Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Колбина Ю.В. к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

Колбин Ю.В. в административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущественных отношений Хабаровского края, оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2019 года кадастровую стоимость земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №. Обосновывая свои требования, административный истец ссылается на то, что как собственник земельного участка обязан платить земельный налог, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 07.11.2019 № 102 утверждена кадастровая стоимость земельного участка в размере 4 636 711,80 рублей. Определенная оценщиком рыночная стоимость этого объекта составляет 2 687 386 рублей. Изменение кадастровой стоимости повлечет уменьшение размера земельного налога.

Распоряжением Губернатора Хабаровского края от 29.09.2021 № 610-р «О вопросах структуры органов исполнительной власти Хабаровского края» министерство имущественных отношений Хабаровского края переименовано в министерство имущества Хабаровского края.

Определением судьи от 06.04.2022 года к участию в деле привлечены административный соответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, заинтересованное лицо администрация Мирненского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края.

В судебном заседании представитель административного истца, - Турушева Н.В., поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.

Представитель заинтересованного лица администрации Мирненского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края, - Самарина И.В., не возражал против удовлетворения требований административного истца.

Колбин Ю.В., представители министерства имущества Хабаровского края и Управления Росреестра по Хабаровскому краю, извещенные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились, об отложении судебного разбирательства не просили. Признав причину неявки неуважительной и учитывая, что явка этих лиц не признана обязательной, исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 18.08.2016 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости – земельный участок, площадь 25 915кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для эксплуатации объекта «Учебный пункт ИТЦ ПТМ», местоположение: <адрес>, кадастровый №. В Едином государственном реестре недвижимости 13.12.2021 года зарегистрировано право собственности Колбина Ю.В..

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Частью 1 статьи 387, частью 1 статьи 388, частью 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ установлено, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Положением о местных налогах на территории Мирненского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края, утвержденным решением Совета депутатов Мирненского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края от 28.11.2019 года № 12-46, на территории сельского поселения введен земельный налог, определены его ставки для категорий землевладельцев.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (часть 1 статьи 389, части 1, 2 статьи 390, абзацы первый и шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (части 1, 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 07.11.2019 года № 102 утверждены по состоянию на 01.01.2019 года результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения и земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Хабаровского края. Кадастровая оценка проводилась в порядке, определенном Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закон о государственной кадастровой оценке). Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2020 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена в размере 4 636 711,8 рублей. Сведения об этом внесены в Единый государственный реестр недвижимости 05.02.2020 года.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, в суде или комиссии на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1 и 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке).

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (части 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, поэтому имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости находящегося в его собственности объекта недвижимости. С таким административным иском он обратился в суд 16.03.2022 года.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта недвижимости, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта, который представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (пункт 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Оценка рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № произведена оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» Борониной О.С. (имеет высшее профессиональное образование по специальности «Антикризисное управление», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»; имеет стаж работы в оценочной деятельности 13 лет; с 11.06.2008 года является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» (регистрационный № 1302), профессиональная деятельность оценщика и ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» застрахована), о чем 01.02.2022 года составлен отчет об оценке № 2068/ОН-2021.

Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. Рыночная стоимость земельного участка определялась по состоянию на 01.01.2019 года, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1 (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297). В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

В отчете об оценке № 2068/ОН-2021 от 01.02.2022 года указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчете подробно обоснован (страницы 30-31, 48-49 отчета).

В качестве единицы сравнения оценщик выбрал стоимость 1 кв.м. общей площади земельного участка, которая является наиболее точной, логичной и объективной единицей сравнения земельных участков.

Осмотрев объект оценки, проанализировав представленные заказчиком документы об основных характеристиках земельного участка, проанализировав представленную в аналитическом обзоре «Рынок нежилой недвижимости Хабаровска. Итоги 2018 г.», дата публикации январь 2019 года, разработчик ООО «Региональный союз оценщиков «Кредо»», информацию оценщик определил, что объект оценки располагается в с. Мирное Хабаровского края, транспортная доступность – только автомобильным транспортом, интенсивность движения транспорта – низкая, тип застройки окружения – производственно-складской, полнота застройки территории – низкая, уровень шума – не высокий, уличное освещение территории – неудовлетворительное. Объект оценки находится в 1 климатическом районе, зона влажности – нормальная, грунты в основании фундаментов – полутвердые суглинки, экологическая обстановка – удовлетворительная. На земельном участке размещены объекты производственной инфраструктуры, он используется для осуществления производственной деятельности и обучения персонала. На основании полученных данных оценщик отнес объект оценки к сегменту производственных объектов, и, для отбора объектов-аналогов анализировал информацию о земельных участков производственно-складского назначения, представленных для продажи или с которыми заключены сделки на рынке земельных участков в период с 01.01.2017 по 01.01.2019 года (страницы 20-23, 27-29 отчета). Рынок земельных участков он изучал, используя открытые источники информации, - официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (www.portal.rosreestr.ru), раздел «Мониторинг рынка недвижимости»; архив бесплатных объявлений на «Руадс.орг» (http://ruads.org/,), на интернет-портале «Фарпост» (http://www.farpost.ru/khabarovsk/. Из-за незначительного количества земельных участков, представленных на рынке Хабаровского края с 01.01.2017 года по 01.01.2019 года, которые размещаются за пределами населённых пунктов за период, оценщик также рассматривал сделки и предложения купли-продажи, приватизации земельных участков, находящихся за пределами населенных пунктов в находящихся рядом регионах - Приморское крае и Амурской области.

Основными элементами сравнения объекта оценки и объектов-аналогов оценщик определил: цена продажи/предложения; площадь; дата продажи/предложения; выставлявшееся право на объект; условия продажи; местоположение; разрешённое использование/фактическое использование; наличие построек; расположение относительно автомагистрали; экологическая обстановка. Им отобрано 5 объектов-аналогов. Их различия по основным элементам сравнения устранены применением корректировок: «на торг» (по объектам-аналогам №№ 2-5), «на дату продажи/предложения», «на вид права» (по объектам-аналогам №№ 3, 5), «на местоположение» (по объектам-аналогам №№ 1, 2).

Проверив надежность полученных результатов распределением Стьюдента, оценщик из дальнейшего расчета рыночной стоимости объекта оценки исключил аналог № 5, поскольку у него стоимость 1 кв.м. не вошла в доверительный интервал диапазона цен (от 27,86 рублей/кв.м. до 248,56 рублей/кв.м.). После проверки и согласования результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена оценщиком по состоянию на 01.01.2019 года в размере 2 687 386 рублей.

Описание совершенных оценщиком действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, обоснование отказа от применения иных корректировок, последовательность определения стоимости объекта оценки и произведенные оценщиком расчеты приведены в отчете (страницы 33-47, таблицы 16.1-16.6).

Содержание отчета об оценке № 2068/ОН-2021 от 01.02.2022 года позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в ходе рассмотрения дела не установлено, поэтому суд признает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Административными ответчиками и заинтересованным лицом содержание отчета об оценки не оспаривалось, возражений относительно размера рыночной стоимости земельного участка не заявлено.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление Колбина Ю.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2019 года кадастровую стоимость земельного участка, площадь 25 915 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для эксплуатации объекта «Учебный пункт ИТЦ ПТМ», адрес: <адрес>, кадастровый №, в размере рыночной стоимости 2 687 386 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 16 марта 2022 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда