Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Коксохиммонтаж-Волга» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

ООО «Коксохиммонтаж-Волга» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость:

- земельного участка площадью 49 705 кв.м с кадастровым номером №, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – для размещения производственной базы, расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости 10 114 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-земельного участка площадью 14 636 кв.м с кадастровым номером №, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – для размещения производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 4 143 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-земельного участка площадью 28 434 кв.м с кадастровым номером №, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – для размещения производственной базы, расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости 5 788 000 рублей по состоянию на 18 февраля 2020 года.

В обоснование заявленных требований административный истец в иске указал, что ООО «Коксохиммонтаж-Волга» на праве собственности принадлежат вышеуказанные земельные участки. Установленная кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, определенную на основании отчетов об оценке от 3 сентября 2021 года №320/2021 и №320/1/2021, подготовленных оценщиком ООО «Яр-Оценка» ФИО3 Права и обязанности ООО «Коксохиммонтаж-Волга», как собственника объектов недвижимости и налогоплательщика, нарушены, поскольку размер земельного налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Судом исключены из числа заинтересованных лиц ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», ООО «Яр-Оценка». К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», в качестве заинтересованных лиц – администрация Ярославского муниципального района, администрация Ивняковского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области.

Представитель административного истца по доверенности (л.д.10) Сулковский С.Н. в судебном заседании от 15 декабря 2021 года и 20 декабря 2021 года исковые требования поддержал по изложенным основаниям, просил их удовлетворить. Дал пояснения по тексту искового заявления.

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором указано на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. Представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д.164-165).

От заинтересованного лица Управления Росреестра по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление Росреестра по Ярославской области не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление Росреестра по Ярославской области оставило на усмотрение суда (л.д.154-155).

Заинтересованным лицом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя; разрешение административного иска оставлено на усмотрение суда (л.д.161).

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», заинтересованные лица администрация Ярославского муниципального района, администрация Ивняковского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав представителя административного истца Сулковского С.Н., допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Яр-Оценка» ФИО3, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что административный истец является собственником следующих объектов:

- земельного участка площадью 49 705 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>»;

-земельного участка площадью 14 636 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

-земельного участка площадью 28 434 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 6 декабря 2021 года (л.д.141-146).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации (абзац 1 пункта 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391, пункт 1 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации), нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации (Решение муниципального Совета Ивняковского сельского поселения Ярославского муниципального района от 23 октября 2018 года №158 «Об установлении земельного налога на территории Ивняковского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области»). Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Из части 2 приведенной статьи 6 названного Федерального закона следует, что уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (пункты 1 и 2 части 1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Результаты определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки утверждаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Частью 6 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 40 918 150,10 рублей; земельного участка с кадастровым номером № в размере 12 048 647,92 рублей (л.д.139,140).

Актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» №11/ЗУ от 26 февраля 2020 года утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, в размере равном 22 410 541,44 рублей по состоянию на 18 февраля 2020 года (л.д.118 об.).

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, суд приходит к выводу о том, что ООО «Коксохиммонтаж – Волга» является плательщиком земельного налога, размер данного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости земельных участков, следовательно, права и законные интересы административного истца затрагиваются установленной в отношении указанных объектов кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, административный истец имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости в отношении названных выше объектов, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчеты об оценке ООО «Яр-Оценка» от 3 сентября 2021 года №320/2021 (земельные участки с кадастровыми номерами № и №) и №320/1/2021 (земельный участок с кадастровым номером №). Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 10 114 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года; земельного участка с кадастровым номером № - 4 143 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года; земельного участка с кадастровым номером № -5 788 000 рублей по состоянию на 18 февраля 2020 года.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию и составлению отчета об оценке объекта оценки регламентированы статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Исследование отчетов ООО «Яр-оценка» от 3 сентября 2021 года №320/2021 и № 320/1/2021 по правилам статьи 84 КАС РФ с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО3 к отчету, показаний данного лица в качестве свидетеля, дает основания суду для вывода о том, что отчеты являются допустимыми и достоверными доказательствами рыночной стоимости спорных земельных участков.

Оценщик ФИО3 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», ее ответственность застрахована в установленном законом порядке. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Отчеты содержат точное описание объектов оценки с указанием их количественных, качественных характеристик с учетом индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объектов, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на его стоимость. Оценщиком обоснован выбор метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Корректировки по объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обосновано и подтверждено ссылками на достоверные источники. Расчеты не содержат явных методических или арифметических ошибок и являются правильными. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

В возражениях административным ответчиком высказаны замечания к отчетам ООО «Яр-Оценка». В частности указано, что оценщик использует в расчетах лишь часть доступных ему объектов-аналогов; на дату оценки имелись иные предложения: №1– <адрес> (кадастровый номер №), №2 – <адрес> (кадастровый номер №), №3 - <адрес> (кадастровый №). По мнению административного ответчика, использование указанных земельных участков в качестве объектов-аналогов для расчета стоимости объектов оценки приведет к изменению итогового результата.

В соответствии с пунктом 10 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1) под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 10 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Исходя из положений подпунктов «б» и «в» пункта 22 ФСО №7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В соответствии с пунктом 11 ФСО №7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Как следует из отчетов ООО «Яр-Оценка» от 3 сентября 2021 года №320/2021 и №320/1/2021, оценщиком исследован рынок, проанализировано достаточное количество предложений для расчета рыночной стоимости объектов оценки, по итогам отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам. В отчете прописан принцип подбора аналогов, что подтверждает выполнение оценщиком требований федеральных стандартов оценки.

В судебном заседании свидетель ФИО3 выводы отчета подтвердила, дала исчерпывающие и аргументированные ответы на возникшие вопросы. Обратила внимание на то, что предложенные административным ответчиком объекты не могут использоваться с расчетах по причине того, что источник допускает разночтение в площади земельного участка (предложение №1), участок застроен (предложение №2), относится к иному сегменту рынка (предложение №3).

Показания свидетеля ФИО3 не содержат противоречий, согласуются с содержанием отчета и материалами дела, доказательства, которые могли бы поставить под сомнения показания свидетеля, не представлены. Показания свидетеля основаны на результатах проведенных исследований рыночной стоимости объектов недвижимости, справочных материалах, применяемых в оценочной деятельности. В связи с этим оснований для критической оценки показаний свидетеля не имеется.

В силу изложенного указанные возражения административного ответчика не ставят под сомнение выводы, приведенные в отчете определения рыночной стоимости объектов оценки.

Иных возражений относительно достоверности выводов отчетов лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости спорных земельных участков, установленной на основании отчетов ООО «Яр-Оцека», административный ответчик каких-либо доказательств иной стоимости не представил, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявил.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что определенная отчетами ООО «Яр-Оценка» от 3 сентября 2021 года №320/2021 и №320/1/2021 рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № (10 114 000 рублей), № (4 143 000 рублей), № (5 788 000 рублей) является достоверной.

Учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов, в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что рыночная стоимость данных земельных участков подлежит установлению в размере, определенном названными выше отчетами. Административное исковое заявление ООО «Коксохиммонтаж-Волга» подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов было подано в суд 19 ноября 2021 года, то в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указанную дату следует считать днем обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 49 705 кв.м с кадастровым номером №, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – для размещения производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 10 114 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 14 636 кв.м с кадастровым номером №, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – для размещения производственной базы, расположенного по адресу: Ярославская область, Ярославский <адрес> в размере равном его рыночной стоимости 4 143 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 28 434 кв.м с кадастровым номером №, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – для размещения производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, на территории Ивняковского с/о, в размере равном его рыночной стоимости 5 788 000 рублей по состоянию на 18 февраля 2020 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости –19 ноября 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина