Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Департамента имущественных отношений администрации г. Перми ФИО1, действующей на основании доверенности от 22.12.2017,

представителя административных ответчиков Управления Росреестра по Пермскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю ФИО2, действующей на основании доверенности от 28.12.2017 и протокола от 08.08.2017,

представителя заинтересованного лица ФИО3 – ФИО4, действующей на основании доверенности от 04.06.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению департамента имущественных отношений администрации г. Перми о признании незаконными решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю: от 13 февраля 2018 года № 174, от 13 февраля 2018 года № 178, от 13 февраля 2018 года № 176, от 13 февраля 2018 года № 173, от 13 февраля 2018 года № 180, от 13 февраля 2018 года № 183, от 13 февраля 2018 года № 181, от 13 февраля 2018 года № 177, от 13 февраля 2018 года № 182, от 13 февраля 2018 года № 179, от 13 февраля 2018 года № 175,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений администрации г. Перми (далее также – Департамент, административный истец) обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю (далее также – Комиссия, административный ответчик) от 13.02.2018 № 174 об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилое помещение с кадастровым номером ** в размере рыночной стоимости 15220716, 62 рублей, а также административный истец просить исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта из сведений Единого государственного реестра недвижимости.

Департамент обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии от 13.02.2018 № 178 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ** равной рыночной стоимости в размере 115897 504, 90 рубля и исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости.

Департамент обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии от 13.02.2018 № 176 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ** равной рыночной стоимости в размере 8719640, 40 рублей и исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости.

Департамент обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии от 13.02.2018 № 173 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ** равной рыночной стоимости в размере 1125462, 86 рублей и исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости.

Департамент обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии от 13.02.2018 № 180 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ** равной рыночной стоимости в размере 122775538 рублей и исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости.

Департамент обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии от 13.02.2018 № 183 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ** равной рыночной стоимости в размере 678023 рубля и исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости.

Департамент обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии от 13.02.2018 № 181 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ** равной рыночной стоимости в размере 571435 рублей и исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости.

Департамент обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии от 13.02.2018 № 177 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ** равной рыночной стоимости в размере 17550 748, 37 рублей и исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости.

Департамент обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии от 13.02.2018 № 182 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ** равной рыночной стоимости в размере 122387673 рубля и исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости.

Департамент обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии от 13.02.2018 № 179 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ** равной рыночной стоимости в размере 4222102 рубля и исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости.

Департамент обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии от 13.02.2018 № 175 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ** равной рыночной стоимости в размере 231406671, 17 рубль и исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости.

В обоснование заявленных требований указал, что отчёт о рыночной стоимости от 12.01.2018 № 02-12/17, на основании которого были приняты оспариваемые решения Комиссии, не соответствуют по форме и содержанию требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки.

Определением суда от 05.06.2018 указанные выше административные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал.

Представитель административных ответчиков Управления Росреестра по Пермскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с иском не согласился по основаниям, указанным в письменном отзыве.

Представитель заинтересованного лица ФИО3 в суде заявленные требования не поддержал, просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края просило о рассмотрении дела без участия своего представителя, указав, что права и интересы Министерства при рассмотрении дела нарушены не будут.

Заслушав участвующих в деле лиц, изучив письменные отзывы на административное исковое заявление, исследовав материалы настоящего дела, а также кадастровое дело № 11/31 (том 173, 174, 175, 176, 177, 178, 179, 180, 181, 182, 183), суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с частью 5 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По смыслу части 1 статьи 218, статьи 227 КАС РФ суд принимает решение об удовлетворении требований об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего при одновременном наличии двух условий: противоречии оспариваемого решения (действий, бездействий) закону и нарушении прав и законных интересов административного истца.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Из материалов кадастрового дела следует, что ФИО3 на праве общей долевой собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные в торгово-выставочном центре по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Красноармейская, 1-я, дом 6:

- кадастровый номер ** площадью 31, 30 кв.м, этаж технический;

- кадастровый номер ** площадью 423, 30 кв.м, этаж 4;

- кадастровый номер ** площадью 6435,60 кв.м, антресоль 1,2 этаж 3;

- кадастровый номер ** площадью 242,5 кв.м, этаж 4;

- кадастровый номер ** площадью 488,10 кв.м, этаж 4;

- кадастровый номер ** площадью 3223,20 кв.м, этаж цокольный;

- кадастровый номер ** площадью 142,60 кв.м, этаж цокольный;

- кадастровый номер ** площадью 4146,70 кв.м, этаж 1;

- кадастровый номер ** площадью 19,30 кв.м, этаж цокольный;

- кадастровый номер ** площадью 4 133,60 кв.м, этаж 2;

- кадастровый номер ** площадью 22,90 кв.м, этаж технический.

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимого имущества была установлена на основании Акта № ** от 18.11.2014 по состоянию на 18.11.2014 и составила для помещений:

с кадастровым номером ** – 1125462, 86 рубля;

с кадастровым номером ** – 15220716, 62 рублей;

с кадастровым номером ** – 231406 671, 17 рублей;

с кадастровым номером ** – 8719640, 40 рублей;

с кадастровым номером ** – 17550748, 37 рублей;

с кадастровым номером ** – 115897 504, 90 рубля;

с кадастровым номером ** – 5127 508, 13 рублей;

с кадастровым номером ** – 149104 052, 98 рубля;

с кадастровым номером ** – 693975, 50 рублей;

с кадастровым номером ** – 148633 012, 61 рублей;

с кадастровым номером ** – 823 421, 71 рубль.

В соответствии со статьями 15, 399 Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту - НК РФ) налог на имущество физических лиц является местным налогом, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 402 НК РФ.

Изменение размера налога на имущество для ФИО3 возможно путем оспаривания кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Не согласившись с данной оценкой, ФИО3 обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю и представила отчёт об определении рыночной стоимости нежилых помещений № 02-12/17 от 12.01.2018.

Решениями Комиссии от 13.02.2018 №№ 173-183 кадастровая стоимость указанных выше нежилых помещений определена в размере рыночной стоимости по состоянию на 18.11.2014, установленной в отчёте об оценке № 02-12/17 от 12.01.2018. Дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость в размере рыночной, соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии 13.02.2018 в результате рассмотрения заявления установлено, что отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от кадастровой стоимости составило 18 %; оформление и содержание отчёта об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В соответствии с частями 28, 29 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, орган местного самоуправления вправе оспорить в суде установленную решением комиссии по заявлению собственника земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, кадастровую стоимость участка в размере рыночной стоимости, в случае, если его стоимость была существенно снижена. При этом закон предоставляет органам местного самоуправления право оспорить кадастровую стоимость в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

Изложенное в статье 24.18 Закона об оценочной деятельности нормативное закрепление, с учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.07.2016 № 15-П, позволяет суду прийти к выводу, что закон предоставляет органу местного самоуправления право на оспаривание решения Комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, в размере его рыночной стоимости в суде, если его рыночная стоимость существенно снижена. Вместе с тем, в отношении объектов недвижимости (в нашем случае нежилых помещений) положения статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности предоставляют органу местного самоуправления право оспорить решение комиссии или кадастровую стоимость объекта, не находящегося в собственности муниципалитета, только по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Таким образом, принятые Комиссией решения от 13.02.2018 №№ 173-183 по заявлению собственника нежилых помещений об установлении их кадастровой стоимости в размере рыночной, не нарушает законных прав и интересов административного истца.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемых решений, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, суд приходит к выводу, что надлежащих доказательств нарушения требований нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия, порядок принятия решений Комиссией, а также несоответствия оспариваемых решений нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения и опровергающих выводы профессионального оценщика, административным истцом не представлено.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263 утвержден Порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок). Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Пермском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.10.2012 № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю, в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии были внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что заинтересованным лицом ФИО3 при обращении в комиссию был предоставлен полный пакет документов, установленный абзацами 18 - 25 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

При рассмотрении заявления заседание комиссии являлось правомочным, на нем присутствовало большинство членов комиссии, решение принято единогласно, присутствующими на заседании членами комиссии (пункты 10, 12 Порядка).

В соответствии с пунктом 20 Порядка и статьи 11 Закона об оценочной деятельности, комиссией проверено содержание и оформление отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Изучив отчет об оценке от 12.01.2018 № 02-12/17, составленный оценщиком ООО «Российское общество оценщиков», суд приходит к выводу, что отчет об оценке, явившийся предметом исследования Комиссии 13.02.2018 и приложенный заинтересованным лицом к заявлению об изменении кадастровой стоимости нежилых помещений, отвечает требованиям законодательства.

Комиссия установила, что рыночная стоимость объектов недвижимости отличается от установленной в отношении них кадастровой стоимости не более, чем на 30% (а именно на 18%), то есть разница не является существенной.

Представление положительного экспертного заключения в данном случае не является обязательным с учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, высказанной в определении от 09.03.2017 № 592-О.

При удовлетворении заявления ФИО3, Комиссия пришла к выводу, что предоставленный отчет от 12.01.2018 № 02-12/17, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам оценщика не имеется.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Данный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (пункты 18-20 ФСО № 1).

Из содержания отчета, подготовленного оценщиком Л., следует, что исследование проводилось с применением затратного подхода методом сравнительной единицы, поскольку объект оценки представляет собой объект капитального строительства (ОКС), это здание без земельного участка. В то время как на рынке предложений к продаже объекты представлены как единые, то есть отдельно стоящие здания с земельными участками. При этом рынок ОКСов не развит. С целью определения затрат для воспроизводства (замещения) объекта оценки с учетом износа, оценщик взял затраты на замещение, применив метод сравнительной единицы с использованием данных сборника УПСС «Общественные здания», взяв стоимость затрат на возведение новых аналогичных объектов, определил величину износа, уменьшив стоимость на сумму износа для получения стоимости затрат на замещение (воспроизводство) объекта оценки (с учетом предпринимательской прибыли).

Применив соответствующие строительные нормы (СНиП) и формулы расчета затрат, с учетом прибыли предпринимателя, корректировок на различие в площади здания, регионально-климатические условия, на сейсмичность, оценщиком определена стоимость затрат на замещение на дату оценки. Данную сумму оценщик уменьшил на сумму износа (27%) и определил стоимость объекта оценки. Оценщиком стоимость земельного участка в данном случае не учитывалась, что не свидетельствует о нарушении пункта 24 ФСО № 7.

Оценщик применил метод сравнительной единицы с использованием данных сборника Укрупненных показателей стоимости строительства «Общественные здания» с использованием формулы: Сз=V(S) x Cк x Kинд x Kпп. Выбор объекта по справочнику для расчета стоимости объекта оценки, имеющего сопоставимые свойства, произведен оценщиком обоснованно. Применение коэффициента на различие в условиях сейсмичности объекта оценки и сравнительной единицы является обоснованным в соответствии со справочником оценщика КО-Инвест Общественные здания 2014, стр. 457.

В связи с чем, нарушений пункта федеральных стандартов оценки и Закона об оценочной деятельности судом не установлено.

Отчет полностью соответствует требованиям закона, приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность выводов оценщика, административным истцом в материалах дела не содержится.

С учетом вышеизложенного, при рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что представленный ФИО3 в Комиссию отчет об оценке, соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при ее проведении, процедура принятия решений комиссией не нарушена.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

Оценщик обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им отчета недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Предусмотренных частью 2 статьи 227 КАС РФ оснований для признания решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Пермскому краю, от 13.02.2018 №№ 173-183 не имеется. Решения соответствуют Закону об оценочной деятельности и иным нормативным правовым актам, приняты комиссией в пределах своей компетенции, прав, свобод и законных интересов департамента имущественных отношений не нарушают, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления департамента имущественных отношений администрации г. Перми о признании незаконными решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 13 февраля 2018 года: № 173, № 174, № 175, № 176, № 177, № 178, № 179, № 180, № 181, № 182, № 183 и исключении установленной данными решениями кадастровой стоимости объектов недвижимости из сведений Единого государственного реестра недвижимости, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения 5 июля 2018 года.

Судья (подпись)