Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Авраменко А.О., с участием представителя административного истца ФИО1, представителя Правительства Хабаровского края ФИО2, представителя администрации города Хабаровска ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, администрации г.Хабаровска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № – здание «Гостиницы», общей площадью 1047,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 15 795 858 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником данного объекта недвижимости. В соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 26 декабря 2012г. № 467-пр по состоянию на 29 июня 2012 года кадастровая стоимость здания определена в размере 72 091 698 рублей. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 28.06.2019г., выполненным оценщиком ФИО5, по состоянию на 29 июня 2012 года рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 15 795 858 руб.

Из письменного отзыва Правительства Хабаровского края следует, что административный ответчик заявленные требования не признает по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. При определении размера рыночной стоимости объекта капитального строительства в рамках затратного подхода, оценщиком не учтена стоимость земельного участка, на котором расположен объект оценки. В нарушение пункта 25 ФСО 7 в отчете отсутствует достоверное и мотивированное обоснование установления экономического устаревания. Заказчиком по договору оценки является ФИО1, которая не представила доказательств заинтересованности в оценке объекта оценки. В нарушение части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ с административным исковым заявлением административный истец обратился в суд с нарушением 5-летнего срока, с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (08.02.2013г.).

Из письменного отзыва администрации г.Хабаровска следует, что административный ответчик заявленные требования не признает по тем основаниям, что при составлении Отчета не учтены характеристики земельного участка на котором расположен объект оценки. Пропущен 5-летний срок с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца ФИО4, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, заявила ходатайство о восстановлении срока обращения в суд по тем основаниям, что оспариваемая кадастровая стоимость в качестве налоговой базы применяется только с 01.01.2017г., со сроком уплаты налога в 2018 году. Оспариваемая кадастровая стоимость является актуальной.

Представитель Правительства Хабаровского края ФИО2, заявленные требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель администрации города Хабаровска ФИО3 заявленные требования не признала по аналогичным основаниям.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что с 18.02.2011 года ФИО4 является собственником (доля в праве 1/2) совместно с ФИО6 (доля в праве 1/2) объекта капитального строительства с кадастровым номером № здания – «Гостиница», назначение – нежилое, площадью 1047,8 кв.м.

Из представленного свидетельства о смерти, выданного Отделом ЗАГС Железнодорожного района администрации г.Хабаровска 04 апреля 2019 года, следует, что 01 апреля 2019 ФИО6 умер, о чем составлена запись №.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 08 февраля 2013 г., определена по состоянию на 29 июня 2012 г. на основании постановления Правительства Хабаровского края № 467-пр от 26 декабря 2012г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 г.» и составляет 72 091 698 руб.

Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

Физические лица в силу статьи 400 Налогового Кодекса РФ являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, которая к таковому относит, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Согласно части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015г. № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01 января 2017 года.

Из изложенного следует, что ФИО4, являясь сособственником объекта капитального строительства, налог на который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В силу части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Указанный в части 3 статьи 235 КАС РФ срок истек 08.02.2018 года, административный истец обратился в суд с иском 08.07.2019 года.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 26 декабря 2012 года № 467-пр утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 года.

До настоящего времени новые результаты кадастровой оценки объектов капитального строительства не утверждены.

Требование о пересмотре кадастровой стоимости может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Положениями пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ, статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность применения установленной судом кадастровой стоимости до утверждения новых результатов кадастровой оценки.

На основании изложенного, суд считает, что установленный для обращения в суд срок, подлежит восстановлению.

В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, административным истцом представлен Отчет от 28.06.2019 года № 2019-140/1, составленный оценщиком ФИО5, согласно которому по состоянию на 29 июня 2012 года рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 15 795 858 руб.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 29 июня 2012 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком использован затратный подход, метод компенсации издержек, отказ от сравнительного и доходного подходов и иных методов в рамках затратного подхода в Отчете обоснован.

Из Отчета следует, что объект оценки представляет собой объект капитального строительства – отдельно стоящее здание «Гостиница», адрес местонахождения: <адрес>, назначение – нежилое, количество этажей – 3, в том числе подземных - 0, общая площадь 1047,8 кв.м., строительный объем – 3 638 куб. м., год постройки – 2009, состояние – требует ремонта, здание не эксплуатируется.

В качестве аналога использован типовой объект из Сборника КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», 2007 г., «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства».

Произведены поправки: на различия в конструктивных решениях (полное отсутствие отделки); на различия по площади/объему здания; на сейсмичность; на региональное различие цен; на зональное различие в уровне цен; на изменение цен после издания справочника, расчет которых приведен в Отчете. Отказ от применения иных корректировок обоснован.

Расчет прибыли предпринимателя определен в размере 10 % в соответствии с данными «Справочника оценщика недвижимости-2011» под редакцией Л.А. Лейфера.

Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 15 795 858 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о характеристиках аналога, учтенных оценщиком при расчете величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Из показаний свидетеля ФИО5 в судебном заседании следует, что стоимость объекта оценки произведена без учета стоимости земельного участка, на котором объект расположен, учитывая цель оценки. Экономическое устаревание в размере 45 % определено, исходя из размеров интервала, значений показателя экономического устаревания для коммерческих объектов недвижимости по России в целом, учитывая местоположение (удаленность от центра деловой активности) и особенностей технического состояния здания (требует ремонта).

Положения Отчета, показания оценщика в судебном заседании опровергают доводы административных ответчиков о допущенных оценщиком нарушениях.

В соответствии с подпунктом «г» пункта 24 ФСО № 7 при затратном подходе в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Целью оценки является не общий случай определения рыночной стоимости объекта оценки, а пересмотр кадастровой стоимости объекта капитального строительства, которая в свою очередь определяется без учета стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости с целью избежать двойное налогообложение.

Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016г. № 358 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке, в соответствии с пунктом 1.12 которых, при необходимости раздельного определения кадастровой стоимости земельных участков и находящихся на нем иных объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости в качестве самостоятельных объектов недвижимости, данные объекты могут быть оценены как раздельно, так и в составе условно сформированного объекта оценки. В случае оценки единого объекта оценки полученная стоимость распределяется между входящими в его состав объектами недвижимости, учтенными в государственном кадастре недвижимости. При этом должен соблюдаться принцип отсутствия двойного налогообложения имущества.

Учитывая цель оценки, оценщик обоснованно рыночную стоимость объекта оценки определил без учета стоимости земельного участка, приходящегося на объект капитального строительства.

Довод административного ответчика о том, что в отчете отсутствует достоверное и мотивированное обоснование установления экономического устаревания в размере указанном оценщиком, суд находит несостоятельным.

В соответствии с пунктом 25 ФСО 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Устанавливая экономическое устаревание объекта оценки, оценщик сослался на то, что экономическое устаревание определяет уменьшение полезности объекта в результате действия внешних по отношению к объекту оценки факторов – изменения положения по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменения финансовых и законодательных условий, экономической ситуации и т.д. Экономическое устаревание вызывается факторами извне – влиянием на доходность объекта и его стоимость ближайшего окружения, изменением законодательных условий и т.п. Интервал значений показателя экономического (внешнего) устаревания для коммерческих объектов недвижимости по России в целом составил 5-45%. Учитывая местоположение (удаленность от центра деловой активности) и особенности (техническое состояние – требует ремонта) объекта оценки, экономическое устаревание для объекта оценки составляет 45 %.

Подвергая сомнению указанных размер экономического устаревания Правительства Хабаровского края доказательства его иного размера не представило.

Из материалов дела следует, что заказывая оценку объекта оценки, ФИО1 действовала на основании доверенности, выданной ФИО4

Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края, администрация г.Хабаровска без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость оцениваемого здания не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость объекта оценки, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административное исковое заявление подано в суд 08 июля 2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 08 февраля 2013 года, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В силу пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018г. № 334-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,

РЕШИЛ:

Восстановить ФИО4 срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Административный иск ФИО4 удовлетворить

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № – здание «Гостиница», назначение: нежилое, площадью 1047,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 15 795 858 руб.

Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости – 08 июля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 26 августа 2019 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз