Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, ФИО1 оспаривает кадастровую стоимость объекта недвижимости - склада, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №. Обосновывая свои требования, административный истец указал, что владеет объектом недвижимости на праве собственности, является плательщиком налога на имущество физических лиц, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 была утверждена кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 01.01.2019 года в размере 15 101 874,14 рубля, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие сведения. Просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 9 230 862 рублей. Расчет рыночной стоимости произведен оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР», о чем составлен отчет об оценке.

Определением суда от 25.11.2020 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация г. Хабаровска.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на такие же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.

В судебном заседании представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО3 пояснил, что административный ответчик не возражает против удовлетворения требований ФИО1. Считает, что заявленный административным истцом размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтверждается представленным суду отчетом об оценке.

Административный истец ФИО1, представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и администрации г. Хабаровска, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, судебного извещения о дате и месте проведения судебного заседания, а также путем размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, признав причину неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что с 28.06.2012 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости, назначение - нежилое, наименование – склад, площадь 1016,90 кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый №. Право собственности ФИО1 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 30.05.2017 года (номер регистрации №).

В части 1 статьи 399, статье 400, части 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ указано, что налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ).

Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года № 571 «Об утверждении Положения о местных налогах на территории городского округа «Город Хабаровск» установлен и введен на территории городского округа «Город Хабаровск» налог на имущество физических лиц, определены особенности определения налоговой базы, налоговые ставки, а также налоговые льготы, основания и порядок их применения отдельными категориями налогоплательщиков.

Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 (принятом в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке») утверждены результаты определения кадастровой стоимости, полученные по итогам проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края. В Единый государственный реестр недвижимости 10.02.2020 года внесены сведения об утвержденной по состоянию на 01.01.2019 года, в результате государственной кадастровой оценки, кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 15 101 874,14 рублей. Результаты оценки подлежат применению с 01.01.2020 года.

Как указано в частях 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закона о государственной кадастровой оценке), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, в суде или комиссии на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ФИО1 является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Поэтому он имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости находящегося в его собственности объекта капитального строительства.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254.

Оценка рыночной стоимости объекта капитального строительства – склада, назначение - нежилое, площадь 1016,90 кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый №, произведена оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО4 (имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности «Оценка недвижимости», с 20.01.2015 года является членом Ассоциации Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (регистрационный №), о чем 02.11.2020 года подготовлен отчет № 137.1/Н/2020.

Изучив содержание отчета об оценке от 02.11.2020 года № 137.1/Н/2020, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. В отчете указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2019 года - на ту же дату определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1(ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете об оценке от 02.11.2020 года № 137.1/Н/2020 указано, что для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал затратный подход, в рамках которого применил метод сравнительной единицы, как наиболее сбалансированный по трудозатратам и точности расчетов, основанный на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. При использовании этого метода для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Отказ от использования сравнительного и доходного подходов, и иных методов в рамках затратного подхода, подробно обоснован в отчете (страницы 64-75 отчета).

Под затратным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке (пункты 18, 19, 20 ФСО №1, подпункт «в» пункта 24 ФСО №7).

Как указано в пункте 24 ФСО № 7 при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если есть возможность корректной оценки функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; в) его рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют.

В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: -расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; -определение прибыли предпринимателя; -определение износа и устареваний; -определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний (подпункт «г» пункта 24 ФСО №7).

Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: - данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; - данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; - сметных расчетов; - информации о рыночных ценах на строительные материалы; -других данных (подпункт «е» пункта 24 ФСО №7).

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства. Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (подпункты «ж», «з», «и» пункта 24 ФСО №7).

Оценщик подбирал объект аналог по аналогичным конструктивным решениям (класс конструктивной системы, общая этажность, сопоставимость объема объекта, класс качества – economy), используя основные базисные стоимостные показатели оцениваемого объекта (которые приведены в техническом паспорте и получены оценщик в результате осмотра). Объект оценки склад, состоит из основной части (Литер В) и капитальной пристройки (Литер В2). Так как Литеры В и В2 имеют различные материалы конструктивных элементов, оценщик произвнл расчет стоимости для каждой из составных частей, сумма значений которых и будет являться стоимостью объекта оценки. Для подбора объектов аналогов был использован источник информации - Сборник ООО «КО-ИНВЕСТ» «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2011 года для условия строительства в Московской области», раздел 3.01 «Газовая промышленность», который имеет более свежие по дате выпуска данные о стоимости строительства типовых объектов. Выбирая источник информации оценщик также исходил из того, что в восстановительную стоимость, определенную по этому сборнику, включены все затраты, предусмотренные сводным сметным расчетом: прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательных работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работы и других.

В качестве объекта аналога для части Литер В выбран типовой объект «Здание материального склада со шлакоблочными стенами», класс econom (раздел С3.01.003 Сборника ООО «КО-ИНВЕСТ»). В качестве объекта аналога для части Литер В2 выбран типовой объект «Здание материального склада с кирпичными стенами», класс econom (раздел С3.01.001 Сборника ООО «КО-ИНВЕСТ»). Внесены: корректировка «на различие в объемно-параметрических характеристиках», поправки регионально-климатические, регионально-экономические и на текущие цены по состоянию на 01.01.2019 года (страницы 76-88). Расчет затрат на строительство аналога приведен в отчете в таблицах 18 «Расчет стоимости строительства объекта аналога» и таблицы 19 «Расчет величины затрат на строительство объекта оценки».

Для определения величины прибыли предпринимателя оценщиком использован Справочник оценщика недвижимости-2018 «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», выполненного Приволжским центром методических формирований и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород, 2018 год. Величина значения прибыли предпринимателя определена на уровне 17%, исходя из класса объекта «Универсальные производственно-складские объекты».

Применяя к стоимости измерителя поправки на климатический район, индексы перехода цен (из 01.01.2011 года в 01.01.2019 год), территориальные поправки, оценщик произвел расчет стоимости здания на дату оценки. Затем, учитывая прибыль предпринимателя, он определил полную восстановительную стоимость объекта (без учета износов и устареваний): Литер В – в размере 23 775 207 рублей, Литер В2 - в размере 17 394 448 рублей.

Определяя величину износа и устареваний – действительную потерю в стоимости улучшений объекта недвижимости в результате воздействия ряда факторов (увеличение возраста, степень интенсивности эксплуатации, появление новых строительных материалов и новых разработок в проектировании зданий (сооружений), законодательные ограничения и др.), имеющих различные источники происхождения, оценщик определил для объекта оценки основные факторы обесценивания: физический износ– для Литера В 31,02% и для Литера В2 21,58%, и экономическое устаревания (вызванное местом расположения объекта)_- 65,97%. Признаки функционального устаревания не установлены. Совокупный износ объекта оценки определен: для Литера В - в размере 78.17% (что в натуральную величину составило 18 585 077 рублей), для Литера В2 – 76,77% (что в натуральную величину составило 13 353 716 рублей). Итоговая рыночная стоимость объекта оценки (Литеров В и В2), после проведения процедуры согласования результатов оценки, определена в размере 9 230 862 рублей (расчеты приведены на страницах 89-107 отчета).

Содержание отчета об оценке от 12.11.2020 года № 137.1./Н/2020 позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление об исходных данных, положенных в основу расчетов, и методах, применяемых в произведенных расчетах.

В силу статьей 2, 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Лица, участвующие в деле, содержание отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки не оспаривали, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства – склада (нежилого), кадастровый №, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания до 01 января 2023 года результатов определения кадастровой стоимости применяются с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть 4 статьи 6 Федеральный закон от 31.07.2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ФИО1 обратился в суд 24.11.2020 года, и ранее в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости он не обращался. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10.02.2020 года и применяется с 01.01.2020 года. Поэтому установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2020 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, назначение - нежилое, наименование – склад, площадь 1016,90 кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый № равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 9 230 862 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 24 ноября 2020 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда Е.А. Бузыновская