Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ООО «БДС» - ФИО1, представителя административного ответчика администрации города Белгорода – ФИО2, представителя заинтересованных лиц Правительства Белгородской области, департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области – ФИО3,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «БДС» к администрации города Белгорода, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, обязании внести в государственный кадастр недвижимости новую кадастровую стоимость,

установил:

ООО «БДС» (далее – административный истец, Общество) на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов –для эксплуатации нежилых зданий производственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>.

Постановлением администрации города Белгорода № 236 от 27.11.2014г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород», утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01.01.2014г.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила <данные изъяты> рублей.

01.01.2015г. указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости (с 01 января 2017 - Единый государственный реестр недвижимости).

30.11.2016г. Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, предоставив отчет об оценке № УК 23/09 от 26.09.2016г., подготовленный ООО «ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ», согласно которому рыночная стоимость земельного участка, в отношении которого оспариваются результаты кадастровой стоимости с кадастровым номером №, по состоянию на 01.01.2014г. составила <данные изъяты> рублей.

Решением № 334 от 21.12.2016г. комиссия отклонила кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости установленной в представленном Обществом отчете.

ООО «БДС» обратилось в суд с заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости – <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2014г; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 01.01.2014г. В обоснование заявленных требований Общество сослалось на то, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает права административного истца, так как ведет к необоснованному увеличению размера земельного налога за принадлежащий земельный участок.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал в полном объеме. Указал на то, что заключение эксперта не содержит обоснованных выводов относительно несоответствия представленного административным истцом отчета об оценке земельного участка требованиям федеральных стандартов оценки, а также выводов о том, как допущенные нарушения могли повлиять на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оснований для назначения судебной экспертизы не имелось и недостоверность представленного административным истцом отчета не доказана.

Представители административного ответчика администрации города Белгорода и заинтересованных лиц Правительства Белгородской области, департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области, не оспаривая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, но возражая против размера рыночной стоимости, заявленной в предмете административного иска, полагали единственным допустимым доказательством по делу, определяющим рыночную стоимость земельного участка заключение экспертизы № 067.04-0325 от 29.05.2017г., подготовленное экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО16.

Административный ответчик Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о рассмотрении дела извещен надлежащим образом и своевременно, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявил.

С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ) организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения (пункт 1 статьи 390 НК РФ).

В положениях статьи 66 ЗК РФ закреплены две модели исчисления кадастровой оценки земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления рыночной стоимости, определенной индивидуально для объекта оценки.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010г. № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015г. № 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

В силу положений статьи 3 Федерального закона Российской Федерации № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьёй 24.18 вышеназванного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов ООО «БДС», как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, налоговой базой для расчета которого является кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административным истцом представлен отчет ООО «ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ» № УК23/09 от 26.09.2016г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01.01.2014г. составляет <данные изъяты> руб.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Возражая относительно требований ООО «БДС» в части заявленного размера рыночной стоимости земельного участка, административный ответчик и заинтересованное лицо указали на несоответствие представленного отчета оценщика требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика и заинтересованного лица против доказательства размера рыночной стоимости, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости земельного участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе разницей (40%) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 29.03.2017г. назначена экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО17.

По результатам проведенной судебной экспертизы представлено заключение эксперта Белгородской торгово-промышленной палаты № 067.04-0325 от 29.05.2017г., из которого следует, что в ходе проверки отчета № 2016.054.3 от 10.11.2016г., на основании проведенных исследований, экспертом сделаны выводы о неполном соответствии отчета требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта; установленная экспертом по состоянию на 01.01.2014г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила <данные изъяты> рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003г. № 23 «О судебном решении», части 8 статьи 82 КАС РФ, заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценив в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы № 067.04-0325 от 29.05.2017г. подготовленное экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО18 соответствует требованиям Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.

По своему содержанию заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4,8,16,25 Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ и статьи 82 КАС РФ. Заключение содержит: дату, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившем судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта и документы подтверждающие квалификацию эксперта.

Выводы эксперта мотивированы и научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Экспертиза назначалась непосредственно судом и эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, осмотра земельного участка, сопоставления объектов исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости с приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.

Вывод о сегменте рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, эксперт сделал исходя из фактического использования земельного участка, и отнес его к рынку земельных участков – земли населенных пунктов для индустриальных объектов.

Определяя рыночную стоимость земельного участка, эксперт применил методологию сравнительного подхода (использован метод аналогов), что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31 мая 2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке земельного участка экспертом обоснован и мотивирован; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объектов оценки; все корректировки, примененные в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке земель г. Белгорода на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

В рамках сравнительного подхода для расчета эксперт выбрал четыре объекта-аналога, сопоставимых с оцениваемым объектом по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в архиве газеты объявлений «Моя реклама» № 103/1480 от 30.12.2013г. и № 96/1473 от 05.12.2013г.

Характеристики объектов – аналогов представлены в таблице данных по объектам-аналогам, из которой следует, что при выборе объектов аналогов учитывались следующие характеристики: местоположение, цена продажи, площадь объекта, стоимость 1 кв.м., условия продажи, дата предложения, рельеф участка, вид разрешенного использования, наличие коммуникаций и транспортная доступность.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Применяя корректировку на торг на среднем уровне 15% эксперт исходил из того, что цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке недвижимости, продажа объектов происходит как правило по более низким ценам; корректировка на местоположение и окружение применена с учетом таких факторов как размер населенного пункта, удаленность от областного центра и от центра населенного пункта, удобства подъездных путей (в том числе удаленность от основных магистралей) с определением для каждого аналога бального значения для каждого из основных ценообразующих факторов (от 1 до 5); корректировка на площадь применена с учетом того, что земли поселений, предназначенные для размещения коммерческой недвижимости большой площади имеют больший спрос на рынке, чем маленькие участки.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на 01.01.2014г. составила <данные изъяты> рублей.

Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт пришел к выводу о том, что оценщиком нарушены ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29.07.1998г. в части неоднозначности толковая отчета, п. 11 раздела V ФСО «оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ № 611 от 25.09.2014г. в части выбранных для определения стоимости объекта оценки аналогов; п. 5 раздела II, п. 11 раздела IV ФСО «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ № 299 от 20.05.2015г., п. 8 ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ № 297 от 20.05.2015г., что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта и привело к получению недостоверного результата.

Суд соглашается с таким выводом эксперта, поскольку он основан на анализе и исследовании экспертом предмета экспертизы, содержит подробное описание проведенного исследования, подробно мотивирован. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки.

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка представленный Обществом, содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015г., содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Доводы представителя административного истца о том, что недостоверность представленного отчета об оценке земельного участка не доказана, выводы эксперта относительно данного вопроса не обоснованы, являются не состоятельными и не могут быть приняты судом во внимание.

Представленный административным истцом отчет № УК23/09 от 26.09.2016г., составленный ООО «ЦЕНТР НЕЗАВИСМОЙ ОЦЕНКИ», которым рыночная стоимость принадлежащего ООО «БДС» земельного участка определена в размере <данные изъяты> рублей опровергнут результатами проведенной по делу оценочной экспертизы, назначенной судом по ходатайству представителя административного ответчика, при производстве которой, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьёй 11 Федерального закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженные в отчете.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона об оценочной деятельности).

Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки» (далее - ФСО № 1), приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007г. № 255 – Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (далее - ФСО № 2), приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007г. № 254 Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (далее ФСО № 3), приказом Минэкономразвития РФ от 4.07.2011г. № 328 – Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее ФСО № 5), приказом Минэкономразвития РФ от 7.11.2011г. № 628 – Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» (далее - ФСО № 6) и приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014г. № 611 – Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (далее ФСО № 7), положения которых являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно п. 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

При определении стоимости недвижимости, оценщик исследует рынок и анализирует его в последовательности, определенной пунктом 11 ФСО № 7. Как следует из пояснений эксперта ФИО19., соблюдение оценщиком последовательности анализа рынка недвижимости, определенной п. 11 ФСО № 7 необходимо с той целью, чтобы пользователь отчета, не обладающий специальными знаниями в области оценочной деятельности, мог в любом отчете получить информацию, изложенную в определенной последовательности и следующей определенной логике. Однако, в представленном отчете информация, относящаяся к анализу рынка, изложена хаотично, пункты, как таковые, отсутствуют. Для того, чтобы найти требуемую информацию необходимо обладать специальными знаниями, позволяющими выделить в тексте нужную информацию. В свою очередь, законодательство предъявляет требования к содержанию отчета об оценке для того, чтобы отчет нес определенную смысловую нагрузку.

Суд соглашается с данными выводами судебного эксперта, поскольку несоблюдение последовательности анализа рынка недвижимости, установленной п. 11 ФСО № 7, является нарушением федеральных стандартов оценки.

Из отчета оценщика следует, что анализируя динамику стоимости земельных участков в городе Белгороде, в таблице № 8 отчета оценщиком приведен интервал цен за 1 кв.м. земельного участка от минимальной цены -1622 рубля до максимальной –4000 рублей. Далее, используя «Практические рекомендации по определению возможных границ интервала итоговой стоимости» ФИО4 и ФИО5, оценщик определяет результат средне выведенной стоимости земельных участков за 1 кв.м. и делает вывод о возможных границах интервала рыночной стоимости земельных участков производственного назначения в городе Белгороде за 1 кв.м., которая составляет от 2052 руб. до 2776 руб. Между тем, вышеуказанные практические рекомендации по определению возможных границ интервала итоговой стоимости даны оценщикам в связи с требованиями п. 30 ФСО № 7, согласно которому, после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указаний в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное. Поскольку при анализе рынка не производится согласование, не определяется рыночная стоимость, использование методики, изложенной в Практических рекомендациях нецелесообразно, и вводит в заблуждение пользователя отчета.

Анализируя информацию по договорам аренды земельных участков, заключенных и действующих в период оценки, оценщиком были использованы данные из приложения к письму Комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода № 7449 от 08.09.2014г., вместе с тем проверить указанную информацию не представляется возможным, а исследования оценщиком подготовившим отчет проведены не были. Указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении оценщиком п. 4 ФСО № 3, согласно которому при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

При этом доводы представителя административного истца о том, что оценщиком были проанализированы имеющиеся в открытом доступе Росреестра данные Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода о договорах аренды земельный участков, не свидетельствуют об отсутствии нарушений оценщиком требований федеральных стандартов оценки.

Необходимо также отметить, что анализируя рынок аренды земельных участков, оценщиком были использованы объекты, не относящиеся к сегменту рынка объекта оценки. Оцениваемый объект отнесен к рынку земельных участков: земли населенных пунктов - для индустриальных объектов, которые включают в себя производственные здания, складские помещения, административные, сервисные здания, стоянки, АЗС, мойки, автосалоны и т.п. В свою очередь, используемый оценщиком объект № 9 предназначен для эксплуатации гаражей с овощехранилищем; объект № 10 – для строительства вышки сотовой связи; объект № 11 –для строительства железнодорожного полотна; объект № 12 –для строительства железнодорожного полотна; объект № 13 –для строительства водной и канатной дороги, следовательно, указанные объекты невозможно отнести к сегменту рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, что свидетельствует о том, что анализ рынка объекта оценки произведен некорректно.

При определении стоимости объекта оценки, оценщиком был применен сравнительный и доходный подходы. При расчете корректировки на площадь оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода оценщик использует источник -Методология расчета на основании исследований ФИО6, 2005г. В рамках доходного подхода оценщик использует более поздний источник –Справочник оценщика недвижимости под редакцией ФИО7, 2014г. При равных условиях, одинаковых методах, оценщик применяет разные источники для корректировки. Использование различных источников для осуществления одной и той же корректировки при равных условиях вводит пользователя в заблуждение, приводит к неоднозначному толкованию отчета, является нарушением п. 5 ФСО № 3 и влияет на итоговый результат рыночной стоимости.

Доводы представителя административного истца о праве оценщика выбирать иную методологию оценки, а также источник при применении корректировки для расчета стоимости, выводов эксперта о нарушении оценщиком требований федеральных стандартов оценки не опровергает.

При определении стоимости объекта оценки при помощи сравнительного подхода, оценщиком применена корректировка на расположение земельного участка на первой (красной линии автодороги) в размере 35% для каждого из объектов аналогов на основании «Справочника оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты.» под редакцией ФИО7, 2012 год, таблица 30. Между тем, ни одно из значений корректировок, приведенных в указанной таблице не может быть корректно применено для определения рыночной стоимости объекта оценки, поскольку, как следует из материалов дела и не оспорено в судебном заседании, ни объект оценки, ни объекты аналоги не расположены на красных линиях крупных автодорог (автомагистралей) и не относятся к объектам торгово-офисного назначения. Кроме того, как указано экспертом в своих пояснениях, приведенный в Справочнике коэффициент представляет собой отношение, а не разницу между ценой земельных участков на красной линии и в отдалении от неё. Отношение представляет собой частное от деления двух чисел. В результате деления цены земельного участка, расположенного на «красной линии» на цену земельного участка, расположенного внутри квартала, получается коэффициент (корректировка). Для того, чтобы определить цену земельного участка, расположенного внутри квартала необходимо цену земельного участка, расположенного на «красной линии» разделить на корректирующий коэффициент. Корректировки размером 35% в таблице Справочника, на который ссылается оценщик в своем отчете, не имеется.

Также эксперт обоснованно указал, что при определении стоимости оценки в рамках доходного подхода оценщиком в качестве эксплуатационных расходов была принята величина земельного налога за 2014г., однако указанный налог был начислен после даты оценки (01.01.2014г.). Таким образом, в нарушение п. 8 ФСО № 1 оценщиком была использована информация о событиях, произошедших после даты оценки, которая может быть использована при определении стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Обосновывая допущенные оценщиком нарушения требований федеральных стандартов оценки, эксперт указала, что произведенный некорректно анализ рынка объекта оценки и некорректный расчет рыночной стоимости при помощи сравнительного и доходного подходов повлиял на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Правильность заключения судебной экспертизы представителем административного истца не опровергнута, доказательств, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ и распределенному судом между сторонами бремени доказывания сторонами не представлено, в связи с чем, суд не находит оснований сомневаться в правильности выводов эксперта.

Не опровергнуты стороной административного истца также выводы эксперта о неполом соответствии отчета № УК23/09 от 26.09.2016г. требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемый к форме и содержанию отчета,

Выявленные недостатки привели к получению недостоверного результата определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, на что указано экспертом ФИО20. в экспертном заключении.

При таких обстоятельствах, представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем, не может быть признан судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего ООО «БДС».

Ссылка представителя административного истца на нарушение экспертом части 6 статьи 49 КАС РФ, поскольку эксперт занимался самостоятельным сбором материалов – подбирал аналоги для определения рыночной стоимости земельного участка, несмотря на то, что в материалах дела имелись сведения об аналогах, подобранных оценщиком, является несостоятельной и не может быть принята судом во внимание.

Исследование анализа рынка объекта оценки, выбор аналогов в рамках примененного экспертом сравнительного подхода, является правом эксперта, как лица, обладающего специальными познаниями в целях проведения судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости объекта оценки. Административным истцом не представлено мотивированных доводов, свидетельствующих об обязанности эксперта в рамках проведения судебной экспертизы руководствоваться материалами, собранными оценщиков в ходе проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

То обстоятельство, что представитель административного истца не согласился с представленным экспертным заключением, причем совершенно безосновательно, вовсе не означает, что данная экспертиза проведена с нарушением установленных требований, не свидетельствует о неполноте, неточности и необоснованности представленного экспертного заключения. Само по себе несогласие стороны с заключением судебной экспертизы направлено на иную оценку доказательства по делу.

Необходимо учитывать, что эксперт свободен в выборе научных методов исследования, это положение вытекает из принципа независимости эксперта, оценка содержания научных положений, из которых исходил эксперт, равно как и научной состоятельности избранных им методик, ведет к вторжению в сферу специальных знаний, носителем которых в силу выполняемых функций предполагается эксперт.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт ФИО21. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок земельных участков в Белгородской области; произведен осмотр объекта оценки с учетом его количественных и качественных характеристик; мотивы отказа от применения корректировок по объектам-аналогам приведены и обоснованы, проведенные расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2014г.

Согласно Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» № 73-ФЗ от 5 апреля 2001г. эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у представителей сторон не имеется.

Лицами, участвующими в деле, не представлено каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также ставящих их под сомнение, в то же время у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта.

На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы № 067.04-0325 от 29.05.2017г. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке № УК23/09 от 26.09.2016г., подготовленного ООО «ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ» требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2014г. в размере <данные изъяты> руб., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной судебной экспертизы.

Отчет № УК23/09 от 26.09.2016г. суд признает ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости спорного земельного участка, так как он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Кроме того, выводы оценщика опровергнуты выводами проведенной по делу судебной экспертизы.

Не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность итоговой величины рыночной стоимости земельного участка и экспертное заключение № 3279/2016/4 от 31.10.2016г. на отчет ООО «ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ», подготовленное Экспертным советом Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков», поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы, а потому во внимание это доказательство не принимается.

Из содержания пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований и установлении рыночной стоимости принадлежащего ООО «БДС» земельного участка с кадастровым номером № в размере, равном его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта № 067.04-0325 от 29.05.2017г.

В соответствии с абзацами 5,6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Датой обращения ООО «БДС» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, является 30.11.2016г.

Поскольку в силу положений ст. 24.20 Федерального закона РФ № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», требования административного истца об обязании внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость в размере <данные изъяты> руб. удовлетворению не подлежат.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в котором указано, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, необходимо также учитывать и то обстоятельство, что допущенное при установлении кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей –вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации № 20-П от 11.07.2017г.).

На основании изложенного и с учетом того, что административным истцом реализовывалось право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, представленный им отчет об оценке не мог быть принят в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка и в целях устранения данного недостатка по ходатайству административного ответчика назначалась судебная экспертиза, расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости принадлежащего административному истцу и его рыночной стоимостью составило 1,8%, что не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод истца, расходы по экспертизе необходимо отнести на административного истца.

Несения администрацией города Белгорода судебных расходов по оплате экспертизы подтверждено платежным поручением № 60499 от 03.05.2017г., определением суда от 30.06.2017г. о перечислении с лицевого счета суда на расчетный счет эксперта денежных средств.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу административного иска относятся на административного истца и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «БДС» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов –для эксплуатации нежилых зданий производственного назначения, расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме <данные изъяты> рублей.

Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка определена настоящим решением суда по состоянию на 01.01.2014г.

Датой подачи заявления ООО «БДС» о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 30.11.2016г.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «БДС» в пользу администрации города Белгорода судебные расходы в размере 30 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 07 августа 2017г.