Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видеоконференц-связи при содействии Старооскольского городского суда Белгородской области административное дело по административному исковому заявлению Коваленко М.В. о признании решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 11.08.2023 № ОРС-31/2023/000288 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости незаконным, об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

установил:

Коваленко М.В. являясь собственником нежилого здания с кадастровым номером № площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, обратился в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 11.08.2023 № ОРС-31/2023/000288 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости; об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере равном его рыночной стоимости 3 762 740 руб.

В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что кадастровая стоимость спорного здания 5 976 014, 25 руб. превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство затрагивает права Коваленко М.В., поскольку ведет к уплате налога на имущество, исчисляемого от кадастровой стоимости нежилого здания, в завышенном размере.

Оспариваемым решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 11.08.2023 № ОРС-31/2023/000288 незаконно отказано в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, поскольку изложенные в решении доводы о несоответствии представленного отчета об оценке от 27.02.2023 № 48/1 требованиям законодательства об оценочной деятельности повлиявшими на итоговый результат рыночной стоимости являются необоснованными.

Административный истец Коваленко М.В., будучи извещенным о месте и времени судебного заседания надлежащим образом путем направления извещения с уведомлением о вручении (РПО 80408792446529, вручено 17.01.2024) в суд не явился, обеспечил явку представителя Дробышевой Т.Е.

Представитель административного истца Дробышева Т.Е., участвующая в судебном заседании с использованием видеоконференц-связи при содействии Старооскольского городского суда Белгородской области поддержала направленное 24.01.2024 в адрес суда через сервис «Электронное правосудие» подсистемы «Интернет-Портал» Государственной автоматизированной системы Российской Федерации «Правосудие» заявление об уточнении требований. Просила установить кадастровую стоимость спорного нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы – 4 941 417 руб. по состоянию на 17.02.2023 и до даты внесения сведений о новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Представитель административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» Хоперский Л.В. считал принятое бюджетным учреждением решение законным. Полагал возможным установить кадастровую стоимость спорного нежилого здания в размере рыночной, установленной экспертом, в рамках проведенной по делу судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области и заинтересованного лица Правительства Белгородской области Попова Д.А. полагала, что доказательством рыночной стоимости спорного нежилого здания может являться экспертное заключение составленное экспертом М.А.И. по результатам проведенной судебной экспертизы.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области о месте и времени судебного заседания извещено своевременно и надлежащим образом, в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (извещение о возобновлении производства по делу получено Управлением 10.01.2024) явку своего представителя в суд не обеспечил, ходатайствовал о проведении судебного заседания в отсутствие представителя.

Заинтересованное лицо администрация Старооскольского городского округа Белгородской области о месте и времени судебного заседания извещено своевременно и надлежащим образом, в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (извещение о возобновлении производства по делу получено Администрацией 10.01.2024) явку своего представителя в суд не обеспечило. 31.01.2024 на электронную почту суда от представителя Администрации Янковской Е.И. поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором представитель указала, что заинтересованное лицо – администрация Старооскольского городского округа Белгородской области не оспаривает заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости). Пояснила, что по первому требованию административного искового заявления, Администрация полагается на мнение эксперта ООО «АКГ «<***>» М.А.И., поскольку выявленные ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» в представленном административным истцом отчете нарушения были подтверждены в ходе проведения судебной экспертизы. Полагала вынесенное бюджетным учреждением решение законным. По второму требованию, считала возможным установление кадастровой стоимости спорного нежилого здания в размере, определенном в заключении эксперта М.А.И.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие представителей административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области, и заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Согласно статье 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации.

Расположенные в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, федеральной территории «Сириус») здания, строения, сооружения, помещения признаются объектами налогообложения по налогу на имущество физических лиц (пункт 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как установлено пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных поименованной статьей.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом и следует из представленной в материалы административного дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости Коваленко М.В. является собственником нежилого здания с кадастровым номером № площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> (выписка от 15.12.2022 № №).

Распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 25.11.2020 № 662-р утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области по состоянию на 01.01.2020 с датой применения, - с 01.01.2021.

Кадастровая стоимость нежилого здания на 01.01.2020 утверждена в размере:

№п/п	Кадастровый номер	Кадастровая стоимость руб.
1	№	5 976 014, 25

Указанное выше свидетельствует о том, что оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания затрагивает права административного истца, что дает ему право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного Закона с 01.01.2017 до 01.01.2023.

Согласно части 3 вышеуказанной статьи решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11.08.2020.

Правительством Белгородской области, являющимся постоянно действующим высшим исполнительным органом Белгородской области (статья 30 Устава Белгородской области) 20.06.2022 принято постановление № 360-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.07.2022.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

13.07.2023 административный истец обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке составленный оценщиком ООО «<***>» от 17.02.2023 № 48/1.

Решением бюджетного учреждения от 11.08.2023 № ОРС-31/2023/000288 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Основанием к отказу послужили:

- нарушение норм статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а именно, на титульном листе отчета указано: «Отчет № 48/1 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения (кадастровый номер №), расположенного по адресу: <адрес>», а объект оценки отдельно стоящее здание, о чем свидетельствует фото объекта и выписки из ЕГРН на объект оценки, представленные в Приложении отчета на стр. 45, 47.

- нарушение норм статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В таблице № 8 «Описание объекта недвижимости» отчета об оценке, указано: «Характеристика здания, в котором расположено помещение» и «Помещение расположено в многоэтажном жилом доме», однако объектом оценки является отдельно стоящее 2-х этажное здание;

- нарушение подпункта 10 пункта 7 ФСО № VI – на страницах 21-22 отчета, в описании объекта оценки отсутствует информация об отделке оцениваемого здания. Согласно данным «Справочника оценщика недвижимости – 2021 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2021» состояние отделки влияет на цены и арендные ставки торгово-офисных объектов;

- нарушение пункта 11 «б,г» ФСО № 7. В разделе № 7 «Анализ рынка объекта оценки и внешних факторов, влияющих на их стоимость» отчета, отсутствует определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект и анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Таким образом, в отчете не определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект и его основные ценообразующие факторы;

- нарушение подпункта 1 пункта 2 и пункта 8 ФСО № VI, а именно, без привязки к объекту оценки приведен раздел «7.2. Анализ рынка коммерческой недвижимости», в котором представлены «экраны предложений к продаже торговых объектов, представленных на различных сайтах недвижимости». Приведенные скриншоты объявлений 7 из 9 (1, 3, 4, 5, 6, 7, 8) демонстрируют лишь часть объявления, без текста описания объекта продажи. Приведенные после каждого объявления ссылки (кроме 6 и 7) приводят на несуществующие страницы или общие страницы сайта;

- нарушение пункта 4 ФСО № I. В разделе «7.3. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки» делается ссылка на ФСО № 1, не действительному на дату оценки и дату составления отчета;

- нарушение пункта 23 «а, в» ФСО № 7. Отказ от применения доходного подхода при оценке объекта оценки с обоснованием: «Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости на дату оценки равна текущей (сегодняшней) стоимости чистых доходов которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи объектов в аренду. Поскольку в течение 2022 – начала 2022 годов после пандемии была высокая волатильность арендных ставок, многие офисы и магазины закрывались. Данные экономические обстоятельства, нестабильность дальнейшей после даты оценки экономической обстановки не позволяют прогнозировать размеры арендных ставок на перспективу даты оценки. Данные обстоятельства не позволяют применить доходный подход в оценке торгового объекта». Согласно п. 23 «а» ФСО № 7, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов», а объект оценки является отдельно стоящим зданием – магазин непродовольственных товаров, введенным в эксплуатацию в 2019 году, т.е. способным генерировать доход. Метод прямой капитализации применяется для объектов недвижимости не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию (на стр. 29 отчета оценщик указывает, что наиболее эффективным использование объекта оценки по текущему использованию, т.е. здание магазина). Метод прямой капитализации не требует прогнозирования денежных потоков в период после даты оценки, для расчета используется действующие на дату оценки арендные ставки на торговые объекты сопоставимые с оцениваемым (согласно п. 23 «ж» ФСО № 7: «для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источников дохода следует рассматривать арендные платежи»). Предложения по аренде торговых зданий/помещений в г. Старый Оскол достаточно для проведения оценки объекта оценки доходным подходом методом прямой капитализации. Даже используемый в расчетах аналог № 1 (2 в последовательности по тексту отчета на стр. 25) содержит информацию о действующих ставках арендных ставок для этого объекта.

- нарушение пункта 23 «в» ФСО № 7. На страницах отчета 33-34 в подразделе «Выбор объектов-аналогов» отсутствует обоснованный выбор/отказ объектов-аналогов, использованных/неиспользованных для проведения оценки;

- нарушение статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» – на станице 35 отчета, в таблице 9 «Описание объектов-аналогов» по объекту оценки в строке «Тип объекта» указано «Нежилое помещение», а объект оценки – отдельно стоящее 2-х этажное здание.

- нарушение статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» – на станице 35 отчета, в таблице 9 «Описание объектов-аналогов» по аналогу № 3 (7 в последовательности по тексту отчета на стр. 27) в строке «Этаж» указано «1», а аналог расположен на цокольном этаже жилого дома. Объект оценки также указано «1», а этажность объекта, согласно выписки из ЕГРН, имеет этажность в 2 этажа;

- нарушение пункта 22 «д» ФСО № 7. На странице 35 отчета в таблице № 10, так как этажность аналога № 3 указана не верно, то и введенная корректировка на этаж расположения в аналоге № 3 не верна. Согласно данным Справочника оценщика недвижимости – 2021 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» корректирующие коэффициенты на этаж расположения для 1 этажа составляют – 1; 2 этаж и выше – 0,95; цоколь – 0,74. Таким образом, в аналог № 3 должна быть введена повышающая корректировка. В обосновании расчета оценщик указывает значение коэффициента для 2 этажа 0,85 без ссылки на страницу источника и приведения матрицы значений корректировок. Таким образом, размер введенных корректировок не обоснован, и привел к занижению рыночной стоимости объекта оценки;

- нарушение статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». На странице 36 отчета в таблице № 10 местоположение аналогов № 1 и № 2 принято равное с объектом оценки «выход на «красную линию», что не соответствует действительности, так как объекты расположены внутри кварталов, в отличие от объекта оценки и аналога № 3, выходящих на «красную линию»;

- нарушение пункта 22 «д» ФСО № 7. На странице 35 в таблице № 10 отчета об оценке указано, так как расположение аналогов № 1 и № 2 относительно «красной линии» принято неверно, то и отсутствие повышающей корректировки в аналоги № 1 и № 2 ошибочно. Таким образом, отсутствие повышающих корректировок в аналоги № 1 и № 2 привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки;

- нарушение подпункта 1 пункта 2 и подпункта 13 пункта 7 ФСО № VI. В обосновании не приведен расчет корректировок «на площадь помещений». Приведена только информация из Справочника оценщика недвижимости – 2021 о коэффициенте торможения, без указания формулы расчета для определения размера корректировок на разницу в площади, или матрицы значений корректировок на площадь;

- нарушение пункта 22 «д» ФСО № 7. В таблице № 10, аналог № 1, согласно информации в тексте объявления (стр. 25 отчета), реализуется в совокупности с земельным участком под ним. Этот фактор в расчете не учтен;

- нарушение подпункта 1 пункта 2 ФСО № VI, пункта 22 «д» ФСО № 7. На страницах 35-37 отчета, в расчетной таблице № 10 корректировка объектов-аналогов проведена не по всем ценообразующим факторам, отсутствует корректировка на возраст здания и состояние отделки. Приведенная корректировка «на техническое состояние объекта» без обоснования принимается равной для всех объектов-аналогов с объектом оценки «хорошее». Приведенная в отчете информация об объектах-аналогах не позволяет судить о возрасте здания, расположения объектов-аналогов и состоянии отделки, т.е. о «хорошем» техническом состоянии.

- нарушение подпункта 1 пункта 2 ФСО № VI, пункта 22 «б» ФСО № 7. На странице 38 отчета об оценке, корректировка «на тип объекта» не обоснована должным образом. Указано: «Размер корректировки определялся по данным Справочника оценщика недвижимости – 2021 и составил 5,0% (1-0,95)». В тексте отчета не приводится ни точное наименование источника, ни матрицы значений корректировок на тип объекта. При этом значение корректировки в отчете определялось с использованием коэффициента 0,95: «5,0% (1-0,95), а в отчете по объекту, расположенному на <адрес> с использованием коэффициента 0,93: «-7% (0,93-1)».

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным указанного выше решения бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.

В соответствии с распоряжением Правительства Белгородской области от 26.12.2016 № 648-р создано ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» уставными целями и видами деятельности которого является: проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Белгородской области (пункт 2.1 Устава); рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (пункта 2.2 Устава).

Таким образом, на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 30 Устава Белгородской области) о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ с 01.07.2022 на территории Белгородской области полномочиями по принятию решений о пересмотре кадастровой стоимости обладает ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», решение которого может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства и одновременно с оспариванием которого может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5.2 Устава ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» к полномочиям Учредителя в области управления учреждением относится в том числе, назначение руководителя Учреждения по согласованию с Администрацией Губернатора Белгородской области.

На должность руководителя ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 15.07.2020 № 372-р назначена Чуева И.Н.

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 указанного выше закона).

Оспариваемое Коваленко М.В. решение от 11.08.2023 № ОРС-31/2023/000288, соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287. Подписано решение заместителем директора бюджетного учреждения Калюжным Р.Н. в соответствии с предоставленным ему правом подписи решений об установлении/ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (приказ директора ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 15.07.2021 № 11-А-ОД «О праве подписи»).

Решение от 11.08.2023 № ОРС-31/2023/000288 принято в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления административного истца об установлении рыночной стоимости, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» принято в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписано уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.

Установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд административным истцом соблюден.

С учетом предмета и оснований заявленных требований, юридически значимым обстоятельством при проверке законности оспариваемого решения, помимо компетенции, сроков, порядка его принятия, является обоснованность замечаний к отчету об оценке, отраженных в решении и послуживших основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной спорного нежилого здания.

Как следует из подпункта 2 пункта 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В пункте 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ указано, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что наряду с оспариванием решения бюджетного учреждения административным истцом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, в размере его рыночной стоимости, которое по своей правовой природе носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному требованию, - требованию о признании незаконным решения, определением Белгородского областного суда от 28.09.2023 было удовлетворено ходатайство заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о назначении по делу судебной экспертизы, производство которой было поручено эксперту ООО «<***>» М.А.И. (<адрес>).

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: 1) допущены ли оценщиком ООО «<***>» Ч.В.Я. в отчете от 27.02.2023 №48/1 при определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером 31:06:0203001:262, по адресу: <адрес>, площадью <***> кв. м нарушения, указанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 11.08.2023 № ОРС-31/2023/000286 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, повлиявшие на стоимость объекта недвижимости, а также имеются ли в указанном отчете иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускали ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком достоверной, достаточной, проверяемой согласно требованиям законодательства об оценочной деятельности? Имеются ли иные нарушения в отчете об оценке от 27.02.2023 № 48/1 связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости спорного нежилого здания нарушением требования законодательства не указанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», если да, то какие? 2) какова рыночная стоимость здания с кадастровым номером № площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 17.02.2023?

Согласно представленному в суд экспертному заключению от 19.12.2023 № В-231106/С, эксперт М.А.И. отвечая на первый вопрос указал, что при составлении отчета об оценке №48/1 от 27.02.2023, подготовленного оценщиком ООО «<***>» Ч.В.Я. при определении рыночной стоимости помещения с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью <***> кв. м допущены нарушения, указанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 11.08.2023 № ОРС-31/2023/000288 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, повлиявшие на стоимость объекта недвижимости. Указанные нарушения отражены экспертом в таблице № 2-11 (стр. 52-59) экспертного заключения.

Также эксперт указал, что имеются иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости. Указанные нарушения представлены в пункте 2.4 заключения эксперта.

Как следует из экспертного заключения № В-231106/С, при изучении отчета об оценке от 27.02.2023 № 48/1 подтверждены нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 11.08.2023 № ОРС-31/2023/000288, а именно:

- нарушение статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». На титульном листе отчета об оценке, а также по тексту отчета оценщик ошибочно указывает тип оцениваемого объекта (помещение). Согласно заданию на оценку, документам представленным заказчиком, а также результатам осмотра, объектом оценки является нежилое отдельно стоящее здание. Таким образом, имеет место нарушение нормы положения статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ.

- нарушение статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». На странице 21 отчета в таблице № 8 оценщик ошибочно указывает, что помещение расположено в многоэтажном доме, хотя объект оценки – нежилое отдельно стоящее здание, оценщиком допущено нарушение положения статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ;

- нарушение подпункта 10 пункта 7 ФСО № VI. Состояние внутренней отделки объекта является ценообразующим фактором, то есть оказывает влияние на его стоимость. Данное утверждение имеет подтверждение в Справочнике оценщика недвижимости - 2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, под ред. Л.А. Лейфера, Нижний Новгород, 2021. Однако, подпункт 10 пункта 7 ФСО VI не требует указания ценообразующих факторов объекта оценки. Согласно подпункту 10 пункта 7 ФСО VI «в отчете об оценке должно содержаться точное описание объекта оценки с указанием количественных и качественных характеристик объекта оценки». На стр. 21-22 отчета об оценке в таблице с описанием объекта оценки оценщик не приводит информацию о внутренней отделке оцениваемого нежилого здания. Тем не менее, состояние отделки внутренних помещений офисного-торгового объекта является качественной характеристикой объекта оценки, а значит, оценщиком допущено нарушение положения подпункта 10 пункта 7 ФСО № VI;

- нарушение пункта 11 «б, г» ФСО № 7 – в отчете об оценке в разделе «Анализ рынка объекта оценки и факторов, влияющих на его стоимость» оценщиком не определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект, также в отчете отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов;

- нарушение подпункта 1 пункта 2, пункта 8 ФСО № VI. На стр. 24-28 оценщиком представлены скриншоты объявлений, на которых отсутствуют даты предложений, т.е. определить дату публикации не представляется возможным. Также некоторые скриншоты демонстрируют лишь часть объявления, т.е. вся существенная информация о предложении представлена оценщиком не в полной мере. Таким образом, проведенный анализ рынка не позволяет в полной мере идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. Таким образом, оценщиком допущено нарушение положений подпункта 1 пункта 2, пункта 8 ФСО № VI;

- нарушение пункта 4 ФСО № I. На странице № 28 отчета об оценке при анализе наиболее эффективного использования объекта оценки оценщик ссылается на ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (с изменениями на 22 октября 2010 года), утв. Приказом Министерства экономического развития РФ от 20.07.2007 № 256. Данный федеральный стандарт оценки является не действительным на дату оценки (17.02.2023г.);

- нарушение пункта 23 «а, в» ФСО № 7. Поскольку исследуемое здание построено в 2019 году, является современным и востребованным рынком коммерческим объектом, оценщик делает вывод о том, что объект экспертизы не требует значительных капитальных вложений в ремонт или реконструкцию, а его фактическое использование соответствует наиболее эффективному использованию в качестве нежилого здания магазина непродовольственных товаров. Также оценщик утверждает, что «в течение 2022 – начала 2022 годов после пандемии была высокая волатильность арендных ставок, многие офисы и магазины закрывались». Несмотря на данное утверждение, эксперт оценил объем доступных рыночных данных по аренде торгово-офисных помещений как достаточный. С учетом вышеизложенных фактов, эксперт сделал вывод, что существует объективная возможность определения рыночной стоимости объекта исследования методом прямой капитализации доходного подхода, а, следовательно, оценщиком допущено нарушение пункта 23 «а, в» ФСО № 7;

- нарушение пункта 22 «в» ФСО № 7. В процессе анализа рынка недвижимости после предоставления фактических данных, оценщик не описывает логику отбора принятых объектов-аналогов, отсутствуют критерии отбора и обоснование применения части доступной оценщику информации. Данный факт нарушает пункт 22 «в» ФСО № 7;

- нарушение статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». На странице № 35 отчета об оценке оценщик ошибочно указывает тип оцениваемого объекта, как «нежилое помещение». Согласно заданию на оценку (стр. 8-9), документам, предоставленным заказчиком, а также по результатам осмотра, объектом оценки является нежилое отдельно стоящее двухэтажное здание. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. Таким образом, имеет место нарушение нормы положения статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

- нарушение статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Согласно информации представленной в тексте объявления, объект-аналог № 3 расположен на цокольном этаже многоэтажного жилого дома. Помимо этого, оценщик вводит пользователей отчета в заблуждение о характеристике этажности объекта оценки, тем самым нарушая нормы положения статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ;

- нарушение пункта 22 «д» ФСО № 7. Так как на странице № 35 неверно указана этажность аналога № 3, впоследствии оценщик ошибочно присвоил ему корректирующий коэффициент (1,00) и применил корректировку по фактору «расположение на этаже» в размере -7,5%. Таким образом, оценщиком допущено нарушение пункта 22 «д» ФСО № 7;

- нарушение статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». На странице № 38 отчета об оценке оценщик утверждает, что все подобранные аналоги №1-№3 имеют выход на «красную» линию, корректировка не вводится. В действительности, аналоги №1 и №2 находятся внутри кварталов, и не просматриваются с дороги. Таким образом, оценщик не применяет требуемую корректировку, и вводит в заблуждение пользователей отчета, то есть имеет место нарушение нормы положения статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ;

- нарушение пункта 22 «д» ФСО № 7. На странице № 36 отчета оценщик неверно указывает, что аналоги №1-№3 имеют выход на «красную» линию, и не применяет соответствующую корректировку. Таким образом, оценщиком ошибочно не выявлено различие объектов по данному ценообразующему фактору, и не внесена соответствующая корректировка, тем самым нарушая нормы положения пункта 22 «д» ФСО № 7;

- нарушение подпункта 1 пункта 2, подпункта 13 пункта 7 ФСО VI. Оценщиком не приведены подробности расчета размера корректировок на разницу в площади с использованием коэффициента торможения. Следовательно, отмечается нарушение вышеуказанных норм положения подпункта 1 пункта 2, подпункта 13 пункта 7 ФСО VI;

- нарушение пункта 22 «д» ФСО № 7. Подобранный объект аналог № 1 представляет собой отдельно стоящее здание. В процессе расчета рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком не была определена доля стоимости, приходящаяся на улучшения в стоимости единого объекта недвижимости. Таким образом, оценщик не применяет требуемую корректировку, то есть имеет место нарушение пункта 22 «д» ФСО № 7;

- нарушение подпункта 1 пункта 2 ФСО VI, пункта 22 «д» ФСО № 7. По данным Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки (Справочник оценщика недвижимости - 2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Сравнительный подход, под ред. Л.А. Лейфера, Нижний Новгород, 2021г., стр. 74, табл.8) такие ценообразующие факторы как физическое состояние здания и состояние отделки объекта, влияют на цены объектов офисно-торгового назначения. При этом по данным Справочника оценщика недвижимости - 2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Сравнительный подход, под ред. Л.А. Лейфера, Нижний Новгород, 2021г., стр. 384, табл.409, величина корректировки на тип отделки для цен/арендных ставок может находиться в диапазоне от -33% до 50%. В отчете об оценке оценщиком не был рассмотрен такой ценообразующий фактор как «состояние отделки объекта», что свидетельствует о нарушении пункта 22 «д» ФСО № 7. Корректировка на «физическое состояние объекта (возраст здания)», приведенная в Справочнике оценщика недвижимости - 2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Сравнительный подход, под ред. Л.А. Лейфера, Нижний Новгород, 2021г., стр. 381-382, демонстрирует различие в стоимости офисных объектов в зависимости от возраста здания. Помимо этого, в Справочнике указано, что в рамках данной корректировки рассматриваются только кирпичные, бетонные и железобетонные здания. Объект оценки не подходит под указанные критерии (является торговым зданием с блочными стенами), поэтому оценщик мог использовать другой источник для внесения данной корректировки. (Например: результаты исследований, проведенные специалистами Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации СтатРиелт (https://statrielt.ru/). Фактически оценщик не применил корректировку на «техническое состояние объекта», сославшись на сопоставимость рассматриваемых объектов, а также не привел интервал (диапазон) значений данного ценообразующего фактора. Таким образом, оценщик нарушает нормы положения подпункта 1 пункта 2 ФСО VI, пункта 22 «д» ФСО № 7;

- нарушение подпункта 1 пункта 2 ФСО VI, пункта 22 «б» ФСО № 7. Согласно подпункту 1 пункта 2 ФСО VI – «в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки». Несмотря на это в отчете об оценке отсутствует точная ссылка на источник с указанием страниц, рисунков и таблиц. Согласно пункту 22 «б» ФСО № 7 «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным». Подобранный объект аналог № 1 представляет собой отдельно стоящее здание, а объекты-аналоги №2, №3 – встроенные помещения. Оценщиком была применена корректировка на тип объекта (Справочник оценщика недвижимости - 2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, под ред. Л.А. Лейфера, Нижний Новгород, 2021г., стр. 300-305), но оценщиком не приведено обоснование выбора используемого коэффициента (0,95). Данный коэффициент встречается в таблице № 247, используемого Справочника, и находится на верхней границе доверительного интервала корректирующих коэффициентов арендных ставок.

Таким образом, суд приходит к выводу, что выявленные нарушения не носят формального характера, выявленных и отраженных в оспариваемом административным истцом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» нарушений достаточно, для принятия государственным бюджетным учреждением, в соответствии с подпунктом 2 пункта 11 статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ решения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, поскольку такие нарушения в отчете связаны с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований к признанию незаконным решения государственного бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости от 11.08.2023 № ОРС-31/2023/000288 не имеется.

Помимо недочетов, указанных ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», в ходе исследования экспертом отчета об оценке выявлены методические ошибки и необоснованные суждения, ведущие к искажению и ставящие под сомнение достоверность итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, так:

- нарушение статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», пункта 22 «д» ФСО № 7. На странице 37 отчета об оценке представлено описание процедуры внесения корректировки на возможность торга. Оценщиком приводится лишь часть таблицы (1-4 строки) из Справочника оценщика недвижимости - 2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Сравнительный подход, под ред. Л.А. Лейфера, Нижний Новгород, 2021г., стр. 412. В описании корректировки оценщик утверждает о применении скидки на торг в размере (-13,1%), которая отсутствует в применяемой оценщиком таблице. Фактически на странице 35 в таблице № 10 оценщик применяет скидку на торг в размере (-7,5%), т.е. для «торговых центров (ТЦ ТК ТРК) и помещений в них». Эксперт не согласился с данным выбором корректировки, так как объект исследования представляет собой нежилое здание – магазин непродовольственных товаров, что согласно сегментации офисно-торговой недвижимости, представленной в Справочнике оценщика недвижимости - 2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, под ред. Л.А. Лейфера, Нижний Новгород, 2021г. стр. 51-52, не соответствуют группе «торговые центры и помещения в них». Учитывая изложенное, эксперт сделал вывод, что оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета, и вместе с тем нарушает требование статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», пункта 22 «д» ФСО № 7;

- нарушение статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», пункта 22 «д» ФСО № 7. Содержание Отчета вводит в заблуждение его пользователей в части применения оценщиком корректировки на местоположение объекта. В соответствии с приведенным на странице 38 отчета об оценке обоснованием, оценщиком был сделан вывод о схожести местоположения аналогов и оцениваемого объекта, корректировка не применялась. Эксперт не согласился с выводом оценщика о сопоставимости местоположений рассматриваемых объектов недвижимости. Согласно данным Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки (Справочник оценщика недвижимости - 2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, под ред. Л.А. Лейфера, Нижний Новгород, 2021г.), диапазон корректировки на местонахождение в пределах города для торговой недвижимости составляет от -40% до 67%. Оцениваемый объект расположен на проспекте <адрес>, на основании классификации, представленной в Справочнике оценщика, местоположение объекта недвижимости сопоставимо с типовой территориальной зоной «районы крупных автомагистралей города». Подобранные оценщиком объекты-аналоги №1 и №2 расположены в спальных микрорайонах, такое местоположение трудно назвать сопоставимым с местоположением оцениваемого объекта. Скриншоты с локальным расположением рассматриваемых объектов, представлены экспертом на рисунках на странице 63-64 экспертного заключения. В отчете об оценке оценщиком не было проанализировано местоположение рассматриваемых объектов, отсутствует сравнение подобранных аналогов с объектом оценки по такому ценообразующему фактору как «местоположение объекта в пределах города». Вследствие чего, оценщиком не были выявлены различия объектов по данному фактору, и не введены соответствующие корректировки. Данный факт нарушает требование пункта 22 «д» ФСО № 7 и, как результат, влияет на итоговый результат определения рыночной стоимости;

- нарушение статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». На странице 38 отчета об оценке представлено описание процедуры внесения корректировки на общую площадь. Проанализировав корректировку, представленную в отчете, эксперт сделал вывод, об отсутствии применяемой оценщиком корректировки в Справочнике оценщика недвижимости - 2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, под ред. Л.А. Лейфера, Нижний Новгород, 2021г. Оценщик утверждает, что для расчета корректировки использовал среднее значение коэффициента торможения (-0,104), что противоречит рисунку, на котором данный коэффициент торможения является минимальным, а средним значением из расширенного диапазона является коэффициент торможения (-0,129). Таким образом, оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета, и нарушает требование статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ.

Производным от основанного требования о признания решения незаконным, является административное требование об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 31:06:0203001:262 в размере его рыночной стоимости.

Такое требование заявлено административным истцом.

Из материалов дела следует, что в подтверждение размера рыночной стоимости нежилого здания на 17.02.2023 судом собраны следующие доказательства:

- отчет об оценке от 27.02.2023 № 48/1 составленный оценщиком ООО «<***>»;

- заключение судебной экспертизы от 19.12.2023 № В-231106/С, составленное экспертом М.А.И.

Оценка доказательств, в том числе заключений экспертов, должна производиться судом не произвольно, а по правилам, установленным законом; заключение эксперта подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом закон обязывает суд дать оценку каждому представленному доказательству, включая отчет об оценке, заключениям экспертиз, указать обстоятельства, которые он считает установленными по делу, а также обосновать это мнение, поскольку заключение экспертизы не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (часть 8 статьи 82, статья 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Что касается представленного административным истцом отчета об оценке, то в нем были выявлены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, которые, безусловно, влияют на итоговый результат рыночной стоимости нежилого здания. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле под сомнение не поставлено.

Таким образом, несмотря на наличие у оценщика ООО «<***>» необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных при составлении отчета об оценке № 48/1, суд отвергает его в качестве доказательства рыночной стоимости спорного нежилого здания.

Одновременно суд полагает возможным положить в основу принимаемого по делу решения заключение судебной экспертизы.

Как следует из экспертного заключения, оценка стоимости нежилого здания проведена экспертом М.А.И. сравнительным подходом, в рамках которого применен метод сравнения продаж и доходным подходом с использованием метода прямой капитализации.

Для расчета рыночной стоимости объекта исследования методом сравнения продаж эксперту не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов, поэтому при сравнительном анализе стоимости объекта исследования с ценами аналогов он использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок, данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям законодательства. Таким образом, экспертом в расчетах были использованы данные, именуемые как «оферта» и «публичная оферта». При сравнительном анализе стоимости объекта исследования с ценами объектов-аналогов эксперт анализировал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, подобранных из базы данных «АрхивОценщика.рф» и иных интернет-источников, а также объекты, представленные в материалах дела №а-143/2023. Информация по объектам, использованным в качестве аналогов при расчете рыночной стоимости объекта исследования, в рамках сравнительного подхода, приведена в приложении № 2 к заключению эксперта. Описание объектов недвижимости, отобранных в качестве объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода, приведено экспертом в таблице № 2-11 заключения. Исходя из сложившейся практики аренды объектов недвижимости Белгородской области, в качестве единицы сравнения эксперт принял стоимость аренды одного кв. м объекта недвижимости. В результате изучения практики совершения операций на рынке недвижимости, экспертом были выявлены следующие ценовые факторы, влияющие на стоимость аренды коммерческой недвижимости: передаваемые имущественные права (в т.ч. наличие обременений и ограничений); условия финансирования сделки; дата предложения/сделки; возможность торга; месторасположение в пределах города; расположение относительно «красной линии»; тип и функциональное назначение объекта; общая площадь; физическое состояние здания; тип и состояние внутренней отделки; материал стен; наличие инженерных коммуникаций. В ходе анализа объектов-аналогов экспертом были внесены корректировки на различия с объектом исследования. Обоснование корректировок описаны экспертом на стр. 73-79 заключения. Итоговый расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом указан в таблице № 2-14 экспертного заключения. Итоговая величина стоимости объекта экспертизы, определенная экспертом с применением сравнительного подхода составила 4 357 384 руб.

Для определения рыночной стоимости объекта исследования доходным подходом, в рамках которого использовался метод прямой капитализации, эксперту не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках аренды аналогичных объектов недвижимости. Причиной послужила распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных, где хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по аренде объектов недвижимости и помещений в них. Таким образом, при сравнительном анализе стоимости объекта исследования с ценами объектов-аналогов эксперт анализировал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, подобранных из базы данных «АрхивОценщика.рф» и иных интернет-источников. При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок, эксперт справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок аренды, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки. Описание объектов недвижимости, отобранных в качестве объектов-аналогов при расчете потенциального валового дохода приведено в таблице № 2-15 экспертного заключения. Исходя из сложившейся практики аренды объектов недвижимости Белгородской области, в качестве единицы сравнения эксперт принял стоимость аренды одного кв. м объекта недвижимости. В результате изучения практики совершения операций на рынке недвижимости, экспертом были выявлены следующие ценовые факторы, влияющие на стоимость аренды коммерческой недвижимости: передаваемые имущественные права (в т.ч. наличие обременений и ограничений); условия финансирования сделки; дата предложения/сделки; возможность торга; месторасположение в пределах города; расположение относительно «красной линии»; тип и функциональное назначение объекта; общая площадь; физическое состояние здания; тип и состояние внутренней отделки; материал стен; наличие инженерных коммуникаций. В ходе анализа к арендным ставкам объектов-аналогов экспертом были внесены процентные (относительные) и стоимостные (абсолютные) корректировки на различия с объектом исследования. Обоснование корректировок описаны экспертом на стр. 88-95 заключения. После внесения корректировок, в качестве базиса стоимости исследуемого объекта недвижимости экспертом была рассчитана средневзвешенная арендная ставка по сравниваемым объектам. Внесение корректировок и расчет рыночной стоимости арендной платы за объект недвижимости представлен в таблице № 2-18 заключения. Информация по объектам, использованным в качестве аналогов при расчете рыночной арендной платы, приведена экспертом в приложении № 2 к экспертному заключению. Полученная величина рыночной годовой арендной платы принята экспертом в качестве годового потенциального валового дохода для дальнейших расчетов стоимости объекта исследования в рамках доходного подхода. Расчет величины действительного валового дохода объекта исследования определен экспертом в таблице № 2-19 заключения. Расчет годового чистого операционного дохода объекта исследования определен экспертом в таблице № 2-20 заключения. Итоговый расчет стоимости единого объекта недвижимости доходным подходом указан в таблице 2-21 экспертного заключения. Итоговая величина стоимости объекта экспертизы, определенная экспертом с применением доходного подхода составила 5 525 451 руб.

При итоговом согласовании, эксперт счел целесообразным сравнительному подходу присвоить вес – 50%, доходному подходу присвоить вес – 50%.

Итоговый расчет рыночной стоимости объекта исследования указан экспертом в таблице № 2-23 экспертного заключения.

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 17.02.2023 составила 4 941 417 руб.

Исследовав экспертное заключение, оснований для сомнений в обоснованности расчетов, выполненных экспертом М.А.И. у суда не имеется, а следовательно, при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в основу решения может быть положено экспертное заключение № В-231106/С.

Определенная экспертом М.А.И. величина рыночной стоимости нежилого здания не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта экспертизы; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках использованных экспертом сравнительного и доходного подхода, позволяют определить рыночную стоимость нежилого здания по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации, что позволило проверить их и убедиться в правильности произведенных расчетов; распечатки объявлений о предложениях на рынке объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федеральных стандартов оценки. Сделанные экспертом М.А.И. выводы основаны на подробном исследовании, мотивированы, позволяют установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, административное исковое заявление подлежит удовлетворению с установлением кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 31:06:0203001:262 в размере равном его рыночной, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Применение для целей налогообложения объектов недвижимости кадастровой стоимости, установленной в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ осуществляется в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 этого же Закона (в редакции Федерального закона от 06.12.2021 № 408-ФЗ), т.е. с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Коваленко М.В. обратился с заявлением в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» 13.07.2023.

Судом установлено, что приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 16.10.2023 № 285 утверждены результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Белгородской области по состоянию на 01.01.2023, с датой применения, - с 01.01.2024.

Таким образом, установленная судом в размере рыночной кадастровая стоимость здания подлежит применению до даты внесения сведений о новой кадастровой оценке в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 указанного Федерального закона).

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорного нежилого здания.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Коваленко М.В. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 4 941 417 руб. по состоянию на 17.02.2023.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 11.08.2023 № ОРС-31/2023/000288 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости отказать.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости является 13.07.2023.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение принято в окончательной форме 16.02.2023