Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО СТК «СТРОЙ МЕТАЛЛ» к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО СТК «СТРОЙ МЕТАЛЛ» обратилось в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2104 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 413 550,64 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является арендатором вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 6076415,12 руб. по состоянию на 01.01.2016. Отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 определена в размере 3 413 550,64 руб., что в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании директор ООО СТК «СТРОЙ МЕТАЛЛ» ФИО2 и представитель ООО СТК «СТРОЙ МЕТАЛЛ» по доверенности ФИО3 требования поддержали по изложенным в исковом заявлении основаниям.

В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю, министерства имущественных отношений Хабаровского края, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. При этом, представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

Из письменного отзыва министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что министерство заявленные требования не признает по тем основаниям, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность величины рыночной стоимости земельного участка. В нарушение пункта 14 ФСО № 1 в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся по своим характеристикам. В нарушение пункта 22 ФСО № 7 не учтены такие элементы сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура, отказ от их применения в отчете не обоснован. В источниках информации отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, использованных в качестве аналогов, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования земельного участка. Вывод оценщика о том, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков, в отчете не обоснован. Кроме того, административный истец использует земельный участок без правоустанавливающих документов. На основании п. 7.3 договора аренды от 11.12.2015 не допускается пересматривать кадастровую стоимость земельного участка без согласия его собственника.

В своих возражениях на административный иск администрация г.Хабаровска указывает, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность величины рыночной стоимости земельного участка. Имеются разночтения в части указания рыночной стоимости по тексту отчёта. Действие страхового полиса оценщика прекращено 31.12.2018, в нём отсутствует подпись страховщика и имеется опечатка наименовании организации страхователя. Необоснованно исключены из выборки объекты-аналоги, расположенные по <адрес>. В качестве аналогов №№ 2, 3 приняты земельные участки с ценой сделки значительно ниже минимальной границы диапазона; указанные аналоги не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и несопоставимы с ним по ценообразующим факторам; рыночная стоимость оцениваемого земельного участка занижена на 44 %.

В судебном заседании представитель администрации г. Хабаровска по доверенности ФИО4 представленные письменные возражения поддержал в полном объёме. Ходатайства о назначении судебной экспертизы на соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, о рыночной стоимости земельного участка не заявлял.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1, с учётом представленных письменных пояснений, сообщила, что рыночная стоимость земельного участка составляет именно 3 413 550,64 руб., иных сумм отчёт не содержит. При проведении оценки она соблюдала требования Федеральных стандартов оценки, применила корректировки на местоположение земельных участков-аналогов. При оценке использовала земельные участки, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимые с ним по ценообразующим факторам. Используемые ею источники информации содержали достоверные сведения о кадастровых номерах земельных участков-аналогов. Представленный в качестве приложения страховой полис соответствует действительности. Земельный участок с кадастровым номером № с адресом ориентира: <адрес> обоснованно был исключён из выборки, поскольку на дату проведения оценки данный земельный участок был застроен. На нём уже в июне 2013 года располагались некапитальные объекты: замощение, ограждение, асфальтобетонное покрытие. Также по состоянию на 14.10.2014 на земельном участке расположены некапитальные объекты: контейнеры, имеется замощение, ограждение и ворота. В данном случае необходимо разделять понятие объекта недвижимости и улучшений земельного участка, к которым могут относиться объекты некапитального строительства, не являющиеся объектами недвижимости. Поскольку земельный участок с кадастровым номером № имел улучшения, он не мог рассматриваться как незастроенный, так как имелись улучшения некапитального характера. Что касается земельного участка по ул. Перспективная, то на космических снимках, датированных 28.08.2014, 03.10.2014, 14.10.2014 и представленных в отчёте, видно, что до даты проведения аукциона (13.03.2015) земельный участок спланирован, устроена вертикальная планировка, размещены контейнеры, часть земельного участка используется как парковка. Снимки свидетельствую о том, что до даты проведения аукциона имелись существенные финансовые вложения в земельный участок, что рассматривается как улучшение и такой земельный участок (с улучшениями) не может рассматриваться в качестве аналога. На стр.226 Приложения 2 к отчету приведен космический снимок земельного участка после проведения аукциона. Как видно, земельный участок находится в том же состоянии, что и до даты проведения аукциона, а арендатор земельного участка использует имеющуюся вертикальную планировку для производства работ нулевого цикла, то есть фактически пользуется улучшениями земельного участка, созданными до него. Обращает внимание, что в таблице 11 отчета приведен диапазон средней цены предложения/продажи права аренды для строительства недвижимости офисно-торгового назначения и многоэтажного жилья с площадью 6 884 кв.м. Площадь аналогов №№ 2 и 3 значительно больше, чем площадь земельных участков, для которых определен диапазон стоимости. Величина арендной платы, скорректированной на масштаб, по аналогам №№ 2 и 3, находится в пределах допустимого рыночного диапазона. То обстоятельство, что право аренды оцениваемого земельного участка было продано 11.07.2014 за 269,96 руб./кв.м, что больше чем рыночная стоимость определенная в отчете (227,30 руб./кв.м), не повлияло на итоговую рыночную стоимость оцениваемого земельного участка, поскольку на рынке земельных участков коммерческого назначения в 2014-2016 годах наблюдалась отрицательная динамика (снижение стоимости). Нарушений п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ не допущено, поскольку земельные участки-аналоги №№ 2, 3 на дату сделки были отнесены к ВРИ-5 «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли...», в отчете они рассматривались именно как земельные участки с разрешенным видом использования ВРИ-5 без изменения вида разрешенного использования. Различие в площади между объектом оценки и объектами-аналогами было компенсировано корректировкой. Считает неверным утверждение администрации г. Хабаровска о том, что в таблице 13 на странице 82 отчёта ошибочно указаны сведения относительно земельной ренты. Обращает внимание, что арендный платеж за землю и размер первого арендного платежа для первого года являются тождественными понятиями и имеют одну и ту же методологию расчета.

Заслушав представителей административного истца, представителя заинтересованного лица, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка от 11.12.2015 № 367, заключенного между городским округом «Город Хабаровск» и ФИО5, последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером 27:23:0010405:364, площадью 2104 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия договора определен с 11.12.2015 по 10.12.2018.

На основании договора от 08.08.2017 о передаче прав и обязанностей по договору № 367 аренды земельного участка, ФИО5 передал право аренды вышеуказанного земельного участка ООО СТК «СТРОЙ МЕТАЛЛ».

Запись о государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка произведена 21.08.2017.

На указанном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ООО СТК «СТРОЙ МЕТАЛЛ» на праве собственности: объект бытового обслуживания.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 19.12.2018, составляет 6076415,12 руб., определена по состоянию на 01.01.2016 на основании приказа министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

Постановлением правительства Хабаровского края от 04.12.2018 № 441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края, согласно которому министерство имущественных отношений является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки.

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии (абзац 1).

Являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, и в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса РФ имеющим исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.

Доводы административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края об отсутствии у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в силу пункта 7.3 договора аренды и отсутствия письменного согласия арендодателя на пересмотр кадастровой стоимости, являются не обоснованными.

По смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на обращение в суд в целях оспаривания результатов кадастровой стоимости не ставится в зависимость от согласия арендатора на изменение кадастровой стоимости.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28), арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Из изложенного следует, что письменное согласие на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка требуется от арендатора – собственника земельного участка, являющегося юридическим лицом или гражданином, а не органом государственной власти или местного самоуправления.

Органы местного самоуправления распоряжаются земельными участками государственная собственность на которые не разграничена, в силу положений пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», т.е. заключая договор аренды земельного участка, исполняют свои публичные полномочия, следовательно, не вправе включать в договоры аренды положения, противоречащие действующему законодательству.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса РФ» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Из изложенного следует, что пункт 7.3 договора в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожным, поскольку нарушает требования Земельного кодекса РФ (пункт 3 статьи 66), Закона об оценочной деятельности (ст. 24.18) и не влечет за собой юридических последствий в виде отказа административному истцу в удовлетворении требования о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка без согласия департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска.

Согласно абзацу 8 пункта 6 Постановления Пленума № 28 лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13.11.2019 № 22 отклонено заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.

В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение Комиссии не является предметом рассмотрения в настоящем административном деле.

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки составленный ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» от 29.10.2019, согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет 3 413 550,64 руб.

Отчёт подготовлен оценщиком ФИО1, которая является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет». Имеет высшее и профессиональное образование в области оценки собственности. Прошла профессиональную переподготовку в Институте повышения квалификации ДВ государственного университета путей и сообщения. Имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости». Имеет полис страхования ответственности оценщика № ОО, который выдан ООО СК «Согласие», срок действия с 28.07.2019 по 27.07.2020 (стр. 334 отчета). Стаж работы по специальности – 13 лет. Требования о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил договор и оценщика соблюдены (ст. 16 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998).

С учётом представленных сведений об оценщике, доводы заинтересованного лица о прекращении действия страхового полиса оценщика 31.12.2018 не нашли своего подтверждения.

Из представленного отчёта следует, что в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20.05.2015 № 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, виде разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости.

В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Оценщиком исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынков земельных участков г.Хабаровска.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован доходный подход, в рамках которого применен метод капитализации земельной ренты. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и сравнительного подходов, а также иных методов в рамках доходного подхода.

В рамках доходного подхода проведены следующие этапы: выбор источников информации для поиска аналогов; определение критериев отбора потенциальных аналогов; формирование базы объявлений с учетом критериев отбора; проверка каждого из отобранных объявлений на соответствие объекту оценки; формирование массива данных для расчетов; выбор метода оценки рыночной стоимости земельной ренты; проведение расчетов выбранным методом.

В качестве единицы сравнения оценщиком выбран 1 кв. м земельного участка.

Условия продажи (скидка на торг), месторасположение и расположение относительно красных линий, рыночные условия (время продажи), вид разрешенного использования земельного участка, права на землю, площадь, определены оценщиком, как факторы, наиболее влияющие на стоимость земельного участка.

Оценщиком отобрано 3 объекта-аналога.

Внесены корректировки: на местоположение, на дату сделки, на площадь,

Проверка вариации и расчет наиболее вероятного значения стоимости земельной ренты определены с использованием весового коэффициента, который позволяет значительно уменьшить влияние ошибки, возникающей при проведении корректировок, и получить достоверный результат.

Рыночная стоимость 1 кв. м земельного участка составила 1 622,41.

Стоимость 1 кв. м земельной ренты объекта оценки составила 227,3 руб./кв.м.

Величина коэффициента капитализации определена на основе анализа норм отдачи капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Информация о величине ставки капитализации для коммерческой недвижимости, расположенной в Краснофлотском районе г.Хабаровска получена из аналитического обзора ООО «РСО «Кредо» «рынок нежилой недвижимости Хабаровска за IV квартал 2015г.» и составляет 16,01%.

Для определения нормы возврата капитала использован метод Ринга (НВК=100%/срок экономической жизни), в соответствии с которым норма возврата составила 2%, а ставка капитализации для земельных участков коммерческого назначения, расположенных в Краснофлотском районе г.Хабаровска составила 14,01% (16,01%-2%).

Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 3 413 550,64 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Положения отчета опровергают доводы министерства имущественных отношений Хабаровского края и администрации г. Хабаровска о допущенных оценщиком нарушениях.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 23 ФСО № 7 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

Доводы заинтересованного лица администрации г.Хабаровска о нарушении п. 5 ФСО № 3 в части указания рыночной стоимости на стр. 3, 118, 119 отчета суммы в 3 413 550,64 руб., а на стр. 6 – 3 410 100,08 руб., не нашли своего подтверждения, поскольку на указанных страницах указана одна сумма - 3 413 550,64 руб.

Из отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (ВРИ-5)) и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Доводы заинтересованного лица администрации г.Хабаровска о необоснованном исключении из выборки объектов-аналогов, расположенных по <адрес>, опровергаются положениями отчета и показаниями свидетеля ФИО1

В соответствии с пунктом «в» пункта 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

На страницах 79-86 отчета, в Приложении № 2 к отчету (стр. 195-328) описан весь объем доступной информации, и обоснованно, почему оценщиком в качестве аналогов использована информация о трех состоявшихся сделках, а иные земельные участки исключены из выборки. У суда нет оснований не согласиться с выводами оценщика, поскольку они должным образом мотивированы и подтверждены показаниями свидетеля и соответствующими материалами, представленными в качестве приложений к отчёту.

Довод администрации г. Хабаровска о том, что в качестве аналогов №№ 2, 3 приняты земельные участки с ценой сделки значительно ниже минимальной границы ценового диапазона, отраженного в таблице 11 на странице 64 отчёта, подлежат отклонению. Как следует из материалов дела, площадь аналогов №№ 2, 3 значительно больше, чем площадь земельных участков, для которых определён диапазон стоимости в таблице 11 отчёта. На странице 102 отчёта представлен расчет скорректированной на площадь цены продажи по аналогам, из которой видно, что величина арендной платы, скорректированной на масштаб по аналогам №№ 2, 3 находится в пределах допустимого рыночного диапазона (с учётом округления до сотен рублей).

То обстоятельство, что право аренды оцениваемого земельного участка было продано 11.07.2014 за 269,96 руб./кв. м, что больше чем рыночная стоимость, определенная в отчете (227,30 руб./кв. м), не повлияло на итоговую рыночную стоимость оцениваемого земельного участка. Об этом судебном заседании подтвердила свидетель ФИО1, указав, что на рынке земельных участков коммерческого назначения в 2014-2016 годах наблюдалась отрицательная динамика (снижение стоимости). Данные сведения проиллюстрированы оценщиком на странице 60 отчёта, а также представлены в судебном заседании в виде таблицы, из которой следует, что снижение стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.2016 по сравнению с 01.07.2014 составило в среднем 13%.

Доводы администрации г.Хабаровска о нарушении п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ не нашли своего подтверждения в судебном заседании, поскольку как следует из данных, приведенных на стр.227-237 Приложения № 2 к отчету, объекты-аналоги №№ 2, 3 (ул. Трехгорная, ул. Трехгорная-Карьерная) на дату сделки были отнесены к ВРИ-5 «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли...», в отчете они рассматривались именно как земельные участки с разрешенным видом использования ВРИ-5 без изменения вида разрешенного использования.

В силу п. 15 ст. 39.11 ЗК РФ в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса) начальной ценой предмета аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка является размер первого арендного платежа, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Пунктом 2 статьи 39.78 ЗК РФ предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Арендный платеж за землю и размер первого арендного платежа для первого года являются тождественными понятиями и имеют одну и ту же методологию расчета.

Как видно из представленного в судебное заседание договора аренды земельного участка с кадастровым номером № (объект-аналог № 3) от 26.01.2016 размер первого арендного платежа составляет 1 393 604 руб. Аналогичные сведения указаны в отчете на страницах 235-236.

Таким образом, указанная как земельная рента в таблице 13 на странице 82 отчета сумма в размере 1 393 604 руб. при проведении расчетов была использована оценщиком обоснованно.

Также на страницах 233-234 отчёта оценщиком представлены подтверждения размера первого арендного платежа для комплексного освоения земельного участка с кадастровым номером № в размере 747336 руб. (объект-аналог № 2). И на странице 227-228 отчёта представлены подтверждения годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером № в размере 664056 руб. (объект-аналог № 1).

Содержание отчета опровергает возражения участников процесса о том, что оценщиком не учтены различия объекта оценки и объектов-аналогов по транспортной доступности, в инфраструктуре (наличие или отсутствие инженерных сетей, близость к ним, возможность подключения к ним). Оценщиком, произведена корректировка «на местоположение».

Доводы административного ответчика о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов – в частности кадастровых номерах, видах разрешенного использования отобранных оценщиком для проведения оценки, суд находит несостоятельным.

В отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.

Использование оценщиком аналогов различной площади, отличной от объекта оценки, не может являться нарушением ФСО, так как оценщиком подобраны наиболее схожие объекты аналоги, предоставленные на рынке, и применена корректировка на их различные характеристики. Оценщиком приведены правила отбора аналогов, а также обоснован отказ от использования предложений в качестве аналогов на дату оценки 01.01.2016. Рыночные данные об объектах-аналогах, принятых к расчёту, достаточны и достоверны.

В процессе проведения сравнительного анализа оценщиком был получен необходимый объем сведений об объектах-аналогах, схожих по своим основным характеристикам с объектом оценки. Сведения, полученные из открытых источников информации, оформленные в виде публичной оферты, соответствуют требованию действующего законодательства. Информация о земельных участках на дату оценки, использованная в отчёте, соответствует требованиям достаточности и достоверности.

Суд приходит к выводу, что во исполнение п.5 ФСО № 3 в отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

При этом суд принимает во внимание тот факт, что администрация города Хабаровска ходатайства о назначении судебной экспертизы на соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, о рыночной стоимости земельного участка не заявляла, на проведение экспертизы не настаивала, несмотря на то, что данный вопрос ставился на обсуждение сторон. Таким образом, администрация г. Хабаровска распорядилась своими процессуальными правами.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд принимает в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства отчёт об определении рыночной стоимости объекта оценки, составленный ООО «ОЦЕНКА_ПАРТНЕР» от 29.10.2019.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в суде не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

С учётом изложенного, обстоятельства, на которые ссылается министерство имущественных отношений Хабаровского края, администрация г.Хабаровска без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился 30.10.2019, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 19.12.2018.

Установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2019 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В силу пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО СТК «СТРОЙ МЕТАЛЛ» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2104 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 в размере 3 413 550,64 руб.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 30.10.2019.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Мотивированное решение суда составлено 28 января 2020 года.

Судья Хабаровского краевого суда А.А. Куратов