Гражданский кодекс часть 1

в отсутствие надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства административных ответчиков: Управления Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, заинтересованного лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТОТЕМ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ТОТЕМ» (далее - ООО «ТОТЕМ») обратилось в суд с административным исковым заявлением, уточнив административные требования, просило об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:16:0220014:24, расположенного по адресу: Россия, <...>, равной его рыночной стоимости в размере 8 363 500 (восемь миллионов триста шестьдесят три тысячи пятьсот) рублей по состоянию на 01 января 2014 года.

Административный истец находит кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере 8960611,8 руб. завышенной и влекущей увеличение налоговых обязательств по уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости этого участка.

С целью подтверждения заявленной по делу рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:16:0220014:24 по состоянию на 01.01.2014 ООО «ТОТЕМ» представило отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный оценщиком ООО «<данные изъяты>» (далее– отчет об оценке №), которым определена рыночная стоимость данного участка по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 4 837 000 рублей.

На указанный отчет об оценке административный истец представил положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ экспертом <данные изъяты> (далее–положительное экспертное заключение №).

Определением Белгородского областного суда от 24.11.2016 года по делу была назначена эксперта на предмет определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:16:0220014:24 по состоянию на 01 января 2014 года, а также с целью установления соответствия отчета об оценке стандартам и правилам в области оценочной деятельности. Производство экспертизы было поручено А. (оценщику Б.).

В результате проведенной по делу экспертизы экспертом А. составлено заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость участка с кадастровым номером 31:16:0220014:24 по состоянию на 1 января 2014 г. - 8 363 500 (восемь миллионов триста шестьдесят три тысячи пятьсот) рублей.

В судебном заседании представитель административного истца уточнил административные требования, а именно, просил установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной экспертом в заключении.

Представитель административного ответчика – администрации города Белгорода, представитель заинтересованных лиц: Правительства Белгородской области, департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области не возражали против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, согласно уточненным требованиям.

Изучив материалы дела, суд полагает удовлетворить административный иск к надлежащим ответчикам, отказав в удовлетворении административного иска к ненадлежащему ответчику - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области.

Установлено, что с 08.11.2005 года ООО «ТОТЕМ» на праве собственности (в размере доли – 811/1000) принадлежит земельный участок с кадастровым номером 31:16:0220014:24, категории земель: земли поселений – для эксплуатации нежилого здания (торговое), площадью 796 кв.м, расположенный по адресу: РФ, <...> (далее – спорный земельный участок), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.11.2005 года.

Другим участником общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок является Г. (<данные изъяты>).

Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2014 года постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 года №236 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» и составляет 8960 611,80 руб. (согласно кадастровой справке от 05.02.2016).

Согласно ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ч. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ.

Исходя из положений ст. 389 Налогового кодекса РФ, спорный земельный участок признается объектом налогообложения по земельному налогу.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В данном случае кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2014 года, что подтверждается постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 года №236 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород».

31.08.2016 года ООО «ТОТЕМ» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков путем установления данной стоимости в размере рыночной. В результате рассмотрения данного заявления комиссия приняла решение от 29.09.2016 года №244 об отклонении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке №. Указанные обстоятельства подтверждаются названным решением комиссии.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, отвечающий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика (администрации г. Белгорода) против размера рыночной стоимости, заявленного в административном иске, наличие сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости спорного участка и достоверности отчета об оценке №, что вызвано значительной разницей между кадастровой стоимостью и заявленной в иске рыночной стоимостью, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, судом была назначена экспертиза определением от 24.11.2016 года, на разрешение экспертизы были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости участка и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям федеральных стандартов оценки.

Согласно заключению эксперта А. (№ от ДД.ММ.ГГГГ) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:16:0220014:24 по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 8 363 500 рублей.

Данное заключение эксперта также содержит вывод о наличии нарушений, допущенных при составлении отчета об оценке №, а именно, нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены некорректно. Эксперт указал, что оценщиком при составлении отчета нарушены ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части неоднозначности толкования отчета об оценке, п.п.10, 11 раздела V и п. 22 раздела VII ФСО «Оценка недвижимости» (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ №611 от 25.09.2014 г., в части выбранных объектов-аналогов, п. 5 раздела II ФСО «Требования к отчету об оценке (ФСО №3), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ №297 от 20.05.2015 г.

Отчет об оценке №, которым определена заявленная административным истцом рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г., не является достоверным доказательством указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, что подтверждается вышеназванным заключением эксперта. Выводы заключения эксперта не оспорены представлением каких-либо доказательств.

Положительное экспертное заключение № на отчет об оценке не опровергает выводы эксперта, изложенные в заключении. По смыслу ч. 2 ст. 84 КАС РФ экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Доказательства оцениваются по правилам ст. 84 КАС РФ.

Согласно п. 4 ст. 84 КАС РФ, доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В положительном экспертном заключении № содержится довод о том, что спорный земельный участок относится к земельным участкам торгового назначения, в качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки коммерческого назначения, при этом, эксперт соглашается с правильностью анализа рынка, расчетов и полученным результатом.

Однако, заключением эксперта опровергается достоверность вывода оценщика о диапазоне цен в том сегменте, к которому относится объект оценки. Эксперт отмечает противоречивость отчета об оценке. Сделав вывод об отнесении спорного земельного участка к классу земель под офисно-торговую застройку, признав тем самым необходимость более детального сегментирования рынка земельных участков коммерческого назначения с выделением такого сегмента в классе земель коммерческого назначения как земли торгового назначения, - тем не менее, оценщик выбрал для определения диапазона цен предложения о продаже земельных участков из различных сегментов, в том числе не относящихся к землям торгового назначения (например, предложения о продаже земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, которые не относятся к классу земель коммерческого назначения, а также предложения о продаже земельных участков производственного назначения). Таким образом, эксперт пришел к обоснованному выводу о том, что использование предложений, не относящихся к исследуемому сегменту рынка, существенно искажает диапазон значений цен и не позволяет объективно произвести анализ рынка. Соответственно, ненадлежащее исследование цен в сегменте рынка земельных участков торгового назначения повлияло на правильность подбора объектов-аналогов. В заключении эксперта также изложено подробное обоснование некорректности подбора объектов-аналогов из всех имевшихся предложений. Положительное экспертное заключение № не содержит анализ правильности подбора объектов-аналогов исходя из тех факторов, которые выявил эксперт и отразил в своем заключении. В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта о несоответствии отчета об оценке содержит более достоверные выводы о названном отчете по сравнению с положительным экспертным заключением, поскольку выводы эксперта А. подтверждены исследовательской частью, мотивированы и подтверждены документально – содержанием объявлений о продаже объектов-аналогов.

Заключение эксперта является единственным доказательством заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка, исходя из уточненных административным истцом административных исковых требований.

Оценивая заключение эксперта по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями в области оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить указанное заключение под сомнение оснований не имеется.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Суд, оценив названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает необходимым определить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 г., установленной экспертом.

Согласно части 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости административный истец обратился 31.08.2016 года, указанную дату и следует считать датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Администрация г. Белгорода понесла судебные расходы (издержки) в виде оплаты экспертизы в сумме 45 000 рублей, что подтверждается платежным поручением №195734 от 12.12.2016 года, определением о назначении экспертизы от 24.11.2016 года, определением от 24.03.2017 о перечислении эксперту денежных средств, и данные расходы подлежат возмещению названному органу местного самоуправления за счет административного истца на основании ст.ст. 106, 111, 112 КАС РФ.

Администрация г. Белгорода не оспаривала право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, не имела противоположных с административным истцом юридических интересов.

Установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости является реализацией права административного истца на установление экономически обоснованной кадастровой стоимости данного объекта, и соответственно, судебные расходы по данному делу относятся на административного истца, учитывая разъяснения, содержащиеся в абзаце третьем пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административных исковых требований ООО «ТОТЕМ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, заявленных к ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, так как названный государственный орган – ненадлежащий административный ответчик по делу, учитывая, что органом, осуществляющим функции государственной кадастровой оценки, а также (с 01.01.2017 года) уполномоченным органом по осуществлению государственного кадастрового учета является Управление Росреестра по Белгородской области (Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). В данном случае ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области не определял оспариваемую административным истцом кадастровую стоимость.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ТОТЕМ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:16:0220014:24, расположенного по адресу: Россия, <...>, равную его рыночной стоимости в размере 8 363 500 (восемь миллионов триста шестьдесят три тысячи пятьсот) рублей.

Рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 31:16:0220014:24 определена настоящим решением на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, то есть на 01 января 2014 г.

Датой подачи заявления ООО «ТОТЕМ» о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 31:16:0220014:24, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 31 августа 2016 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТОТЕМ» в пользу администрации г. Белгорода судебные расходы в размере 45 000 рублей.

Отказать в удовлетворении административных исковых требований ООО «ТОТЕМ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, заявленных к ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Борисова

Решение в окончательной форме принято 29 марта 2017 года.