Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-128/2016 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Биологические очистные сооружения» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области и правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Биологические очистные сооружения» (далее – Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области и правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований Общество указало, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами:

- <....>, площадью <....> кв.м, категория земель <....>, разрешенное использование: <....>, почтовый адрес ориентира: <....>;

- <....>, площадью <....> кв.м, категория земель <....>, разрешенное использование: <....>, почтовый адрес ориентира: <....>.

Полагает, что утвержденная Постановлением правительства Тульской области от 16.10.2013 года № 543 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Тульской области» и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость указанных земельных участков по состоянию на 01.01.2013 года в размере соответственно <....> рублей и <....> рублей значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как плательщика земельного налога.

В соответствии с отчетом ООО <....> от <....> года № <....> рыночная стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков по состоянию на 01.01.2013 года составляет соответственно <....> рублей и <....> рубля.

Однако решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от <....> года № <....> и № <....> заявления Общества о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих ему земельных участков отклонены.

На основании изложенного просило установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровым номером <....> равной его рыночной стоимости в размере <....> рублей, с кадастровым номером <....> равной его рыночной стоимости в размере <....> рубля.

В судебном заседании представитель административного истца – ООО «Биологические очистные сооружения» по доверенности Климов Е.Е. уточнил заявленные требования исходя из результатов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы и по тем же основаниям просил установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <....> и <....> равной их рыночной стоимости в размере соответственно <....> рублей и <....> рубль.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В письменном ходатайстве указал, что Управление не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил разрешить их на усмотрение суда и в отсутствие представителя Управления.

Представитель административного ответчика - правительства Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в письменном ходатайстве просил вынести решение в соответствии с действующим законодательством и в отсутствие представителя правительства.

Представитель заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в письменном ходатайстве просил о рассмотрении дела в его отсутствие. В письменных пояснениях сослался на то, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельных участков была внесена в государственный кадастр недвижимости на основании сведений, утвержденных постановлением правительства Тульской области от 16.10.2013 года № 543, в силу прямого предписания закона; при этом действия органа кадастрового учета по внесению кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости не оспариваются. В связи с отсутствием материально-правовой заинтересованности в данном деле просил рассмотреть дело в отсутствие представителя и вынести решение на усмотрение суда.

Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

На основании части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом.

Согласно части 5 статьи 4 указанного Закона сведения в государственный кадастр недвижимости вносятся органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.

Пунктом 11 части 2 статьи 7 того же Закона предусмотрено, что в государственный кадастр недвижимости в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как видно из материалов дела и установлено судом, ООО «Биологические очистные сооружения» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами:

- <....>, площадью <....> кв.м, категория земель <....>, разрешенное использование: <....>, почтовый адрес ориентира: <....>;

- <....>, площадью <....> кв.м, категория земель <....>, разрешенное использование: <....>, почтовый адрес ориентира: <....>,

что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от <....> года <....> и <....>, а также выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <....> года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Исходя из положений статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации ООО «Биологические очистные сооружения», как собственник вышеназванных земельных участков, относится к числу налогоплательщиков земельного налога.

В силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения налоговая база по уплате земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая, в свою очередь, определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Постановлением правительства Тульской области от 16.10.2013 года № 543 утверждены результаты кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2013 года.

Кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков с кадастровыми номерами <....> и <....> установлена в размере соответственно <....> рублей и <....> рублей (№№ п/п <....>, <....> приложения № 1 к данному Постановлению).

Указанная кадастровая стоимость внесена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в государственный кадастр недвижимости, что следует из имеющихся в материалах дела кадастровых паспортов земельных участков от <....> года № <....> и № <....>, а также кадастровых справок о кадастровой стоимости от <....> года.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

С целью определения рыночной стоимости указанных земельных участков ООО «Биологические очистные сооружения» обратилось в ООО <....>.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельных участков от <....> года № <....>, выполненным данной организацией, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <....> и <....> по состоянию на 01.01.2013 года составляет соответственно <....> рублей и <....> рубля.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.По смыслу положений статей 17.1, 24.16, 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ отчет об определении кадастровой (рыночной) стоимости подлежит обязательной экспертной оценке на предмет соответствия данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям данного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, а также подтверждения определенной в отчете рыночной стоимости объекта оценки.

По ходатайству ООО «Биологические очистные сооружения» в целях подтверждения правильности и достоверности вышеупомянутого отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объектов оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту - индивидуальному предпринимателю <....>.

Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении названной экспертной организации от <....> года № <....>, отчет от <....> года № <....>, выполненный ООО <....>, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость земельных участков, определенная оценщиком в отчете, не подтверждается.

В соответствии с заключением эксперта - индивидуального предпринимателя <....> от <....> года № <....>, рыночная стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков с кадастровыми номерами <....> и <....> по состоянию на 01.01.2013 года составляет соответственно <....> рублей и <....> рубль.

При проведении стоимостной экспертизы эксперт - индивидуальный предприниматель <....> в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 года № 297 (далее – ФСО №1), использовал сравнительный подход, обосновав при этом отказ от применения затратного и доходного подходов к оценке.

В рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий получение стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Объектом-аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р (далее – Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Как усматривается из содержания указанного экспертного заключения, в качестве объектов-аналогов экспертом выбраны объекты, наиболее соответствующие по количественным и качественным характеристикам оцениваемым земельным участкам, предложенные для продажи в октябре 2012 года в <....>; из земель специального назначения, аналогичного с объектами оценки вида разрешенного использования (промназначение), при этом произведены необходимые корректировки, в частности, на передаваемые права (к аналогу № 2), что обусловлено предложением передачи права его аренды, в то время как в отношении оцениваемых объектов предполагается передача права собственности; на торг (к аналогам №№ 1,2,3) – для перевода цены предложения в цену сделки; на масштаб (к аналогам №№ 1,2,3), что обусловлено различием объектов оценки и объектов-аналогов по размеру, на наличие коммуникаций (соответственно к аналогам №№ 1,2,3 и к аналогу № 1).

Рассчитанный для данной выборки объектов-аналогов коэффициент вариации при расчете рыночной стоимости каждого оцениваемого земельного участка не превысил допустимого значения, что указывает на надежность полученной экспертом статистической информации и пригодность исходных данных об аналогах объектов оценки для использования в расчетах и формирования выводов по результатам статистического анализа.

Доказательств, опровергающих правильность экспертного заключения, суду не представлено.

О несогласии с вышеупомянутым заключением судебной экспертизы участвующими в деле лицами не заявлялось; с ходатайствами о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы указанные лица не обращались.

Данное экспертное заключение суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено компетентным специалистом в области экономической и оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в области оценки, основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Что касается имеющегося в материалах дела отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков от <....> года № <....> ООО <....>, то анализ содержания указанного отчета свидетельствует о его несоответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статьи 11) и федеральных стандартов оценки (пункта 22 «б» ФСО-1, пункта 4 ФСО-3) ввиду необоснованного применения в рамках сравнительного подхода корректировки на наличие коммуникаций к объектам-аналогам в размере значений выше средних поправок из диапазона, указанного в таблице 14, в частности: при расчете стоимости земельного участка с кадастровым <....> к аналогам № 2,3 в размере по «8%» из диапазона от 2 до 10%, при расчете стоимости земельного участка с кадастровым номером <....> к аналогу № 1 в размере «11%» из диапазона от 4 до 14%, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, в связи с чем данный отчет к числу допустимых и достоверных доказательств по делу отнести нельзя.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Как следует из Постановления правительства Тульской области от 16.10.2013 года № 543 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Тульской области», кадастровая стоимость принадлежащих ООО «Биологические очистные сооружения» земельных участков определена по состоянию на 01.01.2013 года.

На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанных земельных участков в экспертном заключении индивидуального предпринимателя <....> № <....> от <....> года, признанном судом относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу.

Доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости земельных участков – 01.01.2013 года, рыночная стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков являлась иной, чем отражено в исследованном судом экспертном заключении индивидуального предпринимателя <....>, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в экспертном заключении индивидуального предпринимателя <....> от <....> года № <....> рыночная стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков с кадастровыми номерами <....> и <....> по состоянию на 01.01.2013 года в размере соответственно <....> рублей и <....> рубль ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости тех же земельных участков в размере соответственно <....> рублей и <....> рублей, что затрагивает права и обязанности ООО «Биологические очистные сооружения» как плательщика земельного налога.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость названных земельных участков может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной экспертным заключением от <....> года № <....> индивидуального предпринимателя <....>, в связи с чем заявленные административным истцом требования с учетом их уточнения подлежат удовлетворению.

Досудебный порядок урегулирования спора, установленный статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административным истцом соблюден, заявления ООО «Биологические очистные сооружения» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области отклонены.

Учитывая, что удовлетворение заявленных ООО «Биологические очистные сооружения» требований сводится к реализации в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной, которое административными ответчиками не оспаривается ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), решение суда по данному делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих с административным истцом противоположных интересов, в связи с чем судебные расходы относятся на административного истца – ООО «Биологические очистные сооружения».

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования (снятием с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 названного Федерального закона сведений об объекте недвижимости. В пункте 11 части 2 статьи 7 Закона № 221-ФЗ в качестве таких сведений указаны сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Частью 4 статьи 16 Федерального Закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ установлено, что учет изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда.

С учетом изложенного и, исходя из положений статьи 16, пункта 11 части 2 статьи 7, статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», настоящее решение является основанием для внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости сведений о вышеупомянутой рыночной стоимости спорных земельных участков в качестве их новой кадастровой стоимости, а также о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца с соответствующими заявлениями в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – <....> года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Биологические очистные сооружения» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области и правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <....>, площадью <....> кв.м, категория земель <....>, разрешенное использование: <....>, почтовый адрес ориентира: <....>, равной его рыночной стоимости в размере <....> рублей.

В целях налогообложения и внесения соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости датой подачи Обществом с ограниченной ответственностью «Биологические очистные сооружения» заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутых земельных участков является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – <....> года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.Д. Жуган