Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-13/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лента» к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт-Петербургу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Лента» (далее ООО «Лента», общество) обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, уточнив требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просит установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности земельных участков:

- с кадастровым номером №..., площадью 48 661 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Старо-Паново, Таллинское шоссе, д.159, литера А, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 августа 2014 года в размере 240 000 000 рублей;

- с кадастровым номером №..., площадью 22 045 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Уральская улица, д.29, корп.1, литера А, равной его рыночной стоимости по состоянию на 23 декабря 2014 года в размере 180 000 000 рублей.

Административный истец также просит датой его обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу в отношении земельного участка с кадастровым номером №... считать 29 декабря 2015 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером №... – 31 декабря 2015 года.

В обоснование требований истец ссылается на то, что установленная кадастровая стоимость земельных участков: с кадастровым номером №... в размере 284 692 640 рублей 33 копеек, с кадастровым номером №... в размере 290 334 413 рублей 60 копеек, не соответствует их рыночной стоимости, что необоснованно влёчет увеличение его налоговых обязательств, в частности, по уплате земельного налога.

Административный истец также указал, что обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, представив отчёты об оценке рыночной стоимости земельных участков, однако требования истца оставлены без удовлетворения.

В судебное заседание представитель административного истца, ООО «Лента» Горбунов М.И., действующий на основании доверенности от <дата>, явился, на удовлетворении заявленных требований настаивает.

Представитель административного ответчика, Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкий В.В., действующий на основании доверенности от <дата>, в судебное заседание явился, не возражает против установления кадастровой стоимости земельных участков в размере, определённом в заключении судебной экспертизы.

Административные ответчики, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт-Петербургу своих представителей в судебное заседание не направили, извещены судом заблаговременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, доказательств уважительности причин неявки, ходатайств об отложении судебного разбирательства не представили.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, отсутствие доказательств уважительности причин их неявки в судебное заседание, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие, что не противоречит требованиям статей 96, 97 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд, проверив материалы дела, обсудив доводы административного иска, выслушав объяснения представителя административного истца и представителя административного ответчика, Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, приходит к следующему.

Как следует из материалов административного дела, ООО «Лента» является собственником земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 48 661 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Старо-Паново, Таллинское шоссе, д.159, литера А (том 1, л.д.70).

Согласно кадастровой справке от <дата>, кадастровая стоимость данного земельного участка, содержащаяся в ЕГРН, по состоянию на 12 августа 2014 года составляет 284 692 640 рублей 33 копейки (том 1, л.д.71).

Также ООО «Лента» является собственником земельного участка с кадастровым номером №... площадью 22 045 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Уральская улица, д.29, корп.1, литера А (том 1, л.д.138).

Согласно кадастровой справке от <дата>, кадастровая стоимость данного земельного участка, содержащаяся в ЕГРН, по состоянию на 23 декабря 2014 года составляет 290 334 413 рублей 60 копеек (том 1, л.д.140).

ООО «Лента» обратилось 29 декабря 2015 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу (далее Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №... (том 1, л.д.72).

На основании решения Комиссии от 5 февраля 2016 года №... заявление общества отклонено (том 1, л.д.73-75).

В результате рассмотрения заявления общества установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определённой в размере 284 962 640 рублей 33 копеек, по состоянию на 12 августа 2014 года, и составляет менее 30%, а именно: 15,7%.

Также в решении указано, что содержание и оформление представленного административным истцом отчёта об оценке объекта недвижимости №..., составленного оценщиком Исаковским С.А., членом Некоммерческого партнёрства «Саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее Закон об оценочной деятельности); требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что нарушены существенно влияющие на результат оценки требования: пункта 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, и пунктом 22б и 23з Федерального стандарта оценки «оценка недвижимости (ФСО №7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

Кроме того отмечено, что положительное экспертное заключение не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, что выражается в том, что нарушено требование пункта 17 Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года №328, так как отчёт об оценке был признан соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки.

Согласно указанному отчёту №... об оценке рыночной стоимости застроенного земельного участка, кадастровый номер №... (г.Санкт-Петербург, Старо-Паново, Таллинское шоссе, д.159, литера А), составленному 23 июня 2015 года оценщиком Исаковским С.А. ООО «Декорум», рыночная стоимость объекта оценки на 12 августа 2014 года составляет 240 000 000 рублей (том 1, л.д.6).

Также общество 31 декабря 2015 года обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №... (том 1, л.д.141-142).

Решением Комиссии от 5 февраля 2016 года №... заявление общества отклонено (том 1, л.д.143-145).

При этом данным решением установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определённой в размере 290 334 413 рублей 60 копеек, по состоянию на 12 августа 2014 года, которое составляет более 30%, а именно: 38%.

Также в решении установлено, что содержание и оформление представленного административным истцом отчёта об оценке объекта недвижимости №..., составленного оценщиком Исаковским С.А., членом Некоммерческого партнёрства «Саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности; требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что нарушены существенно влияющие на результат оценки требования: пункта 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, и пунктом 22б и 23з Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

Кроме того, отмечено, что положительное экспертное заключение не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, что выражается в том, что нарушено требование пункта 17 Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года №328, так как отчёт об оценке был признан соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки.

Согласно данному отчёту №... об оценке рыночной стоимости застроенного земельного участка, кадастровый номер №... (г.Санкт-Петербург, Уральская улица, д.29, корп.1, литера А), составленному 23 июня 2015 года оценщиком Исаковским С.А. ООО «Декорум», рыночная стоимость объекта оценки на 22 декабря 2014 года составляет 180 000 000 рублей (том 1, л.д.77).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно статье 24.11 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе определение кадастровой стоимости и составление отчёта об определении кадастровой стоимости.

Статья 24.15 указанного закона устанавливает, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьёй 24.19 настоящего Федерального закона.

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчёта оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

Из статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности следует, что под экспертизой отчёта понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчёта, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчёта об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте.

Экспертиза отчёта проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков. Порядок проведения экспертизы отчёта, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утверждённого Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 4 июля 2011 года № 328, установлено, что под экспертизой отчёта об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчёта, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённого Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, предусматривают, что при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчёте должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведённая в отчёте об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчёта об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Пунктом 10 данного Федерального стандарта оценки предусмотрено, что в приложении к отчёту об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

В ходе судебного разбирательства с целью определения рыночной стоимости указанного объекта недвижимости проведена судебная экспертиза на основании определения Санкт-Петербургского городского суда от 28 января 2019 года, результаты которой оформлены заключением эксперта Васильченко А.В. ОАО «Региональное управление оценки» №... от 28 февраля 2019 года (том 3, л.д.1-243).

По результатам исследования экспертом Васильченко А.В. сделан вывод о том, что рыночная стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 48 661 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Старо-Паново, Таллинское шоссе, д.159, литера А, по состоянию и в ценах на 12 августа 2014 года составляет 262 000 000 рублей без учёта НДС (округлённо);

- земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 22 045 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Уральская улица, д.29, корп.1, литера А, по состоянию и в ценах на 23 декабря 2014 года составляет 272 000 000 рублей без учёта НДС (округлённо) (том 3, л.д.186).

По результатам исследования экспертом Васильченко А.В. сделан вывод, что отчёты об оценке от 23 июня 2015 года №... и №..., выполненные оценщиком ООО «Декорум», не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; при составлении отчёта допущены нарушения и ошибки, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости; информация, использованная оценщиком, не является полностью достоверной, достаточной, проверяемой (том 3, л.д.185).

Статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьёй 84 настоящего Кодекса.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Как следует из положений статьи 16.2 Закона об оценочной деятельности экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признаётся член саморегулируемой организации оценщиков, сдавший единый квалификационный экзамен и избранный в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков.

Таким образом, к квалификации экспертов, имеющих право на проверку отчёта об оценке, законом установлены специальные требования.

Как было указано ранее, представленные административным истцом отчёты об оценке рыночной стоимости земельных участков (отчёт об оценке от 23 июня 2015 года №... и от 23 июня 2015 года №...) составлены оценщиком ООО «Декорум» Исаковским С.А., членом некоммерческого партнёрства Саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», что подтверждается свидетельством (реестровый номер №... от <дата>) (том 1, л.д.36, л.д.106); его гражданская ответственность застрахована в СПАО «Ингосстрах» (том 1, л.д.36 на обороте, л.д.106 на обороте), в ОАО «Альфа-Страхование» (том 1, л.д.37, 107); Исаковский С.А. имеет диплом СПб ГУ о профессиональной переподготовке №... по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)) (том 1, л.д.35, л.д.105).

Однако, несмотря на наличие у оценщика Исаковского С.А. необходимой специальной квалификации на проведение указанной оценки и права на формулирование выводов по результатам её проведения, с учётом выявленных нарушений требований законодательства, предъявленных к форме и содержанию отчётов о рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащих доказательств рыночной стоимости земельных участков отчётов об оценке 23 июня 2015 года №... и от 23 июня 2015 года №....

При этом у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта ОАО «Региональное управление оценки» Васильченко А.В., поскольку экспертом изучены материалы административного дела; по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчёта об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд соглашается с выявленным экспертом Васильченко А.В. замечаниями на отчёты об оценке земельных участков от 23 июня 2015 года. В частности, экспертом справедливо указано на то, что с точки зрения соответствия отчёта формальным требованиям законодательства отчёты не имеют серьезных недостатков, кроме отсутствия подписанного сторонами задания на оценку. В то же время, отчёты содержат в себе ряд явных ошибок и противоречий, которые влияют на достоверность полученного результата. В частности, оценщиком определена ошибочная дата оценки объекта в расчётах. Так, согласно представленной информации в отчёте, датой оценки (датой определения кадастровой стоимости) является 12 августа 2014 года; в рамках анализируемого отчёта об оценке оценщик в сравнительном подходе рассматривает 7 методов расчёта, два из которых (М6 и М7) используются в качестве проверочных; в качестве итогового значения стоимости используются результаты, полученные только по одному методу – М1, используются для формирования суждения о возможном диапазоне рыночной стоимости и не оказывают непосредственного влияния на итоговую рыночную стоимости, указанную оценщиком в отчёте.

Анализируя алгоритм расчёта по методу М1 эксперт Васильченко А.В., с которым соглашается суд, пришёл к правильному выводу о том, что дата оценки (дата оферты, сделки) используется оценщиком в качестве ценообразующего фактора в расчётной модели, что с учётом требований ФСО №7 и анализа рынка является спорным решением оценщика; определённое в рамках метода М1 значение стоимости объекта оценки было рассчитано оценщиком по состоянию и в ценах на 12 августа 2013 года, вместо 12 августа 2014 года (страница 46 отчёта). Выявленная экспертом ошибка является существенной в силу следующих обстоятельств: оказывает непосредственное влияние на величину стоимости, поскольку является одним из ценообразующих факторов расчётной регрессионной модели; не позволяет рассматривать полученный результат по форме пригодным для использования для целей оспаривания кадастровой стоимости в свете требований законодательства.

Также в заключение судебной экспертизы отмечено, что для проведения расчётов оценщик без какого-либо обоснования выбрал в качестве объектов-аналогов земельные участки, предназначенные для различного использования, отличающегося от НЭИ объекта. Функциональное зонирование объектов, локальные характеристики местоположения, транспортная доступность позволяют текущим собственникам аналогов рассматривать в ином сегменте рынка. В частности, в качестве исходной информации оценщиком использовались данные по земельным участкам, предназначенным для размещения станции технического обслуживания, платной автостоянки, центра бытового обслуживания, автосервиса, объектов торгово-офисного назначения с многоэтажным гаражом, объекта обслуживания автотранспорта, досуго-развлекательного комплекса с бизнес-центром, строительства 9-ти этажного кирпично-монолитного жилого дома, строительства торгового центра, для размещения объектов культуры и искусства, для размещения объектов транспорта (автозаправочные и газонаполнительные станции), коммунально-бытового комплекса, для сельскохозяйственного использования. Какие-либо корректировки, учитывающие данные различия, оценщиком не приводятся.

Суд полагает правильным и обоснованным сформулированный экспертом Васильченко А.В. вывод, что отнесение значительной части аналогов к иному сегменту рынка не позволяет использовать их в расчётах, что ставит под сомнение достоверность расчёта в рамках сравнительного подхода.

Также не имеется оснований для несогласия с выводом эксперта Васильченко А.В. о том, что полученные результаты оценки в рамках реализованных методов на этапе согласования результатов оценщик корректирует на 15% в сторону повышения, аргументируя это тем, что большинство аналогов представляют собой данные ИТК (земельные участки, представленные на инвестиционных условиях целевым назначением); по своей сути такая корректировка, реализованная оценщиком, соответствует одной из корректировок первой группы последовательных корректировок, которые выполняются при реализации методов сравнительного подхода; вместе с тем, применение данной корректировки в настоящем случае на этапе согласования к итоговому результату не соответствует подпункту 22е ФСО №7, а применение ко всем аналогам с базой расчёта по рыночной стоимости – является необоснованным и некорректным, что влечёт за собой искажение итогового результата стоимости объекта.

Кроме того, экспертом Васильченко А.В. обращено внимание на отсутствие в отчётах доходного подхода (даже в качестве проверочного), которое мотивировано только тем обстоятельством, что отсутствует возможность достоверно прогнозировать и определять расчётные показатели в условиях неопределённости. Указанное утверждение представляется не в полной мере обоснованным, поскольку проведённый экспертом анализ рынка позволил найти достаточное количество подтверждённых рыночных данных; реализованный оценщиком метод расчёта стоимости не учитывает разницу в обеспеченности земельных участков инженерными коммуникациями. В частности, при подготовке исходно-разрешительной документации для участков, предоставляемых целевым образом, Комитет по энергетике и обеспечению Санкт-Петербурга выдавал технические условия, которые фактически означали дополнительные расходы со стороны инвестора. Оцениваемый земельный участок обеспечен всеми коммуникациями, то есть технические условия выполнены. Информация об обеспеченности инженерией участков в отчёте отсутствует. Корректировка на плотность застройки учитывает лишь среднюю плотность в административном районе, но никак не учитывает особенности локального местоположения конкретного земельного участка. В частности, земельные участки под торговую застройку, расположенные у магистралей и в окружении жилых массивов, имеют существенно больший коммерческий потенциал по сравнению с участками магистралей на периферии даже в рамках одного административного района.

С учётом изложенного, и принимая во внимание, что какими-либо доказательствами выводы экспертного исследования не опровергаются; административным истцом заключение также не оспорено, суд приходит к выводу о возможности принятия экспертного заключения в качестве достоверного, достаточного и допустимого доказательства определения рыночной стоимости объектов оценки; при этом выводы и расчёты эксперта мотивированны, подробны, обоснованны, а исследования проведены всесторонне и в полном объёме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности (в том числе в части признания отчётов об оценке не соответствующими требованиям законодательства).

Суд учитывает, что при проведении судебной экспертизы экспертом Васильченко А.В. произведён осмотр объектов оценки 15 февраля 2019 года (том 3, л.д.6).

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных земельных участков. Выбор экспертом подходов к оценке, его методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям пункта 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, пункта 22а Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

Учитывая изложенное, а также то, что стороны не представили доказательств несоответствия заключения эксперта Васильченко А.В. от 28 февраля 2019 года №... действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, кадастровую стоимость земельных участков надлежит установить в размере, определённом в данном заключении. В этой связи надлежит установить рыночную стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 48 661 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Старо-Паново, Таллинское шоссе, д.159, литера А, по состоянию на 12 августа 2014 года в размере 262 000 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 22 045 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Уральская улица, д.29, корп.1, литера А, по состоянию на 23 декабря 2014 года в размере 272 000 000 рублей.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 1 января 2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц, является дата обращения в Комиссию.

Датой обращения ООО «Лента» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу в отношении земельного участка с кадастровым номером №... является 29 декабря 2015 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером №... – 31 декабря 2015 года.

В соответствии с указанным выше разъяснением, ввиду того, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), подлежит указанию в резолютивной части судебного решения даты подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в Комиссию – в отношении земельного участка с кадастровым номером №... является 29 декабря 2015 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером №... – 31 декабря 2015 года.

Разрешая вопрос о распределении расходов по уплате истцом государственной пошлины, суд исходит из следующего.

В пункте 31 вышеупомянутого Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 указано, что с учётом того, что главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесённых заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии со статьёй 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьёй 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ранее указанном пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлечённым к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Поскольку расходы по уплате государственной пошлины понесены административным истцом в результате реализации им в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости; необходимость разрешения спора в суде не вызвана незаконностью действий административных ответчиков и нарушением прав истца, а связана с его намерением, действовавшим в своём интересе и по своему усмотрению, осуществить оценку принадлежащих им земельных участков путём определения их рыночной стоимости и установлении их в качестве кадастровой стоимости; выявленное несущественное расхождение между кадастровой стоимостью недвижимого имущества и определённой судом его рыночной стоимостью позволяет, применительно к правилу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, прийти к выводу об отнесении понесённых административным истцом расходов по уплате государственной пошлины на истца.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьёй 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 48 661 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Старо-Паново, Таллинское шоссе, д.159, литера А, по состоянию на 12 августа 2014 года, равной его рыночной стоимости, в размере 262 000 000 (Двести шестьдесят два миллиона) рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 22 045 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Уральская улица, д.29, корп.1, литера А, по состоянию на 23 декабря 2014 года, равной его рыночной стоимости, в размере 272 000 000 (Двести семьдесят два миллиона) рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Лента» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №... считать 29 декабря 2015 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером №... – 31 декабря 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: