Гражданский кодекс часть 1

Калининградский областной суд в лице судьи Шкуратовой А.В., при секретаре Лемех М.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому ФИО1 к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Калининградской области, с участием заинтересованного лица: администрации МО «Гвардейский городской округ»,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным административным иском, в котором просил установить равной рыночной стоимости в размере 2 413 400 рублей по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, площадью 14 164 кв. м, с кадастровым номером № из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «под производственную базу», расположенного по адресу: <адрес> ссылаясь на то, что установленная постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 кадастровая стоимость названного земельного участка в размере 9 125 298,64 рубля является завышенной, не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости и влечет необоснованное завышение размера уплачиваемых им налогов.

Представитель Правительства Калининградской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, ходатайство об отложении судебного заседания не заявил.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Калининградской области ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, против удовлетворения административного искового заявления не возражало.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель ФИО1 – ФИО2 настаивала на удовлетворении административного искового заявления и на установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости 2413400 рублей, определенной оценщиком в приложенном к административному иску отчете.

Представитель заинтересованного лица администрации МО «Гвардейский городской округ» ФИО3, признавая обоснованными заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, просила установить новую кадастровую стоимость равной рыночной в размере 4 314000 рублей, определенном по результатам судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО4

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Материалами дела подтверждено, что ФИО1 является собственником земельного участка, площадью 14 164 кв. м, с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «под производственную базу», расположенного по адресу: <адрес>

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков из земель населенных пунктов по состоянию на 01 января 2019 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 9 125 298,64 рубля, соответствующие сведения внесены в ЕГРН 23 января 2020 года (л.д.6).

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ граждане, юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, ФИО1 представил суду выполненный оценщиком ООО «Независимая оценка» ФИО5 отчет об оценке № 0075-05-20 от 03 июня 2020 года, согласно которому рыночная стоимость принадлежащего на праве собственности административному истцу земельного участка по состоянию на 01.01.2019 года определена в размере 2 413 400 рублей ( л.д. 92-124).

В целях подтверждения правильности и достоверности данного отчёта ФИО1 представлено положительное экспертное заключение экспертного совета Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков» №ЭП- 040620-4-КД от 23.06.2020 г., из которого следует, что отчёт об оценке №Н-0794-2020 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», соответствует федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-методическому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности. Итоговая величина рыночной стоимости в размере 2 413 400 рублей подтверждена.

Вопреки суждениям представителя административного истца ФИО2 то обстоятельство, что на отчет об оценке № 0075-05-20 от 03 июня 2020 года представлено положительное экспертное заключение экспертного совета Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков» не означает, что определенная оценщиком итоговая величина рыночной стоимости земельного участка подлежит безусловному принятию судом для установления в её размере новой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с частью 2 статьи 84 КАС РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Представителем заинтересованного лица администрации МО «Гвардейский городской округ» ФИО3 поставлена под сомнение достоверность итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, определенная в отчете, ввиду существенного отличия объекта оценки от объектов – аналогов и неприменения соответствующих корректировок.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (часть 1).

Стороны пользуются равными правами, в том числе на заявление ходатайств, представление доказательств. Сторонам обеспечивается право представлять доказательства суду и другой стороне по административному делу, заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения (часть3).

В ходе судебного разбирательства в связи с поступившими от заинтересованного лица МО «Гвардейский городской округ» ФИО3 возражениями и ходатайством о проведении судебной экспертизы суд назначил по делу судебную экспертизу для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года, проведение которой поручил эксперту ФИО4 (ИП).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

24 августа 2020 года в Калининградский областной суд поступило заключение эксперта ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № состоянию на 01 января 2019 года составила 4 314 000 рублей (л.д. 181-218).

Представитель административного истца ФИО2 требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равном его рыночной стоимости в размере 2 413 400 рублей поддержала, полагала объекты-аналоги, отобранные экспертом ФИО4, не соответствующими исследуемому объекту по виду разрешенного использования, а информацию о них непроверяемой.

Статьей 84 КАС РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Экспертное заключение, составленное по результатам судебной оценочной экспертизы, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств рыночной стоимости указанного земельного участка, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела.

Из содержания экспертизы следует, что при ее проведении эксперт использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке земельного участка обоснован и сомнений не вызывает.

Для оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода за единицу сравнения выбран 1 кв. м как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельного участка; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в Калининградской области на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении земельного участка, его количественных и качественных характеристиках; экспертом произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления; в заключении эксперта присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, определил наиболее эффективное использование оцениваемого земельного участка, выявил предложения, сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов соответствуют рыночным ценам.

Все выводы судебного эксперта сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что оценщик – эксперт 1 категории ФИО4 имеет высшее образование в области строительства, высшее профессиональное образование в области оценки, высшее профессиональное образование в области судебной экспертизы; является аттестованным судебным экспертом по специальности «Судебная строительно-техническая экспертиза и стоимостная экспертиза объектов недвижимости» удостоверение №224; имеет сертификат соответствия требованиям системы сертификации в качестве судебного эксперта в области специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения оценки(№683-16 от 29.11.2018), сертификат соответствия требованиям системы сертификации в качестве судебного эксперта в области специальности «Судебная оценочная экспертиза» (№585-27 от 01.12.2017 г); является с 2007 года членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов- оценщиков», имеет диплом о профессиональной переподготовке, выданный 26.01.2001 года Высшей школой приватизации и предпринимательства г. Москва, удостоверение о повышении квалификации по программе «Судебная экспертиза» от 26.03.2016 г. НОУ ДПО «Институт профессионального образования» г.Москва, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 10.05.2018 года №63 со сроком до 10.05.2021 года, стаж работы по экспертной специальности с 1994 года ( л.д. 161, 184).

Оценщик ФИО5, составившая представленный административным истцом отчет об оценке земельного участка, имеет более узкую специализацию: «Оценка стоимости предприятия (бизнеса) (диплом НОУ ВПО «Балтийский институт экономики и финансов», высшее образование, не связанное с оценочной деятельностью: «Математическое обеспечение и администрирование информационных систем»; меньший, по сравнению с экспертом ФИО4, стаж работы в области оценочной деятельности, данные о повышении ею свое квалификации отсутствуют.

Как указано оценщиком в составленном ею отчете, местоположение является одним из основных ценообразующих факторов земельного участка, наиболее желательны для целей оценки объекты - аналоги с похожим местоположением, что и объект - оценки.

Вместе с тем, несмотря на то, что объект - оценки расположен в МО «Гвардейский городской округ», все используемые оценщиком ФИО5 объекты-аналоги расположены в другом муниципальном образовании – в Гурьевском городском округе, в то время, как из семи объектов – аналогов, отобранных экспертом ФИО4, – 4 объекта расположены в одном с объектом - оценки муниципальном образовании, из них 1 объект – в том же населенном пункте.

При этом правила отбора объектов – аналогов для проведения расчетов рыночной стоимости оцениваемого земельного участка предусматривают, что объекты – аналоги должны быть расположены в непосредственной близости от объекта-оценки либо в районе сходного назначения, инфраструктуры, транспортной доступности, коммерческой привлекательности, удаленности от областного центра.

Как следует из отчета ФИО5, объекты-аналоги и объект - оценки входят в разные экономические районы Калининградской области: Гурьевский район отнесен ею к Западному экономическому району, в котором размещена основная промышленная база области, а Гвардейский район – к Юго-Восточному экономическому району с преобладающей пищевой промышленностью на базе сельского хозяйства. При этом в рамках определения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, земельный участок с кадастровым номером № отнесен оценщиком к сегменту рынка земель населенных пунктов, расположенных в райцентрах с развитой промышленностью, что не совсем корректно как с точки зрения того, что земельный участок не расположен в районном центре, так и с позиции развития промышленности в Гвардейском городском округе в сравнении с Гурьевским городским округом.

Отклоняя доводы стороны административного истца о том, что используемый экспертом ФИО4 объект-аналог №1, имеющий вид разрешенного использования «под магазин», не мог быть принят к расчетам, суд исходит и того, что у объекта-аналога должна быть аналогичная объекту - оценки категория земель, в то время как вид разрешенного использования должен быть сопоставимый.

Вопреки позиции стороны административного истца, изложенной в письменных возражениях, суд находит, что суждения эксперта ФИО4 основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства, по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд считает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года подлежит установлению в размере, равном его рыночной стоимости, - 4 314 000 рублей.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления в суд – 10 июля 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 14164 кв. м, с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «под производственную базу», расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01.01.2019 года в размере 4 314 000 рублей.

Датой подачи административного иска считать 10 июля 2020 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости после вступления в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 15 сентября 2020 года.

Судья Калининградского

областного суда А.В. Шкуратова