Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Комбинат хлебопродуктов Старооскольский» о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 21.07.2023 № ОРС-31/2023/000253 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

АО «Комбинат хлебопродуктов Старооскольский» (далее также Общество, административный истец) являясь собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> 17.10.2023 обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 21.07.2023 № ОРС-31/2023/000253 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере равном его рыночной стоимости; об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 15 701 000 руб.

В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что кадастровая стоимость спорного земельного участка 31 877 074, 72 руб. превышает его рыночную стоимость, определенную частнопрактикующим оценщиком К.Н.В.. в отчете от 10.03.2023 № 02-07. Данное обстоятельство затрагивает права Общества, поскольку ведет к увеличению уплачиваемого земельного налога исчисляемого от кадастровой стоимости участка.

Административный истец полагает, что оспариваемым решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» № ОРС-31/2023/000252 незаконно отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку изложенные в решении доводы о несоответствии представленного отчета об оценке № 02-07 требованиям законодательства об оценочной деятельности повлиявшими на итоговый результат рыночной стоимости, являются необоснованными.

В судебном заседании представитель административного истца Бондаренко А.А. представил заявление, в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, об уточнении требования об установлении кадастровой стоимости участка в размере рыночной уточнил, и просил установить ее в размере 18 734 476 руб. установленной экспертом по результатам проведенной судебной экспертизы. В остальной части административный иск поддержал.

Представители административных ответчиков ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» Зайцева А.А. и министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области Попова Д.А. полагали решение бюджетного учреждения № ОРС-31/2023/000253 законным, а требование Общества об установлении кадастровой стоимости участка в размере рыночной – подлежащим удовлетворению в размере, определенном экспертом по результатам проведенной судебной экспертизы.

Заинтересованное лицо администрация Старооскольского городского округа Белгородской области о месте и времени судебного заседания извещено своевременно и надлежащим образом, в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (извещение о возобновлении производства по делу получено Администрацией 26.01.2024) явку своего представителя в суд не обеспечило. 14.02.2024 на электронную почту суда от представителя Администрации Янковской Е.И. поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором представитель указала, что заинтересованное лицо – администрация Старооскольского городского округа Белгородской области не оспаривает заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости). Пояснила, что по первому требованию административного искового заявления, Администрация полагается на мнение эксперта ООО «АКГ «<***>» М.А.И., поскольку выявленные ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» в представленных административным истцом отчетах нарушения были подтверждены в ходе проведения судебной экспертизы. Полагала вынесенные бюджетным учреждением решения законными. По второму требованию, считала возможным установление кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере, определенном в заключении эксперта М.А.И.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области о месте и времени судебного заседания извещено своевременно и надлежащим образом, в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (извещение о возобновлении производства по делу получено Управлением 26.01.2024), а также на адрес электронной почты с учетом достигнутого Соглашения об обмене в электронном виде, явку своего представителя в суд не обеспечил.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области, и заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом, и следует из представленной в материалы административного дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31.01.2023 № КУВИ-001/2023-20536244 Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером №

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2023 № 131 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области по состоянию на 01.01.2022, с датой применения, - с 01.01.2023.

Кадастровая стоимость земельного участка на 01.01.2021 утверждена в размере 31 877 074, 72 руб.

Указанное выше свидетельствует о том, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца, что дает ему право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.

Правительством Белгородской области, являющимся постоянно действующим высшим исполнительным органом Белгородской области (статья 30 Устава Белгородской области) 20.06.2022 принято постановление № 360-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.07.2022.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как ранее было указано судом, 19.06.2023 административный истец обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, представив отчет, составленный частнопрактикующим оценщиком К.Н.В. от 10.03.2023 № 02-07.

Решением бюджетного учреждения от 21.07.2023 № ОРС-31/2023/000253 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Основанием к отказу послужили допущенные оценщиком при составлении отчета нарушения пункта федеральных стандартов оценки, а именно:

- нарушение пункта 2 ФСО № VI, - на стр. 39-40 отчета по представленной ссылке на источник не подтверждена информация;

- нарушение пункта 2 ФСО № VI, пункта 25 ФСО № 7, - на стр. 59, 64 отчета, в соответствии с таблицей 32 «Справочника оценщика недвижимости – 2022. Земельные участки. Часть II – 2022» для земельных участков под индустриальную застройку предусмотрены соотношения для ввода корректировки на площадь. Однако оценщик, ссылаясь на таблицу 45 (стр. 122) «Справочника оценщика недвижимости – 2022. Земельные участки. Часть II – 2022», применяет более низкие корректирующие коэффициенты (0,79 и 0,54), однако при анализе указанного Справочника, на стр. 122 отсутствует таблица 45, а также данные приведенные в ней. Приведенные расчеты и их описание не позволяют пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости (п. 25 ФСО № 7), почему оценщик применяет более понижающую корректировку, ссылаясь на источник, в котором отсутствует данное значение корректировки. Информация, представленная оценщиком, является существенной, и влияет на стоимость объекта оценки.

В соответствии с пунктом 2 ФСО № VI (ранее пункт 5 ФСО № 3): - существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; - отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки. Представленная в отчете таблица для обоснования корректировки на площадь отличается от таблицы, которую анализирует бюджетное учреждение, и которая представлена в указанном источнике (Справочнике оценщика недвижимости – 2022. Земельные участки. Часть II), что не позволяет подтвердить существенную информацию, и вводит в заблуждение пользователей отчета, что может допускать неоднозначного толкования полученного результата;

- нарушение пункта 2 ФСО № VI, - на страницах отчета 60, 64, оценщик не вводит корректировку на наличие свободного подъезда для объектов-аналогов № 2 и № 3, хотя данные аналоги не имеют свободный подъезд в ввиду его отсутствия либо наличия забора, что подтверждается приведенными скринами. Подъезд к объекту-аналогу № 2 затруднен ввиду наличия забора, а к объекту-аналогу № 3 ввиду удаления автодороги и отсутствия подъездных дорог. Указанное обстоятельство могло повлиять на достоверность результата оценки, поскольку позволило не вводить повышающую корректировку (1,18). Таким образом, отказ от введения корректировки, повышающей итоговую стоимость объекта оценки, не обоснован, и не подтвержден оценщиком.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным указанного выше решения государственного бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.

В соответствии с распоряжением Правительства Белгородской области от 26.12.2016 № 648-р создано ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» уставными целями и видами деятельности которого является: проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Белгородской области (пункт 2.1 Устава); рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (пункта 2.2 Устава).

На основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 30 Устава Белгородской области) о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ с 01.07.2022 на территории Белгородской области полномочиями по принятию решений о пересмотре кадастровой стоимости обладает ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», решение которого может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства и одновременно с оспариванием которого может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5.2 Устава ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» к полномочиям учредителя в области управления бюджетным учреждением относится, в том числе, назначение руководителя бюджетного учреждения по согласованию с Администрацией Губернатора Белгородской области.

На должность руководителя ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 10.07.2023 № 584-р назначена Чуева Н.И.

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 указанного выше закона).

Оспариваемое административным истцом решение от 21.07.2023 № ОРС-31/2023/000253 соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287. Подписано решение заместителем директора Калюжным Р.Н., которому приказом директора Чуевой Н.И. от 15.07.2022 № 11-А-ОД, предоставлено право подписи.

Оспариваемое решение принято в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления Общества об установлении рыночной стоимости, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» принято в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписано уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.

С учетом предмета и оснований заявленных требований, юридически значимым обстоятельством при проверке законности оспариваемого решения, помимо компетенции, сроков, порядка его принятия, является обоснованность замечаний к отчету об оценке, отраженных в решении и послуживших основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной спорного земельного участка.

Как следует из подпункта 2 пункта 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», обращено внимание, что осуществляя проверку оспариваемых решений, действий (бездействия), суды должны исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности). Решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущены) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе, если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

Принимая во внимание, что наряду с оспариванием решения государственного бюджетного учреждения Обществом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере равном его рыночной стоимости, которое по своей правовой природе носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному требованию, - об оспаривании решения, определением Белгородского областного суда от 07.11.2023 было удовлетворено ходатайство представителя административного истца АО «Комбинат хлебопродуктов Старооскольский» о назначении по делу судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО «АКГ «<***>» М.А.И. (<адрес>).

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

- допущены ли частнопрактикующим оценщиком К.Н.В. при составлении отчета об оценке от 10.03.2023 № 02-07 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 21.07.2023 № ОРС-31/2023/000253, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности. Имеются ли иные нарушения в отчете не описанные бюджетным учреждением в оспариваемом решении связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности?

- какова по состоянию на 01.01.2023 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <***> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>?

Согласно представленному в суд экспертному заключению от 17.01.2024 № В-240108/С, эксперт М.А.И. отвечая на первый вопрос, пришел к выводу о том, что при составлении отчета от 10.03.2023 № 02-07, подготовленного частнопрактикующим оценщиком К.Н.В., допущены нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 21.07.2023 № ОРС-31/2023/000253, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. Также в указанном отчете об оценке имеются иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта исследования, не указанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 21.07.2023 № ОРС-31/2023/000253. Отвечая на второй вопрос, эксперт пришел к выводу, что на 01.01.2023 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 18 734 476 руб.

Обращение к исследовательской части экспертного заключения, показывает, что не все указанные бюджетным учреждением в оспариваемом решении нарушения нашли свое подтверждение (страницы 59-60 экспертного заключения).

Так не нашли своего подтверждения следующие нарушения:

- нарушение пункта 2 ФСО VI касательно неподтвержденной информации по ссылке в отчете об оценке эксперт указал, что фактически на странице 39 отчета оценщиком приведена общая информация о средних ценах на все виды недвижимости Белгородской области. Данная информация не является существенной для определения стоимости объекта оценки, и носит справочный характер. Приведение данной информации в отчете не оказывает влияние на итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки. Нарушения положений п.2 ФСО VI отсутствуют;

- касательно отличия фактических данных из Справочника оценщика и данных из таблиц, представленных в отчете на странице 59, 64, эксперт указал, что причиной расхождения данных таблиц Справочника, на которые ссылаются оценщик в отчете на странице 59, и представители бюджетного учреждения, является внесение изменений в Справочник его авторами, в результате чего в нем изменилась нумерация страниц и таблиц. При этом оценщик в отчете об оценке ссылается на актуальную, на дату оценки редакцию Справочника. Нарушения положений пункта 25 ФСО №7, пункта 2 ФСО VI отсутствуют.

Вместе с тем, в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 21.07.2023 № ОРС-31/2023/000253 экспертом М.А.И. подтверждено нарушение, связанное с неприменением корректировки на наличие свободного подъезда для аналогов №2 и №3. Оценщик в нарушение пункта 2 ФСО VI, а также положений пункта 22 «д» ФСО №7 и статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, не применил корректировочную поправку на наличие свободного подъезда к объекту-аналогу №3, расположенному по адресу: <адрес>. В соответствии с анализом, проведенным экспертом, фактически данный аналог имеет несколько затрудненный подъезд к своей территории. Поэтому для него экспертом была применена повышающая корректировочная поправка на минимальном уровне в размере 15%, в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки. Часть 1, под ред. Л.А. Лейфера. Что касается объекта-аналога №2, расположенного по адресу: <адрес>, район ОАО «Старооскольский хладокомбинат», то, несмотря на наличие у него забора, данный земельный участок имеет свободный подъезд. Наличие забора не является фактором, препятствующим свободному подъезду к участку.

Изучив выявленное и подтвержденное экспертом нарушение, описанное бюджетным учреждением в решении № ОРС-31/2023/000253, суд приходит к выводу, что оно не носит формального характера и является самостоятельным и достаточным для принятия ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» решения, в соответствии с подпунктом 2 пункта 11 статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований к признанию незаконным решения государственного бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости от 21.07.2023 № ОРС-31/2023/000253 не имеется.

Суд также учитывает, что административным истцом не высказано замечаний относительно выводов эксперта по первому вопросу, поставленному судом.

Экспертом выявлен ряд других нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных оценщиком при составлении отчета № 02-07. Так эксперт указал, что источник информации и значения корректировочных поправок на площадь, примененные экспертом, являются более обоснованными, нежели корректировки оценщика, представленные в отчете об оценке. В частности, основным преимуществом «Калькулятора корректировки на площадь», созданного специалистами Аналитического центра ООО «АКГ «<***>», является применение в расчетах значений коэффициентов торможения, построенных на основании анализа регионального рынка недвижимости и характерных конкретно для областей Центрально-Черноземного региона, в частности для Белгородской области. В то же время, в материалах исследования в Справочнике оценщика недвижимости-2022 под редакцией Л.А. Лейфера (на которые ссылается оценщик в отчете об оценке от 10.03.2023 № 02-07) предлагаются лишь укрупненные и «усредненные» значения коэффициентов торможения и корректировочных поправок для регионов, сгруппированных по численности населения, т.е. без региональной специфики. На странице 59 отчета об оценке № 02-07 приведены коэффициенты для совокупности объектов из разных регионов страны, удовлетворяющих критерию «численность населения менее 1 млн. чел.», что говорит об усредненности и укрупненности, и соответственно, меньшей точности данных. Таким образом, применение в расчетах результатов исследований специалистов Аналитического центра ООО «АКГ «<***>» в части коэффициентов торможения для земель под индустриальную застройку применительно к Белгородской области, позволяет более точно и с большей степенью достоверности провести расчеты рыночной стоимости объекта исследования. Эксперт более 15 лет является сертифицированным Российской Гильдией Риэлторов аналитиком рынка недвижимости, автором большого числа аналитических исследований, посвященных анализу рынка недвижимости регионов Черноземья. Таким образом, опыт соответствующей научной и практической работы позволяет эксперту обосновать выбор и отдать предпочтение корректировке на площадь, рассчитанной конкретно для Белгородской области на основании результатов исследований специалистов Аналитического центра ООО «АКГ «<***>».

Кроме того, в отчете об оценке от 10.03.2023 № 02-07 оценщик необоснованно не проанализировал, и не применил к соответствующим объектам-аналогам корректировки на асфальтирование подъездного пути, форму участка и наличие инженерных коммуникаций (возможность подключения к ним). Обоснование применения данных корректировочных поправок подробнее приведено экспертом в разделе 2.5.4 заключения.

Производным от основанного требования о признания решения незаконным, является административное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Такое требование заявлено административным истцом и подлежит разрешению судом.

Из материалов дела следует, что в подтверждение доказательств размера рыночной стоимости спорного земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ судом собраны следующие доказательства:

- отчет об оценке от 10.03.2023 № 02-07 составленный частнопрактикующим оценщиком К.Н.В.;

- заключение судебной экспертизы от 17.01.2024 № В-240108/С, составленное экспертом М.А.И.

Оценка доказательств, в том числе заключений экспертов, должна производиться судом не произвольно, а по правилам, установленным законом; заключения экспертов подлежат оценке в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом закон обязывает суд дать оценку каждому представленному доказательству, включая отчет об оценке, заключениям экспертиз, указать обстоятельства, которые он считает установленными по делу, а также обосновать это мнение, поскольку заключение экспертизы не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (часть 8 статьи 82, статья 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Что касается представленного Обществом отчета об оценке от 10.03.2023 № 02-07, то в нем были выявлены нарушения требований законодательства об оценочной детальности, которые, безусловно, повлияли на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого (спорного) земельного участка.

Таким образом, несмотря на наличие у частнопрактикующего оценщика К.Н.В. необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных при составлении отчета об оценке № 02-07, суд отвергает его в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка, принадлежащего административному истцу.

Одновременно суд полагает возможным положить в основу принимаемого по делу решения, в части касающейся требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № заключение судебной экспертизы.

Как следует из экспертного заключения, оценка стоимости земельного участка проведена экспертом М.А.И. сравнительным подходом, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

В экспертном заключении эксперт указал, что исследуемый земельный участок расположен на землях населенных пунктов, и относится к сегменту «земельные участки под индустриальную застройку».

На странице 73 экспертного заключения приведены основные ценообразующие факторы для земельных участков под индустриальную застройку, а также диапазон корректирующих коэффициентов рыночной стоимости со ссылкой на источник информации – Справочник оценщика недвижимости 2022, под ред. Л.А. Лейфера.

Анализ фактически данных о ценах предложений из сегмента рынка, к которому отнесен спорный земельный участок, показал, что цены находятся в диапазоне от 665, 74 до 1 686, 79 руб./ кв. м. (без учета поправок на торг, месторасположение, площадь и др.)

Для расчета рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал 3 объекта-аналога наиболее сопоставимых с объектом экспертизы, применил корректировки: на торг, на общую площадь, на наличие свободного подъезда к участку, на форму земельного участка, на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций (таблица № 2-18 экспертного заключения).

В результате проведенных расчетов, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, на дату оценки составила 18 734 476 руб.

Исследовав экспертное заключение, оснований для сомнений в обоснованности расчетов, выполненных экспертом М.А.И. у суда не имеется, а следовательно, при определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости в основу решения может быть положено экспертное заключение № В-240108/С.

Определенная экспертом М.А.И. величина рыночной стоимости земельного участка не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта экспертизы; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, позволяют определить рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, федеральным стандартам оценки. Сделанные экспертом М.А.И. выводы основаны на подробном исследовании, мотивированы, позволяют установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 частью 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Судом установлено, что Общество обратилось с заявлением в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области 19.06.2023.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 указанного Федерального закона).

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление АО «Комбинат хлебопродуктов Старооскольский» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 18 734 476 руб. по состоянию на 01.01.2023.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 21.07.2023 № ОРС-31/2023/000253 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, отказать.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости является 19.06.2023.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение принято в окончательной форме 01.03.2024