Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного ответчика Правительства Белгородской области Горшковой И.О., представителя заинтересованного лица администрации городского поселения «Город Алексеевка» муниципального района «Алексеевский район и город Алексеевка» Белгородской области Харжана А.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Разумной Любови Васильевны к Правительству Белгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Белгородской области, с участием заинтересованных лиц – администрации муниципального района «Алексеевский район и город Алексеевка» Белгородской области, администрации городского поселения «Город Алексеевка» муниципального района «Алексеевский район и город Алексеевка» Белгородской области,

об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

Разумная Л.В. обратилась в Белгородской областной суд административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей объекта недвижимости: нежилого здания (склада), с кадастровым номером <данные изъяты>, назначение – нежилое, общей площадью 2 010, 5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости – <данные изъяты> руб. на 05.07.2015.

Датой подачи заявления о пересмотре просит считать 13.10.2016.

Свои требования Разумная Л.В. мотивирует тем, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости (<данные изъяты> руб.) его рыночной стоимости затрагивает ее права, поскольку ведет к уплате налога на имущество исчисляемого от кадастровой стоимости в завышенном размере. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 09.11.2016 № 280 кадастровая стоимость здания склада в размере ее рыночной стоимости, определенной оценщиком, была отклонена. Указанное решение считает неправомерным.

Административный истец, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства заказными письмами с уведомлением о вручении (почтовые идентификаторы 30800015796964, 30800015796988), не явилась. К дате судебного заседания представила в суд ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Управление Росреестра по Белгородской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, извещенные о времени и месте судебного разбирательства своевременно путем нарочного вручения, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями (списки от 21.09.2017 № 2017-РК/3096 и № 2017-РК/3094), администрация муниципального района «Алексеевский район и город Алексеевка» Белгородской области, также надлежаще извещенная заказным письмом с уведомлением о вручении (почтовый идентификатор 30800015797008), явку своих представителей в суд не обеспечили.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие вышеназванных лиц с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Представители административного ответчика – Правительства Белгородской области и заинтересованного лица – администрации городского поселения «Город Алексеевка» муниципального района «Алексеевский район и город Алексеевка» Белгородской области в судебном заседании, не оспаривая право административного истца требовать установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости, пояснили, что требования могут быть удовлетворен с учетом цены спорного здания, определенной в заключении эксперта по результатам проведенной судебной экспертизы, поскольку представленный истцом отчет об оценке имеет нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, влияющие на итоговый результат стоимости объекта недвижимости.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, Разумной Л.В. принадлежит здание склада № 2 площадью 2 010, 5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от 02.04.2015, серии 31-АГ, № 116582).

В соответствии со статьей 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 этого Кодекса.

Согласно статье 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) недвижимое имущество, к числу которого относятся и здания.

В силу части 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи (часть 2 стать 402 Налогового кодекса Российской Федерации).

Законом Белгородской области от 02.11.2015 № 9 «Об установлении единой даты начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», вступившим в силу с 01.01.2016, установлена единая дата начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 01.01.2016.

Постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 № 414-пп по состоянию на 05.07.2015 утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> руб.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости затрагивает права и обязанности административного истца как собственника. Указанный выше объект недвижимости является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, административный истец представил в суд составленный оценщиком ООО «Оридон» отчеты № 275 (6081)-16-1 от 26.12.2016. Рыночная стоимость определена оценщиком на 05.07.2015 в размере <данные изъяты> руб. соответственно по объектам недвижимости.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика, поддержанные заинтересованным лицом, против представленного доказательства размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости данного объекта и в достоверности отчетов об оценке, что вызвано, в том числе значительной разницей (59 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью объектов недвижимости, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, судом была назначена экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости здания склада с кадастровым номером <данные изъяты> на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Производство экспертизы было поручено эксперту-оценщику Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО

По результатам экспертизы экспертом ФИО составлено экспертное заключение от 14.09.2017 № 067.04.0413, согласно которому эксперт пришел к выводу, что по состоянию на 05.07.2015 величина рыночной стоимости нежилого здания склада с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> руб.

Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт на основании проведенных исследований сделал вывод о несоответствии ответа об оценке № 275 (6081)-16-1 требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Выявлены нарушения статьи 11 Закона об оценочной деятельности в части неоднозначности толкования отчета об оценки; пункта 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», пунктов 11, 22, 24 ФСО № 7»Оценка недвижимости».

Данные нарушения повлияли на величину рыночной стоимости нежилого здания.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Экспертное заключение от 14.09.2017 № 067.04.0413 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза рыночной стоимости здания склада проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра здания, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости нежилого здания.

Рассчитывая стоимость объекта недвижимости, эксперт применил затратный, сравнительный и доходный подходы.

Определяя сегмент рынка, к которому относится объект оценки, эксперт, опираясь на источник информации: «Экономика недвижимости» под редакцией А.Н. Асаул, Н. Иванова, М.К. Старовойтова, учебник 2009; Е. Ардемасов «Офисная коммерческая недвижимость России. Информационно-аналитический справочник», установил, что исходя из вида фактического использования оцениваемый объект относится к рынку коммерческой недвижимости – недвижимость индустриального назначения (производственно-складская).

Найти в открытых источниках предложения к продаже (аренде) на территории г. Алексеевки, а также вблизи расположенных населенных пунктов объектов недвижимого имущества, сходных с объектом оценки, эксперту не удалось, ввиду чего им было принято решение расширить территорию исследования.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическим, а также альтернативных вариантах его использования, показал, что диапазон цен предложений, объектов капитального строительства производственно-складского назначения в Белгородской области составил от 8 400 руб./ кв. м до 44 118 руб. кв. м. Среднее значение по выборке – 22 716 руб./ кв. м.

Диапазон цен предложений в аренду объектов капитального строительства производственно-складского назначения в Белгородской области составил от 70 руб./ кв. м до 300 руб. кв. м в месяц. Среднее значение по выборке составило 196 руб./ кв. м.

Диапазон полученных значений рыночной стоимости земельных участков для размещения коммерческих объектов (в том числе производственно-складских) составляет от 2 096, 77 руб. за 1 кв. м до 6 274, 51 руб. за 1 кв. м.

Как указал эксперт, проведенное исследование рынка недвижимости и в частности сегмента рынка, к которому относится объект оценки, является достаточным для корректного проведения расчетов по определению стоимости объекта.

Для расчета стоимости нежилого здания эксперт произвел расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором оно расположено. Такой расчет произведен с использованием сравнительного подхода. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Для оценки земельного участка эксперт выбрал три объекта-аналога, сопоставимых с оцениваемым земельным участком. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в печатном издании - газете «Моя Реклама. Белгород» от 12.01.2015 № 3/1586, от 05.02.2015 № 10/1593 и от 16.02.2015 № 13/1596. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице № 2 экспертного заключения.

Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произведя необходимые корректировки стоимости, эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка, по состоянию на 05.05.2015 составила <данные изъяты> руб.

Рассчитывая стоимость нежилого здания в рамках затратного подхода, эксперт произвел определение суммы затрат на строительство оцениваемого объекта недвижимости, определение величины накопленного износа.

Для расчета затрат, необходимых для замещения объектов, экспертом выбран метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы). При определении стоимости замещения объекта недвижимости были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 и 1984 годов на единицу объема и индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен 2015 г.

Определяя значение предпринимательской прибыли, эксперт опирался на данные Справочника оценщика недвижимости, составленного ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» под редакцией Лейфера Л.А. и Шегурова Д.А., 2014 г. Значение предпринимательской прибыли взято в среднем значении.

Рыночная стоимость нежилого здания склада на дату оценки, определенная при помощи затратного подхода, составила <данные изъяты> руб. без НДС.

Для расчета стоимости нежилого здания сравнительным подходом эксперт подобрал три объекта-аналога, сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.

Информация о характеристиках данных объектов-аналогов получена из открытых объявлений в сети Интернет (сайт ttps://ruads.org/). Характеристики аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Экспертом обоснованы в заключении и применены корректировки на торг, местоположение и окружение, площадь.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на 05.07.2015 составила <данные изъяты> руб. без учета стоимости земельного участка.

Стоимость объектов недвижимости определялась экспертом также с применением доходного подхода, в рамках которого использовался метод прямой капитализации дохода. Данный метод применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

В рамках данного подхода для расчета стоимости здания склада эксперт выбрал предложения, наиболее сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам, применил и обосновал в заключении корректировки по таким элементам сравнения как торг, местоположение и окружение, площадь.

Рыночная стоимость здания склада по состоянию на 05.07.2015, определенная при помощи доходного подхода, без учета стоимости земельного участка составила <данные изъяты> руб.

На основании пункта 25 ФСО № 1 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Из экспертного заключения видно, что при согласовании результатов эксперт использовал метод средневзвешенного значения, а также опирался на свое субъективное мнение.

После согласования результатов стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> составила <данные изъяты> руб.

В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что по состоянию на 05.07.2015 рыночная стоимость принадлежащего Разумной Л.В. здания склада с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> руб.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж экспертной работы. Расчеты эксперта ФИО не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Напротив, как установлено судом и не опровергнуто административным истцом, отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого здания от 26.12.2016, составленный оценщиком ООО «Оридон», не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. Такие несоответствия, согласно исследовательской части экспертного заключения, безусловно влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, а именно: неверно определен объект оценки, о чем эксперт подробно указал на стр. 100 заключения; неверно составлена смета затрат на строительство объекта аналогичного объекту оценки; накопленный износ здания определен неверно; при расчете стоимости земельного участка, оценщик использовал предложения по земельным участкам для индивидуального жилищного строительства, которые приносятся к иному сегменту рынка, нежели земельный участок, на котором расположено здание склада, такие участки несопоставимы по ценообразующим факторам; анализируя рынок, оценщик опирается на объявления, датированные августом 2010 года, октябрем 2013 года, апрелем и декабрем 2014 года, однако данные о том, что предложения были актуальны на дату оценки, отсутствуют.

Учитывая вышеизложенное, представленный административным истцом отчет об оценке от 26.12.2016 № 275(6081)-16-1 отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлению рыночной стоимости принадлежащего административному истцу нежилого здания в размере, определенном в заключении эксперта от 14.09.2017 № 067.04-0413 по результатам судебной экспертизы.

Согласно положениям абзацев 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В материалы дела представлено решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 09.11.2016 № 280 из которого видно, что в Комиссию Разумная Л.В. обратилась 13.10.2016.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

административное исковое заявление Разумной Любови Васильевны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания склада № 2, назначение: нежилое здание, общей площадью 2 010, 5 кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости в сумме <данные изъяты> руб.

Рыночная стоимость вышеназванного объекта недвижимости определена настоящим решением суда по состоянию на 05.07.2015.

Датой подачи заявления Разумной Любовью Васильевной о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 13.10.2016.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение в окончательной форме принято 16.10.2017