Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Регион-С» о признании незаконными решений ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 04.08.2023 № ОРС-31/2023/000285, № ОРС-31/2023/000284 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

ООО «Регион-С» (далее также Общество, административный истец) являясь собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером №, площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>ДД.ММ.ГГГГ обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконными решений ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 04.08.2023 № ОРС-31/2023/000285 и № ОРС-31/2023/000284 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № в размере равном его рыночной стоимости; об установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости 3 277 000 руб. и 4 449 750 руб. по состоянию на 17.05.2023.

В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что кадастровая стоимость спорных земельных участков 12 109 209, 14 руб. и 8 792 616, 75 руб. превышает их рыночную стоимость, определенную оценщиком ООО «<***>» в отчетах от 17.05.2023 № ЗУ-67/21-1 и № ЗУ-67/21-2. Данное обстоятельство затрагивает права Общества, поскольку ведет к увеличению уплачиваемого земельного налога исчисляемого от кадастровой стоимости участков.

Административный истец полагает, что оспариваемыми решениями ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» № ОРС-31/2023/000285, № ОРС-31/2023/000284 незаконно отказано в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, поскольку изложенные в решениях доводы о несоответствии представленных отчетов об оценке № ЗУ-67/21-1 и № ЗУ-67/21-2 требованиям законодательства об оценочной деятельности повлиявшими на итоговый результат рыночной стоимости, являются необоснованными.

Административный истец ООО «Регион-С» о месте и времени судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, путем направления извещения о возобновлении производства по делу заказным письмом с уведомлением (РПО 80409691582530, вручено 01.02.2024), а также путем посредством размещения определения о возобновлении производства и назначении дела к судебному разбирательству в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа, явку представителя в суд не обеспечил. Директор Общества с заключением судебной экспертизы ознакомлен, путем направления 06.02.2024 заключения эксперта в электронном виде на адрес электронной почты, указанный в заявлении об ознакомлении с заключением. Возражений относительно результатов проведенной судебной экспертизы не высказал.

Представители административных ответчиков ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» Зайцева А.А. и министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области Попова Д.А. полагали решения бюджетного учреждения № ОРС-31/2023/000285, № ОРС-31/2023/000284 законными, а требование Общества об установлении кадастровой стоимости участков в размере рыночной – подлежащим удовлетворению в размере, определенном экспертом по результатам проведенной судебной экспертизы.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области о месте и времени судебного заседания извещено своевременно и надлежащим образом, в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (извещение о возобновлении производства по делу получено Управлением 26.01.2024), а также посредством направления судебного извещения в электронном виде по адресу электронной почты 31_upr@rosreestr.ru в соответствии с условиями Соглашения об обмене документами в электронном виде между Белгородским областным судом, Правительством Белгородской области, а также иными судами, органами и организациями, присоединившимися к Соглашению, от 21.02.2022, текст которого размещен на официальном сайте Белгородского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (oblsud.blg.sudrf.ru) в подразделе «Информационные технологии» раздела «О суде», а также в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, явку своего представителя в суд не обеспечил.

Заинтересованное лицо администрация Старооскольского городского округа Белгородской области о месте и времени судебного заседания извещено своевременно и надлежащим образом, в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (извещение о возобновлении производства по делу получено Администрацией 26.01.2024) явку своего представителя в суд не обеспечило. 14.02.2024 на электронную почту суда от представителя Администрации Янковской Е.И. поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором представитель указала, что заинтересованное лицо – администрация Старооскольского городского округа Белгородской области не оспаривает заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости). Пояснила, что по первому требованию административного искового заявления, Администрация полагается на мнение эксперта ООО «АКГ «<***>» М.А.И., поскольку выявленные ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» в представленных административным истцом отчетах нарушения были подтверждены в ходе проведения судебной экспертизы. Полагала вынесенные бюджетным учреждением решения законными. По второму требованию, считала возможным установление кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере, определенном в заключении эксперта М.А.И.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие представителей административного истца ООО «Регион-С», административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области, и заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом, и следует из представленных в материалы административного дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 06.10.2023 № КУВИ-001/2023-227999445, № КУВИ-001/2023-228000004 Общество является собственником земельных участков с кадастровыми номерами № и №.

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2023 № 131 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области по состоянию на 01.01.2022, с датой применения, - с 01.01.2023.

Кадастровая стоимость земельных участков на 01.01.2022 утверждена в размере:

№п/п	Кадастровый номер	Кадастровая стоимость руб.
1	№	12 109 209, 14
2	№	8 792 616, 75

Указанное выше свидетельствует о том, что оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков затрагивает права административного истца, что дает ему право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.

Правительством Белгородской области, являющимся постоянно действующим высшим исполнительным органом Белгородской области (статья 30 Устава Белгородской области) 20.06.2022 принято постановление № 360-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.07.2022.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как ранее было указано судом, 13.07.2023 административный истец обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости, представив отчеты, составленные оценщиком ООО «<***>» от 17.05.2023 № ЗУ-67/23-1, № ЗУ-67/23-2.

Решениями бюджетного учреждения от 04.08.2023 № ОРС-31/2023/000285, № ОРС-31/2023/000284 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Основанием к отказу послужили допущенные оценщиком при составлении отчетов нарушения требований законодательства об оценочной деятельности.

Так в решении № ОРС-31/2023/000284 указано:

- нарушение подпункта 10 пункта 7 ФСО № VI, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» - на странице 11 отчета № ЗУ-67/23-2, в разделе: «6.1. Количественные и качественные характеристики объекта оценки» о текущем использовании объекта оценщик указывает: «для обслуживания выкупленных нежилых помещений», то есть равное его разрешенному использованию. Согласно фотографиям, приведенным в отчете и информации, имеющейся в открытом доступе в зданиях по адресу: <адрес> расположенных на оцениваемом земельном участке (кадастровый №), располагаются магазины, супермаркеты, аптека, банк, ломбард и др. Таким образом, текущее использование оцениваемого земельного участка – для размещения торгово-офисного здания, а описание объекта оценки выполнено не точно. Кроме того, в описании «ближайшего окружения» указано: «Типовая застройка в районе расположения – жилой массив, индустриальные объекты, незастроенные участки». Объект оценки (земельный участок с кадастровым номером №) расположен в «историческом центре города» с плотной застройкой, не далеко от Администрации Старооскольского округа, в ближайшем окружении объектов социальной инфраструктуры: магазины, торговые дома, аптеки, медицинский центр, университет, парк, музей, и мн. др., без индустриальных объектов;

- нарушение пункта 20 ФСО № 7 – на страницах 12-13 отчета № ЗУ-67/23-2, несмотря на то, что оцениваемый земельный участок расположен на первой линии ул. Ленина – исторического центра города Старый Оскол, застроен торгово-офисными зданиями, оценщик делает вывод: «использование земельного участка для размещения индустриальных объектов, является наиболее эффективным использованием»;

- нарушение пунктов 11 «б», 20 ФСО № 7 – на странице 18 отчета № ЗУ-67/23-2, в разделе: «8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект» оценщик делает вывод: «Объект оценки представляет сегмент рынка земельных участков для размещения индустриальных объектов», что не соответствует действительности, поскольку объект оценки относится к сегменту рынка «земельные участки под коммерческую застройку»;

- нарушение пункта 11 «в» ФСО № 7 – на странице 18 отчета № ЗУ-67/23-2, в разделе: «8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений из сегмента рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект» приведены в таблице 10 предложения о «Продаже земельных участков для размещения индустриальных объектов», что не соответствует сегменту рынка к которому должен быть отнесен объект оценки, то есть к сегменту рынка «земельные участки под коммерческую застройку»;

- нарушение пункта 11 «г» ФСО № 7 – на страницах 19-21 отчета № ЗУ-67/23-2 в разделе: «8.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение» приведены ценообразующие факторы для земельных участков под индустриальную застройку, причем всего 3 (скидка на торг – без обоснования принята для неактивного рынка, местоположение и масштабный фактор), что не соответствует полному списку ценообразующим факторам под индустриальную застройку. Приведенные ценообразующие факторы и их значения не соответствуют земельным участкам под коммерческую застройку, к которым относится объект оценки (земельный участок с кадастровым номером 31:06:0139002:83). Для земельных участков под коммерческую застройку согласно Справочнику оценщика недвижимости – 2022. Земельные участки. Часть I стр. 85 Таблица 9, ценообразующими факторами (с указанием значимости фактора) являются: - местоположение земельного участка -0,34; - расположение относительно красной линии – 0,17; - передаваемые имущественные права – 0,13; - общая площадь (фактор масштаба) – 0,12; - наличие электроснабжения на участке – 0,10; наличие водоснабжения и канализации на участке – 0,06; - наличие газоснабжения на участке – 0,07;

- нарушение статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» - на странице 23 отчета № ЗУ-67/23-2, в разделе: «10.2. Инспекция оцениваемого имущества» указано: «3. Типовая застройка в районе расположения – жилой массив, индустриальные объекты», что не соответствует действительности;

- нарушение пункта 22 «б», «д» ФСО № 7 – на страницах 25-38 отчета № ЗУ-67/23-1, так как сегмент рынка объекта оценки (земельный участок с кадастровым номером №) определен не верно, подобранные аналоги не сопоставимы с объектом оценки по назначению, используются корректировки для земельных участков «под индустриальную застройку», то и расчеты, сделанные в разделе «10.4. Оценка рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода» неверны/некорректны. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В решении № ОРС-31/2023/000285 указано:

- нарушение пункта 20 ФСО 7 – несмотря на то, что оцениваемый земельный участок с кадастровым номером № расположен на первой линии жилого квартала, застроен пристроенным к многоэтажному жилому дому помещением магазина «Пятерочка» (на стр. 11 отчета № ЗУ-67/23-1 оценщик сам указывает о текущем использовании объекта оценки «Для обслуживания нежилого помещения (магазина)») оценщик делает вывод: «использование земельного участка для размещения индустриальных объектов, является наиболее эффективным использованием»;

- нарушение пунктов 11 «б», 20 ФСО № 7 – на станице 18 отчета № ЗУ-67/23-1 в разделе: «8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект», оценщик делает вывод: «объект оценки представляет сегмент рынка земельных участков для размещения индустриальных объектов», что не соответствует действительности, поскольку объект оценки относится к сегменту рынка «земельные участки под коммерческую застройку»;

- нарушение пункта 11 «в» ФСО № 7 – на станице 18 отчета № ЗУ-67/23-1 в разделе: «8.3. Анализ основных фактических данных о ценах сделок и (или) предложений из сегмента рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект» приведены в таблице № 10 предложения о «Продаже земельных участков для размещения индустриальных объектов», что не соответствует сегменту рынка к которому должен быть отнесен объект оценки, то есть к сегменту рынка «земельные участки под коммерческую застройку»;

- нарушение пункта 11 «г» ФСО № 7 – на страницах 19-21 отчета № ЗУ-67/23-1 в разделе: «8.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение» приведены ценообразующие факторы для земельных участков под индустриальную застройку, причем всего 3 (скидка на торг – без обоснования принята для неактивного рынка, местоположение и масштабный фактор), что не соответствует полному списку ценообразующим факторам под индустриальную застройку. Приведенные ценообразующие факторы и их значения не соответствуют земельным участкам под коммерческую застройку, к которым относится объект оценки. Для земельных участков под коммерческую застройку согласно Справочнику оценщика недвижимости – 2022. Земельные участки. Часть I стр. 85 Таблица 9, ценообразующими факторами (с указанием значимости фактора) являются: - местоположение земельного участка -0,34; - расположение относительно красной линии – 0,17; - передаваемые имущественные права – 0,13; - общая площадь (фактор масштаба) – 0,12; - наличие электроснабжения на участке – 0,10; наличие водоснабжения и канализации на участке – 0,06; - наличие газоснабжения на участке – 0,07;

- нарушение пункта 22 «б», «д» ФСО № 7 – на страницах 25-37 отчета № ЗУ-67/23-1, так как сегмент рынка объекта оценки определен не верно, подобранные аналоги не сопоставимы с объектом оценки по назначению, используются корректировки для земельных участков «под индустриальную застройку», то и расчеты, сделанные в разделе «10.4. Оценка рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода» неверны/ некорректны. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконными указанных выше решений государственного бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.

В соответствии с распоряжением Правительства Белгородской области от 26.12.2016 № 648-р создано ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» уставными целями и видами деятельности которого является: проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Белгородской области (пункт 2.1 Устава); рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (пункта 2.2 Устава).

На основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 30 Устава Белгородской области) о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ с 01.07.2022 на территории Белгородской области полномочиями по принятию решений о пересмотре кадастровой стоимости обладает ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», решение которого может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства и одновременно с оспариванием которого может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5.2 Устава ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» к полномочиям учредителя в области управления бюджетным учреждением относится, в том числе, назначение руководителя бюджетного учреждения по согласованию с Администрацией Губернатора Белгородской области.

На должность руководителя ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 10.07.2023 № 584-р назначена Чуева Н.И.

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 указанного выше закона).

Оспариваемые административным истцом решения от 04.08.2023 № ОРС-31/2023/000285, № ОРС-31/2023/000284 соответствуют форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287. Подписаны решения заместителем директора Калюжным Р.Н., которому приказом директора Чуевой Н.И. от 15.07.2022 № 11-А-ОД, предоставлено право подписи.

Оспариваемые решения приняты в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявлений Общества об установлении рыночной стоимости, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемые решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» приняты в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписаны уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решений бюджетного учреждения не оспаривается.

С учетом предмета и оснований заявленных требований, юридически значимым обстоятельством при проверке законности оспариваемых решений, помимо компетенции, сроков, порядка их принятия, является обоснованность замечаний к отчетам об оценке, отраженных в решениях и послуживших основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной спорных земельных участков.

Как следует из подпункта 2 пункта 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», обращено внимание, что осуществляя проверку оспариваемых решений, действий (бездействия), суды должны исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности). Решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущены) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе, если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

Принимая во внимание, что наряду с оспариванием решений государственного бюджетного учреждения Обществом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков, в размере равном их рыночной стоимости, которое по своей правовой природе носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному требованию, - об оспаривании решений, определением Белгородского областного суда от 16.11.2023 было удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа о назначении по делу судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО «АКГ «<***>» М.А.И. (<адрес>).

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

- допущены ли оценщиком ООО «<***>» при составлении отчетов об оценке от 17.05.2023 № ЗУ-67/23-1, № ЗУ-67/23-2 об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 31:06:0139002:83, 31:06:0310002:4 нарушения, описанные в решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 04.08.2023 № ОРС-31/2023/000285, № ОРС-31/2023/000284, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности. Имеются ли иные нарушения в отчетах не описанные бюджетным учреждением в оспариваемых решениях связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости земельных участков, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности?

- какова по состоянию на 17.05.2023 рыночная стоимость: земельного участка с кадастровым номером №, площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером №, площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>?

Согласно представленному в суд экспертному заключению от 22.01.2024 № В-240110/С, эксперт М.А.И. отвечая на первый вопрос, пришел к выводу о том, что при составлении отчетов об оценке от 17.05.2023 № ЗУ-67/23-1 и № ЗУ-67/23-2, подготовленных оценщиком ООО «<***>», допущены нарушения, описанные в решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 04.08.2023 № ОРС-31/2023/000285 и № ОРС-31/2023/000284, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности. Кроме того, имеются иные нарушения в отчетах об оценке № ЗУ-67/23-1 и № ЗУ-67/23-2 от 17.05.2023, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости земельных участков, нарушением требования законодательства, не указанные в решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», и представленные в пункте 2.4. заключения эксперта.

Отвечая на второй вопрос, эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость земельных участков на 17.05.2023 составляет:

№п/п	Кадастровый номер	Рыночная стоимость руб.
1	№	8 817 129
2	№	6 646 575

Результаты экспертизы соответствия отчетов об оценке № ЗУ-67/23-1 и № ЗУ-67/23-2 от 17.05.2023 нарушениям, описанным в решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 04.08.2023 № ОРС-31/2023/000285 и № ОРС-31/2023/000284 изложены экспертом в таблице № 2-12 и № 2-15 заключения.

Как следует из экспертного заключения № В-240110/С при изучении отчетов об оценке от 17.05.2023 № ЗУ-67/23-1 и № ЗУ- 67/23-2 подтверждены нарушения, описанные в решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 04.08.2023 № ОРС-31/2023/000285 и № ОРС-31/2023/000284, а именно, по решению № ОРС-31/2023/000285:

- нарушение пункта 20 ФСО № 7. В соответствии указанным пунктом, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. На исследуемом участке расположен объект недвижимости торгового назначения. Следовательно, наиболее эффективным использованием является использование земельного участка вкоммерческих целях (размещение торговых объектов). Данный факт свидетельствует о нарушении требований пункта 20 ФСО № 7;

- нарушение пунктов 11 «б», 20 ФСО № 7. Следствием нарушения пункта 20 ФСО №7 является нарушение пункта 11 «б» ФСО №7. Сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования, определен неверно;

- нарушение пункта 11 «в» ФСО № 7. Неверное определение оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект исследования, привело к нарушению пункта 11 «в» ФСО № 7. Фактические данные о ценах предложений приведены из сегмента рынка земельных участков индустриального назначения. Анализ фактических данных о ценах сделок или предложений земельных участков коммерческого назначения отсутствует. Таким образом, оценщик допустил нарушение положений пункта 11 «в» ФСО № 7;

- нарушение пункта 11 «г» ФСО № 7. Следствием неправильного обоснования наиболее эффективного использования и сегмента рынка, к которому относится объект исследования, является нарушение 11 «г» ФСО № 7. Факторы, влияющие на спрос, предложение и цены, приведенные в отчете об оценке № ЗУ-67/23-1, не соответствуют сегменту рынка коммерческих земельных участков, к которому относится объект исследования (земельный участок с кадастровым номером №). Данный факт свидетельствует о нарушении требований пункта 11 «г» ФСО № 7;

- нарушение пункта 22 «б», «д» ФСО № 7. Следствием неверного определения сегмента рынка, к которому относится объект исследования, является неверный подбор ценообразующих факторов и неверные значения корректировочных поправок, использованных в расчете. Имеются нарушения пункта 22 «б» и пункта 22 «д» ФСО №7. Приведенные в отчете об оценке № ЗУ-67/23-1 расчеты не отражают реальной стоимости земельного участка коммерческого назначения, и вводят в заблуждение пользователей отчета относительно рыночной стоимости объекта исследования, то есть нарушает требования пункта 22 «б», «д» ФСО № 7.

По решению № ОРС-31/2023/000284

- нарушение подпункта 10 пункта 7 ФСО № VI, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Эксперт проанализировал местоположение исследуемого земельного участка (с кадастровым номером №) и не обнаружил индустриальных объектов поблизости, как указано в таблице 8 отчета об оценке. Таким образом, имеется нарушение подпункта 10 пункта 7 ФСО № VI;

- нарушение пункта 20 ФСО № 7. В соответствии с указанным пунктом ФСО №7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. На исследуемом участке расположен объект недвижимости торгового назначения. Следовательно, наиболее эффективным использованием является использование земельного участка в коммерческих целях (размещение торговых объектов) Данный факт нарушает пункт 20 ФСО № 7;

- нарушение пункта 11 «г» ФСО № 7. Следствием неправильного обоснования наиболее эффективного использования и сегмента рынка, к которому относится объект исследования, является нарушение пункта 11 «г» ФСО № 7. Факторы, влияющие на спрос, предложение и цены, приведенные в отчете об оценке, не соответствуют сегменту рынка коммерческих земельных участков, к которому относится объект исследования;

- нарушение пункта 22 «б», «д» ФСО № 7. Следствием неверного определения сегмента рынка, к которому относится объект исследования (земельный участок с кадастровым номером 31:06:0139002:83), является неверный подбор ценообразующих факторов и неверные значения корректировочных поправок, использованных в расчете. Имеются нарушения пункта 22 «б» и пункта 22 «д» ФСО №7. Приведенные в отчете об оценке № ЗУ-67/23-2 расчеты не отражают реальной стоимости земельного участка коммерческого назначения, и вводят в заблуждение пользователей отчета относительно рыночной стоимости объекта исследования, то есть нарушает требования пункта 22 «б», «д» ФСО № 7;

Таким образом, суд приходит к выводу, что описанные нарушения не носят формального характера; выявленных и отраженных в оспариваемых административным истцом решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» нарушений достаточно, для принятия бюджетным учреждением, в соответствии с подпунктом 2 пункта 11 статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ решений об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, поскольку такие нарушения в отчетах связаны с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований к признанию незаконными решений государственного бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости от 04.08.2023 № ОРС-31/2023/000285, № ОРС-31/2023/000284 не имеется.

Суд также учитывает, что административным истцом не высказано замечаний относительно выводов эксперта по первому вопросу, поставленному судом.

Помимо недочетов, указанных ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», в ходе исследования экспертом отчетов об оценке выявлены методические ошибки и необоснованные суждения, ведущие к искажению и ставящие под сомнение достоверность итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, так, в ходе исследования экспертом отчетов об оценке выявлена методическая ошибка – в задании на оценку не указаны предпосылки стоимости и основания для установления предпосылок стоимости, то есть, нарушены подпункт 4 пункта 3 ФСО № IV и подпункт 3 пункта 7 ФСО № VI.

Производным от основанного требования о признания решений незаконными, является административное требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Такое требование заявлено административным истцом и подлежит разрешению судом.

Из материалов дела следует, что в подтверждение доказательств размера рыночной стоимости спорных земельных участков на 17.05.2023 судом собраны следующие доказательства:

- отчеты об оценке от 17.05.2023 № ЗУ-67/23-1 и № ЗУ-67/23-2 составленные оценщиком ООО «<***>»;

- заключение судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № В-240110/С, составленное экспертом М.А.И.

Оценка доказательств, в том числе заключений экспертов, должна производиться судом не произвольно, а по правилам, установленным законом; заключения экспертов подлежат оценке в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом закон обязывает суд дать оценку каждому представленному доказательству, включая отчет об оценке, заключениям экспертиз, указать обстоятельства, которые он считает установленными по делу, а также обосновать это мнение, поскольку заключение экспертизы не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (часть 8 статьи 82, статья 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Что касается представленных Обществом отчетов об оценке от 17.05.2023 № ЗУ-67/23-1 и № ЗУ-67/23-2, то в них были выявлены нарушения требований законодательства об оценочной детальности, которые, безусловно, повлияли на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых (спорных) земельных участков.

Таким образом, несмотря на наличие у оценщика ООО «<***>» необходимой квалификации на составление отчетов об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных при составлении отчетов об оценке № ЗУ-67/23-1 и № ЗУ-67/23-2, суд отвергает их в качестве доказательства рыночной стоимости спорных земельных участков, принадлежащих административному истцу.

Одновременно суд полагает возможным положить в основу принимаемого по делу решения, в части касающейся требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № заключение судебной экспертизы.

Как следует из экспертного заключения, оценка стоимости земельных участков проведена экспертом М.А.И. сравнительным подходом, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

Проводя исследование, эксперт изучил качественные и количественные характеристики земельных участков являющихся объектами экспертизы. Объем доступных эксперту рыночных данных о продаже земельных участков оценен как достаточный.

Для целей расчетов, все ценообразующие факторы и соответствующие корректировочные поправки, применены экспертом при определении рыночной стоимости земельных участков под коммерческую застройку.

В процессе поиска объектов-аналогов эксперт проанализировал информацию общедоступных сайтов о продаже недвижимости. Им были использованы следующие источники информации: база данных архива объявлений (http://ruads.net), база данных архива оценщика (http://архивоценщика.рф/) и другие открытые источники.

Экспертом была составлена первичная выборка продажи земельных участков под коммерческую застройку, состоящая из 13 объектов.

Для расчета рыночной стоимости земельных участков эксперт использовал 3 объекта-аналога наиболее сопоставимых с объектами экспертизы, применил корректировки: на возможность торга, на местоположение, на общую площадь объектов, на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций (таблица № 2-20, № 2-21 экспертного заключения).

В результате проведенных расчетов, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, на дату оценки составила 8 817 129 руб. и 6 646 575 руб. соответственно.

Исследовав экспертное заключение, оснований для сомнений в обоснованности расчетов, выполненных ФИО6М.А.И. у суда не имеется, а следовательно, при определении рыночной стоимости данных объектов недвижимости в основу решения может быть положено экспертное заключение № В-240110/С.

Определенная экспертом М.А.И. величина рыночной стоимости земельных участков не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объектов экспертизы; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, позволяют определить рыночную стоимость спорных земельных участков по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, федеральным стандартам оценки. Сделанные экспертом М.А.И. выводы основаны на подробном исследовании, мотивированы, позволяют установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 частью 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Судом установлено, что Общество обратилось с заявлениями в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области 13.07.2023.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 указанного Федерального закона).

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Регион-С» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 8 817 129 руб. по состоянию на 17.05.2023.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 6 646 575 руб. по состоянию на 17.05.2023.

В удовлетворении требования о признании незаконными решений ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 04.08.2023 № ОРС-31/2023/000285, № ОРС-31/2023/000284 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказать.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости является 13.07.2023.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение принято в окончательной форме 29.02.2024