Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Разуваевой Т.А., при секретаре Бритовой П.С., с участием представителя административного истца ООО «Броско» Рязанцевой Н.А., представителя административного ответчика КГБУ «Хабкрайкадастр» Бандориной Е.Н., представителя заинтересованного лица Правительства Хабаровского края Евсеенко А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Броско» к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Броско» обратилось в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером № площадью 82 092 кв.м, назначение: нежилое, наименование: торгово-развлекательный комплекс, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 044 340 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого по состоянию на 20 ноября 2019 года определена в размере 3 460 469 983 рублей 67 копеек. Отчетом об оценке ООО «Агентство ХЭО» от 26 мая 2021 года № 35-ОН его рыночная стоимость по состоянию на 20 ноября 2019 года определена в размере 2 044 340 000 рублей, что в силу действующего законодательства является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено КГБУ «Хабкрайкадастр», в качестве заинтересованного лица - Правительство Хабаровского края.

В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ административное дело рассмотрено в отсутствие представителей министерства имущественных отношений Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца Рязанцева Н.А. заявленные требования поддержала по основаниям, указанным в административном исковом заявлении.

Представитель КГБУ «Хабкрайкадастр» Бандорина Е.Н. в ходе судебного заседания пояснила, что против удовлетворения административного иска не возражает, документы, представленные административным истцом в подтверждение размера кредитных обязательств, учтенных в качестве показателя при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, у административного ответчика вопросов не вызывают.

Министерство имущественных отношений Хабаровского края в письменных возражениях на административный иск просит в его удовлетворении отказать, указывает, что надлежащим административным ответчиком по делу является КГБУ «Хабкрайкадастр», определившее оспариваемую ООО «Броско» кадастровую стоимость. Представленный административным истцом оценочный отчет не отвечает требованию допустимости доказательства, поскольку выбранные оценщиком для сравнения объекты-аналоги различаются по основным характеристикам, влияющим на их стоимость.

В письменном отзыве Управление Росреестра по Хабаровскому краю указало, что правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

Из письменного отзыва Правительства Хабаровского края следует, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, так как содержит ошибки и расхождения, которые вводят в заблуждение пользователей отчета об оценке, в частности, отчет содержит информацию, что оценщиком использован доходный подход (метод дисконтирования денежных потоков), а на странице 13 отчета имеется указание на получение результата оценки на основании сравнительного подхода. Учитывая, что прогнозируемый период получения дохода определен оценщиком с 2020 года по 2023 год, применение процента недозагрузки при сдаче в аренду, основанного на характеристиках рынка по состоянию на 2018 год, является необоснованным. Отчет содержит различные размеры площадей, сдаваемых в аренду.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно сведениям Управления Росреестра по Хабаровскому краю ООО «Броско» является собственником объекта недвижимости – здания с кадастровым номером № площадью 82 092 кв.м, назначение: нежилое, наименование: торгово-развлекательный комплекс, расположенного по адресу<адрес>, право собственности зарегистрировано 20 ноября 2019 года.

Согласно сведениям Управления Росреестра по Хабаровскому краю, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Хабаровскому краю кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, внесенная в государственный кадастр недвижимости 13 марта 2020 года, составляет 3 460 469 983 рубля 67 копеек, определена по состоянию на 20 ноября 2019 года актом КГБУ «Хабкрайкадастр» от 6 марта 2020 года № 13.

В соответствии с пунктом 1 статьи 373 НК РФ налогоплательщиками признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой стоимости) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (ч.3 ст.22).

В соответствии с ч.4 ст.22 Закона о кадастровой стоимости заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. (ч.7 ст.22).

В соответствии с ч.1 ст.16 Закона о кадастровой оценке определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

ООО «Броско», являясь собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №, налоговой базой в отношении которого в соответствии с пунктом 2 статьи 375 НК РФ при исчислении налога на имущество является кадастровая стоимость, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № произведена оценщиком ООО «Агентство ХЭО» Сычевой В.Ф., имеющей квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности «Оценка недвижимости», с 15 июня 2018 года являющейся членом Ассоциации «Русское общество оценщиков», о чем 26 мая 2021 года подготовлен отчет № 35-ОН.

В соответствии с данным отчетом рыночная стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 20 ноября 2019 года составляла 2 044 340 000 рублей.

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности и Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В отчете указаны дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, скреплен подписью руководителя и печатью юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № определена по состоянию на ту же дату, на которую утверждена его оспариваемая кадастровая стоимость, что соответствует требованиям статьи 22 Закона о кадастровой стоимости.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки, а именно: представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, города Хабаровска, произведен анализ рынка недвижимости.

Оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения доходного подхода (метод дисконтирования денежных потоков) и отказа от применения сравнительного и затратного подходов и иных методов в рамках доходного подхода.

Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункты 15-17 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297).

Исходя из положений пункта 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Объект оценки представляет из себя четырехэтажное нежилое здание торгово-развлекательного комплекса, 2019 года постройки, площадью 82 092 кв.м, текущее использование: коммерческое (торгово-развлекательное), техническое состояние и состояние отделки: хорошие, предусмотрены все системы инженерных коммуникаций, расположено в Индустриальном районе города Хабаровска на улице Пионерской, являющейся «красной линией». Окружающая застройка представлена многоэтажными жилыми домами со встроенными (коммерческими) помещениями, гаражными кооперативами, парком отдыха.

Исходя из совокупности характеристик оцениваемого объекта капитального строительства оценщик пришел к выводу, что он является гипермаркетом, относящимся к подгруппе «высококлассная торговая недвижимость» сегмента рынка «коммерческая недвижимость».

Также оценщиком путем применения метода сравнительных продаж (метода корректировок) в рамках сравнительного подхода произведен расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № на котором расположен оцениваемый объект строительства.

В результате произведенного расчета методом дисконтирования денежных потоков оценщиком установлена рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № на дату ее проведения в размере 2 044 340 000 рублей, составляющая стоимость единого объекта оценки (2 172 165 000 рублей) за вычетом рыночной стоимости находящегося под объектом строительства земельного участка (127 824 954 рубля).

Содержание приведенного отчета об оценке позволяет сделать вывод, что он подготовлен компетентным лицом и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. В соответствии с требованиями статей 4, 15.1 Закона об оценочной деятельности гражданская ответственность оценщика Сычевой В.Ф. застрахована.

Ссылка министерства имущественных отношений Хабаровского края на различие в стоимостных характеристиках объектов-аналогов и объекта оценки является необоснованной, поскольку подбор таких объектов оценщиком в рамках исследования не производился и сопоставление характеристик подвергнутого оценке здания с иными объектами недвижимости не осуществлялось.

Доводы, содержащиеся в возражениях на административный иск заинтересованного лица Правительства Хабаровского края, в частности, о допущенных оценщиком ошибках и неточностях, не принимаются судом во внимание, поскольку указанные ошибки не влияют на результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. В частности, из оценочного отчета следует, что оценщиком в данном случае применен доходный подход (метод дисконтирования денежных потоков) как единственно возможный в данном случае с учетом особенностей здания. Указание на странице 13 отчета на применение сравнительного подхода является опиской, не влияющей на результат оценки. Также судом установлено, что оценщиком допущена математическая ошибка при определении площади, передаваемой в аренду, что не нарушает прав стороны ответчика, с учетом позиции административного истца не влияет на законность отчета об оценке. Что касается получения прогнозируемого дохода с 2020 по 2023 годы, оценщиком в своем отчете со ссылкой на Справочник оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2018 года, п.19 ФСО № 1 подробно обосновано применение уровней загрузки в указанных размерах, оснований не согласиться с которым у суда не имеется.

В отчете об оценке в подтверждение информации, существенным образом влияющей на стоимость объекта оценки, учтены платежи по кредитному договору. Сведения о размере кредитных обязательств ООО «Броско» подтверждены справкой ВТБ (ПАО) от 06.08.2021 № 162/773309. Административный ответчик и заинтересованное лицо не ставили под сомнение отчет об оценке в части учета платежей по кредитному договору.

Таким образом, доводы, изложенные в возражениях на иск административными ответчиками и заинтересованным лицом относительно недостатков отчета об оценке, не нашли своего подтверждения и не влияют на правильность определения рыночной стоимости объекта оценки.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленную административным истцом, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, не представлены; ходатайств о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости подвергнутого оценке объекта недвижимости административными ответчиками не заявлялось. Исходя из положений статьи 14 КАС РФ, предусматривающей, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о необоснованности заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости, лежит на административных ответчиках.

При изложенных обстоятельствах заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.

Подпунктом «б» пункта 3 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость в сторону уменьшения.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Броско» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером № площадью 82 092 кв.м, назначение: нежилое, наименование: торгово-развлекательный комплекс, расположенного по адресу<адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 ноября 2019 года в размере 2 044 340 000 рублей.

Дата обращения ООО «Броско» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 17 июня 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда Т.А. Разуваева