Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-213/2018 по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, правительству Тульской области, администрации муниципального образования «Щекинский район» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, правительству Тульской области, администрации муниципального образования «Щекинский район» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований сослалась на то, что является собственником объекта недвижимости – нежилого здания магазина, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <....>, общей площадью 1 050 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под существующим магазином № 2, находящемся по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир – здание; почтовый адрес ориентира: <....>

ФИО1 полагает, что утвержденная на основании постановления правительства Тульской области от 30.11.2016 года № 546 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области» и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года в размере 4 140 108 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, и лица, имеющего преимущественное право выкупа данного земельного участка, цена которого определяется на основании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с отчетом ООО «<....>» от <....> года № <....> рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на ту же дату составляет 1 731 000 рублей.

На основании изложенного административный истец ФИО1 просила установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 1 731 000 рублей.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещалась надлежащим образом. В письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить с учетом результатов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В письменном ходатайстве указал, что Управление не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил разрешить их на усмотрение суда в отсутствие представителя Управления.

Представитель административного соответчика - правительства Тульской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в письменных ходатайствах указал, что правительство Тульской области не оспаривает заявленные требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию и просил вынести решение в соответствии с действующим законодательством в отсутствие представителя правительства.

Представитель административного ответчика – администрации муниципального образования Щекинский район в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в письменном ходатайстве просил о рассмотрении дела в его отсутствие, возражений по существу заявленных требований не представил.

Представитель заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В письменном ходатайстве просил вынести решение на усмотрение суда в отсутствие представителя Учреждения.

Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

На основании частей 1, 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях.

На основании части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом.

Согласно части 5 статьи 4 указанного Закона сведения в государственный кадастр недвижимости вносятся органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.

Пунктом 11 части 2 статьи 7 того же Закона предусмотрено, что в государственный кадастр недвижимости в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, административный истец ФИО1 является собственником объекта недвижимости – здания магазина с кадастровым номером <....>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <....>, общей площадью 1 050 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под существующим магазином № 2, находящимся по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир – здание; почтовый адрес ориентира: <....>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии <....> № <....> и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от <....> года № <....>, кадастровым планом земельного участка от <....> года № <....>

В административном иске административный истец ФИО1 сослалась на то, что результаты определения кадастровой стоимости вышеупомянутого земельного участка влияют на размер арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а также указала на имеющееся у нее намерение приобрести его в собственность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу положений статей 1, 2 Закона Тульской области от 29.06.2011 года № 1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», арендная плата за пользование земельными участками определяется исходя из их кадастровой стоимости.

На основании п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 названного Кодекса.

При этом при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, находящегося по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир – здание; почтовый адрес ориентира: <...>, затрагивают права и обязанности административного истца ФИО1, как арендатора и лица, имеющего преимущественное право выкупа данного земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года № 546 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области» кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2016 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <....> установлена в размере 4 140 108 рублей (№ п/п <....> приложения № 1 к данному Постановлению).

Указанная кадастровая стоимость земельного участка внесена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в государственный кадастр недвижимости 18.12.2016 года, что следует из имеющейся в материалах дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от <....> года № <....>.

С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка административный истец ФИО1 обратилась к оценщику ООО «<....>» <....>

В соответствии с отчетом от <....> года № <....>, выполненным данным оценщиком, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года составляет 1 731 000 рублей.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО№3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартам оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектов оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу положений статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ в отношении отчета об определении кадастровой (рыночной) стоимости может быть проведена экспертная оценка саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик (оценщики), составивший отчет, на предмет соответствия данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям данного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков, а также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

По ходатайству административного истца ФИО1 в целях подтверждения правильности и достоверности вышеупомянутого отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «<....>» <....>

Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении названного эксперта от <....> года, отчет от <....> года № <....>, выполненный ООО «<....>», частично не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <....>, определенная оценщиком в указанном отчете по состоянию на 01.01.2016 года, не подтверждается и составляет 1 808 500 рублей.

Данное экспертное заключение суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено компетентным специалистом в области оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в сфере оценки, основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в нем выводы научно обоснованны, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Что касается имеющегося в материалах дела отчета ООО «<....>» от <....> года № <....>, то, учитывая, что он, согласно заключению вышеуказанной судебной оценочной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством по делу, частично не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и выполнен с нарушениями, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, данный отчет к числу надлежащих доказательств, подтверждающих достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, отнести нельзя.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с абзацем 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

На основании статьи 24.19 того же Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером <....> определена по состоянию на 01.01.2016 года.

На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного земельного участка в размере 1 808 500 рублей в экспертном заключении эксперта ООО «<....>» <....> от 13.02.2018 года.

Правильность вышеуказанного экспертного заключения лицами, участвующими в деле, не оспаривалась и ничем не опровергнута; с ходатайствами о назначении повторной либо дополнительной судебной оценочной экспертизы указанные лица в установленном законом порядке не обращались.

Доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости земельного участка – 01.01.2016 года, рыночная стоимость спорного земельного участка являлась иной, чем отражено в исследованном судом экспертном заключении, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в экспертном заключении эксперта ООО «<....>» <....> от <....> года рыночная стоимость спорного земельного участка в размере 1 808 500 рублей значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости того же земельного участка в размере 4 140 108 рублей, что ущемляет права и законные интересы административного истца, как плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, и лица, имеющего преимущественное право выкупа данного земельного участка, цена которого определяется на основании кадастровой стоимости объекта.

То обстоятельство, что установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную экспертным заключением, не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости земельного участка и его рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.

При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости в размере 1 808 500 рублей, в связи с чем заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению к правительству Тульской области, как к государственному органу, утвердившему результаты определения кадастровой стоимости, и к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, как к государственному органу, осуществляющему функции по государственной кадастровой оценке.

Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 13.12.2017 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <....>, общей площадью 1 050 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под существующим магазином № 2, находящегося по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир – здание; почтовый адрес ориентира: <....>, равной его рыночной стоимости в размере 1 808 500 рублей.

В целях налогообложения и внесения соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости датой подачи ФИО1 заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутого земельного участка является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд - 13 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий