом рынке, разрешенное использование – земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. Поэтому при подборе объектов-аналогов им в первую очередь рассматривались земельные участки рекреационного назначения.

Для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик использовал источники информации – открытые издания региональные средств массовой информации и специализированные издания: научно-практический журнал «Дальневосточный оценщик», 2014-2015г.; Интернет-ресурс «Фарпост-барахолка» (http;//www.farpost.ru) 2014-2015г (архив объявлений); Авито-сайт объявлений (https;//www/avito/ru) 2014-2015г (архив объявлений); аналитический обзора «Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года» и «Рынок нежилой недвижимости периферийных районов Дальнего Востока за II полугодие 2015 года», подготовленных ООО РСО «Кредо» по итогам исследований (январь 2016 года),

Им также проанализирована информация о фактических сделках: по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (https;//portal.rosreestr.ru) раздел «Мониторинг рынка недвижимости (источник данных из учетных систем Росреестра); официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре (http://www.kmscity.ru) раздел «Продажа объектов имущества муниципальной собственности»: Информационные сообщения Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края, за период с 01.01.2014 года по 01.01.2016 года.

Из-за отсутствия земельных участков, сопоставимых с оцениваемым, оценщиком были расширены критерии отбора, и в качестве аналогов рассматривались земельные участки промышленного назначения Хабаровского края с последующим внесением корректировок по отличающемуся признаку.

В ходе анализа рынка земельных участков в с.Сикачи-Алян за двухгодичный период, предшествующий дате оценки, оценщиком не выявлено предложение к продаже и фактических сделок по земельным участкам сопоставимым с оцениваемым. Поэтому в качестве аналогов им подобраны земельные участки промышленного назначения, расположенные в схожем по экономическим характеристикам населенном пункте, в котором в исследуемом периоде активнее развит рынок земли – в г.Комсомольске-на-Амуре.

Оценщиком выявлено 6 прямых объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, которые были использованы для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подход. Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов и определения их характеристик, влияющих на образование цены), характеристика объектов-аналогов представлена в таблице 3.2 и на страницах 67-70, в Приложении № 5 на страницах 105-117.

Различия в объектах-аналогах были устранены проведенными корректировками: «на местоположение», «на дату продажи» (для объектов-аналогов №№ 1-5), «на условия продажи» (для объекта-аналога № 6), «на площадь», «на вид разрешенного использования». Описание корректировок и их расчеты, последовательности действий по определению стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты приведены в таблице 5.1 и на страницах 78-83.

После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, по результатам которой в доверительный интервал с диапазоном стоимости от 3 рублей/кв.м. до 63 рублей/кв.м. вошли объекты-аналоги №№ 2-6, которые и были использованы для расчета рыночной стоимости объекта оценки. Объект-аналог № 1 из согласования исключён, так как не вошел в доверительный интервал.

После проверки и согласования результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под эколого-туристический комплекс, площадь 14 000 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровым номером №, по состоянию на 01.01.2016 года составила 294 000 рубля.

Содержание отчета об оценке № 98/2019 от 15.04.2019 года позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержание отчета об оценке опровергает доводы административного ответчика о том, что оценщиком отобраны объекты-аналоги, в отношение которых отсутствует сведения о кадастровых номерах, что исключало возможность достоверно установить сведения о разрешенном использовании (зонировании) земельных участках – критерии, который существенно влияет на ценообразование.

В таблице 3.2 «Описание объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости права собственности земельного участка в рамках сравнительного подхода» указано, что сведения о пяти из шести объектов получены на официальном сайте Управления Росреестра (раздел «Мониторинг рынка недвижимости») и официальном сайте органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре (http://www.kmscity.ru, раздел «Продажа объектов имущества муниципальной собственности»: Информационные сообщения Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края), Размещенная на этих сайтах информация о земельных участках содержит все сведения о характеристиках этих объектов, в том числе о кадастровых номерах и видах разрешенного использования (зонирование). Сведения о виде разрешенного использования (зонировании) шестого объекта-аналога получены путем сопоставления сведений об этом объекте в научно-практическом журнале «Дальневосточный оценщик», 2014-2015г (№4(53)2015 год) с публичной картой городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре».

Довод административного ответчика о том, что при отборе объектов-аналогов и их сравнении оценщик не учел такие стоимостные факторы как: транспортная доступность и инфраструктуре, суд не принимает во внимание, поскольку он свидетельствует о неверном толковании содержания отчета об оценке и неверном применении норм материального права.

Разница в местоположении объектов-аналогов (что включает в себя и транспортную доступность и инфраструктуру) скорректирована оценщиком путем применения соответствующих корректировок, о чем указано в отчете и приведены расчеты выполненных корректировок.

Вопреки доводам административного ответчика, различие в площади объектов-аналогов между собой и объектом оценки было скорректировано применением соответствующих корректировок, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО № 1 и подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7. Содержание отчета об оценке опровергает доводы административного ответчика о том, что в нем отсутствует информация и выводы оценщика о недостаточности доступных рыночных данных об объектах-аналогах, наиболее близких по указанному критерию оценки.

Суд не соглашается с позицией административного ответчика, что в нарушение положений пункта 25 ФСО №7, при расчете корректировки «на дату продажи/предложения» оценщик применил сведения о динамике изменения цен на рынке коммерческой недвижимости, о эта динамика не аналогична изменениям на рынке земельных участков.

Пункт 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, предусматривает, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Признавая целесообразность проведения корректировки на дату исходя из анализа данных цен на промышленную недвижимость населенных пунктов «Группы С», к которым относиться с. Сикачи-Алян, оценщик сослался на то, что имеющихся в открытых изданиях регионального средств массовой информации и специализированных изданиях, информации по фактическим сделкам Росреестра, а также информации о стоимости земельных участков, проданных на открытых торгах, недостаточно для отслеживания динамики изменения стоимости земельных участков под промышленно-складскую застройку. В аналитическом обзоре «Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года» (подготовленном ООО РСО «Кредо» такие данные тоже отсутствуют. При таком положении действия оценщика, по мнению суда, соответствуют пункту 25 ФСО №7.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельного участка, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта оценки лежит на административных ответчиках.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки, лицами, участвующими в деле, не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости земельного участка, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Довод заинтересованного лица, что в случае установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджет муниципального образования недополучит запланированную сумму налогов, не принимается судом во внимание, так как указанное обстоятельство не имеет юридического значения для разрешения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ФИО1 обратился в суд 28.05.2019 года, в Комиссию по результатам рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости не обращался, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18.12.2018 года, то установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Разрешая требование административного истца о возмещение судебных расходов, суд пришел к таким выводам.

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, в том числе относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; другие признанные судом необходимыми расходы (часть 1 статьи 103, пункты 7, 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Универсальный принцип присуждения судебных расходов лицу, в пользу которого состоялось судебное решение, не исключает дифференциации правил распределения судебных расходов, которые могут иметь свою специфику, в частности в зависимости от объективных особенностей конкретных судебных процедур и лежащих в их основе материальных правоотношений.

В статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановление от 30.06.2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил (пункт 31), что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11.07.2017 года № 20-п признал не соответствующими Конституции РФ положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ в той мере, в какой этими положениями при отсутствии возражений административного ответчика на требования административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости; и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска.

Таким образом, имеющиеся допустимые различия в методах кадастровой и рыночной оценки объекта недвижимости делают неизбежными определенные расхождения между результатами оценок, притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Установление кадастровой стоимости равной рыночной, являясь законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. А особенности определения кадастровой стоимости объектов недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном их рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки и о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит. Поэтому решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, которые не имеют противоположных с административным истцом юридических интересов, и действовали в пределах своих полномочий.

Таким образом, при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, суду надлежит исходить из того, укладывается ли расхождение установленной кадастровой стоимости объекта с установленной его рыночной стоимостью в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

В ходе рассмотрения дела установлено, что утвержденная по состоянию на 01.01.2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № отличается от его рыночной стоимости, определенной на ту же дату, на девяносто три процента (кадастровая стоимость 4 860 380 рублей, рыночная стоимость 294 000 рублей), что, по мнению суда, не укладывается в приемлемый диапазон отклонений результатов, полученных в процедуре массовой государственной кадастровой оценки и на основании индивидуальной оценки, и дает основание для вывода о наличии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

При таком положении суд считает, что понесенные административным истцом расходы по оспариванию кадастровой стоимости этих объектов недвижимости подлежат возмещению.

Пленум Верховного Суда РФ в постановление от 21.01.2016 года № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" указал (пункт 10), что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановление от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В соответствии с порядком, установленном статьями 126, 245, 246 Кодекса административного судопроизводства РФ, статьей 333.16, пунктом 2 части 1 статьи 333.17, пунктом 1 части 1 статьи 33.18, пунктом 3 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ, при обращении в суды общей юрисдикции с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец – физическое лицо, обязан уплатить государственную пошлину в размере 300 рублей.

ФИО1 при обращении в суд с административным иском об оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости уплатил государственную пошлину в размере 300 рублей, что подтверждается чеком-ордером№ 151, выданным Дальневосточным банком ПАО «Сбербанк России» 28.05.2019 года.

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в статье 248 настоящего Кодекса оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца. К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из приведенных правовых положений следует, что расходы, которые несет владелец объекта недвижимости при получении отчета об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, непосредственно связаны с административным делом об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, относятся к судебным издержкам и могут быть возмещены в соответствии с порядком, установленном статьями 106, 111 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В данном административном деле устанавливается кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, и в качестве доказательств судом принят, исследовался и положен в основу решения отчет об оценке № 98/2019 от 15.04.2019 года.

Как указано в части 1 статьи 59, части 1 статьи 61, частях 1 и 2 статьи 70 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательства являются допустимыми, если они получены в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами. Письменные доказательства представляются в суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Исходя из приведенных норм права, факт уплаты денежных средств за оказанные услуги может быть подтвержден только письменными доказательствами, которые представляются в подлиннике или надлежащим образом заверенной копии – удостоверенной нотариусом или лицом, выдавшим подлинный документ. И такие доказательства обязан представить административный истец, обратившийся с заявлением о возмещение судебных расходов.

ФИО1 в подтверждение расходов, понесенных им на оплату услуг оценщика, составившего отчет об оценке № 98/2019 от 15.04.2019 года представил договор на проведение оценки № 98/н от 19.02.2019 года, заключенный с ООО «Бизнес аудит и оценка», квитанцию к приходному кассовому ордеру от 21.05.2019 года, кассовый чек на сумму 45 000 рублей.

Таким образом, понесенные ФИО1 расходы по оплате услуг оценщика, составившего отчет об оценке объекта недвижимости № 98/2019 от 15.04.2019 года в размере 45 000 рублей подлежат возмещению, так как связаны с рассмотрением данного административного дела.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (статья 112 КАС РФ).

В пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 3, 45 КАС РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

ФИО1 24.05.2019 года заключил с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор об оказании юридических услуг. В договоре указано, что исполнитель обязан совершить действия: изучить представленные заказчиком документы и проинформировать его о возможных вариантах разрешения спорного вопроса; осуществить подготовку необходимых документов в суд, представлять интересы заказчика на всех стадиях судебного процесса по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, - в судах первой и второй инстанций. Цена договора определена в 30 000 рублей.

Квитанцией № 000047 от 24.05.2019 года подтверждается факт оплаты юридических услуг в сумме 30 000 рублей по договору от 24.05.2019 года.

Материалы дела свидетельствуют о том, что ФИО2, как представитель административного истца, оказала юридические услуги: устранила недостатки административного искового заявления (определением суда от 29.05.2019 года оно было оставлено без движения); приняла участие в одном судебном заседании в суде первой инстанции.

Давая оценку представленным письменным доказательствам, содержанию договора о возмездном оказании юридических услуг и объему подлежащих выполнению исполнителем по нему действий (представлять интересы не только в суде первой инстанции), учитывая степень сложности дела, объем фактически оказанных представителем услуг, а также время, затраченное им на подготовку процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие заслуживающие внимание обстоятельства, руководствуясь принципами разумности и справедливости, суд признает разумными расходы, понесенные истцом на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей. Такой размер судебных расходов, определенных к возмещению, обеспечивает, по мнению суда, баланс процессуальных прав и обязанностей сторон, и отвечает требованиям соразмерности.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края определены на основании приказа министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики (правопреемником которого является министерство имущественных отношений Хабаровского края) 21.09.2018 года № 42. Поэтому расходы, понесенные административным истцом по данному делу, подлежат возмещению этим органом. М министерства имущественных отношений Хабаровского края в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей, расходы по оплате услуг оценщика в размере 45 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 10 000 рублей, а всего сумма возмещения составит 55 300 рублей.

Руководствуясь статьями 111, 112, 115, 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эколого-туристический центр, площадь 14 000 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 294 000 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости –28 мая 2019 года.

Административное исковое заявление ФИО1 о возмещение судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с министерства имущественных отношений Хабаровского края в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 55 300 (пятидесяти пяти тысяч трехсот) рублей.

В удовлетворение требований о возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

<данные изъяты>.

Судья краевого суда Е.А.Бузыновская