Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ОАО «Колос» о признании решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 21.07.2023 № ОРС-31/2023/000252 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости незаконным, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ОАО «Колос» (далее также Общество, административный истец) являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 31:16:0116006:47, площадью 22 473 кв. м, расположенного в городе Белгороде 17.10.2023 обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 21.07.2023 № ОРС-31/2023/000252 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:16:0116006:47 в размере равном его рыночной стоимости; об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 72 678 000 руб.

В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что кадастровая стоимость спорного земельного участка 143 025 363, 36 руб. превышает его рыночную стоимость, определенную частнопрактикующим оценщиком К.Н.В. в отчете от 23.03.2023 № 03-09. Данное обстоятельство затрагивает права Общества, поскольку ведет к увеличению уплачиваемого земельного налога исчисляемого от кадастровой стоимости участка.

Административный истец полагает, что оспариваемым решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» № ОРС-31/2023/000252 незаконно отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку изложенные в решении доводы о несоответствии представленного отчета об оценке № 03-09 требованиям законодательства об оценочной деятельности повлиявшими на итоговый результат рыночной стоимости, являются необоснованными.

В судебном заседании представитель административного истца Бондаренко А.А. представил заявление, в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, об уточнении требования об установлении кадастровой стоимости участка в размере рыночной уточнил и просил установить ее в размере 80 800 000 руб. установленной экспертом по результатам проведенной судебной экспертизы. В остальной части административный иск поддержал.

Представители административных ответчиков ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» Хоперский Л.В. и министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области Городова А.Д. полагали решение бюджетного учреждения № ОРС-31/2023/000252 законным, а требование Общества об установлении кадастровой стоимости участка в размере рыночной – подлежащим удовлетворению в размере, определенном экспертом по результатам проведенной судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица администрации города Белгорода Кулешова Е.Н. поддержала позицию представителей административных ответчиков.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области о месте и времени судебного заседания извещено своевременно и надлежащим образом, в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (извещение о возобновлении производства по делу получено Управлением 22.01.2024), а также на адрес электронной почты с учетом достигнутого Соглашения об обмене в электронном виде, явку своего представителя в суд не обеспечил.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом, и следует из представленной в материалы административного дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11.03.2023 № КУВИ-001/2023-59660211 Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 31:16:0116006:47.

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2023 № 131 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области по состоянию на 01.01.2022, с датой применения, - с 01.01.2023.

Кадастровая стоимость земельного участка на 01.01.2021 утверждена в размере 143 025 363, 36 руб.

Указанное выше свидетельствует о том, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца, что дает ему право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.

Правительством Белгородской области, являющимся постоянно действующим высшим исполнительным органом Белгородской области (статья 30 Устава Белгородской области) 20.06.2022 принято постановление № 360-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.07.2022.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как ранее было указано судом, 19.06.2023 административный истец обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, представив отчет, составленный частнопрактикующим оценщиком К.Н.В. от 23.03.2023 № 03-09.

Решением бюджетного учреждения от 21.07.2023 № ОРС-31/2023/000252 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Основанием к отказу послужили допущенные оценщиком при составлении отчета нарушения пункта федеральных стандартов оценки, а именно:

- нарушение пункта 2 ФСО VI, - на стр. 40 отчета по представленной ссылке на источник не подтверждена информация;

- нарушение пункта 2 ФСО VI, пункта 10 ФСО III, - при проведении анализа рынка, если воспользоваться сайтами onreal.ru, belgorod.move.ru, avito.ru и др. источниками, то можно увидеть предложения по объектам с большей удельной стоимостью, чем выбранные в качестве аналогов (таблицы 7, 8), которые не были рассмотрены оценщиком. Также указано, что оценщик отказывается от объектов (таблица 8) в качестве аналогов для дальнейших расчетов по необоснованным неподтвержденным основаниям. Так, оценщик не принимает в качестве аналогов объекты под номерами 5, 6, 11 с площадями в диапазоне 1 650 – 3 400 кв. м имеющие большие стоимости по основанию: «не сопоставимы с объектом оценки по площади», не подтверждая принятые сведения никакими источниками. При этом в Справочнике оценщика недвижимости – 2022 год для земельных участков под индустриальную застройку предусмотрена минимальная площадь (7, 75 сот), которая может быть принята для сопоставления объектов, в частности при определении корректировки на площадь по статистическим данным рассчитаны корректировки на степенной модели.

Таким образом, оценщиком не подтверждена несопоставимость аналогов № 5, № 6, № 11 по площади с объектом оценки. Поскольку оценщиком изложена и использовалась не вся существенная информация, то непосредственно расчет рыночной стоимости сравнительным подходом привел к недостоверным результатам;

- нарушение пункта 25 ФСО № 7, пункта 2 ФСО VI, - в соответствии с таблицей 32 Справочника оценщика недвижимости – 2022 для земельных участков по индустриальную застройку предусмотрены корректировки на площадь. Приведенные оценщиком расчеты и их описание не позволяют пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости, почему оценщик применяет более понижающую корректировку, ссылаясь на источник, в котором отсутствует данное значение корректировки.

Представленная в отчете таблица для обоснования корректировки на площадь отличается от таблицы, которую анализирует бюджетное учреждение и, которая представлена в источнике – Справочнике оценщика недвижимости – 2022, что не позволяет подтвердить существенную информацию, и вводит в заблуждение пользователей отчета, что может допускать неоднозначное толкование полученного результата.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным указанного выше решения государственного бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.

В соответствии с распоряжением Правительства Белгородской области от 26.12.2016 № 648-р создано ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» уставными целями и видами деятельности которого является: проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Белгородской области (пункт 2.1 Устава); рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (пункта 2.2 Устава).

На основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 30 Устава Белгородской области) о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ с 01.07.2022 на территории Белгородской области полномочиями по принятию решений о пересмотре кадастровой стоимости обладает ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», решение которого может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства и одновременно с оспариванием которого может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5.2 Устава ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» к полномочиям учредителя в области управления бюджетным учреждением относится, в том числе, назначение руководителя бюджетного учреждения по согласованию с Администрацией Губернатора Белгородской области.

На должность руководителя ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 10.07.2023 № 584-р назначена Чуева Н.И.

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 указанного выше закона).

Оспариваемое административным истцом решение от 21.07.2023 № ОРС-31/2023/000252 соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287. Подписано решение заместителем директора Калюжным Р.Н., которому приказом директора Чуевой Н.И. от 15.07.2022 № 11-А-ОД, предоставлено право подписи.

Оспариваемое решение принято в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления Общества об установлении рыночной стоимости, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» принято в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписано уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.

С учетом предмета и оснований заявленных требований, юридически значимым обстоятельством при проверке законности оспариваемого решения, помимо компетенции, сроков, порядка его принятия, является обоснованность замечаний к отчету об оценке, отраженных в решении и послуживших основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной спорного земельного участка.

Как следует из подпункта 2 пункта 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», обращено внимание, что осуществляя проверку оспариваемых решений, действий (бездействия), суды должны исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности). Решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущены) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе, если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

Принимая во внимание, что наряду с оспариванием решения государственного бюджетного учреждения Обществом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере равном его рыночной стоимости, которое по своей правовой природе носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному требованию, - об оспаривании решения, определением Белгородского областного суда от 07.11.2023 было удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица администрации города Белгорода о назначении по делу судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО «<данные изъяты>» Ю.М.С. (город Нижний Новгород).

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

- допущены ли частнопрактикующим оценщиком К.Н.В. при составлении отчета об оценке от 23.03.2023 № 03-09 нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 27.7.2023 № ОРС-31/2023/000252, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером 31:16:0116006:47, нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности. Имеются ли иные нарушения в отчете об оценке не описанные бюджетным учреждением в решении связанные с связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости спорного земельного участка, нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности?

- какова рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2023 земельного участка с кадастровым номером 31:16:0116006:47, расположенного по адресу: Белгородская область, город Белгород, ул. Мичурина, 48?

Согласно представленному в суд экспертному заключению от 10.01.2024 № 25759, эксперт Ю.М.С. отвечая на первый вопрос, пришла к выводу о том, что при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 23.03.2023 № 03-09, допущены нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 21.07.2023 № ОРС-31/2023/000252, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка, нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности. Также имеются иные нарушения с использованием неполных не полных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

Обращение к исследовательской части экспертного заключения, показывает, что не все указанные бюджетным учреждением в оспариваемом решении нарушения нашли свое подтверждение (страницы 10-20 экспертного заключения).

Так не нашли своего подтверждения следующие нарушения:

- нарушение пункта 2 ФСО VI касательно неподтвержденной информации по ссылке в отчете об оценке эксперт указал, что согласно пункту 10 ФСО III в процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для оценки. Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации. Информация может быть получена от заказчика оценки, правообладателя объекта оценки, экспертов рынка и отрасли, а также из других источников.

Пунктом 2 ФСО № VI предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципа, что существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источника.

На стр. 40-41 отчета оценщик приводит общую информацию на средние цены по всем сегментам рынка, к которому отнесен оцениваемый объект.

Указанная бюджетным учреждением информация носит справочный характер, не является существенной и не участвует при расчете рыночной стоимости, следовательно, в данной части нарушение отсутствует.

- касательно нарушения анализа рынка эксперт указал, что в рамках анализа рынка оценщик определяет сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки как «земельные участки индустриального (промышленного) назначения, расположенные в городе Белгороде». Затем проводится анализ фактических данных о ценах предложений объектов и сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый земельный участок. Таким образом, объекты аналоги подобраны из указанного выше сегмента рынка.

Оценщиком в качестве аналогов рассматривались все возможные земельные участки из указанного сегмента без ограничения выбора по масштабу именно по причине ограниченного количества выявленных аналогов, актуальных до даты оценки.

Согласно пункту 11 ФСО № 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Оценщик счел 18 объектов достаточным для определения диапазона цен объектов, отнесенных к сегменту рынка земельного участка. Таким образом, указанное бюджетным учреждением замечание необоснованно и носит субъективный характер. Здесь же эксперт отметил, что удельные цены объектов представленных бюджетным учреждением, входят в доверительный интервал удельных цен предложений, представленных оценщиком в анализе рынка с учетом скидки на торг (стр. 44-46 экспертного заключения).

- в части нарушения касаемого не подтверждения оценщиком несопоставимости объекта оценки с объектами-аналогами № 5, № 6 и № 11 эксперт указал, что на стр. 46 отчета для проведения расчетов оценщиком отбирались объекты-аналоги из анализа рынка (таблица № 7 отчета), по следующим критериям: ? идентичная категория и вид разрешенного использования или возможность использования под назначение, соответствующее объекту оценки; ? площадь; ? наиболее сопоставимое местоположение; ? имущественные права; ? наличие улучшений на участке; ? обеспеченность инженерными коммуникациями.

Из первичной выборки земельных участков, расположенных в различных районах города Белгород, оценщиком были исключены из расчетов объекты-аналоги несопоставимые, либо значительно отличающиеся по характеристикам от объекта оценки. Обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов приведено в таблице 8, применительно к каждому земельному участку из первичной выборки. Площадь исследуемого земельного участка составляет 22 473 кв. м, площадь объектов аналогов № № 5, 6, 11 находится в диапазоне от 16, 5 до 34 сот, что значительно меньше площади исследуемого участка. Оценщик, основываясь на вышеуказанных критериях отбора, счел возможным отказаться от вышеуказанных аналогов по фактору масштаба в пользу наиболее сопоставимых объектов, которые могут быть использованы в качестве аналогов, для расчета рыночной стоимости объекта оценки. Затем, в своих расчетах в рамках сравнительного подхода оценщик использует таблицу матричного вида для корректировки объектов-аналогов по фактору масштаба (таблица № 32), согласно данным исследования «Справочник оценщика недвижимости-2022. Земельные участки. Часть 2» (под. ред. Лейфера Л.А.).

В названном источнике «Справочник оценщика недвижимости-2022. Земельные участки. Часть 2» (под. ред. Лейфера Л.А.) приведена важная информация, о том, что не рекомендуется использовать приведенные коэффициенты и зависимости для приведения цен/ арендных ставок объектов-аналогов к объектам оценки, если они существенно различаются по площади. Выделение в матрицах серым цветом значения корректировок следует использовать в крайних случаях и с особой осторожностью.

Так, в соответствии с таблицей 32 Справочника, объект оценки попадает в диапазон от 200-300 сот, объекты, представленные ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» в диапазон 0-50 сот, являющийся «серой зоной» относительно диапазона объекта оценки (то есть нерекомендуемый к использованию). Авторы указанного исследования обращают особое внимание на то, что использование корректировки также ограничено для резко отличающихся по площади объектов (в данном случае земельных участков), поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может рассматриваться как объект-аналог. Объект оценки отличается по площади от объектов-аналогов №№ 5, 6, 11 в 7-14 раз. Таким образом, рассматриваемое замечание сводится к субъективному мнению.

Дополнительно экспертом отмечено, что в рамках настоящего заключения эксперта при ответе на второй вопрос «Какова по состоянию на 01.01.2023 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:16:0116006:47, площадью 22 473 кв. м эксперт использует один из вышеуказанных объектов в качестве аналога, цена предложения которого составляет 16 000 000 руб. В результате проведенных экспертом расчетов, удельная рыночная стоимость данного объекта, после внесения всех корректировок, составила 4 049 руб./кв. м (таблица 11 заключения эксперта). В результате проведенных оценщиком расчетов в рамках сравнительного подхода, удельные цены объектов-аналогов после внесения корректировок находятся в диапазоне от 2 202 до 4 155 руб./кв. м (стр. 69 отчета). Следовательно, использование объектов №№ 5, 6, 11 в качестве аналогов, не приведет к существенному изменению рыночной стоимости исследуемого участка.

Вместе с тем, в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 21.07.2023 № ОРС-31/2023/000252 экспертом Ю.М.С. подтверждено нарушение, связанное с примененной оценщиком корректировкой на площадь. Эксперт указал, что согласно данным сайта ООО «Информ-оценка» (источник: https://inform-ocenka.ru/дополнения-к-справочнику/), в исследование «Справочник оценщика недвижимости-2022. Земельные участки. Часть II» в разделе 10.1 «Элемент сравнения - общая площадь (фактор масштаба)» внесены изменения таблицы и рисунки, связанные с корректировками для земельных участков под индустриальную застройку от 07.12.2022 (изменения авторов приведены, и описаны на стр. 19 экспертного заключения).

Дата оценки земельного участка 01.01.2023, дата составления отчета 23.03.2023. Экспертом отмечено, что оценщик действительно использовал неактуальную версию справочника. Согласно пункту 2 ФСО VI «При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): ? в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; ? существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников». Таким образом, нарушение выявлено.

Приходя к такому выводу, эксперт, проанализировал, как бы изменилась рыночная стоимость исследуемого земельного участка, если корректировка на фактор масштаба производилась бы по актуальным данным исследования «Справочник оценщика недвижимости-2022. Земельные участки. Часть II». Соответствующий расчет приведен экспертом на стр. 20 экспертного заключения.

Из вышеупомянутого расчета явствует, что в среднем рыночная стоимость исследуемого земельного участка увеличилась бы на 12%.

Изучив выявленное и подтвержденное экспертом нарушение, описанное бюджетным учреждением в решении № ОРС-31/2023/000252, суд приходит к выводу, что оно не носит формального характера и является самостоятельным и достаточным для принятия ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» решения, в соответствии с подпунктом 2 пункта 11 статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований к признанию незаконным решения государственного бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости от 21.07.2023 № ОРС-31/2023/000252 не имеется.

Суд также учитывает, что административным истцом не высказано замечаний относительно выводов эксперта по первому вопросу, поставленному судом.

Экспертом выявлен ряд других нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных оценщиком при составлении отчета № 03-09. Так эксперт указал, что согласно пункту 8 ФСО VI «подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 настоящего федерального стандарта оценки, должно быть выполнено следующим образом: в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчет об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата или период опубликования); в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации. К раскрытию источников информации применимы положения пунктов 9 и 10 настоящего федерального стандарта оценки».

Оценщиком по всем предложениям из анализа рынка представлены принтскрины на стр. 83-102 отчета об оценке. Однако, дата публикации в принтскринах отсутствует. Эксперт не может определить дату появления (публикации) объявления. Таким образом, оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 «для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость». Оценщик в анализе ценообразующих факторов (Раздел 8.5 отчета), согласно данным исследования «Справочник оценщика недвижимости – 2022. Земельные участки. Часть 1», приводит анализ ценообразующих факторов и ранжирование по степени их влияния на цены земельных участков (Таблица 8 Справочника оценщика недвижимости).

Но при этом, в своих расчетах в рамках сравнительного подхода оценщик не приводит сравнение исследуемого участка и объектов-аналогов по ценообразующему фактору «расположение относительно автомагистралей», который является вторым по важности ценообразующим фактором для земельных участков под индустриальную застройку. Местоположение объекта оценки и аналогов различны по такому элементу сравнения как «местоположение относительно автомагистралей». Объект оценки расположен непосредственно вдоль крупной автодороги. Объекты, использованные оценщиком в качестве аналогов №№ 1, 2, расположены внутри промзоны. Объект, использованный оценщиком в качестве аналога № 3, расположен, как и объект оценки, вдоль крупной автодороги. Таким образом, в цену аналогов №№ 1, 2 необходимо внести повышающие корректировки на местоположение относительно автомагистралей.

Производным от основанного требования о признания решения незаконным, является административное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Такое требование заявлено административным истцом и подлежит разрешению судом.

Из материалов дела следует, что в подтверждение доказательств размера рыночной стоимости спорного земельного участка на 01.01.2023 судом собраны следующие доказательства:

- отчет об оценке от 23.03.2023 № 03-09 составленный частнопрактикующим оценщиком К.Н.В.;

- заключение судебной экспертизы от 10.01.2024 № 25759, составленное экспертом Ю.М.С.

Оценка доказательств, в том числе заключений экспертов, должна производиться судом не произвольно, а по правилам, установленным законом; заключения экспертов подлежат оценке в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом закон обязывает суд дать оценку каждому представленному доказательству, включая отчет об оценке, заключениям экспертиз, указать обстоятельства, которые он считает установленными по делу, а также обосновать это мнение, поскольку заключение экспертизы не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (часть 8 статьи 82, статья 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Что касается представленного Обществом отчета об оценке от 23.03.2023 № 03-09, то в нем были выявлены нарушения требований законодательства об оценочной детальности, которые, безусловно, повлияли на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого (спорного) земельного участка.

Таким образом, несмотря на наличие у частнопрактикующего оценщика К.Н.В. необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных при составлении отчета об оценке № 03-09, суд отвергает его в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка, принадлежащего административному истцу.

Одновременно суд полагает возможным положить в основу принимаемого по делу решения, в части касающейся требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:16:0116006:47 заключение судебной экспертизы.

Как следует из экспертного заключения, оценка стоимости земельного участка проведена экспертом Ю.М.С. сравнительным подходом, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

В экспертном заключении эксперт указал, что анализ наиболее эффективного использования земельного участка не проводился, поскольку для целей оценки рыночная стоимость определяется исходя из фактического использования земельного участка. Исследуемый земельный участок на дату оценки используется для размещения фабрики макаронных изделий. Участок отнесен к сегменту – под индустриальную застройку.

На стр. 33 экспертного заключения приведены основные ценообразующие факторы для земельных участков под индустриальную застройку, а также диапазон корректирующих коэффициентов рыночной стоимости со ссылкой на источник информации – Справочник оценщика недвижимости 2022, под ред. Л.А. Лейфера.

Анализ фактически данных о ценах предложений из сегмента рынка, к которому отнесен спорный земельный участок, показал, что цены находятся в диапазоне от 720 до 5 320 руб./ кв. м в зависимости от локального местоположения, площади земельного участка, а также наличия на участке улучшений. Большинство значений цен предложений для свободных земельных участков под индустриальную застройку лежат в диапазоне от 1 000 до 5 268 руб./ кв. м в зависимости от площади, местоположения и других факторов.

Для расчета рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал 5 объектов-аналогов наиболее сопоставимых с объектом экспертизы, применил корректировки: на торг, на местоположение внутри города, на расположение относительно автомагистрали, на обеспеченность ж/д веткой, на асфальтирование участка и на площадь (таблица № 11 экспертного заключения).

В результате проведенных расчетов, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:16:0116006:47, на дату оценки составила 80 800 000 руб.

Исследовав экспертное заключение, оснований для сомнений в обоснованности расчетов, выполненных экспертом Ю.М.С. у суда не имеется, а следовательно, при определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости в основу решения может быть положено экспертное заключение № 25759.

Определенная экспертом Ю.М.С. величина рыночной стоимости земельного участка не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта экспертизы; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, позволяют определить рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, федеральным стандартам оценки. Сделанные экспертом Ю.М.С. выводы основаны на подробном исследовании, мотивированы, позволяют установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 частью 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Судом установлено, что Общество обратилось с заявлением в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области 19.06.2023.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 указанного Федерального закона).

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ОАО «Колос» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:16:0116006:47 площадью 22 473 кв. м, расположенного по адресу: Белгородская область, город Белгород, ул. Мичурина, 48 в размере его рыночной стоимости 80 800 000 руб. по состоянию на 01.01.2023.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 21.07.2023 № ОРС-31/2023/000252 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:16:0116006:47 в размере его рыночной стоимости, отказать.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости является 19.06.2023.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение принято в окончательной форме 14.02.2023