Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Осипова А.В., представителя Департамента по управлению государственной собственностью Томской области Байрамова Э.М., представителя областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» Синчиковой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске административное дело № 3а-129/2021 по административному иску Вчерашневой Татьяны Анатольевны к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости,

установил:

Вчерашнева Т.А. обратилась в Томский областной суд с административным иском к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, в котором просила установить кадастровую стоимость принадлежащего ей на праве собственности нежилого здания общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование требований ссылалась на то, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, утвержденная приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019 г. № 41 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области» по состоянию на 1 января 2019 г., значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает ее права как налогоплательщика на экономическую обоснованность налогообложения.

В судебном заседании представитель административного истца Осипов А.В. заявленные требования поддержал. Настаивал на установлении рыночной стоимости нежилого здания в соответствии с заключением судебной экспертизы, с учетом показаний эксперта и исправленной технической ошибки, в размере 10107 100 рублей.

Представители Департамента по управлению государственной собственностью Томской области Байрамов Э.М. и ОГБУ «ТОЦИК» Синчикова Л.В. оставили разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие административного истца Вчерашневой Т.А., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии с требованиями частей 1, 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В письменном отзыве Управление Росреестра по Томской области оставило разрешение дела по существу на усмотрение суда, указав, что реализация в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности здания, равной его рыночной стоимости, не влияет на права и законные интересы Управления.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах, что Вчерашневой Т.А. на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость указанного объекта составляет 35300 085,08 руб.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.

Согласно статье 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 этого же кодекса, подпунктом 6 пункта 1 которой предусмотрены иные здание, строение, сооружение, помещение.

Пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) в размерах, не превышающих 2 процентов в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса (подпункт 2 пункта 2 статьи 406 Налогового кодекса Российской Федерации).

Из положений пункта 7 статьи 378.2 приведенного Кодекса следует, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу: определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость; направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации.

Распоряжениями Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 27 ноября 2019 г. № 99-о и от 25 ноября 2020 г. № 118-о в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации определен перечень объектов недвижимого имущества для целей налогообложения на 2020 год и 2021 год, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, куда включено спорное здание с кадастровыми номерами /__/ (пункт 1044 приложения к распоряжению № 99-о и пункт 1008 приложения к распоряжению № 118-о).

На основании статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона (часть 4).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Администрации Томской области от 13 марта 2017 г. № 79а установлена дата перехода к проведению на территории Томской области государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» - 15 марта 2017 года.

Оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания утверждена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019 г. № 41 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области», который принят в соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением Губернатора Томской области от 11 июня 2013 г. № 68 «Об утверждении Положения о Департаменте по управлению государственной собственностью Томской области», с учетом уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 ноября 2019 г. № 15-01556/19 об отсутствии нарушений требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки, выполненному областным государственным бюджетным учреждением «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» от 7 ноября 2019 г. № 1ГКООН-70-2019.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24 января 2020 г. и применяются с 1 января 2020 г.

В соответствии с пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Приведенные данные указывают на заинтересованность административного истца в установлении кадастровой стоимости как налогооблагаемой базы в размере, равной рыночной стоимости объекта недвижимости, а данное требование в полной мере согласуется с положениями статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в силу которых федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого недвижимого имущества равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ является отчет об оценке объекта.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

В суд административным истцом в подтверждение заявленной к установлению рыночной стоимости объекта недвижимости был представлен отчёт от 25 марта 2021 г. № 53/21 частнопрактикующего оценщика Д., в соответствии с которым указанная стоимость по состоянию на 1 января 2019 года в отношении нежилого здания с кадастровым номером /__/ составила 10154 000 рублей.

В связи с наличием возражений Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ «ТОЦИК» против принятия в качестве допустимого доказательства данного отчета по административному делу судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Бизнес-Оценка».

Заключением эксперта ООО «Бизнес-Оценка» от 19 мая 2021 г. № 61-С, с учетом исправления технической ошибки, рыночная стоимость нежилого здания определена в размере 10107 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Оценивая данное заключение эксперта № 61-С в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости, при его составлении требования законодательства об оценочной деятельности и федеральные стандарты оценки соблюдены, указанное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, заключение мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, не содержат противоречий.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки его местоположения. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого нежилого помещения, в частности, его площади, категории, информация о текущем использовании объекта оценки.

Эксперт произвел анализ рынка предложений коммерческой недвижимости Томской области за анализируемый период, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки.

При проведении оценки объекта недвижимости экспертом использованы предусмотренные законодательством об оценочной деятельности сравнительный подход с применением метода сравнения продаж и доходный подходы оценки, обоснован отказ от применения затратного подхода.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно заключению экспертом подобраны объекты-аналоги с наиболее подходящим местоположением, назначением и типом невидимости.

Подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице с их описанием, которое дает надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Отобранные объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам.

В заключении присутствуют скриншоты объявлений, где имеется информация об объектах-аналогах, что позволяет делать выводы об авторстве информации и дате ее подготовки, а также проверить используемые экспертом сведения.

Применение экспертом корректировок согласуется с положениями пункта 22 ФСО № 7, согласно которым при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В качестве ценообразующих факторов оценщиком отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения, с описанием корректировок, обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной стоимости нежилого здания, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Вопросы, возникшие у представителей Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ «ТОЦИК» к представленному экспертному заключению, устранены путем допроса эксперта О., которая в судебном заседании дала последовательные и убедительные показания относительно хода и результатов проведенного исследования, мотивировав сделанные в его результате выводы, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, а также произведенным экспертом исправлением технической ошибки, допущенной в расчете.

В подтверждение наличия трудовых отношений между ООО «Бизнес-Оценка» и лицом, производившим фотосъемку оцениваемого объекта, представлен срочный трудовой договор от 11 января 2021 г. сроком до 31 декабря 2023 г., заключенный для выполнения работ по осуществлению фотосъемки и проведения осмотра оценки, расположенных в /__/.

В указанной связи осуществление фотосъемки объекта оценки лицом, состоящим в трудовых отношениях с организаций, куда была назначена судебная экспертиза, не противоречит положениям статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В данном случае неосуществление осмотра нежилого здания непосредственно экспертом, проводившим экспертизу, по мнению суда, не ставит под сомнение достоверность проведенного исследования.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное; в случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

В качестве причины, по которой при проведении судебной экспертизы непосредственно экспертом не осуществлялся осмотр оцениваемого здания, экспертом назван ретроспективный характер исследования- рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2019г. определялась спустя 2 года 4 месяца от даты оценки. При этом эксперт принял во внимание, в том числе материалы административного дела, в которых имеется отчет частнопрактикующего оценщика Д. с фотоматериалом на дату, более приближенную к дате оценки, чем дата производства судебной экспертизы.

Какие– либо конкретные последствия, ставящие под сомнение результат судебной экспертизы и обусловленные непроведением осмотра объекта непосредственно экспертом, стороной административного ответчика не названы.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований считать, что судебным экспертом не выполнены требования абзаца третьего статьи 16 Федерального закона от 31 мая 2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» о проведении полного исследования представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Не вызывают сомнений и показания эксперта о возможности использования при проведении расчетов в качестве объекта-аналога нежилого здания, расположенного по адресу: /__/, в котором ранее располагался автовокзал, так как его назначение определяется как административно-торговое. Признаками объекта производственно-складского назначения данный объект не обладает, поскольку отсутствуют необходимые для таких помещений оборудованные проемы для выезда грузового транспорта.

Также согласно письменному пояснению эксперта, допущенная в таблице 8 на странице 52 заключения эксперта от 19 мая 2021 г. № 61-С ошибка в цене продажи объекта-аналога № 1, носит технический характер, с учетом правильного указания данного значения (167000 руб.), рыночная стоимость оцениваемого здания по состоянию на 1 января 2019 года составляет 10107100 рублей.

Наличие в заключении названной технической ошибки, не повлиявшей на результат исследования, не свидетельствует о несоответствии заключения части 3 статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

При приведенных данных суд не находит оснований для критической оценки заключения эксперта от 19 мая 2021 г. № 61-С, а недостатки, которые, по мнению стороны административного ответчика, имеются в данном заключении, таковыми не являются и не свидетельствуют о недостоверности определенной рыночной стоимости нежилого здания.

В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, которые опровергали бы определенную в экспертном заключении от 19 мая 2021 г. № 61-С рыночную стоимость нежилого здания, свидетельствовали бы об ее рыночной стоимости в ином размере по состоянию на 1 января 2019 года, административными ответчиками и заинтересованным лицом, вопреки положениям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

При таких обстоятельствах указанная в заключении эксперта итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания в размере 10107 100 руб. подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая подлежит внесению в ЕГРН; также в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления, которая имело место 29 марта 2021 года.

Руководствуясь статьями 175–180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Вчерашневой Татьяны Анатольевны об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, в размере 10107 100 (десять миллионов сто семь тысяч сто) рублей.

Датой подачи заявления считать 29 марта 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.А. Бондарева

Мотивированное решение принято 22 июня 2021 года.