Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Администрации города Кургана к Государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» о признании незаконным решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Администрация города Кургана обратилась в Курганский областной суд с административным иском к ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» о признании незаконным решения административного органа от <...>№, которым по заявлению арендатора земельного участка АО «СПАТ-3» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 20949 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равная 16085899 руб. 14 коп., определена в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика, а именно 5308100 руб. по состоянию на 20 сентября 2021 г.

В обоснование заявленных требований указано, что рыночная стоимость земельного участка существенно, в 3 раза, меньше его кадастровой стоимости, чем нарушаются права административного истца, связанные с поступлением доходов в местный бюджет от продажи земельного участка. Согласно проведенному оценщиками МКУ «Городская инспекция по земельным отношениям» анализу отчета об оценке рыночная стоимость земельного участка занижена, при анализе рынка земельных участков в г. Кургане оценщиком использовано недостаточное количество предложений по продаже земельных участков промышленного назначения.

В судебном заседании представитель административного истца Косованова Т.А. на удовлетворении заявленных требований настаивала.

Представитель административного ответчика Мищенко Е.И. с административным иском не согласилась и просила в удовлетворении его отказать, поддержав доводы отзыва (л.д. 85-88), в том числе указав, что оценщик при расчете рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода в качестве объектов – аналогов подобрал объекты, сопоставимые по виду разрешенного использования, расчет стоимости 1 кв.м земельного участка составляет 253 руб. 38 коп. и попадает в обозначенный оценщиком диапазон цен.

В судебное заседание заинтересованные лица ИП Боровик Р.Ф., представители ООО «Автопрестиж» и АО «СПАТ-3» не явились, о месте и времени его проведения были надлежаще извещены, в связи с чем в соответствии со статьей 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся заинтересованных лиц, поскольку их явка не признана обязательной.

Заслушав пояснения представителя административного истца и представителя административного ответчика, эксперта ФИО6, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

В силу положений части 1 статьи 218 и части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности, и суд удовлетворяет заявленные требования, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) не соответствует закону и нарушает охраняемые права и интересы административного истца.

Согласно части 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом. При проверке законности решения суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ) в Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ определено, что до 1 января 2023 г. устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. В течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, и в случае принятия такого решения независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимость (часть 15).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет либо в бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя (часть 17).

Постановлением Правительства Курганской области от 23 декабря 2020 г. № 443 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237- ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Курганской области с 1 января 2021 г.

Согласно постановлению Правительства Курганской области от 13 июня 2018 г. № 185 на территории Курганской области бюджетным учреждением, наделенным полномочиями по определению кадастровой стоимости, является ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости».

Таким образом, с 1 января 2021 г. на территории Курганской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в том числе, соответствующее решение бюджетного учреждения может быть оспорено в судебном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для производственных целей, площадью 20 949 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, установлена в размере 16085899 руб. 14 коп., дата определения кадастровой стоимости – 1 января 2010 г.

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках, зарегистрированных правах и о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 58, 59-62).

Согласно договору об аренде земельного участка от <...>, соглашениям о внесении изменений в договор аренды от <...>, <...> земельный участок находится в аренде у АО «СПАТ-3», ООО «Автопрестиж», ИП Боровика Р.Ф., при этом арендная плата рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 24-30, 34-40, 45-46).

22 октября 2021 г. АО «СПАТ-3» обратилось в ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, которая согласно приложенному к заявлению отчету об оценке от 1 октября 2021 г. № 2021-07/126, составленному оценщиком ООО «Региональная оценочная компания «Ломакин и Ко» ФИО5, по состоянию на 20 сентября 2021 г. составила 5308 100 руб. (л.д. 98-107)

Оспариваемым решением бюджетного учреждения от <...>№ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере его рыночной стоимости, содержащейся в отчете об оценке № 2021-07/126 от 1 октября 2021 г. и равной 5308100 руб. по состоянию на 20 сентября 2021 г. (л.д. 97).

Не согласившись с решением бюджетного учреждения, Администрация города Кургана 30 декабря 2021 г., то есть в установленный законом трехмесячный срок, обратилась в суд с административным иском.

Оценив исследованные доказательства, представленные сторонами, суд приходит к следующим выводам.

Оспариваемое решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным органом в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, что не оспаривается и административным истцом.

Вместе с тем оспариваемое решение бюджетного учреждения нельзя признать законным и обоснованным по следующим основаниям.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу статьи 15 Федерального закона № 135-ФЗ оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития от 20 мая 2015 г. № 297 (ФСО № 1), основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития от 20 мая 2015 г. № 299 (ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5).

В отчете об оценке должны быть указаны дата составление отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки (подпункт «ж» пункта 8).

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов (пункт 11).

В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации) (пункт 13).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития от 22 октября 2010 г. № 508 (ФСО № 4), кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 г. № 611 (ФСО № 7), при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра (пункт 5).

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10).

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11).

Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (пункт 20).

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (пункт 22).

Как следует из представленного в материалы дела отчета об оценке от 1 октября 2021 г. № 2021-07/126 (л.д. 98-107, 136-176), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № была определена путем применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода при отказе от применения затратного и доходного подходов.

В качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны 3 объекта-аналога из категории земли населенных пунктов, находящиеся в г. Кургане, а именно: аналог № 1 - земельный участок площадью 17 695 кв.м (вид разрешенного использования – производственная деятельность), расположенный по адресу: ул. Невежина, 3; аналог № 2 - земельный участок площадью 5 000 кв.м (вид разрешенного использования – тяжелая промышленность), расположенный по адресу: ТОО совхоз «Курганский»; аналог № 3 - земельный участок площадью 20000 кв.м, (вид разрешенного использования – производственная деятельность), расположенный по адресу: ТОО совхоз «Курганский». В ходе исследования оценщиком были применены корректировки, в том числе на торг, на объем передаваемых прав, на местоположение, на площадь и другие. Согласно проведенным оценщиком расчетам рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20 сентября 2021 г. составила 5 308100 руб., при этом стоимость 1 кв. м земельного участка составила 253 руб. 38 коп.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству административного истца по делу была назначена и проведена судебная экспертиза, производство ее было поручено эксперту ФИО6 и на разрешение эксперта был постановлен вопрос: допущены ли оценщиком при составлении отчета об оценке от 1 октября 2021 г. № 121-07/126 использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, а также иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении эксперта № 03-22 от 25 апреля 2022 г., представленный для судебной экспертизы отчет № 121-07/126 от 1 октября 2021 г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, выполненный оценщиком ООО «Региональная оценочная компания «Ломакин и Ко» ФИО5, не соответствуеттребованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, требованиям к проведению оценки, установленным пунктами 11, 21б ФСО № 2, пунктами 5, 8, 10, 11 и 13 ФСО № 3, пунктами 5, 7, 8, 10, 11, 20, 22 ФСО № 7.

Основные нарушения, повлекшие неверное определение итоговой стоимости объекта оценки, это: не точное описание объекта оценки, отсутствие в отчете информации о его фактическом использовании и характеристиках участка, отсутствие в отчете объективного и достоверного анализа рынка, к которому непосредственно относится объект оценки, использование неподтверждённой информации об аналоге № 1, отсутствие корректировки на условия продажи аналога № 2, не применение корректировок на местоположение аналогов № 1, 2, 3 и на состояние аналога № 3, использование величин корректировок, основанных на экспертном мнении, без анализа их соответствия рыночным данным.

В результате допущенных нарушений отчет об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), итоговая величина рыночной стоимости земельного участка определена неверно, и не может быть признана рекомендуемой для применения в соответствии с предполагаемым использованием (л.д. 153-190).

Как следует из заключения эксперта, в отчете имеются нарушения, которые не влияют на определение стоимости объекта оценки, а именно:

1. К отчету не приложен правоподверждающий документ (нарушение пункта 10 ФСО № 3).

2. В отчете об оценке имущественные права на земельный участок указаны не верно, данные правообладателей не приведены (нарушение статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, подпункта «ж» пункта 8 ФСО № 3).

3. В отчете отсутствуют ссылки на источники информации, сведения об источнике информации, используемой в отчете, приведены не точно (нарушение статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пунктов 5 и 11 ФСО № 3).

4. В задании на оценку отсутствуют характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей и ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики (нарушение пункта 8 ФСО № 7).

5. В задании на оценку не указано, какие права и обременения учитываются при оценке объекта (нарушение пункта 8 ФСО № 7).

6. В отчете отсутствуют сведения о наличии/отсутствии экологического загрязнения объекта оценки (нарушение пункта 7 ФСО № 7).

7. В отчете сведения об основных подходах оценки не приведены, при описании выбора методов оценки приведены сведения, противоречащие результатам анализа рынка, описание процесса оценки в отчете логически не построено, процесс оценки не понятен (нарушение пункта 8 ФСО № 7).

8. В отчете сведения о независимости оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Закона об оценочной деятельности № 135-ФЗ не приведены (нарушение статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

В отчете об оценке выявлены также следующие нарушения требований Федерального закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, влияющиена определения стоимости объекта оценки:

1. В отчете приведено не точное (не полное) описание объекта оценки по следующим характеристикам: о зданиях, расположенных на участке; фактическом использовании строений на участке; местоположении участка относительно улиц; удобстве подъезда к участку; коммуникациях; расположении относительно остановок общественного транспорта; окружении объекта (нарушение статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ и подпункта «ж» пункта 8 ФСО №3).

2. В отчете приведена ложная информации об осмотре объекта оценки, фактическое использование участка не подтверждено и при оценке участка не учтено (нарушение пункта 5 ФСО № 3, пунктов 5 и 20 ФСО № 7, пункта 3 ФСО № 4).

3. В отчете отсутствует анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок земельных участков, не дана оценка тенденциям внешних факторов (нарушение подпункта «а» пункта 11ФСО № 7).

4. Определение сегмента, к которому относится объект оценки в отчете не подтверждено, анализ фактических данных о ценах предложений, к которому относится объект оценки выполнен не полностью: в отчете отсутствует анализ рынка аренды земельных участков, предоставлены данные лишь о части имевших место быть предложениях по продаже участков из сегмента к которому относится объект оценки (нарушение пункта 5 ФСО № 3, подпунктов «б» и «в» пункта 11 ФСО № 7).

5. Анализ влияния основных факторов на спрос, предложение и цены земельных участков в г. Кургане в отчете об оценке фактически не выполнен, влияние факторов на стоимость участков не раскрыто, анализ ставок доходности, периодов окупаемости инвестиций на рынке земельных участков отсутствует (нарушение пункта 5 ФСО № 3, подпункта «г» пункта 11 ФСО № 7).

6. Динамика рынка земельных участков в отчете об оценке не приведена, анализ изменения цен отсутствует, анализ мотивации покупателей и продавцов не выполнен, оценка ликвидности земельного рынка не дана, выводы об уровне цен на схожие с объектом оценки участки - 200-300 руб. за 1 кв.м. не обоснованы и вводят в заблуждение пользователей отчета (нарушение пункта 5 ФСО № 3, подпункта «д» пункта 11 ФСО № 7). Фактически цены предложений на участки, расположенные рядом с объектом оценки находятся в диапазоне 2 180-5 921 руб. за 1 кв.м., цена оцениваемого участка будет ниже (на 20-30 %), так как у объекта оценки большая площадь и возможен торг.

7. В отчете об оценке при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования участка, данные о фактическом использовании участка приведены не полностью, в связи с чем наиболее эффективное использования участка для целей отчета определено не верно (нарушение пункта 5 ФСО № 3, пункта 20 ФСО № 7).

8. Отказ от применения доходного подхода не обоснован, информация, подтверждающая невозможность использования доходного подхода, в отчете отсутствует (нарушение пункта 5 ФСО № 3, пункта 11 ФСО № 1).

9. Содержание отчета об оценке в части описания объема доступных оценщику рыночных данных об аналогах и выборе аналогов вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке в связи с сокрытием имевших место быть предложениях по продаже участков (нарушение пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7).

10. Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена – данные о том, что у аналога № 1 вид права - долгосрочная аренда, в отчете не подтверждены (нарушение пунктов 5 и 11 ФСО № 3).

11. В отчете использовано значение корректировок на имущественные права, торг, местоположение, площадь участков, основанное на экспертном мнении, анализ величин корректировок на соответствие рыночным данным не приведен (нарушение пункта 13 ФСО № 3).

12. При расчете стоимости объекта оценки корректировка на условия продажи аналога № 2 (продажа которого осуществлялась срочно) не выполнена (нарушение подпункта «е» пункта 22 ФСО № 7).

13. Аналоги значительно уступают объекту оценки по локальным характеристиках местоположения, однако корректировка цен аналогов не имеющиеся отличия не выполнена (нарушение подпункта «е» пункта 22 ФСО №7).

14. При расчете стоимости объекта оценки сравнение объекта оценки с аналогами по физическим характеристикам в полном объеме не проведено, отличие аналога № 3 от объекта оценки по таким физическим характеристикам как инженерно-геологические условия не учтено, корректировка цены аналога № 3 на состояние не выполнена (нарушение подпункта «е» пункта 22 ФСО №7).

Из заключения эксперта, в том числе, следует, что в отчете не раскрыто фактические использование и состояние земельного участка – объекта оценки, полная информация о характеристиках, влияющих на стоимость участка, отсутствует, имеющаяся в отчете фотография участка не дает полного представления о характере его использования. Указание в отчете о том, что наиболее эффективным использованием участка является его использование для размещения промышленных объектов, является неполным, поскольку фактически на участке промышленных и складских зданий фактически нет, а имеющиеся на участке здания используются для торговли (имеются магазины), для стоянки, ремонта и обслуживания автомобилей. Участок находится на первой линии, вдоль улиц Некрасова и Омская, являющихся крупными автомагистралями города, с большим автомобильным трафиком, с которых осуществляется въезд-выезд, в окружении участка имеются многочисленные торговые предприятия и магазины, предприятия сферы услуг, социальные и прочие учреждения города и области, рядом находятся многоэтажные жилые дома, транспортная доступность участка идеальная.

С учетом изложенного оценщиком неверно определен сегмент рынка как рынок продажи земельных участков производственно-складского назначения, анализ фактических данных о ценах предложений в сегменте рынка, к которому относится объект оценки, недостоверен, выводы об уровне цен на схожие с объектом оценки участки, как и описание доступных рыночных данных об аналогах и выборе аналогов, не обоснованы и вводят в заблуждение пользователей отчета.

В целом в отчете отсутствует полная информация как об объекте оценке, так и об аналогах, что повлияло на достоверность результатов сравнения объекта оценки с аналогами, оценщиком не выполнены соответствующие корректировки, итоговая стоимость объекта оценки определена неверно.

В судебном заседании эксперт ФИО6 подтвердила свои выводы, изложенные в заключении эксперта № 03-22 от 25 апреля 2022 г.

Исследовав и оценив заключение судебной экспертизы, сопоставив его содержание с материалами дела, суд с учетом данных разъяснений экспертом ФИО6 находит данное доказательство достоверным и допустимым, поскольку оно соответствует действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в своей достоверности.

Выводы эксперта суд находит правильными, поскольку они мотивированы, подтверждаются приведенными в заключении фактическими обстоятельствами, административным ответчиком под сомнения не поставлены и не опровергнуты.

Руководствуясь статьями 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта № 03-22 от 25 апреля 2022 г. надлежащим доказательством, которое подтверждает тот факт, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена оценщиком в отчете об оценке № 2021-07/126 от 1 октября 2021 г. с нарушением указанных в заключении эксперта федеральных стандартов оценки и статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, в результате допущенных нарушений отчет об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных пользователей отчета, и что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка в отчете определена неверно.

Согласно статьи 12 Федерального закона 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку судом установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 45:25:030808:106 в отчете об оценке № 2021-07/126 от 1 октября 2021 г. установлена с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и определена неверно, у бюджетного учреждения в силу положений части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ отсутствовали основания для принятия оспариваемого решения.

При таких обстоятельствах оспариваемое решение бюджетного учреждения не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заявленное административным истцом требование о признании указанного решения незаконным подлежит удовлетворению.

Административным истцом заявлены также требования об отмене оспариваемого решения и о возложении на административного ответчика обязанности повторно рассмотреть заявление АО «СПАТ-3» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, однако суд полагает, что данные требования заявлены излишне и удовлетворению не подлежат, поскольку законом не предусмотрено право суда отменить оспариваемое решение, а также не предусмотрена возможность принятия бюджетным учреждением нового решения после признания судом незаконным решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, и сам факт признания решением суда оспариваемого решения незаконным в полной мере устраняет нарушение прав и законных интересов административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 247, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Администрации города Кургана об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» удовлетворить частично.

Признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» от <...>№ об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 5308 100 рублей по состоянию на 20 сентября 2021 г.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 5308 100 рублей.

В удовлетворении административного иска в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Курганский областной суд.

Решение суда в окончательной форме вынесено 31 мая 2022 г.

Судья Ю.Л. Дьяченко