Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Корепановой О.М. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

В административном исковом заявлении, предъявленном к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края, Корепанова О.М. оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № находящегося по адресу:, просит установить её в размере рыночной стоимости 48 504 717 рублей. Обосновывая свои требования, административный истец в заявлении указал, что владеет объектом недвижимости на праве собственности, обязан платить налог на имущество физических лиц, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Кадастровая стоимость объекта утверждена в размере 63 438 139,36 рублей, что существенно превышает его рыночную стоимость, определенную оценщиком. Изменение кадастровой стоимости позволит снизить размер подлежащего уплате налога на имущество физических лиц.

Распоряжением Губернатора Хабаровского края от 29.09.2021 № 610-р «О вопросах структуры органов исполнительной власти Хабаровского края» министерство имущественных отношений Хабаровского края переименовано в министерство имущества Хабаровского края.

Определением судьи краевого суда от 24.05.2022 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация г. Хабаровска.

Административный истец Корепанова О.М. и его представитель, представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерства имущества Хабаровского края, администрации г. Хабаровска, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, поэтому суд, исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, признал причину неявки неуважительной и провел судебное заседание в их отсутствие.

Изучив представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что с 27.06.2012 года на кадастровом учете находится объект недвижимости: назначение - нежилое, наименование – торговый комплекс, количество этажей - 3, в том числе подземных - 0, площадь 3505 кв.м., адрес:, кадастровый №. Объект находится в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 27:23:0051026:32. В Единый государственный реестр недвижимости 13.09.2021 года внесена запись о праве собственности Корепановой О.М..

На имущество физических лиц уплачивается налог, налогоплательщиками которого признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе: здания, строения, сооружения, помещения (часть 1 статьи 399, статья 400, часть 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ).

Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года № 571 утверждено Положение о местных налогах на территории городского округа «Город Хабаровск», которым установлен и введен с 1 января 2005 года налог на имущество физических лиц, налоговая база определяется в соответствии со статьей 403 Налогового кодекса РФ.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ).

Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 утверждены итоги проведения очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края по стоянию на 01.01.2019 года. Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2020 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № утверждена в размере 63 438 139,36 рублей, сведения об этом внесены в Единый государственный реестр недвижимости 12.02.2020 года. Государственная кадастровая оценка проведена в порядке, установленном Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закон о государственной кадастровой оценке).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности (части 1 и 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке).

Административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, поэтому имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости находящегося в его собственности нежилого помещения. С таким административным иском он обратился в суд 20.05.2022 года.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299.

Административным истцом представлен отчет об оценке № 2022-016/1, составленный 10.02.2022 года оценщиком ООО «ДальПрофОценка» Михеевой Т.А. (имеет высшее образование по специальности Экономист, специализация «Финансы и кредит», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», с 02.03.2010 года является членом Ассоциации «Русское общество оценщиков», регистрационный номер 006383). Оценка объекта недвижимости с кадастровым номером № произведена по состоянию на 01.01.2019 года.

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. Рыночная стоимость объекта недвижимости определена на ту же дату, что и кадастровая стоимость объекта, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1 (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).

В отчете об оценке № 2022-016/1 от 10.02.2022 года указано, что оценщик для определения рыночной стоимости объекта оценки использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, который при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и легко объяснимые результаты оценки стоимости. Также им выбран доходный подход, в рамках которого применен метод прямой капитализации, в связи с тем, что доход от эксплуатации оцениваемого объекта является неизменным. В отчете изложены причины, по которым оценщик отказался от использования затратного подхода, и иных методов в рамках сравнительного и доходного подхода (страницы 60-61, 91 отчета).

Изучив представленные заказчиком документы (технический паспорт здания, выписку из ЕРГН об основных характеристиках объекта, справки о балансовой стоимости и о заполняемости помещений), произведя визуальный осмотр объекта оценки, оценщик определил, что здание имеет три этажа, эксплуатируется по назначению – как торговый комплекс (офисно-торговый объект свободного назначения). Основная часть объекта (Лит. А) построена в 1958 году, пристройка (Лит. А1) - в 2006 году. Основная часть (Лит. А) имеет основные конструктивные элементы: фундамент – сборные железобетонные блоки; стены и наружная отделка – кирпичные, деревянные; перекрытия и покрытия – железобетонные плиты; крыша – односкатная совмещенная рулонная; полы – бетонные, плитка, линолеум; проемы окон - двойные створные, дверные проемы - филенчатые окрашенные; внутренняя отделка – штукатурка, побелка, окраска; имеются централизованные отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение. Электрическая проводка скрытая. В здании имеются телефон, вентиляция. Группа капитальности – II.

Пристройка (Лит. А1) имеет основные конструктивные элементы: фундамент – сборные набивные сваи; стены, их наружная отделка и перегородки – кирпичные; перекрытия и покрытия –железобетонные плиты; крыша – металлический профнастил; полы – бетонные, плитка; проемы – окна стеклопакеты, двери – филенчатые металлические; внутренняя отделка – окраска; имеется центральное отопление, вентиляция, телефон, электропроводка скрытая. Группа капитальности – II.

Объект оценки находится в Южном округе, в Индустриальном районе г.Хабаровска, в непосредственной близости от улицы Строительной, но на удалении от проезжей части с интенсивным движением (ул. Краснореченская). Тип застройки микрорайона – производственная застройка с сопутствующими административными зданиями и хозяйственными корпусами. Инженерная инфраструктура в месте расположения объекта оценки развитая. Экологическая обстановка – удовлетворительная. Плотность застройки – средняя. Транспортная доступность к месту нахождения объекта оценки – проезд общественным транспортом (три маршрута городского автобуса, три маршрута маршрутного такси, трамвайный маршрут). Рядом с объектом оценки имеется стихийной образованная парковка. Территориальная зона П-2 – зона предприятий 3-4 класса вредности, предназначена для промышленности 3-4 классов вредности, которые являются источником шума, движения транспорта и загрязнения окружающей среды. Разрешенное использование земельного участка под объектом оценки – под существующее здание магазина, что соответствует условно разрешенным видам использования в зоне П-2. Объект оценки относится к сегменту рынка – нежилая недвижимость (функциональное помещение – офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости).

В рамках сравнительного подхода оценщик произвел расчет в два этапа, рассчитав на первом этапе стоимость здания с кадастровым номером №, на втором этапе произвел расчет стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки.

При расчете стоимости здания оценщик проанализировал рынок недвижимости за период с 01.01.2018 года по 01.01.2019 года, и отобрал объекты-аналоги: по функциональному назначению и по типу - здания смешанного использования офисно-торгового назначения; условиям продажи/предложения – предложения к продаже; площадь – значение наиболее близкое к объекту оценки; местоположение – не рассматривались объекты, расположенные в Центральном районе г.Хабаровска.

Выбрано оценщиком 8 объектов-налогов. Их различия по основным элементам сравнения устранены применением корректировок «на условия продажи», «на дату предложения», «на местоположение», «на расположение от дороги», «на обеспеченность земельным участком», «на площадь», «на качество внутренней отделки», «на состояние здания», «на наличие парковки».

Проверив надежность полученных результатов распределением Стьюдента, оценщик из дальнейшего расчета рыночной стоимости объекта оценки исключил аналоги №№ 1, 2, поскольку у них стоимость 1 кв.м. не вошла в доверительный интервал диапазона цен (от 10 597 рублей/кв.м. до 19 669 рублей/кв.м.). После проверки и согласования результатов итоговая рыночная стоимость объекта капитального строительства – торгового центра с кадастровым номером № определена оценщиком по состоянию на 01.01.2019 года в размере 48 835 165 рублей.

Для определения рыночной стоимости земельного участка, оценщик, используя открытые источники информации, - официальный сайт Росреестра, сайты объявлений www.avito.ru, http://ruads.org, www.farpost.ru, https://nd27.ru/, и сопоставляя представленные сведения по основным ценообразующим факторам, - передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, местоположение, вид использования и (или) зонирование, площадь, - отобрал 6 объектов. В качестве единицы сравнения он выбрал стоимость 1 кв.м. общей площади земельного участка.

Различия по основным элементам сравнения устранены применением корректировок «на вид передаваемых прав», «на условия предложения/продажи», «на дату предложения/продажи», «на местоположение», «на площадь».

После проверки надежности полученных результатов распределением Стьюдента, из дальнейшего расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщиком исключены объекты-аналоги №№ 1, 4, 6, так как их стоимость 1 кв.м. не вошла в доверительный интервал диапазона цен (от 1291 рублей/кв.м. до 3125 рублей/кв.м.). После проверки и согласования результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства – торговый центр с кадастровым номером №, определена оценщиком по состоянию на 01.01.2019 года в размере 2 882 650 рублей.

Итоговая стоимость объекта оценки без учета стоимости земельного участка, на котором он расположен, в рамках сравнительного подхода составила 45 952 515 рублей.

Изучив рынок офисно-торговой недвижимости г.Хабаровска за период с 01.01.2017 по 01.01.2019, оценщик, для расчета величины арендной платы в рамках доходного подхода, выбрал 7 объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом оценки по основным ценообразующим факторам: наличие в ставке аренды коммунальных и иных платежей; вид передаваемых прав; условия продажи; дата предложения; местоположение; потребительские качества.

Проведя сравнение объектов-аналогов с объектом оценки, оценщик внес корректировки в стоимость аренды «на состав арендной платы», «на условия продажи», «на дату предложения», «на местоположение», «на расположение относительно красной линии», «на расположение относительно остановок общественного транспорта», «на площадь», «на тип объекта недвижимости», «на состояние отделки», «на состояние здания», «на наличие парковки», «на этаж расположения

Используя данные о рынке офисно-торговой недвижимости за период с 01.01.2017 по 01.01.2019, оценщик рассчитал доверительный интервал величины арендной платы 1 кв.м. в месяц, - от 168,79 руб/кв.м. до 241,21 руб/кв.м.. В границы доверительного интервал вошла стоимость аренды 1 кв.м. объектов-аналогов №№ 1, 3, 5, 6. Из последующего расчета были исключены объекты-аналоги № 2, 4. Ставка аренды 1 кв.м., по расчета оценщика, составила 220 руб./кв.м..

По расчетам оценщика потенциальный валовый доход (ПВД) за год, - произведение ставки аренды* потенциально арендуемой площади оцениваемого объекта * 12 месяцев (220 руб./кв.м. *3505 кв.м*12), - составил 9 253 200 руб./год.

Определяя коэффициент недозагрузки, оценщик использовал данные из открытого источника информации «Справочник оценщика недвижимости-2018», Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода), Нижний Новгород, 2018, под редакцией Лейфера Л.А.. Исходя из того, что процент недозагрузки при сдаче в аренду офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости варьируется от 11,5 % до 12,7 %, оценщик применил при расчете коэффициента среднее значение неполной загрузки – 12,1 %. Коэффициент на неполную загрузку составил 0,879.

Действительный валовый доход (ДВД) рассчитан, исходя из произведения ПВД*коэффициента недозагрузки* коэффициента сбора арендной платы, и по расчетам составил 8 133 563 рубля.

При расчете среднего значения операционных расходов оценщик использовал сведения, приведенные в открытом источнике информации «Справочник оценщика недвижимости «офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода)», Нижний Новгород, 2018, под редакцией Лейфера Л.А.», (табл. 15 справочника). Его значение определено равным 18,3 %, что в денежном выражении составило 1 693 336 рублей. Чистый операционный доход определен в размере 6 440 227 рублей. Ставка капитализации оценщиком рассчитана в размере 11,8%.

Итоговая стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода составила, по расчетам оценщика, 54 695 545 рублей.

Используя метод бальной оценки, оценщик определил итоговую рыночную стоимость объекта капитального строительства – торговый центр, кадастровый №, в размере 48 504 717 рублей.

Оценив содержание отчета об оценке, суд пришел к выводу, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Изложенные в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете приведена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.

Административные ответчики и з0аинтересованное лицо возражений относительно сведений, представленных в отчете об оценке, не выразили. Определенную в отчете рыночную стоимость объекта оценки не оспаривали.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, судом не установлено. Поэтому суд признает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования являются, по мнению суда, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Как указано в статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление Корепановой О.М. об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое, наименование – торговый комплекс, площадь 3505 кв.м., адрес:, кадастровый №, равной его рыночной стоимости 48 504 717 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 20 мая 2022 года.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, в течение месяца со дня составления мотивированного решения, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда