Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Амурская строительная компания» к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

ООО «Амурская строительная компания» в административном исковом заявлении оспаривает результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>-а, площадью 19 914 кв.м. кадастровый №. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что является арендатором этого объекта, ставка арендной платы за 1 кв.м. определяется как произведение значения удельного показателя кадастровой стоимости объекта аренды и коэффициента по виду разрешенного использования и зонирования территории. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года утверждена приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42, и сведения о ней 19.12.2018 года внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Отчетом об оценке от 26.04.2019 года № З-145-19Х определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года, которая существенно ниже установленной кадастровой стоимости объекта на ту же дату. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка состоянию на 01.01.2016 года в размере его рыночной стоимости.

Определением суда от 17.07.2019 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо - администрация города Хабаровска.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Амурская строительная компания» Роя Е.Е. (доверенность от 25.06.2019 года сроком действия один год) поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО1 (доверенность от 23.04.2019 года сроком действия один год) не согласился с предъявленными требованиями. В своих возражениях он сослался на то, отчет об оценке не соответствует требованиям, установленным федеральными стандартами оценки. В качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком отобрано 6 объектов-аналогов, которые существенно отличающиеся от объекта оценки по площади. Такое различие не позволяет произвести сопоставление объектов-аналогов относительно друг друга и объекта оценки по основным пенообразующим факторам. При этом в отчете отсутствуют информация и выводы оценщика о недостаточности доступных рыночных данных об объектах-аналогах, наиболее близких к объекту оценки по указанным критериям оценки. При определении параметров сравнения объектов оценщик не учел такие стоимостные факторы, как транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры). Отказ от учета этих стоимостных факторов в отчете оценщиком не обоснован. При расчете корректировки «на дату продажи/предложения» оценщик исходил из динамики изменения цен на рынке коммерческой недвижимости, в том время как предметом оценки являлся земельный участок, а не объект капитального строительства. Поэтому определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки вызывает сомнение, и не может быть признана достоверной.

Представитель заинтересованного лица администрации города Хабаровска ФИО2 (доверенность от 07.08.2019 года сроком действия по 31.12.2019 года) не согласился с предъявленными требованиями. В своих возражениях он сослался на то, что представленный административным истцом отчет об оценке не может быть признан надлежащим доказательством, так как не отвечает требованиям федеральных стандартов оценки. В нарушение пункта 20 ФСО № 7 оценщик не определил вид разрешенного использования объекта оценки, а содержащиеся в отчете об оценке сведения об этом противоречивы – в одном случае указан вид использования «под административные здания и объект торгового назначения», в другом «для размещения объектов торговли». Отобранные оценщиком объекты аналоги имеют вид разрешенного использования: аналог № 5 - «для размещения объектов культуры» (ВРИ-9), аналоги №№ 1, 6 – «для размещения административных зданий» (ВРИ-7). Так как объект оценки имеет ВРИ-5, то отобранные объекты-аналоги не соответствует виду разрешенного использования объекта оценки, поэтому они не могли быть использованы при расчете рыночной стоимости объекта оценки.

На странице 100 отчета оценщик приводит сведения о средней цене предложения земельных участков под коммерческую застройку в Железнодорожном округе г.Хабаровска на 01.01.2016 года - 2 3331 руб/кв.м., поэтому установленная оценщиком цена 1 кв.м. объекта оценки в размере 1227 руб/кв.м., который находится в том же районе города, является явно заниженной. Приводя данные об изменении цен на земельные участки, оценщик указывает, что динамика роста в период с 01.01.2014 года по 01.01.2015 года, была положительной, в период с 01.01.2015 года по 01.01.2016 года – темпы снижения цен в Железнодорожном районе г.Хабаровска были ниже, чем в других его районах. Однако при производстве расчета оценщик применил единую понижающую корректировки для всех объектов-аналогов, независимо от района их местонахождения.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, уведомленный о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явился, просил провести судебное заседание в их отсутствие.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании договора № 39 аренды земельного участка, заключенного 31.01.2012 года между Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и ООО «Амурская строительная компания», общество владеет и пользуется земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для использование под склад и трансформаторную подстанцию, площадью 19 914 кв.м., местонахождение: <адрес> кадастровый №. Договор действует с 31.01.2012 года по 30.12.2012 года. Письмом от 29.08.2014 года № 8854/17-07 Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска подтвердил, что договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

На этом земельном участке находятся объекты недвижимости – склад (нежилое здание) площадью 409,9 кв.м., трансформаторная подстанция (нежилое здание) площадь 52,2 кв.м., право собственности на которые зарегистрировано за ООО «Амурская строительная компания» 07.08.2006 года.

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Исходя из положений частей 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В договоре аренды № 39 от 31.01.2012 года указано, что арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером № вносится арендатором ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц. Размер арендной платы исчисляется в порядке, установленном Постановлением Правительства Хабаровского края, и рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента по виду разрешенного использования и зонирования территории и площади земельного участка.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическим лицом в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 утверждены по состоянию на 01.01.2016 года результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, распложенных на территории Хабаровского края. Приказ официально опубликован 24.09.2018 года. В Единый государственный реестр недвижимости 19.12.2018 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, ее размер составил 61 120 048,80 рублей.

ООО «Амурская строительная компания» является арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, базовая ставка которой определяется как кадастровая стоимость предмета аренды, поэтому оно имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости этого земельного участка в размере, равной его рыночной стоимости. Поэтому общество вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. А в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданное по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный данной статьей срок, юридическое лицо вправе оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке.

ООО «Амурская строительная компания» обратилось 21.05.2019 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, утвержденной по состоянию на 01.01.2016 года приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42. К заявлению был приложен отчет об оценке № З-145-19Х, составленный 26.04.2019 года ООО «Профи оценка». Заявление об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка отклонено по тем основаниям, что отчет об оценке не соответствует требованиям пункта 5 ФСО № 3.

В суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости юридическое лицо обратилось 08.07.2019 года.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2016 года оценщиком ООО «Профи оценка» по заказу ООО «Амурская строительная компания» проведена его оценка и подготовлен отчет от 26.04.2019 года № З-145-19Х.

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Изучив содержание отчета об оценке от 26.04.2019 года № З-145-19Х, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

В отчете об оценке, указано, что рыночная стоимость земельного участка определялась по состоянию на 01.01.2016 года. На эту же дату утверждена оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка. Следовательно, в этой части отчет соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете об оценке от 26.04.2019 года № З-145-19Х указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, поскольку в его распоряжении имеется достоверная и достаточная информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, необходимая для применения этого метода, в то время как для реализации остальных методов информации недостаточно. Также оценщик использовал доходный подход, в рамках которого применил метод капитализации по расчетным моделям, поскольку на рынке и в открытых источниках информации достаточно информации, необходимой для реализации этого метода. Отказ от использования затратного подхода, и иных методов в рамках сравнительного и доходного подходов в отчете обоснован (страницы 85-89, 106-107 отчета).

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297).

Доходный подход определяется как совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункты 15, 16, 17 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297).

Исходя из положений пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В пункте 14 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт «е» пункта 22 ФСО №7).

При применении доходного подхода оценщик учитывает, что доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем (подпункты «а», «д» пункта 23 ФСО №7).

В отчете об оценке от 26.04.2019 года № З-145-19Х указано, что для анализа рынка земельных участков в городе Хабаровске, для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик использовал открытые источники информации: аналитический обзор «Рынок земельных участков Хабаровского края на 01.01.2016 года», разработчик ООО Региональный союз оценщиков «Кредо»; журнал «Вся недвижимость Хабаровска», «Недвижимость Дальневосточного региона» «ДВ оценщик»; еженедельное информационно-справочное издание риэлторов города Хабаровска «Вся недвижимость Хабаровска»; интернет-сайты региональных риэлтерских фирм и агентств – «Центр оценки и продажи недвижимости», «Союз-ДВ», «Подкова», «Дом.ком», «Сделка», «Новый атлант», «городской центр недвижимости», «Альянс Амур», «АльфаДом», «Тауэр»; официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, раздел «Мониторинг рынка недвижимости»; официальный сайт Российской Федерации для размещения торгов https://torgi.gov.ru/LotSearcnArchive.html, официальный сайт администрации г.Хабаровска, официальный сайт КГКУ «Фонд имущества Хабаровского края», сайт газеты «Презент» архив объявлений, сайт газеты «Из рук в руки» архив объявлений, портал по продаже недвижимости https://farpost.ru, архив сайта бесплатных объявлений Aвито https://ruads.org, сайт бесплатных объявлений www/domofond.ru.

Определяя сегмент рынка, оценщик отнес объект оценки к сегменту земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, местонахождение: Хабаровский край, город Хабаровск, Железнодорожной район, оценочная зона 26, в которой разрешено размещать объекты торговли, офисно-торгового назначения.

Подбирая объекты-аналоги, оценщик исходил из основных пенообразующих факторов: передаваемые имущественный права, условия финансирования сделок, условия продажи, условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений), местоположение, вид использования и (или) зонирование, площадь.

Для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040919:47 сравнительным подходом оценщиком отобрано 6 объектов-аналогов. Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог по ценообразующим факторам, оценщик произвел корректировки «на вид права», «на условия продажи (скидка на торг)», «на дату сделки/предложения», «на местоположение (локальное), «на наличие коммуникаций», «на площадь». В виду сопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов не производились корректировки «на условия финансирования сделки», «на выход на красную линию», «на вид разрешенного использования».

Описание примененных корректировок и обоснование отказа от применения определенных корректировок представлены в отчете, а также приведена последовательность определения рыночной стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты (страницы 97-106 и таблицы с 15 по 18, таблица 13 на страницах 90-96).

После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в доверительный диапазон (от 1158 руб/кв.м. до 2032 руб/кв.м) вошли скорректированные стоимости объектов-аналогов №№ 1, 2, 4 и 5, которые и были использованы в дальнейшем расчете. Объекты-аналоги № 3 и 6 из расчета были исключены. После проверки надежности результата рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, составила 23 317 502 рубля.

Для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № доходным подходом оценщиком отобрано 6 объектов-аналогов. Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог по ценообразующим факторам, оценщик произвел корректировки «на дату сделки/предложения», «на местоположение (локальное), «на выход на красную линию», «на наличие коммуникаций», «на площадь». В виду сопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов не производились корректировки «на вид права», «на вид разрешенного использования».

Описание примененных корректировок и обоснование отказа от применения определенных корректировок, описание расчетов операционных расходов, общей ставки доходов от объекта, рисков представлены в отчете, а также приведена последовательность определения рыночной стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты (страницы 107-136, таблицы с 19 по 26). Рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках доходного подхода, составила 26 112 315 рублей.

После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2016 года в размере 24 428 000 рублей.

Содержание отчета об оценке от 26.04.2019 № З-145-19Х позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Содержание отчета свидетельствует, что при отборе объектов-аналогов и их сравнении оценщик руководствовался положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки – Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297; Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299; Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.

Вопреки доводам административного ответчика, различия объектов-аналогов между собой и с объектом оценки в площади было скорректировано применением соответствующей корректировки, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО № 1 и подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7.

Довод административного ответчика, что при отборе объектов-аналогов и их сравнении оценщик не учет такие стоимостные фактора как инфраструктура, транспортная доступность, социальная инфраструктура и произвел по ним сравнение, суд не принимает во внимание, поскольку эта позиция свидетельствует о неверном толковании содержания отчета об оценке и неверном применении норм материального права.

Разница в местоположении, что включает в себя разницу в транспортной доступность и инфраструктуре, объектов-аналогов, скорректирована оценщиком путем применения соответствующей корректировки. Также оценщиком произведена корректировка «на наличие коммуникаций». В отчете приведены обоснование применения этих корректировок и их расчеты.

Административный ответчик и заинтересованное лицо считают, что оценщиком неверно произведен расчет корректировки «на дату продажи/предложения», «на местоположение», что повлекло неверное определение рыночной цены объекта оценки. Такая позиция не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

В статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что оценку объектов недвижимости (земельных участков) может производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

В подпункте «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611 (который является обязательным к применению при оценке недвижимости) определено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В отчете об оценке приведено подробное описание произведенного оценщиком расчета корректировок: «на дату продажи/предложения» - учтены изменения цен на рынке коммерческой недвижимости в течение года с 01.01.2014 года по 01.01.2016 года, «на местоположение» - учтено нахождение объектов в разных ценовых зонах, но имеющих тождественные виды использования земельных участков. Мнение административного ответчика и заинтересованного лица о необходимости применения иных корректирующих коэффициентов, иных цен за 1 кв.м. объекта оценки при расчете не является установленным законом основанием для признания отчета недостоверным. Представители министерства имущественных отношений Хабаровского края и администрации города Хабаровска не являются специалистами в области оценки объектов недвижимости, и достоверные доказательства, подтверждающие их позицию, не представлены суду.

Мнение заинтересованного лица, что оценщиком, в нарушение пункта 20 ФСО № 7, не определен вид разрешенного использования объекта оценки, не подтверждено исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами, поэтому не заслуживает внимания суда.

Пункт 20 ФСО № 7 определяет, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.

В договоре №39 аренды земельного участка, на основании которого ООО «Амурская строительная компания владеет земельным участком с кадастровым номером 27:23:0040919:47, указано, что он имеет вид разрешенного использования – для использования под склад и трансформаторную подстанцию. Представленный в отчете кадастровый паспорт земельного участка содержит сведения о том, что земельный участок имеет вид разрешенного использования – под административные здания и объекты торгового назначения. Согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности на этом земельном участке размещаются объекты недвижимости – знание склада и трансформаторная подстанция.

На основании сведений, полученных из представленных документов, оценщик верно определил вид разрешенного использования объекта оценки, который, как подтвердили лица, участвующие в деле, до 01.01.2016 года не изменялся.

Представитель заинтересованного лица, ссылаясь на недостоверность отчета об оценки, указывает, что на странице 162 отчета имеется копия объявления о продаже в собственность земельного участка по <адрес>, Окружная площадью 1,2 га, в то время как оценщик принимает этот объект в качестве аналога и определяет его как земельный участок по <адрес>, находящийся в собственности публично-правового образования (то есть в аренде).

Содержание отчета свидетельствует о том, что оценщик проверил информацию, размещенную в открытом доступе о земельном участке, находящемся на пересечении улиц Карла Маркса и Окружной, имеющий почтовый адрес: <адрес>, площадь 11 265 кв.м., находящийся в собственности публично-правового образования, и передаваемый иным лицам в аренду. Эти сведения получены на сайте Росреестра, и иными доказательствами заинтересованного лица не опровергнуты в ходе рассмотрения данного дела.

Также представитель заинтересованного лица ссылается на то, что в таблице 14 на страницах 90-91 оценщик описывает аналог № 5, который имеет вид разрешенного использования «для размещения объектов культуры» (ВРИ-17), что не позволяет использовать его как аналог для объекта оценки с другим ВРИ. В таблице 19 на странице 116 указано, что объекты-аналоги №№ 1, 6 имеют ВРИ-7 – для размещения административных зданий, аналог № 5 – ВРИ -17: для размещения культурно-бытовых зданий, в то время как объект оценки имеет ВРИ-5. Поэтому эти аналоги не могли быть использованы оценщиком для расчета рыночной стоимости.

Содержание отчета об оценки свидетельствует, что отобранные оценщиком объекты аналоги: для выполнения расчета сравнительным подходом – аналог № 5, для доходного подхода – аналоги №№ 1, 5, 6, имеют одинаковый вид разрешенного использования – для размещения административных зданий (объект-аналог № 5 предлагается под строительство административного здания и концертного зала). Объект оценки имеет вид использования – под склад и трансформаторную будку. Таким образом, все указанные объекты, с учетом состава групп видов разрешенного использования, определенных приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края", относятся к единой группе ВРИ - земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

Достоверных доказательств, что оценщиком неверно определен вид разрешенного использования объектов-аналогов, заинтересованное лицо суду не представило.

Опечатки в отчете об оценке, на которые ссылается заинтересованное лицо, не повлекли за собой ошибки в расчетах, что в своих объяснениях подтвердил представитель администрации города Хабаровска, поэтому признаются судом не существенными.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административным ответчиком и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ООО «Амурская строительная компания» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю 21.05.2019 года. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости, утвержденной по состоянию на 01.01.2016 года внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19.12.2018 года, поэтому установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Удовлетворить административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Амурская строительная компания» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административные здания и объект торгового назначения, площадь 19 914 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 24 428 000 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 21 мая 2019 года.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции –судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 09 августа 2019 года.

Судья краевого суда Е.А.Бузыновская