Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Авраменко А.О., с участием представителя административного истца Зубка М.Е., представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, Министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 908 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, примыкает с западной стороны к участку, расположенному по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 77 180 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 838 165,72 руб. по состоянию на 01.01.2016 года в соответствии с приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края». В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 08.07.2019г. № 294/2019, выполненным оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО3, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. определена в размере 77 180 руб.

Определениями судьи от 31.07.2019 года, 22 августа 2019 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечены администрация Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края, администрация городского поселения «Рабочий поселок Чегдомын».

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца ФИО2, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителей заинтересованных лиц администрации Верхнебуреинского муниципального района, администрации городского поселения «Рабочий поселок Чегдомын», которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

Из письменного отзыва Министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что Министерство заявленные требования не признает по тем основаниям, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка. В нарушение пункта 14 ФСО № 1 в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся по своим характеристикам (по площади, условиям рынка, изменением цен за период между датами сделки и оценки). В нарушение пункта 22 ФСО № 7 не учтены такие элементы сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура, отказ от их применения в Отчете не обоснован. В источниках информации отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, использованных в качестве аналогов, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования земельного участка. Вывод оценщика о том, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков, в Отчете не обоснован.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что не имея самостоятельной заинтересованности в исходе рассмотрения дела, Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда.

Из письменного отзыва администрации Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края следует, что в соответствии с постановлением администрации Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края от 25.04.2016г. № 235 кредиторская и дебиторская задолженность по доходам, получаемым в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и которые расположены в границах городского поселения «Рабочий поселок Чегдомын», средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков, права арендодателя, в том числе по договору аренды земельного участка от 02.10.2012г. № 216 переданы администрации городского поселения «Рабочий поселок Чегдомын».

Из письменного отзыва администрации городского поселения «Рабочий поселок Чегдомын» следует, что она, являясь арендодателем земельного участка, возражает против удовлетворения требования ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, которая является приблизительной ценой продажи земельного участка. Установленная кадастровая стоимость является предельно допустимой, а ее уменьшение приведет к убыткам бюджета городского поселения.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4 заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, дополнительно пояснил, что в соответствии с требованиями ФСО по отличающимся параметрам сравнения оценщиком произведены корректировки. Примененные корректировки на расположение относительно автомагистралей и на местоположение в совокупности учитывают особенности по транспортной доступности и инфраструктуре. Вся представленная в Отчете информация является достоверной и проверяемой.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО1 заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании Договора № 216 аренды земельного участка от 02.10.2012г., заключенного между администрацией Верхнебуреинского муниципального района и ФИО2, последний является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 908 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, примыкает с западной стороны к участку, расположенному по адресу: <адрес>, для расширения участка под производственную базу (с автостоянкой и вспомогательными сооружениями), в границах участка, указанных в кадастровой карте (плане). Срок действия договора с учетом Соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 12.11.2014 года определен по 01.10.2061 года (п.2.1) Арендная плата определяется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (п.3.3 Договора, Приложение к договору).

Постановлением администрации Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края от 25.04.2016г. № 235 кредиторская и дебиторская задолженность по доходам, получаемым в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и которые расположены в границах городского поселения «Рабочий поселок Чегдомын», средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков (включая согласно приложению спорный земельный участок) с 01.01.2016 года переданы в администрацию городского поселения «Рабочий поселок Чегдомын».

Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 12.12.2018г. составляет 838 165,72 руб., определена по состоянию на 01.01.2016г. на основании приказа Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (правопреемником которого является Министерство имущественных отношений Хабаровского края) от 21.09.2018 года № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который в соответствии с условиями договора аренды исчисляется от его кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 08.07.2019 года № 294/2019, составленный оценщиком ФИО3, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. составляет 77 180 руб..

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2016г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, а также иных методов в рамках сравнительного подхода.

В качестве источников информации использованы данные официального сайта Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости»; научно-практический журнал «Дальневосточный оценщик», 2014-2015 год; официальный сайт органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru.

Отобрано 6 объектов-аналогов, соответствующих определенным оценщиком критериям отбора.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: местоположение, дату оценки /продажи (предложения), условия продажи (торг), вид разрешенного использования, площадь, расположение относительно автомагистралей.

Произведены корректировки стоимостей аналогов на местоположение; на дату продажи (предложения) (для объектов-аналогов №№ 1-5); на условия продажи (торг) (для объекта-аналога № 6); на площадь.

Расчет и описание корректировок приведены в Отчете, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.

После проведения корректировок, при проведение анализа выборки, к последующим расчетам приняты 5 объектов-аналогов (объект-аналог № 1 из последующих расчетов исключен).

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, определена в размере 77 180 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Положения Отчета опровергают доводы Министерства имущественных отношений Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованны отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам как между объектами аналогами, так и при их сравнении с объектами оценки, в том числе произведена корректировка на площадь земельного участка, на условия продажи (торг), на дату продажи (предложения). Отказ от применения иных корректировок обоснован.

Содержание отчета опровергает доводы административного ответчика о том, что оценщиком не учтены различия объекта оценки и объектов-аналогов по транспортной доступности, в инфраструктуре (наличие или отсутствие инженерных сетей, близость к ним, возможность подключения к ним). Оценщиком, произведена корректировка «на местоположение», дан анализ расположению объекта оценки и объектов аналогов относительно автомагистралей.

Доводы административного ответчика о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов – в частности кадастровых номерах, видах разрешенного использования отобранных оценщиком для проведения оценки, суд находит несостоятельным.

В отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Вид разрешенного использования при его отсутствии в объявлениях об объектах-аналогах оценщиком устанавливался при телефонном разговоре с продавцом по указанным в объявлении телефонным номерам на дату опубликования объявления. Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.

Обстоятельства, на которые ссылается Министерство имущественных отношений Хабаровского края, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административное исковое заявление подано в суд 30 июля 2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 12.12.2018 года.

Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 года.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 908 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, примыкает с западной стороны к участку, расположенному по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 77 180 руб.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 30 июля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз