Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Хабаровский краевой суд с вышеуказанным административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – функциональное (встроенное) помещение, назначение: нежилое, с кадастровым номером №, площадью 347,8 кв. м, подвал, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 2 849 188 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником данного объекта недвижимости. В соответствии с приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 № 103 по состоянию на 01.01.2019 кадастровая стоимость здания определена в размере 12 934 113,52 рублей. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 2 849 188 руб.

Из письменного отзыва министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что административный ответчик заявленные требования не признает по тем основаниям, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Из письменного отзыва администрации г. Хабаровска следует, что отсутствие надлежащих доказательств, подтверждающих достоверно определённую рыночную стоимость объекта оценки, является основанием для отказа в удовлетворении иска.

В соответствии с положениями п.4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации г. Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании административный истец ФИО1 и его представитель ФИО2 заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО3 пояснил, что в настоящее время министерство имущественных отношений Хабаровского края не возражает против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником функционального (встроенное) помещение, назначение: нежилое, с кадастровым номером №, площадью 347,8 кв. м, подвал, расположенного по адресу: <адрес> (запись о государственной регистрации права от 04.06.2019).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 11.02.2020, определена по состоянию на 01.01.2019 на основании приказа министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 № 103 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и составляет 12 934 113,52 руб.

Физические лица в силу статьи 400 Налогового кодекса РФ являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, которая к таковому относит, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Согласно части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015 № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01 января 2017 года.

Согласно частям 1 и 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическим лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, в суде или комиссии на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из изложенного следует, что ФИО1, являясь собственником объекта недвижимого имущества, налог на который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, административным истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки, составленный ООО «Бизнес аудит оценка», согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 составляет 2 849 188 руб.

Вышеуказанный отчёт подготовлен оценщиком ФИО4, который является членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». Оценщик имеет высшее образование, подтверждённое дипломом Хабаровского государственной академии экономики и права по специальности «Антикризисное управление» (специализация – оценка стоимости предприятия (бизнеса)). Также он прошел повышение квалификации в ГОУ ВПО «Хабаровская государственная академия экономики и права» по программе «Оценочная деятельность». На основании решения ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» выдан квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости». Гражданская ответственность оценщика застрахована. Стаж работы в оценочной деятельности – 14 лет. Требования о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил договор, и оценщика соблюдены (ст. 16 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998).

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2019, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Из отчета следует, что объект оценки представляет собой функционально встроенное нежилое помещение свободного назначения (использование которых разрешено в подвалах жилых домов), площадью 347,8 кв. м, высотой – 2,43 м; год постройки – 1968; расположено в многоквартирном доме, этаж расположения – подвал; вид внутренней отделки – без отделки (требуется капитальный ремонт); фундамент – иной; стены – кирпич; перекрытия и покрытия – железобетонные; крыша – плоская, мягкая (направляемая); проемы – двери простые, деревянные, металлические; полы – бетонные; отделка – без отделки (требуется капитальный ремонт); прочие – отмостка, крыльца; вертикальные несущие конструкции – кирпич; горизонтальные несущие конструкции – железобетон; наружные стены – кирпич.

Оценщиком проведен краткий анализ социально-экономического развития Российской Федерации, Хабаровского края по итогам января - декабря 2018 года, исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынка купли-продажи нежилой недвижимости г. Хабаровска за 2 года, предшествующие дате оценки (с 01.01.2017г. по 01.01.2019г.).

В соответствии с требованиями подпункта «и» пункта 8 ФСО № 3 оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода, в рамках которого использован метод сравнительного анализа продаж, и мотивированного отказа от применения затратного и доходного подходов.

В качестве источников информации использованы журнал «Вся недвижимость Хабаровска» 2017-2019 гг.; научно-практический журнал «Дальневосточный оценщик» 2017-2019 гг.; интернет-ресурс «Фарпост-барахолка» 2017-2019 гг. (архив объявлений); информация, полученная из аналитического обзора «Рынок нежилой недвижимости Хабаровска. Итоги 2018г.», подготовленный ООО РСО «Кредо»; данные Управления Росреестра, раздел: Мониторинг рынка недвижимости».

В ходе анализа рынка продажи нежилой недвижимости г.Хабаровска, оценщиком выявлено 6 предложений, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом, которые могут быть приняты в качестве объектов-аналогов.

Оценщиком применены корректировки: на дату продажи (предложения); на условия продажи (торг); на местоположение; на площадь; на наличие отдельного входа (для объектов-аналогов №№ 2, 5, 6); на расположение относительно красной линии (для объектов-аналогов №№ 1, 4); на техническое состояние отделки (для объектов-аналогов №№ 1, 4, 5).

Описание и расчеты корректировок приведены в отчете, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.

После проведения корректировок к дальнейшим расчетам приняты объекты аналоги №№ 1, 2, 3, 4, 5 с диапазоном стоимостей от 6885 руб./1 кв. м, до 17851 руб./1 кв. м, вошедшие в доверительный интервал. Объект-аналог № 6 из последующего расчета исключен.

Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 2 849 188 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о характеристиках аналогов, учтенных оценщиком при расчете величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Положения отчета опровергают доводы министерства имущественных отношений Хабаровского края, администрации г. Хабаровска о допущенных оценщиком нарушениях.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

Целью оценки является не общий случай определения рыночной стоимости объекта оценки, а пересмотр кадастровой стоимости объекта капитального строительства, которая в свою очередь определяется без учета стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости с целью избежать двойного налогообложения.

Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке, в соответствии с пунктом 1.12 которых, при необходимости раздельного определения кадастровой стоимости земельных участков и находящихся на нем иных объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости в качестве самостоятельных объектов недвижимости, данные объекты могут быть оценены как раздельно, так и в составе условно сформированного объекта оценки. В случае оценки единого объекта оценки полученная стоимость распределяется между входящими в его состав объектами недвижимости, учтенными в государственном кадастре недвижимости. При этом должен соблюдаться принцип отсутствия двойного налогообложения имущества.

Учитывая цель оценки, оценщик обоснованно рыночную стоимость объекта оценки определил без учета стоимости земельного участка, приходящегося на объект капитального строительства.

Суд приходит к выводу, что во исполнение п.5 ФСО № 3 в отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена.

Обстоятельства, на которые ссылается министерство имущественных отношений Хабаровского края, администрация г. Хабаровска без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость оцениваемого здания не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость объекта оценки, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

При этом суд принимает во внимание тот факт, что представители ответчика, заинтересованного лица ходатайств о назначении судебной экспертизы на соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, о рыночной стоимости объекта недвижимости не заявляли. Таким образом, лица, участвующие в деле, распорядились по своему усмотрению своими процессуальными правами и обязанностями.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено. Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

В силу пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

С учётом разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в резолютивной части решения следует указать дату подачи соответствующего заявления.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результата определения кадастровой стоимости является 16.09.2020.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – функциональное (встроенное) помещение, назначение: нежилое, с кадастровым номером №, площадью 347,8 кв. м, подвал, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 2 849 188 руб.

Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости – 16.09.2020.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 29 октября 2020 года.

Судья Хабаровского краевого суда А.А. Куратов