Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Акционерного общества «Моремолл» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной,

установил:

Акционерное общество «Моремолл» (далее также – АО «Моремол», Общество) обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0202027:1025, собственником которого оно является, в размере его рыночной стоимости определенной на основании отчета об оценке <...>/О-2019 от <...>, подготовленного Союзом «Торгово-промышленная палата <...>».

Административный истец мотивирует свои требования тем, что он уплачивает имущественный налог, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению имущественного налога.

В судебном заседании представитель АО «Моремолл» - < Ф.И.О. >3, действующий на основании доверенности, настаивал на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям. Просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, принадлежащего Обществу в размере его рыночной стоимости, отраженной в представленном административным истцом отчете об оценке.

Представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – ДИО КК) – < Ф.И.О. >4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил назначить по делу повторную судебную экспертизу по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, полагая, что при производстве судебной оценочной экспертизы экспертом ООО «Вектор» были нарушены требования Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от <...> № 73-ФЗ (далее – Закон № 73-ФЗ)

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Выслушав представителя административного истца, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от <...> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от <...> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 2 статьи 375 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от <...> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <...><...> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0202027:1025, общей площадью 168917 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <...> заря, <...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от <...> об основных характеристиках объекта. Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта.

Из взаимосвязанных положений частей 1-3 статьи 24 Федерального закона от <...> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период с <...> до <...>. В течение указанного переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от <...> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» или в соответствии с Федеральным законом от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от <...> № 237-ФЗ принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от <...><...> «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от <...> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от <...> № 237-ФЗ установлено <...>.

В соответствии с Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от <...><...>, в 2018 году на территории Краснодарского края проведена государственная кадастровая оценка следующих объектов недвижимости: зданий; помещений; объектов незавершенного строительства; машино-мест; земельных участков из состава земель лесного фонда; земельных участков из состава земель водного фонда.

Результаты определения соответствующей государственной кадастровой оценки объектов недвижимости утверждены Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от <...><...>. В том числе, указанным Приказом утверждены результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0202027:1025. Кадастровая стоимость определена уполномоченным органом по состоянию на <...> в размере 13093243 185 рублей 27 копеек.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает <...> верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от <...> о кадастровой стоимости объекта.

Согласно данным отчета об оценке <...>/О-2019 от <...>, представленного административным истцом и подготовленного Союзом «Торгово-промышленная палата <...>», рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости (<...>) составляет 7205198 310 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные расхождения в стоимости объекта недвижимости (45 %), определением суда от <...> по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом суд исходил из того, что иных данных, подтверждающих рыночную стоимость данного здания на дату определения кадастровой стоимости, либо документов, свидетельствующих о соответствии отчета об оценке Федеральному закону от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (например, положительное экспертное заключение), административным истцом не предоставлено.

Сам отчет об оценке подготовлен по заказу представителя истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение, не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком. Таким образом, названные обстоятельства вызывают сомнения в достоверности отчета о рыночной стоимости здания, как доказательства.

Согласно заключению от <...><...> судебной оценочной экспертизы, выполненной ООО «Вектор», рыночная стоимость объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости (<...>) составляет 7869570 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела представитель ДИО КК – < Ф.И.О. >4 указал на то, что, по мнению департамента, сделанные экспертом выводы необоснованны. Так, экспертом не был проведен осмотр объекта экспертизы; при определении ликвидности объекта использованы устаревшие данные 2011 года; объект оценки имеет скорее признаки класса качества Premium, а не Standart в пользу, которого сделаны выводы эксперта; неверно применен метод определения физического износа объекта; неаргументированно применено одновременно регионально-экономический корректирующий коэффициент на климат по Краснодарскому краю и зонально-экономический коэффициент по <...>; не учтено наличие у объекта подземного этажа (подвала); имеется противоречие в выборе источника информации при расчете корректирующего коэффициента на изменение цен в строительстве, а именно эксперт использовал письма Минстроя России, тогда как по основному расчету использовался сборник Ко-Инвест, следовательно необходимо использовать индекс удорожания в соответствии с ежеквартальным бюллетенем Ко-Инвест.

Допрошенный в ходе судебного заседания эксперт ООО «Вектор» - < Ф.И.О. >5 дополнительно пояснил, что при производстве судебной экспертизы им не проведен осмотр объекта экспертизы, в связи с невозможностью проведения обследования на дату в прошлом. Описание местоположения, состояния конструктивных систем объекта произведено по данным, имеющимся в материалах дела, а также данным интернет ресурса; для понимания степени ликвидности объекта экспертизы он использовал Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога» за 2011 год, что не противоречит требованиям федеральных стандартов оценки и Закону об оценочной деятельности; объект экспертизы был им отнесен к классу Standart в соответствии с классификатором качества зданий раздела «Многофункциональные здания и комплексы» в сборнике Ко-Инвест «Общественные здания» 2016 г. по наличию совокупности признаков класса качества Standart, а именно сложный прямоугольный, комбинированный периметр, отсутствие на наружной отделке стен пилястров и лепных украшений, отсутствие архитектурных деталей фасадных частей в виде колон, контрфорсов, балюстрады, при этом внутренние стены монолитные железобетонные, керамзитоблок, рулонная, мягкая кровля. Также пояснил, что понятие «современный торговый объект» не подразумевает определенный класс качества здания (Standart, Premium либо иной).

Так же указал, что в заключении описана методика определения физического износа здания с учетом весов отдельных конструктивных элементов и предельно-допустимого физического износа согласно Постановлению Госстроя СССР. Объект Экспертизы 2012 года постройки, учитывая назначение объекта – многофункциональный торгово-развлекательный комплекс – имеется большая проходимость и уровень эксплуатации здания, что подразумевает ускоренный физический износ. В таблице оценки состояния здания его физический износ приближен к среднему значению из диапазона 11-40%, что соответствует оценке технического состояния здания «хорошее».

Относительно внесения корректировок пояснил, что поскольку объект экспертизы и подобранный объект аналог из сборника Ко-Инвест расположены в разных регионах РФ, он пришел к выводу о применении корректирующего коэффициента на климат в размере 0,94. Корректирующий коэффициент на зональное различие в уровне цен на ресурсы в данном случае для Краснодарского края равен 1, в связи с отсутствием существенного различия в уровне цен на ресурсы между <...>ю и областью расположения объекта экспертизы.

Далее пояснил, что подобранный объект аналог имеет этажность от 4 до 6. Количество этажей объекта экспертизы (4 этажа) входит в указанный диапазон этажности объекта аналога. Для определения корректирующего коэффициента на изменение цен после издания Ко-Инвест «Общественные здания» 2016 г. на дату определения стоимости (<...>) он использовал Письма Минстроя России 2017 и 2016 годов, поскольку использование данных источников наиболее обоснованы – письма разработаны Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ и являются официально-рекомендованными документами.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <...> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд вправе привлечь к участию в деле специалиста для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертизы.

В качестве специалиста судом была привлечена эксперт < Ф.И.О. >6, имеющая высшее техническое образование, диплом о профессиональной переподготовке, являющейся Членом Ассоциации СРО «Межрегиональный союз оценщиков» и имеющая право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, регистрационный номер <...> от <...>.

В судебное заседание экспертом было представлено заключение специалиста, в котором сделан вывод о том, что рыночная стоимость, определенная заключением эксперта <...>, может быть признана достоверной.

Специалистом были даны следующие пояснения: объект исследования имеет сложную прямоугольную форму, стены выполнены из монолитного железобетона, сендвич-панели, перекрытия монолитные железобетонные, по конструктивным элементам здание относится к классу конструктивной системы – КС-4, не имеет наружной отделки стен, пилястров, лепных украшений, колон и т.п. На основании представленного в сборнике Ко-Инвест «Общественные здания» 2016 г. иллюстрационного материала можно сделать вывод, что исследуемый объект относится в кассу качества объекта Standart. Выбранный метод оценки (замещения), в рамках используемого экспертом затратного подхода обоснован. Подобранный аналог соответствует по конструктивным элементам назначению здания, а также этажности. Внесенные корректировки на различие в объеме/площади, климате, коэффициенты на сейсмичность, на зональное и региональное различие в уровне цен на ресурсы, на величину прочих и непредвиденных затрат, на изменение цен после издания справочника – применены обосновано. Оцениваемый объект в соответствии с таблицей «Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа» находится в хорошем состоянии. Учитывая назначение и большую проходимость, в том числе уровень эксплуатации здания, физический износ в размере 24,18% определен обосновано.

Дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, а в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу (части 1 и 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Между тем предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, суд по настоящему делу не усматривает.

Проанализировав представленное экспертное заключение с позиции его полноты, достаточности, обоснованности и достоверности, принимая во внимание пояснение эксперта < Ф.И.О. >5, заключение специалиста-эксперта < Ф.И.О. >6, суд приходит к выводу об обоснованности и достоверности заключения эксперта. Экспертом в полной мере произведены исследования по поставленному вопросу, использованы объективные сведения для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от <...> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от <...> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями органов государственной власти и органы местного самоуправления выводы эксперта, изложенные в судебной экспертизе, не опровергнуты. Ошибки, при производстве арифметических расчетов, не выявлены.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса Российской Федерации.

Отнесение объекта недвижимости к классу качества Standart экспертом обосновано наличием признаков данного класса: сложный прямоугольный, комбинированный периметр, отсутствие наружной отделки стен пилястрами, лепными украшениями, отсутствие архитектурных деталей фасадных частей в виде колон и полуколонн, балюстрад, внутренние стены монолитные железобетонные, гипсокартон, керамзитоблок, рулонная мягкая кровля.

Иллюстрационный материал, представленный в сборнике Ко-Инвест «Общественные здания» 2016 подтверждает вывод, что исследуемый объект относится к классу качества Standart.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объекта недвижимости от ряда актуальных факторов.

В заключении эксперта внесены корректировки на различие в объеме/площади, климате, коэффициенты на сейсмичность, на зональное и региональное различие в уровне цен на ресурсы, на величину прочих и непредвиденных затрат, на изменение цен после издания справочника. При применении корректировок экспертом использовались официально рекомендованные документы, в том числе письма разработанные Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

Подобранный объект аналог соответствует по конструктивным элементам назначению здания. Количество этажей объекта экспертизы (4) входит в диапазон этажности аналога (от 4 до 6).

Оцениваемый объект в соответствии с таблицей «Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа находится в хорошем состоянии, физический износ 24,18% приближен к среднему значению из диапазона «хорошее состояние» (11-40%) и определен экспертом с учетом назначения (многофункциональный торгово-развлекательный комплекс), большой проходимости, в том числе уровня эксплуатации здания.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости (7869570000 рублей) является достоверным.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от <...> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу части 1 статьи 22 Федерального закона от <...> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» досудебный порядок не является обязательным, и для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, юридические лица вправе обратиться в суд.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд <...>, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать <...>.

Согласно абзацу 5 части 2 статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Согласно письму Федеральной налоговой службы от <...> № БС-4-21/22899@ «О применении для налогообложения сведений о кадастровой стоимости, установленной решениями комиссии или суда с 01.01.2019», кадастровая стоимость, измененная на основании решений комиссии или суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, принятых после <...> (в том числе по искам/заявлениям, поданным до <...>), и внесенная в ЕГРН, будет учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

С учетом приведенной правовой нормы и разъяснений Федеральной налоговой службы, и поскольку, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:43:0202053:1005 внесена в реестр <...>, установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежит применению именно с указанной даты, которая и является началом применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания по рассматриваемому административному иску.

Таким образом, в отношении спорного объекта недвижимости следует установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости с <...> и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах, учитывая объем административных исковых требований, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Акционерного общества «Моремолл» – удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0202027:1025, расположенного по адресу: Краснодарский край, <...> заря, <...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на <...> в размере 7869570000 рублей (семь миллиардов восемьсот шестьдесят девять миллионов пятьсот семьдесят тысяч) рублей, на период с <...> и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0202027:1025 считать <...>.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0202027:1025.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья