Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Наседкиной А.С., с участием представителя административного истца ФИО1- ФИО2, представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства – здания склада, назначение – нежилое, с кадастровым номером №, площадью 1 016,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2012 г. в размере 8 033 641 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником указанного здания склада, кадастровая стоимость которого по состоянию на 29 июня 2012г. определена в размере 17 532 884 руб. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 26 декабря 2012г. № 467-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 13 июня 2018г., выполненным оценщиком ООО «Оценка-партнер», рыночная стоимость здания склада по состоянию на 29 июня 2012г. определена в размере 8 033 641 руб.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца ФИО1, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Хабаровского края ФИО3 заявленные требования не признал по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. В соответствии с п.24 ФСО № 7 при применении затратного подхода в общем случае стоимость объекта недвижимости рассчитывается, в том числе с учетом стоимости прав на земельный участок. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком стоимость прав на земельный участок учтена не была.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что нежилое здание склада с кадастровым номером №, площадью 1 016,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> с 30.05.2017 года принадлежит на праве собственности ФИО1 (выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 02.04.2018 г. «КУВИ-001/2018-1760850; номер и дата государственной регистрации права - 30.05.2017 г. №).

Кадастровая стоимость здания, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 08 февраля 2013 г., составляет 17 532 884 руб., определена по состоянию на 29 июня 2012г. на основании Постановления Правительства Хабаровского края № 467-пр от 26 декабря 2012 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 г.».

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

Физические лица в силу статьи 400 Налогового Кодекса РФ являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, которая к таковому относит, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015г. № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01 января 2017г.

ФИО1, являясь собственником здания склада, налог на которое исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость здания склада, административным истцом представлен Отчет № 41.1/Н/2018 от 13.06.2018 г., составленный оценщиком ООО «Оценка-партнер» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 29 июня 2012 г. определена в размере 8 033 641 руб.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 29 июня 2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком использован затратный подход, в рамках которого применен метод сравнительной единицы, который предполагает расчет стоимости строительства (воспроизводства) сравнительной единицы аналогичного здания, на основании нормативных данных, с последующей корректировкой показателя. Отказ от доходного и сравнительного подхода и иных методов в рамках затратного подхода в Отчете обоснован.

Из Отчета следует, что объект оценки представляет собой нежилое здание склада, являющегося составным объектом, состоящим из основной части (литер В) и капитальной пристройки (литер В2).

Литер В: строительный объем 2 564 куб.м.; количество этажей – 2, подземных - нет; фундамент – бетонный ленточный; стены –шлакоблочные; перекрытия – деревянные; класс конструктивной системы – КС-1.

Литер В2: строительный объем 1 544 куб.м.; количество этажей – 2, подземных - нет; фундамент – бетонный ленточный; стены – кирпичные; перекрытия – железобетонный монолит по металлическим балкам; класс конструктивной системы – КС-1.

Объекты-аналоги подбирались по аналогичным конструктивным решениям.

В качестве аналога для основной части литер В использован типовой объект из Сборника КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен 01.01.2011 года для условий строительства в Московской области», раздел 3.01 «Газовая промышленность», а именно: СЗ.01.003 «Здание материального склада со шлакоблочными стенами», класс качества – econom.

В качестве аналога для капитальной пристройки литер В2 использован типовой объект из Сборника КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен 01.01.2011 года для условий строительства в Московской области», раздел 3.01 «Газовая промышленность», а именно: СЗ.01.001 «Здание материального склада с кирпичными стенами», класс качества – econom.

Оценщиком обоснованы и внесены для литера В регионально-климатическая и регионально-экономическая поправки, поправка на текущие цены. Для литера В2 внесена абсолютная корректировка на различие в конструктивных решениях, регионально-климатическая и регионально-экономическая поправки, поправка на текущие цены. Расчеты указанных корректировок приведены в Отчете.

Расчет прибыли предпринимателя определен в размере 18,7% в соответствии с данными Справочника оценщика 2011 год под редакцией ФИО5.

Определена величина затрат на строительство объекта оценки.

Величина совокупного износа определена в размере 71,74 %.

Стоимость воспроизводства объекта оценки определена как величина затрат на строительство объекта оценки минус совокупный износ.

Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 8 033 641 руб. (7 900 руб./кв.м.)

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о характеристиках аналогов, учтенных оценщиком при расчете величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

В соответствии с подпунктом «г» пункта 24 ФСО № 7 при затратном подходе в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Целью оценки является не общий случай определения рыночной стоимости объекта оценки, а пересмотр кадастровой стоимости объекта капитального строительства, которая в свою очередь определяется без учета стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, что позволяет избежать двойного налогообложения, объектами которого являются и земельный участок, и расположенное на нем здание.

Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016г. № 358 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке, в соответствии с пунктом 1.12 которых, при необходимости раздельного определения кадастровой стоимости земельных участков и находящихся на нем иных объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости в качестве самостоятельных объектов недвижимости, данные объекты могут быть оценены как раздельно, так и в составе условно сформированного объекта оценки. В случае оценки единого объекта оценки полученная стоимость распределяется между входящими в его состав объектами недвижимости, учтенными в государственном кадастре недвижимости. При этом должен соблюдаться принцип отсутствия двойного налогообложения имущества.

Учитывая цель оценки, оценщик обоснованно рыночную стоимость объекта оценки определил без учета стоимости земельного участка, приходящегося на объект капитального строительства.

Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость оцениваемого здания не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость здания склада, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административное исковое заявление подано в суд 09 июля 2018 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 08 февраля 2013 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 1 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания склада с кадастровым номером №, площадью 1016,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 г. в размере 8 033 641 руб. на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 09 июля 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 17 августа 2018 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз