Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТОТ» к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, ООО «ТОТ» оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в Хабаровском крае, г. Николаевске-на-Амуре, ул. Советская, д. 126. Обосновывая свои требования, административный истец ссылается на то, что является арендатором земельного участка, платит арендную плату, годовой размер которой рассчитывается с учетом кадастровой стоимости предмета аренды. Общество просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 2 698 773,39 рублей.

Определением судьи от 04.12.2023 года к участию в деле привлечены заинтересованные лица – администрация городского поселения «Город Николаевск-на-Амуре» Николаевского-на-Амуре муниципального района Хабаровского края и администрация Николаевского-на-Амуре муниципального района Хабаровского края.

Представители ООО «ТОТ», министерства имущества Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, администрации городского поселения «Город Николаевск-на-Амуре» Николаевского-на-Амуре муниципального района Хабаровского края, администрация Николаевского-на-Амуре муниципального района Хабаровского края, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Учитывая, что эти лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной, их отсутствие в судебном заседании не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, руководствуясь положениями частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее по тексту КАС РФ), провел судебное заседание в их отсутствие, признав причину неявки неуважительной.

В письменных возражениях представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривает, возражений относительно представленного административным истцом отчета об оценке не имеет.

В письменном отзыве представитель администрации Николаевского-на-Амуре муниципального района Хабаровского края право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривает.

Исследовав предоставленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 28.02.2018 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости – земельный участок, площадь 73 197 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – тяжелая промышленность, местоположение: Хабаровский край, г. Николаевск-Амуре, ул. Советская, д. 126, кадастровый номер №. Сведения о собственнике в Единый государственный реестр недвижимости не внесены.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельный участок, свидетельствует о том, что государственная собственность на него не разграничена. Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения (пункты 1, 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Между администрацией городского поселения «Город Николаевск-на-Амуре» (арендодатель) и ООО «ТОТ» (арендатор) 04.05.2018 года, без проведения торгов, заключен на период с 04.05.2018 года по 03.05.2067 год договор аренды № 18/16 в отношении земельного участка с кадастровым номером №. Земельный участок предоставлен для использования под существующее здание эллинга.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ).

Постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года № 565-пр утвержден порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов (далее по тексту Порядок от 19.12.2019 года № 565-пр). Порядок предусматривает, что размер арендной платы определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента по виду разрешенного использования и зонированию территорий, с учетом соответствующего коэффициента повышения/понижения размера арендной платы. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости (пункт 2.1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (часть 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Приказом министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 года № 70 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края, по состоянию на 01.01.2022 года. Оценка проводилась в соответствии с порядком, утвержденным Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закон о кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 5 953 843,98 рублей (таблица 31, порядковый номер 308503). Сведения о результатах кадастровой оценки внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18.12.2022 года. Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2023 года.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость (статья 22 Закона о государственной кадастровой оценке).

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (части 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Являясь арендатором земельного участка, и имея обязательства по оплате арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости предмета аренды, ООО «ТОТ» имеет самостоятельный правовой интерес в изменении размера арендной платы, поэтому вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном Законом о государственной кадастровой оценке.

В суд с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка административный истец обратился 13.11.2023 года.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку (пункт 1 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в ФСО VI и статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» Гайдайчук О.С. (имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»; с 06.07.2021 года является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (реестровый № 2900), профессиональная деятельность оценщика и ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» застрахована). По результатам оценки 31.10.2023 года составлен отчет об оценке № 268/ЗУ/2023.

Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО VI. Рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2022 года, и на эту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

Результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющую на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки (пункты 11, 12, 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1, 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).

В отчете должна быть описана последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов (подпункт «13» пункта 7 ФСО VI).

В отчете об оценке № 268/ЗУ/2023 от 31.10.2023 года указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил модифицированный метод выделения, исходя из того, что при его применении практически сводится к нулю влияние субъективного фактора. Этот метод позволяет, при построении модели путем контроля её параметров, сделать обоснованные выводы по возможности использования модели для определения стоимости объекта оценки. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчете подробно обоснован (страницы 59-62, 74-75, 91-99 отчета).

Для определяя сегмента рынка земельных участков, оценщик проанализировал сведения об объекте оценки, полученные по результатам визуального осмотра объекта и изучения представленных заказчиком документов. М установлено, что земельный участок находится в Хабаровском крае, г. Николаевске-на-Амуре, ул. Советская, д. 126. На территории участка находится 4-этажное нежилое здание «Эллинг», площадь застройки участка - 4 434,95 кв.м.. Исходя из того, что земельный участок имеет вид разрешенного использования «для тяжелой промышленности» и используется для хранения и технического обслуживания судов, оценщик решил, что для подбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков индустриального (производственно-складского) назначения (страницы 18-22 отчета).

Анализ рынка земельных участков в г. Николаевске-на-Амуре за период с 01.01.2021 года по 01.01.2022 года показал, что незастроенных земельных участков в сегменте «земельные участки под индустриальную застройку» отсутствуют за период, предшествующий дате оценки. Поэтому оценщик решил провести поиск объектов-аналогов на более развитом рынке земельных участков - г. Комсомольске-на-Амуре, применив потом корректировку «на местоположение».

Используя сведения из открытого источника информации - интернет – портал «FarPost.ru», оценщик отобрал 7 объектов-аналогов. Различия между ними и объектом оценки нивелированы применением корректировок: «на условия продажи (скидки на торг)», «на рыночные условия (время продажи)», «на местоположение земельного участка», «на расположение относительно крупных автодорог», «на наличие железнодорожных путей», «на масштаб». Описание совершенных действий (подбор объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание корректировок и их расчеты приведены в отчете (страницы 70-74, 77-87).

Приведя все аналоги по своим ценообразующим факторам к объекту оценки, оценщик произвел расчет рыночной стоимости объекта оценки методом наименьших квадратов (страницы 87-90 отчета). Применяя модифицированный метод выделения, оценщик выполнить поправки к стоимости объекта-аналога, после чего выполнил переход к единице сравнения - стоимости 1 кв.м. общей площади.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 года оценщиком определена в размере 2 698 773,39 рублей. Полученные результаты проверены на соответствие рыночным данным. В отчете приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты.

Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено. Поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд признает заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ТОТ» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер №, площадь 73 197 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – тяжелая промышленность, местоположение: Хабаровский край, г. Николаевск-на-Амуре, ул. Советская, д. 126, в размере рыночной стоимости 2 698 773,39 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 13 ноября 2023 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда