Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Сельскохозяйственная компания «Октябрь» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Сельскохозяйственная компания «Октябрь» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером <№...>, площадью 54237+/-1635 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Калининский, с/о Старовеличковский, ст-ца Старовеличковская, <Адрес...>, по состоянию на 01.01.2020г. в размере 3 471 168 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № 137/21 от 18.06.2021г., подготовленным ООО «Линия бизнеса», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2020г. составляет 3 471 168 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2020г. определена в размере 10 800 213,81 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению арендных и налоговых платежей.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При этом, в своем отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Будагян И.А. просит вынести законное и обоснованное решение.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности Юртаева С.А. представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

В отзыве на административное исковое заявление представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по доверенности Демченко К.В. просит рассмотреть дело в отсутствие представителя бюджетного учреждения, в разрешении заявленных требований полагается на усмотрение суда.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером <№...>, площадью 54237+/-1635 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Калининский, с/о Старовеличковский, ст-ца Старовеличковская, <Адрес...>.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2020г. определена в размере 10 800 213,81 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Соответственно суд считает 01 января 2020 года верной датой определения кадастровой стоимости земельного участка, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Согласно данным отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № 137/21 от 18.06.2021г., подготовленного ООО «Линия бизнеса», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2020г. составляет 3 471 168 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 25 октября 2021 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненному ООО «ФЛАГМАН», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2020 года составляет 8 500 000 рублей.

Однако, представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности Чермит И.М. представлены возражения на заключение эксперта, в которых он указывает, что заключение судебной экспертизы не может считаться допустимым доказательством по настоящему административному делу, поскольку составлено с нарушениями законодательства об оценочной деятельности и не может быть признано обоснованным и объективным.

В обоснование своих возражений ссылается на то, что экспертом при проведении оценки не учтена обеспеченность земельного участка коммуникациями.

Вместе с тем, суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречат положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, выводы эксперта не опровергнуты. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленный вопрос.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке спорного объекта недвижимости был применен сравнительный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснована). Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

При этом, доводы возражений представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности Чермит И.М. на заключение эксперта, не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, как следует из письменных пояснений эксперта ООО «ФЛАГМАН» Губановой Е.С., выполнившей вышеуказанное заключение, объектом экспертизы является земельный участок с кадастровым номером <№...>, расположенный по адресу: Краснодарский край, р-н Калининский, с/о Старовеличковский, ст-ца Старовеличковская, <Адрес...>, площадью 54 237 кв.м., из категории земель: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: пищевая промышленность. На стр. 43-44 заключения имеются следующие пояснения: стоимость инженерных коммуникаций, проходящих по территории участка - объекта оценки, в соответствии с ее целью (оспаривание кадастровой стоимости) не учитывается, так как данные расходы относятся к расходам на строительство зданий и сооружений (Журнал «Учет в строительстве» № 2, 2006, с. 101, письмо Минфина России от 25 января 2006 г. N 03-03-04/1/57). Налог на недвижимое имущество зданий, сооружений - уплачивается отдельно. Таким образом, в соответствии с целями оценки, земельный участок оценивается как условно свободный от таких улучшений, как здания, сооружения и инженерные коммуникации. У аналога № 4 на участке имеется электроснабжение, согласно тексту объявления. Корректировка выполняется на основании «Справочника оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки». Часть 2 (стр. 183, табл. 71). Издатель Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород 2018 г. Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Корректировка для аналога № 4 составит -14%.

Также, согласно п. 7.11 Методических рекомендации по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, утвержденных Советом РОО 21 ноября 2018 г., Протокол № 67-Р «Застроенные земельные участки оцениваются как незастроенные, т.е. их стоимость определяется без учета стоимости имеющихся улучшений, в том числе зданий, сооружений, сетей и коммуникаций на участке».

Таким образом, экспертом корректно и обоснованно введена корректировка по ценообразующему параметру «наличие коммуникаций», в связи с чем, расчет стоимости объекта исследования проведен верно.

Проверив и сопоставив доводы возражений на заключение эксперта представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности Чермит И.М. с пояснениями эксперта ООО «Флагман» Губановой Е.С., выполнившей заключение судебной экспертизы, суд полагает, что доводы представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено.

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как арендатора данного объекта недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 27 сентября 2021 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 27 сентября 2021 года.

При таких обстоятельствах, административный иск ООО «Сельскохозяйственная компания «Октябрь» подлежит частичному удовлетворению, а кадастровая стоимость объекта недвижимости установлению в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Сельскохозяйственная компания «Октябрь» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной удовлетворить частично.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером <№...> площадью 54237+/-1635 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Калининский, с/о Старовеличковский, ст-ца Старовеличковская, <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 года в размере 8 500 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> считать 27 сентября 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья В.В. Сидоров