Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ООО «Австралия» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной,

установил:

ООО «Австралия» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>, площадью 213,3 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере рыночной стоимости равной 6 820 000 рублей.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что оплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налогов.

Представитель ООО «Австралия» по доверенности Коновалов И.А. в судебном заседании уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости в размере, установленном заключением судебной экспертизы.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Буренков Д.Л. не согласился с выводами проведенной по делу судебной экспертизы, по основаниям изложенным в отзыве, просил назначить дополнительную судебную экспертизу. В удовлетворении заявленных требований отказать.

В судебное заседание представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», администрация Краснодарского края, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности Юртаева С.А. в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Представитель Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю по доверенности Демченко К.В., в представленных возражениях рассмотрение вопроса об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной оставила на усмотрение суда. Также просит рассмотреть дело в отсутствие представителя филиала учреждения.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Суд, исследовав представленные доказательства и материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

На основании части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (01 января 2018 года), правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федеральный закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно п.2 ч.1 ст.3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке

На основании ч.1 ст.18 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 года №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23 апреля 2007 года № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края» в 2018 году на территории Краснодарского края проведена государственная кадастровая оценка зданий; помещений; объектов незавершенного строительства; машино-мест; земельных участков из состава земель лесного фонда; земельных участков из состава земель водного фонда (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 21.09.2017г. № 2197 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2018 году»).

Из материалов дела следует, что нежилое здание с кадастровым номером <№...>, площадью 213,3 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, принадлежит на праве собственности административному истцу, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта.

Согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена по состоянию на 01 января 2018 года в размере 10 842 638,08 рублей и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края №2368 от 01.11.2018г.

В соответствии с отчетом об оценке № 86-2021 от 24.02.2021г., подготовленным ООО «Либра Лекс», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2018 года составляет 6 820 000 рублей.

Указанный отчет об оценке 11 марта 2021 года представлялся в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю (далее - Комиссия).

Решением Комиссии № 5/4 от 09 апреля 2021 года, вступившим в законную силу, установлено несоответствие указанного отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям о содержании и описании в отчете информации, установленным федеральными стандартами оценки. В связи с чем, заявление ООО «Австралия» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отклонены.

По ходатайству административного истца, а также принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №66/11/21 от 15 ноября 2021 года, выполненной экспертным учреждением экспертизу по определению рыночной стоимости объекта недвижимости в НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» экспертом Демченко О.В., рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> на дату определения кадастровой стоимости (01 января 2018 года) составляет 7 728 000 рублей.

С указанным заключением судебной экспертизы не согласился представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по тем основаниям, что при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках затратного подхода допущены следующие нарушения:

- эксперт в качестве объекта-аналога использует рестораны, кафе быстрого питания (фаст-фуд) от 1 до 3 этажей, класс качества здания - «есоnom». Объект экспертизы представляет собой 1 - этажное здание кафе, класс качества здания - «standard». Использование объекта-аналога с несоответствующим объекту экспертизы классом качества отделки ведет к существенному занижению рыночной стоимости исследуемого объекта;

- для определения прибыли предпринимателя (страница 72 заключения) эксперт ошибочно использует средние данные рентабельности продаж по отрасли для нано предприятий. Использование в расчетах прибыли предпринимателя в размере 9,3% при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы ведет к занижению рыночной стоимости исследуемого объекта.

При расчете рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода эксперт ошибочно вносит понижающий корректирующий коэффициент на тип объекта (страница 90) для объектов-аналогов № 2, № 3 и № 4 (объекты- аналоги представляют собой встроенные помещения, объект оценки - отдельно стоящее здание). Применение понижающей корректировки по данному параметру ведет к занижению итоговой рыночной стоимости.

В судебном заседании допрошена эксперт Демченко О.В., подготовившая заключение судебной экспертизы, которая пояснила, что объект оценки 2-х этажное здание с подвалом, что подробно описано в заключении. Класс качества рассчитан математически, исходя из характеристик здания, и приведен в описании объекта-оценки заключении. На основании расчетов сделан вывод о том, что здание относится к классу качества «Эконом».

Объект оценки небольшой объект, как правило, крупные компании не берутся строить такие объекты. Чем крупнее предприятие, тем меньше у него рентабельность. Чем выше показатель рентабельности, тем выше рыночная стоимость. Объект оценки отнесен к нано предприятиям, у которых доходность и рентабельность выше. Если по доводам представителя ответчика отнести здание к более крупным предприятиям, то доходность будет ниже и соответственно стоимость также снизится.

Встроенные помещения дороже отдельно стоящих. Для торговых зданий и помещений наибольшую ценность представляет проходимость. Встроенные помещения - это помещения в торговых центрах или в многоэтажных домах, где пешеходный трафик достаточно высокий. Поэтому понижающая корректировка к встроенным зданиям обоснована и соответствует рыночной ситуации.

Суд, учитывая пояснения эксперта, данных им в судебном заседании, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относится спорный объект недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимого имущества проведена на основании материалов дела. Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой оценки.

При оценке объекта недвижимости были применены затратный и сравнительной подходы (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснованна).

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных им.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд приходит к выводу о допустимости и достоверности заключения эксперта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.

Суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером <№...> на дату определения кадастровой стоимости (01 января 2018 года) составляет 7 728 000 рублей.

Доказательств того, что рыночная стоимость указанного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объекта капитального строительства рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению и установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 26 июня 2021 года, в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю – 11 марта 2021 года. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 11 марта 2021 года.

При таких обстоятельствах, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению и установлению рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...> в соответствии с выводами проведенной по делу судебной экспертизы.

Директором НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» в суд подано ходатайство о взыскании с административного истца оплаты за проведение в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 40 000 рублей.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, представителем департамента имущественных отношений возражения высказывались лишь относительно размера рыночной стоимости. Решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

Размер рыночной стоимости объекта недвижимости, установленный судом в качестве кадастровой стоимости на основании судебной экспертизы, подготовленной НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» административными ответчиками не оспаривался в ходе судебного разбирательства.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Суд приходит к выводу, что расхождение кадастровой стоимости с рыночной укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Таким образом, заявление НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» подлежит удовлетворению. Оплата за проведение судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административный иск ООО «Австралия» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 213,3 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 7 728 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> считать 11 марта 2021 года.

Взыскать с ООО «Австралия» в пользу НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 40 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд.

Судья:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 29.12.2021г.