Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО8 об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков,

у с т а н о в и л :

ФИО8 обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в Торжокском районе Тверской области, с кадастровыми номерами: 69:33:0000025:417 площадью 5933000 кв.м; 69:33:0000032:90 площадью 7005233 кв.м; 69:33:0000022:281 площадью 184004 кв.м, равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере, определенном оценщиком ФИО1 в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанных земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника объектов недвижимости и плательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО4 поддержал требования административного истца, полагал, что представленный в дело отчет оценщика отражает реальную рыночную стоимость указанных земельных участков на дату оценки.

Представители ГБУ «Центр кадастровой оценки» - ФИО5, Мошковского сельского поселения Торжокского района - ФИО6, ФИО9 и Грузинского сельских поселений Торжокского района ФИО7 просили отказать в удовлетворении требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, основанных на отчете оценщика №, полагали, что достоверная рыночная стоимость земельных участков установлена в результате проведенной судебной экспертизы.

Другие лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, что в силу статей 96, 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствовало суду рассмотреть административное дело.

Выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованных лиц, допросив эксперта ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ФИО8 является собственником земельных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в Торжокском районе Тверской области, с кадастровыми номерами: 69:33:0000022:281, 69:33:0000025:417, 69:33:0000032:90.

Согласно выпискам из ЕГРН кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года определена в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:33:0000032:90 в сумме 21295908,32 руб., в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:33:0000022:281 – 518891,28 руб., в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:33:0000025:417 – 22248750 руб.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в ЕГРН 24 января 2020 года.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (ред. от 31 июля 2020 года) «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона (часть 4 Закона о государственной кадастровой оценке).

На основании части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, оспариваемая кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков определена ГБУ Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» способом массовой оценки доходным подходом для сегмента земельных участков сельскохозяйственного использования методом капитализации земельной ренты.

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Административный истец, владеющий объектами недвижимости на праве собственности, вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов в связи с ее несоответствием рыночной стоимости.

В качестве доказательства рыночной стоимости земельных участков на дату оценки административным истцом представлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ОБЩЕСТВО, в соответствии с которым рыночная стоимость на 01 января 2019 года составила в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 69:33:0000025:417 – СУММА; 69:33:0000032:90 – СУММА; 69:33:0000022:281 – СУММА.

Принимая во внимание возражения административных ответчиков по содержанию отчета об оценке, в целях обеспечения реализации процессуальных прав сторон по делу была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельных участков.

Согласно заключению судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом-оценщиком ФИО2, рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2019 года составила в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 69:33:0000025:417 – СУММА; 69:33:0000032:90 – СУММА; 69:33:0000022:281 – СУММА.

Эксперт также пришел к выводу, что в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ выявлены нарушения федеральных стандартов оценки, которые существенно влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

Так, при определении рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода ошибочно сделана корректировка по удаленности объектов-аналогов и объекта оценки от районного центра, корректировка на транспортную доступность ошибочно принята как для земельных участков, относящихся «под пашни», корректировка на балл бонитета ошибочно принята для земельных участков, относящихся «под кормовые угодья», аналогичные ошибочные корректировки на удаленность от районного центра применены в рамках доходного подхода (нарушения п. 5 ФСО № 3).

Допрошенный в судебном заседании по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт ФИО2 подтвердил выводы заключения, дал пояснения по возникшим к нему вопросам со стороны административного истца.

Так, эксперт пояснил, что размеры оцениваемых земельных участков, трудность определения местоположения границ, период проведения оценки и ретроспективная дата оценки определили отсутствие необходимости осмотра на месте земельных участков, поскольку возможность их оценки примененным сравнительным подходом не требовала обязательного осмотра.

При оценке не применялся доходный подход, поскольку подобные участки сельскохозяйственного назначения практически не предлагаются на рынке аренды. Единичные предложения участков такой категории, существенно отличающихся от объектов оценки, при использовании доходного подхода обусловили бы ошибочность выводов о рыночной стоимости.

Объекты-аналоги подбирались экспертом так, чтобы количество корректировок было минимальным.

Поскольку на дату оценки не имелось объявлений о продаже земельных участков площадью 5 и 6 тыс. га в Торжокском районе, в качестве аналогов подобраны земельные участки, расположенные в Кашинском и Зубцовском районах, сходные по площади и сопоставимые по цене.

Корректировка на местоположение земельных участков, согласно справочнику Лейфера, не применялась, поскольку все земельные участки удалены от областного центра, применена корректировка на удаленность.

Информация по всем объектам-аналогам имеется в открытом доступе в сети «Интернет», может быть проверена.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости земельных участков.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объекты оценки и использованные при сравнительном подходе аналоги, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка объектов недвижимого имущества Тверской области, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой экспертом, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Экспертом при расчете рыночной стоимости применялся сравнительный подход. Мотивы отказа от использования при оценке затратного и доходного подходов в экспертном заключении приведены.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Соглашаясь с выводом эксперта о допущенных нарушениях требований федеральных стандартов оценки в отчете №, суд полагает необходимым определить кадастровую стоимость земельных участков исходя из их рыночной стоимости, определенной экспертом.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО8 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:33:0000025:417, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: Тверская область, Торжокский район, с/п Пироговское, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2019 года в размере 11 673 000 рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – 02 ноября 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:33:0000032:90, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: Тверская область, Торжокский район, с/п Мошковское, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2019 года в размере 13504 000 рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – 02 ноября 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:33:0000022:281, расположенного по адресу: Тверская область, Торжокский район, с/п Марьинское, с. Марьино, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2019 года в размере 467 000 рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – 02 ноября 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тверской областной суд в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Кустов

Решение в окончательной форме принято 07 февраля 2021 года.

Председательствующий А.В. Кустов