Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев дело по административному исковому заявлению Ачмиза ФИО12 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Адыгея, Администрация муниципального образования «Яблоновское городское поселение» Тахтамукайского района Республики Адыгея об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

административный истец ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, заинтересованные лица - филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Адыгея, Администрация муниципального образования «Яблоновское городское поселение» Тахтамукайского района Республики Адыгея об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, в котором указал, что ему на праве собственности принадлежат: нежилое здание- столовая, с кадастровым номером 01:05:0200001:743, общей площадью 329,7 кв.м., расположенное по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес>, <адрес> кадастровая стоимость которого составляет 6 960 627,92 рубля, а также нежилое здание: административное здание с пристройкой, три этажа лит. «А», «а», кадастровый номер 01:05:020000:617, общей площадью 1235,5 кв.м., расположенное по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес>, кадастровая стоимость объекта составляет 23 109 802, 48 рублей.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости объекта оценки № 69/2019, составленному 20 декабря 2019 года оценщиком ФИО2, рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2016 года нежилого здания с кадастровым номером 01:05:0200001:743 составляет 4 326 600 рублей и нежилого здания с кадастровым номером 01:05:0200001:617 составляет 11 820 700 рублей.

Полагая стоимость объектов недвижимости завышенной, ФИО1 просил установить кадастровую стоимость на объекты капитального строительства: столовую, с кадастровым номером 01:05:0200001:743, общей площадью 329,7 кв.м. и нежилое административное здание с пристройкой, три этажа лит. «А», «а», кадастровый номер 01:05:020000:617, общей площадью 1235,5 кв.м., расположенные по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес>, <адрес> размере их рыночной стоимости, согласно представленному отчету об определении рыночной стоимости объекта оценки № 69/2019 от 20 декабря 2019 года.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 уточнил заявленные требования, просил суд в соответствии с полученным заключением судебной оценочной экспертизы установить кадастровую стоимость нежилого здания: столовой, с кадастровым номером 01:05:0200001:743, площадью 329,7 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес>, <адрес><адрес> по состоянию на 01 января 2016 года, в размере его рыночной стоимости – 3 922 466,99 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания: административное здание с пристройкой, три этажа лит. «А», «а», с кадастровым номером 01:05:020000:617, общей площадью 1235,5 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес>, <адрес> по состоянию на 01 января 2016 года, в размере его рыночной стоимости – 13 200 186, 77 рублей.

Представитель административного ответчика – Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям ФИО4 возражал против удовлетворения уточненных требований административного иска, указав, что при определении рыночной стоимости спорных объектов судебный эксперт при оценке физического износа исходил из устных пояснений заказчика и не обследовал конструктивные элементы объектов оценки; кроме того, ссылался на наличие противоречий в заключении при определении величины износа нежилых зданий.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея ФИО5 в судебное заседание не явилась, в своем заявлении просила дело рассмотреть в ее отсутствие, письменных возражений на уточненное административное исковое заявление не представила.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ филиал «ФКП Росреестра» по Республике Адыгея ФИО6 против удовлетворения заявленных требований в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости не возражала, заключение судебного эксперта об определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости полагала обоснованным.

Представитель заинтересованного лица Администрации МО «Яблоновское сельское поселение» ФИО7 в удовлетворении административного иска просил отказать, ссылаясь на возражения на административный иск представителя Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям.

Заслушав представителей сторон и заинтересованных лиц, проверив материалы дела, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения уточненного административного иска ФИО1 по следующим основаниям.

Согласно статье 245 КАС РФ и статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Как усматривается из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты капитального строительства: нежилое здание – столовая, с кадастровым номером 01:05:0200001:743, площадью 329,7 кв.м., расположенное по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес><адрес> административное здание с пристройкой, три этажа лит. «А», «а», с кадастровым номером 01:05:020000:617, общей площадью 1235,5 кв.м., расположенное по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес>, <адрес> что подтверждается выписками из ЕГРН от 09 декабря 2019 года № КУВИ-001/2019-29546606 и № КУВИ-001/2019-29546311. (л.д. 11-18).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:05:0200001:743 на дату оценки составляет 6960627,92 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером 01:05:020000:617 она составляет 23109802,48 рублей.

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, административный истец представил суду отчет, выполненный ООО «Академия экспертизы и оценки» от 20 декабря 2019 года № 69/2019, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания-столовой, с кадастровым номером 01:05:0200001:743, площадью 329,7 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес> составляет 4 326 600,00 рублей. Рыночная стоимость административного здания с пристройкой, три этажа лит. «А», «а», с кадастровым номером 01:05:020000:617, общей площадью 1235,5 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес> составляет 11 820 700, 00 рублей (л.д. 21-126).

В ходе рассмотрения дела от представителя административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям поступили письменные возражения на административное исковое заявление ФИО1, в которых представитель ссылался на нарушения ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 3, 5, ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 №299, пункта 24 ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, допущенные оценщиком при составлении Отчета об определении рыночной стоимости № 69/2019 от 20 декабря 2019 года.

Статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ закреплено, что итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06. 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78КАС РФ).

Пунктом 4.2 Постановления Конституционного суда Российской Федерации от 11.07.2017 №20-П основой пересмотра кадастровой стоимости является необходимость проверки соблюдения установленных законодательством требований к формированию методики кадастровой оценки, ее применению к конкретному объекту недвижимости, а также к административному истцу доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Признав возражения на административное исковое заявление заслуживающими внимания, в целях устранения противоречий, допущенных в Отчете об определении рыночной стоимости № 69/2019 от 20 декабря 2019 года, судом по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертному учреждению ООО «Р-Групп», с постановкой вопросов об определении рыночной стоимости объектов капитального строительства по состоянию на 01 января 2016 года: нежилого здания, с кадастровым номером 01:05:0200001:743, площадью 329,7 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес> административного здания с пристройкой, три этажа лит. «А», «а», с кадастровым номером 01:05:020000:617, общей площадью 1235,5 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес> а также о наличии нарушений требований ФСО и иных нарушений норм действующего законодательства, допущенных оценщиком при составлении Отчета об определении рыночной стоимости спорных объектов капитального строительства № 69/2019 от 20 декабря 2019 года.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 3а-17/2020-01 от 20.03.2020, выполненному экспертом ООО «Р-Групп» ФИО8 размер рыночной стоимости объектов капитального строительства: нежилого помещения, столовой, площадью 329,7 кв.м., расположенного по адресу Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес> с кадастровым номером 01:08:0507054:743, по состоянию на 01 января 2016 года составляет 3 922 466,99 рублей.

Размер рыночной стоимости объектов капитального строительства: нежилого помещения, административного здания с пристройкой, площадью 1235,5 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес> с кадастровым номером 01:08:0507054:617 по состоянию на 01 января 2016 года составляет 13 200 186, 77 рублей.

В отчете об определении рыночной стоимости № 69/2019, составленном ООО «Академия экспертизы и оценки» от 20.12.2019, по мнению судебного эксперта, нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости указанных нежилых помещений не допущены (л.д. 170-199).

Принимая заключение судебного эксперта в качестве допустимого доказательства по делу, суд учитывает, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует федеральным стандартам оценки, содержит сведения, имеющие значение для дела и влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют постановленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, стаж экспертной работы. Заключение эксперта прошито, скреплено печатью экспертного учреждения (л.д. 199).

С учетом изложенного суд полагает, что оснований не доверять выводам заключения судебного эксперта не имеется.

Отклоняя доводы представителя Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям относительно того, что эксперт при оценке физического износа исходил из устных пояснений заказчика, который как плательщик налога, заинтересован в уменьшении налогооблагаемой базы, самостоятельно не обследовал конструктивные элементы объектов оценки, суд принимает во внимание пояснения судебного эксперта в Разделе 1 (Вводная часть) заключения судебной экспертизы № 3а-17/2020-01 от 20.03.2020, согласно которым, визуальный осмотр объектов оценки не проводился в связи с невозможностью исследования объектов на дату оценки в виду необходимости установления их ретроспективной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 (л.д. 175).

Кроме того, из представленных на запрос суда письменных пояснений судебного эксперта ФИО8 (вх. №3128 от 10.07.2020), следует, что при расчете рыночной стоимости объектов капитального строительства с учетом их физического износа был использован метод расчетного экспертного состояния согласно методологии сборника УПВС, при этом ссылки на странице 15 Заключения об определении величины Fi на основании визуального осмотра и использования сведений, предоставленных заказчиком, указаны ошибочно.

Кроме того, в своих пояснениях эксперт указал, что в Таблице №1 на странице 8 Заключения приведено описание объекта с кадастровым номером 01:08:0507054:743 исключительно на основании материалов дела и технической документации, что привело к выводу об удовлетворительном физическом состоянии конструктивных элементов здания. Вместе с тем, при определении удельного износа конструктивных элементов здания (то есть соответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам) с кадастровым номером 01:08:0507054:743 в Таблице №5 на странице 16 с учетом суммы каждого конструктивного элемента данного объекта привел к расчетному показателю 63,2%.

Таким образом, как следует из данных заключения судебного эксперта и дополнительных письменных пояснений, физическое состояние конструктивных элементов здания и удельный износ конструктивных элементов здания (соответствие их объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам) не являются тождественными показателями, влияющими на рыночную стоимость объектов недвижимости, в связи с чем, доводы представителя административного ответчика о наличии противоречий в заключении судебного эксперта не подтверждаются материалами административного дела и не могут быть приняты во внимание.

При этом суд учитывает, что в нарушение требований статей 14, 62 КАС РФ, представителем административного ответчика не представлены допустимые доказательства, опровергающие выводы судебного эксперта и указывающие на допущенные им нарушения требований ФСО и норм действующего законодательства, повлиявшие на размер рыночной стоимости оцениваемых строений. Ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы представитель Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям ФИО4 в судебном заседании не заявлял.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость нежилых помещений должна быть установлена на основании заключения судебной оценочной экспертизы на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость в размере рыночной следующих объектов капитального строительства: нежилого помещения, столовой, площадью 329,7 кв.м., расположенного по адресу Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. ФИО9, пер. Шапсугский, 1, с кадастровым номером 01:08:0507054:743, по состоянию на 01 января 2016 года – 3 922 466,99 рублей; нежилого помещения, административного здания с пристройкой, площадью 1235,5 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес> с кадастровым номером 01:08:0507054:617 по состоянию на 01 января 2016 года – 13 200 186, 77 рублей.

С учетом положений ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, что соответствует дате 30.12.2019 (л.д. 7-9).

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Настоящее решение суда является также основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в порядке ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление Ачмиза ФИО13 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Адыгея, Администрация муниципального образования «Яблоновское городское поселение» Тахтамукайского района Республики Адыгея об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов капитального строительства:

нежилого помещения, столовой, площадью 329,7 кв.м., расположенного по адресу Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес>, с кадастровым номером 01:08:0507054:743, по состоянию на 01 января 2016 года в размере 3 922 466,99 рублей;

нежилого помещения, административного здания с пристройкой, площадью 1235,5 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес> с кадастровым номером 01:08:0507054:617 по состоянию на 01 января 2016 года в размере 13 200 186, 77 рублей.

Датой подачи административного искового заявления Ачмиза ФИО14 о пересмотре кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости считать дату 30 декабря 2019 года, что является основанием для внесения указанных сведений в Государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение с момента вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в Государственный кадастр недвижимости в части указания стоимости объекта капитального строительства – нежилого помещения, столовой, площадью 329,7 кв.м., расположенного по адресу Республика Адыгея, Тахтамукайский район, <адрес> с кадастровым номером 01:08:0507054:743, по состоянию на 01 января 2016 года равной его рыночной стоимости в размере 3 922 466,99 рублей,

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (354 000, <...>) в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Верховный суд Республики Адыгея.

Судья Верховного суда

Республики Адыгея Е.А. Тхагапсова