Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ООО «Дом торговли»- Наймушина М.А., представителя административного ответчика Правительства Белгородской области, заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области – Жариковой А.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Дом торговли» к Правительству Белгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Дом торговли» (далее – административный истец, Общество) на праве собственности принадлежит нежилое помещение 2(магазин) общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе площадь подвала – <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>

Постановлением Правительства Белгородской области № 414-пп от 23.11.2015г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области» утверждены результаты проведенной государственной кадастровой оценки стоимости объектов недвижимости на территории Белгородской области по состоянию на 05.07.2015г.

По результатам проведенной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила <данные изъяты> рублей.

06.12.2015г. указанные сведения о кадастровой стоимости нежилого здания внесены в государственный кадастр недвижимости (с 01 января 2017 - Единый государственный реестр недвижимости).

29.12.2016г. Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, предоставив отчет о рыночной стоимости нежилого помещения № 202-1/12/16 от 02.12.2016г., подготовленный оценщиком ООО «Компания профессиональной оценки» ФИО1

Решением № 40 от 26.01.2017г. комиссия отклонила кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости установленной в представленном Обществом отчете.

ООО «Дом торговли» обратилось в суд с заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости в сумме <данные изъяты> рублей, ссылаясь на то, что результаты определения кадастровой стоимости указанного нежилого помещения затрагивают права и обязанности Общества как собственника объекта недвижимости, который является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций и налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал в полном объеме. Просил признать экспертное заключение, подготовленное ООО «Дивидент» недостоверным и недопустимым доказательством по делу, поскольку выводы, содержащиеся в нем, не соответствуют действительности, а само заключение необоснованно. Ходатайствовал о назначении по делу повторной экспертизы.

Представитель административного ответчика Правительства Белгородской области и заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области, не оспаривая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, возражала против размера рыночной стоимости, заявленной в предмете административного иска, полагая, что единственным допустимым доказательством по делу, определяющим рыночную стоимость нежилого здания является заключение эксперта № 257 от 11.07.2017г.

Административный ответчик Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области и заинтересованное лицо Федеральное Государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области о рассмотрении дела извещены надлежащим образом и своевременно, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.

С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные доказательства, отзывы и возражения, суд приходит к следующему.

Положениями Налогового кодекса Российской Федерации на территории Российской Федерации среди прочих установлен налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).

В силу положений пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса РФ, налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 374 настоящего Кодекса.

Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса (статья 374 Налогового Кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 375, статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

На территории Белгородской области в соответствии со статьёй 3.1 Закона Белгородской области № 104 от 27.11.2003г. «О налоге на имущество организаций», установлен налог на имущество организаций, исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении, в том числе, административно-деловых центров, торговых центров (комплексов) и помещений в них.

В соответствии со статьёй 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Белгородской области № 416-пп от 23.11.2015г. утвержден перечень объектов недвижимого имущества на 2016 год, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Нежилое здание с кадастровым номером №, собственником которого является ООО «Дом торговли» включено в данный перечень под номером №.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения затрагивают права и обязанности ООО «Дом торговли», поскольку принадлежащие данному Обществу помещения являются объектами налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; налоговая база определяется как кадастровая стоимость нежилых помещений и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов Общества.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона Российской Федерации № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административным истцом представлен отчет ООО «Компания профессиональной оценки» № 202-1/12/16 от 02.12.2016г. о рыночной стоимости нежилого помещения, согласно которому, рыночная стоимость нежилого помещения 2(магазин) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе площадь подвала – <данные изъяты> кв.м. расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 05.07.2015г. составила <данные изъяты> рублей.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Правительство Белгородской области представило письменные пояснения, в которых указало на недостатки представленного административным истцом отчета об оценке, выразило сомнения в обоснованности и достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости по причине нарушения оценщиком при составлении отчета требований федеральных стандартов оценки.

В силу предписаний ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика против доказательства размера рыночной стоимости, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости нежилого помещения и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе разницей между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью объекта недвижимости, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда была назначена экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости нежилого помещения на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту ООО «Дивиденд» ФИО1

По результатам проведенной судебной экспертизы представлено заключение эксперта № 257 от 11.07.2017г., которым установлено несоответствие отчета № 202-1/12/16 от 02.12.2016г. об оценке рыночной стоимости, выполненного оценщиком ООО «Компания профессиональной оценки» ФИО1 требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости. Согласно выводам эксперта по состоянию на 05.07.2015г. рыночная стоимость нежилого помещения 2(магазин) с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты> рублей.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003г. № 23 «О судебном решении», части 8 статьи 82 КАС РФ, заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы № 257 от 11.07.2017г. подготовленное экспертом ООО «Дивиденд» ФИО1., соответствует требованиям Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки.

По своему содержанию заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4,8,16,25 Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ и статьи 82 КАС РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, сопоставления объектов исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости с приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Экспертом проанализирован рынок коммерческой недвижимости Белгородской области и города Старый Оскол, сделаны выводы о том, что на дату определения стоимости рынок коммерческой недвижимости г. Старый Оскол развит, предложения по продаже и аренде коммерческой недвижимости представлены в достаточном количестве.

Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, эксперт применил методологию сравнительного и доходного подходов, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В рамках сравнительного подхода для расчета эксперт выбрал четыре объекта-аналога, сопоставимых с оцениваемым объектом по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в сети Интернет на сайте:htt//oskol.ndv31.ru и газеты Оскольский курьер № 24 от 29.06.2015г.

Характеристики объектов – аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что при выборе аналогов учитывались следующие характеристики: дата объявления; вид стоимости; условия сделки; вид права; площадь; цена предложения и цена предложения за 1 кв.м.; местоположение; этажность и физическое состояние.

Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, эксперт произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта аналога, привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Рыночная стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода составила <данные изъяты> рубля.

В рамках доходного подхода экспертом был применен метод прямой капитализации частого операционного дохода исходя из сформировавшего стабильного потока доходов от аренды. Для расчета ставки капитализации экспертом были выбраны объекты-аналоги, по которым получена достоверная информация о стоимости продажи площадей и уровне арендных ставок. Расчет стоимости произведен по арендопригодной площади: 1 этаж -480,5 кв.м. торговая; 1 этаж – 47,8 кв.м. офисная; 1 этаж вспомогательные – 273,8 кв.м.; подвал вспомогательные – 450 кв.м.

Стоимость объекта исследования, рассчитанная с помощью доходного подхода составила <данные изъяты> рублей.

Экспертом также произведен расчет стоимости земельного для обслуживания нежилого здания, стоимость которого составила <данные изъяты> рублей.

В соответствии с пунктом 25 ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки, оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимости оценки.

Из заключения эксперта следует, что согласование результатов, полученных двумя подходами при определении стоимости объекта оценки, проведено путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, отражающего степень его достоверности. Итоговая величина объекта недвижимости представляет собой сумму значений стоимостей, определенной с использованием доходного и сравнительного подхода с учетом весового коэффициента. Для расчета весов каждому подходу по шести критериям экспертом присвоены баллы.

Рыночная стоимость объекта оценки после согласования результатов составила <данные изъяты> рублей.

Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт на основании проведенных исследований сделал вывод об имеющихся несоответствиях и нарушениях в отчете № 202-1/12/16 от 02.12.2016г. требований федеральных стандартов оценки. Эксперт пришел к выводу о неправильном применении оценщиком корректировок на местоположение, расположение относительно красной линии и на наличие коммуникаций при расчете рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем, был нарушен п. 5 ФСО № 3. При анализе расчета стоимости единого объекта недвижимости сравнительным подходом выявлены нарушения, выразившиеся в том, что заданием на оценку явилось нежилое помещение 2(магазин), общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе площадь подвала -<данные изъяты> кв.м., однако расчет оценки рыночной стоимости нежилого помещения и расчет стоимости торговых помещений производился для торгового помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м. и складского помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., что в данном случае недопустимо, так как подвал является вспомогательным помещением, в котором расположены коммуникации, складские помещения, отсутствует отдельный вход, объект оценки является единым, имеет общий кадастровый номер.

Допущенные оценщиком нарушения требований федеральных стандартов оценки повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Суд соглашается с таким выводом эксперта, поскольку он основан на анализе и исследовании экспертом предмета экспертизы, содержит подробное описание проведенного исследования, подробно мотивирован. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки.

Выводы эксперта о неполом соответствии отчета № 202-1/12/16 от 02.12.2016г. требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, стороной административного истца не опровергнуты.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости. Заключение основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение его рыночной стоимости.

Выводы эксперта мотивированы и научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Экспертиза назначалась непосредственно судом и эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, представленный Обществом, содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые влияют на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

Между тем, в соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем, не может быть признан судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости нежилого помещения, принадлежащего ООО «Дом торговли».

В связи с тем, что представителем административного истца было выраженно несогласие с выводами эксперта, изложенными заключении, в суд был вызван эксперт-оценщик ФИО1

В своих пояснениях ФИО1 ясно и недвусмысленно ответила на поставленные вопросы с приведением обоснования своих выводов и ссылок на положения актов, регулирующих порядок осуществления оценочной деятельности, в связи с чем, оснований для сомнений в правильности и обоснованности таких ответов, а также выводов и суждений эксперта у суда не имеется. Существо проведенных исследований и высказанных экспертом суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Доводы представителя административного истца об использовании экспертом неверного расчета ставки капитализации при расчете рыночной стоимости объекта доходным методом, являются несостоятельными и не могут быть приняты судом во внимание.

В соответствии с п. 23 «в» ФСО № 7, метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

Из заключения эксперта следует, что для расчета ставки капитализации были выбраны объекты-аналоги, по которым была получена достоверная информация о стоимости продажи площадей и уровне арендных ставок. Под достоверной информацией в данном случае понималось, что в объявлении указана цена реализации, площадь, адрес и данная информация проверяема. На основании данных Справочника Оценщика недвижимости «Характеристики рынка, прогнозы, поправочные коэффициенты» под редакцией Лейфера Л.А., для получения чистого операционного дохода, полученный среднегодовой доход аналогов был уменьшен экспертом на максимальную величину эксплуатационных расходов в размере 21 % от эффективного валового дохода. Также на основании справочника Лейфера Л.А., экспертом учтен средний уровень загрузки в размере 83%. Для определения рыночной стоимости торговых и офисных помещений была определена одна ставка капитализации, среднее значение которой составило 7,25%.

При этом, как следует из пояснений эксперта, применение скидки на торг не повлияло бы на результат, так как она была бы применена симметрично на продажу и на аренду. Даже для торговых центров г. Москвы с наиболее низкой капитализацией, ставка капитализации не опускалась ниже 10,2%. Если допустить применение такой низкой ставки, рыночная стоимость рассматриваемого объекта в рамках доходного подхода отраженная в экспертизе не превысила бы 31 000 000 рублей. При расчете сопоставимых объектов по местоположению, ставка капитализации применённая в расчетах находится в рыночном диапазоне.

У суда нет оснований не согласиться с выводами эксперта в данной части. Обоснованных возражений, опровергающих выводы эксперта, представителем административного истца не представлено.

Являются не состоятельными и доводы представителя административного истца о необоснованном неприменении экспертом корректировки ни на назначение, ни на состояние объекта оценки при расчете рыночной стоимости объекта.

Как следует из заключения эксперта, при расчете рыночной стоимости нежилого помещения при помощи доходного подхода, расчет стоимости производился по аренднопригодной площади, к которым эксперт отнес: 1 этаж – торговая, офисная и вспомогательная и подвал - вспомогательная. Отчет об оценке № 202-1/12/16 от 02.12.2016г. содержит аналогичное описание аренднопригодных площадей.

Из пояснений эксперта следует, что в данном случае, подвал является вспомогательным помещением, в котором расположены коммуникации и складские помещения. В ходе осмотра объекта оценки было установлено, что подвал не имеет отдельного выхода, что и было подтверждено представителем административного истца. Таким образом, объект оценки является единым. Наличие подвала учтено экспертом и в расчете стоимости объекта сравнительным подходом, применена корректировка на наличие подвала.

На возражения представителя административного истца о необоснованном не применении экспертом при расчете сравнительным методом корректировки на состояние объекта, эксперт мотивированно пояснила, что расчет доходным и сравнительным подходами различаются. Именно в доходном подходе указывается какие площади арендопригодны, и арендопригодные площади различного назначения. При применении доходного подхода все корректировки на местоположение, на наличие вспомогательных помещений был учтены. Относительно подвала была определена арендопригодная площадь и применена ставка аренды 214 руб. за 1 кв.м. Данные показатели отражены в таблице определения среднерыночной стоимости арендной ставки за 1 кв.м. для первого этажа (страницы 41-42 экспертизы). Далее применялись поправочные коэффициенты к первому этажу для вспомогательных помещений 0,6 и для подвала. Применены поправки на этажность, на назначение, поправка на наличие отдельного входа в подвал. Примененная корректировка на назначение объекта – вспомогательное с коэффициентом 0,6 позволило уменьшить стоимость объекта, поскольку для первого этажа рыночная стоимость арендной ставки составила 577 руб., для подвала – 214 руб. Снижение в 2,5 раза арендной ставки за 1 кв.м. отражает состояние и местоположение объекта. Стоимость 1 кв.м., учтенная в расчете для подвала, составляет 214 руб. и это не стоимость первого этажа. В эти 214 руб. и вошли поправки на состояние помещения. Кроме того, применена поправка для подвала 0,72, применена поправка на назначение 1,66. Поправка на назначение представляет собой соотношение арендной ставки складской недвижимости к торгово-офисной. Данная поправка имеется в справочнике Лейфера Л.А. В любом случае, склад не будет отремонтирован так же, как и торговое помещение, поэтому данная корректировка составила 0,6 (-40%). Корректировка 0,6 звучит так: соотношение стоимости арендной ставки складских помещений к торгово-офисным. Эта корректировка отражает, что в принципе складское помещение идет -40%, то есть оно не отремонтировано как торговое, не используется в проходимости, то есть это вполне сопоставимая корректировка на ремонт. Кроме того, в ходе визуального осмотра установлено, что состояние оцениваемого объекта удовлетворительное, не было выявлено помещений, требующих капитального ремонта, стены не разрушены, коммуникации рабочие.

У суда нет оснований не согласиться с выводами эксперта в данной части.

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Статьёй 7 вышеназванного Федерального закона и ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено право оценщика самостоятельно применять методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки.

То обстоятельство, что представитель административного истца не согласился с представленным экспертным заключением, причем совершенно безосновательно, вовсе не означает, что данная экспертиза проведена с нарушением установленных требований, не свидетельствует о неполноте, неточности и необоснованности представленного экспертного заключения. Само по себе несогласие стороны с заключением судебной экспертизы направлено на иную оценку доказательства по делу.

Необходимо учитывать, что эксперт свободен в выборе научных методов исследования, это положение вытекает из принципа независимости эксперта, оценка содержания научных положений, из которых исходил эксперт, равно как и научной состоятельности избранных им методик, ведет к вторжению в сферу специальных знаний, носителем которых в силу выполняемых функций предполагается эксперт.

Замечания представителя административного истца, представленные в письменных пояснениях, сводятся к изложению частного мнения лица, компетентность которого в сфере оценочной деятельности не подтверждена документально, в пояснениях отсутствуют конкретные, достоверные и проверяемые суждения о несоответствии заключения эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Основания для назначения в соответствии с положениями статьи 83 КАС РФ повторной экспертизы не имеется. Протокольным определением судом отказано в удовлетворении ходатайства представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы. Кроме того, необходимо учитывать, что проведение повторной экспертизы по делу, в отсутствии достаточных на то оснований, повлечет за собой несение дополнительных судебных расходов.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт ФИО1 имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок объектов недвижимости города Старый Оскол; произведен осмотр объекта оценки с учетом его количественных и качественных характеристик; мотивы отказа от применения корректировок по объектам-аналогам приведены и обоснованы, проведенные расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 05.07.2015г.

Согласно Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» № 73-ФЗ от 31.05.2001г. эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у представителей сторон не имеется.

Лицами, участвующими в деле, не представлено каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также ставящих их под сомнение, в то же время у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта.

На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке № 202-1/12/16 от 02.12.2016г., подготовленного ООО «Компания профессиональной оценки» требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 05.07.2015г. в размере <данные изъяты> руб., положив в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной судебной экспертизы.

Отчет № 202-1/12/16 от 02.12.2016г. суд признает ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости нежилого помещения, так как он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Кроме того, выводы оценщика опровергнуты выводами проведенной по делу судебной экспертизы.

Из содержания пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований и установлении рыночной стоимости принадлежащего ООО «Дом торговли» нежилого помещения с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> руб., определенной в заключении эксперта.

В соответствии с абзацами 5,6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Датой обращения ООО «Дом торговли» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, является 29.12.2016г.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в котором указано, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, необходимо также учитывать и то обстоятельство, что допущенное при установлении кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей –вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации № 20-П от 11.07.2017г.).

На основании изложенного и с учетом того, что административным истцом реализовывалось право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, представленный им отчет об оценке не мог быть принят в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости нежилого помещения и в целях устранения данного недостатка по ходатайству административного ответчика назначалась судебная экспертиза, расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости принадлежащего административному истцу и его рыночной стоимостью составило 4,9%, что не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод истца, расходы по экспертизе необходимо отнести на административного истца.

Несения судебных расходов по оплате экспертизы подтверждено платежным поручением № 213457 от 06.06.2017г., определением суда от 17.07.2017г. о перечислении с лицевого счета суда на расчетный счет эксперта денежных средств.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу административного иска относятся на административного истца и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ЗАО «Дом торговли» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения 2(магазин) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе площадь подвала <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме <данные изъяты> рублей.

Рыночная стоимость вышеназванного нежилого помещения определена настоящим решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость – 05.07.2015г.

Датой подачи заявления ЗАО «Дом торговли» о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 29.12.2016г.

Взыскать с ЗАО «Дом торговли» в бюджет Белгородской области судебные расходы в размере 32 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 15 августа 2017г.