Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Федянина Д.В., представителей заинтересованных лиц – Правительства Белгородской области Горшковой И.О., администрации Старооскольского городского округа Белгородской области Цветанова С.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Метлиной Екатерины Васильевны к ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, с участим заинтересованных лиц –Правительства Белгородской области, администрации Старооскольского городского округа Белгородской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

Метлина Е.В., являясь собственником жилого дома, площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым (или условным) номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости названного жилого дома в размере равном его рыночной стоимости – <данные изъяты> руб.

Свои требования Метлина Е.В. мотивирует тем, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости жилого дома (<данные изъяты> руб.) его рыночной стоимости нарушает права административного истца, как собственника объекта недвижимости, поскольку ведет к уплате налога, исчисляемого от кадастровой стоимости в завышенном размере.

Административный истец, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства заказным письмом с уведомлением о вручении (почтовый идентификатор 30800018760757), не явился, обеспечив явку своего представителя.

Административные ответчики – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области о судебном заседании извещены своевременно путем нарочного вручения, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями (списки от 19.12.2017 № 2017-РК/4253 и № 2017-РК/4254), явку своих представителей в суд не обеспечили.

В судебном заседании представитель Метлиной Е.В. в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость жилого дома в размере <данные изъяты> руб. на основании экспертного заключения от 04.12.2017 № 067.04-0855 по результатам проведенной судебной экспертизы.

Представители заинтересованных лиц считали, что административное исковое заявление, с учетом его уточнения, подлежит удовлетворению.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле, явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, Метлиной Е.В. на праве собственности принадлежит жилой дом площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии со статьей 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 этого Кодекса.

Согласно статье 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) недвижимое имущество, к числу которого относятся и жилой дом.

В силу части 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи (часть 2 стать 402 Налогового кодекса Российской Федерации).

Законом Белгородской области от 02.11.2015 № 9 «Об установлении единой даты начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», вступившим в силу с 01.01.2016, установлена единая дата начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 01.01.2016.

Постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 № 414-пп по состоянию на 05.07.2015 утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области.

Жилой дом, принадлежащий Метлиной Е.В., был поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ. Кадастровая стоимость объекта недвижимости была рассчитана ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области в порядке статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> руб. (акт определения кадастровой стоимости № 31-0-1-216/3002/2016-218/1).

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как собственника объекта недвижимости. Жилой дом является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, административный истец представил в суд составленный оценщиком ООО «Независимая оценка и право» отчет от 18.02.2017 № 525/16.

Рыночная стоимость, определенная оценщиком на 26.05.2016 составила <данные изъяты> руб. На отчет об оценке имеется положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциация «Межрегиональный Союз Оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет № 525/16.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения заинтересованных лиц против представленного доказательства размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной данного объекта и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе значительной разницей между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью объекта недвижимости, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, судом была назначена экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости жилого дома на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Производство экспертизы было поручено эксперту-оценщику Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО

По результатам экспертизы экспертом ФИО составлено экспертное заключение от 04.12.2017 № 067.04.0855, согласно которому эксперт пришел к выводу, что по состоянию на 26.05.2016 рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> руб.

Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт на основании проведенных исследований сделал вывод о несоответствии отчета № 525/6 требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимость конкретного объекта оценки. Выявлены нарушения статьи 11 Закона об оценочной деятельности в части неоднозначности толкования отчета об оценке, пункта 12 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценки» (ФСО № 3), пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», которые повлияли на величину рыночной стоимости жилого дома.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Экспертное заключение от 04.12.2017 № 067.04.0855 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза рыночной стоимости жилого дома проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, его натурного осмотра, анализа данных, характеризующих факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона и района его расположения, изучения проектных данных о фактическом состоянии объекта оценки, сбора и изучения информации о стоимости недвижимости, имеющей аналогичное назначение и конструктивное состояние.

Рассчитывая стоимость жилого дома, эксперт применил затратный подход к оценке. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и сравнительного подходов к оценке.

Делая вывод о сегменте рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, эксперт указал, что исходя из вида фактического использования, оцениваемый объект относится к рынку жилой недвижимости.

Анализируя фактические данные о ценах сделок и предложений, эксперт произвел выборку по земельным участкам, предназначенным для индивидуального жилищного строительства, наиболее схожим по основным характеристикам с объектом оценки. Диапазон цен предложений земельных участков для индивидуального жилищного строительства, расположенных в городе Старом Осколе, составил от 307 руб./ кв. м до 1 000 руб./ кв. м при среднем значении 513 руб./ кв. м.

Аналогичным образом экспертом были подобраны предложения по домовладениям, которые наиболее схожи по основным характеристикам с объектом оценки. Диапазон цен на домовладения, расположенные в городе Старом Осколе, составил от 17 901 руб./ кв. м до 45 000 руб./ кв. м при среднем значении 29 924 руб./ кв. м.

Опираясь на источник информации: «Экономика и менеджмент недвижимости» (Озеров Е.И., СПб.: Издательство «МКС» 2003), эксперт в таблице № 9 заключения привел элементы сравнения, рекомендуемые к использованию при корректировке цен.

Оценивая жилой дом в рамках затратного подхода, эксперт использовал сборник УПВС, утвержденный Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства. Такой сборник учитывает изменение цен во времени – применяемые индексы реально отражают тенденции, связанные с изменением рыночной ситуации на региональном строительном рынке Белгородской области.

В таблице № 16 экспертного заключения приведен расчет полной стоимости затрат на строительство жилого дома. Такому расчету предшествовало определение удельных весов конструктивных элементов (таблицы № 15 и № 15а).

Полная стоимость затрат на воссоздание аналогичного недвижимого имущества составит <данные изъяты> руб.

В качестве нормативной базы для расчета общего физического износа эксперт использовал Правила оценки физического износа зданий ВСН53-86(р), Госгражданстрой 1988 г.; Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий.

Экспертом ФИО было проведено исследование конструктивных элементов жилого дома, в результате которого значительных дефектов в конструктивных элементах строений выявлено не было.

Расчет физического износа по каждому конструктивному элементу оцениваемого жилого дома представлен в таблице № 18, а стоимость затрат на строительство жилого дома с учетом физического износа – в таблице № 18а экспертного заключения.

Рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 26.05.2016 составляет <данные изъяты> руб.

В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость принадлежащего Метлиной Е.В. жилого дом составляет <данные изъяты> руб.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж экспертной работы. Расчеты эксперта ФИО не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Напротив, как установлено судом и не опровергнуто административным истцом, отчет об оценке рыночной стоимости спорного жилого дома, составленный оценщиком – ООО «Независимая оценка и право» имеет нарушения законодательства об оценочной деятельности. Такие нарушения влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости.

Так, экспертом ФИО было выявлено, что оценщик ООО «Независимая оценка и право» на странице 52 составленного им отчета указывает строительный объем оцениваемого объекта в размере 915 куб. м, не приводя при этом никаких расчетов. Фактический объем жилого дома составляет <данные изъяты> куб. м, что подтверждается выполненным экспертом расчетом (пункт 6 таблицы № 14 экспертного заключения).

Ошибочный объем здания оценщик использует при расчете поправки, выраженной в виде корректирующих коэффициентов к стоимости всего здания, что привело к неверному результату.

Учитывая вышеизложенное, представленный административным истцом отчет об оценке от 17.02.2017 № 525/16 отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости жилого дома.

По смыслу части 2 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением от 05.04.2017 № 170/03-17, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, что опровергает содержащиеся в положительном экспертном заключении выводы.

Согласившись с выводом эксперта по вопросу рыночной стоимости жилого дома, представитель административного истца заявленные требования уточнил и просил установить кадастровую стоимость дома в размере равном его рыночной стоимости – <данные изъяты> руб.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении административного искового заявления и установлении кадастровой стоимости жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> в размере равном его рыночной стоимости <данные изъяты> руб.

Согласно положениям абзацев 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В суд с административным исковым заявлением Метлина Е.В. обратилась 31.05.2017.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

административное исковое заявление Метлиной Екатерины Васильевны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости в сумме <данные изъяты> руб.

Рыночная стоимость вышеназванного объекта недвижимости определена настоящим решением суда по состоянию на 26.05.2016.

Датой подачи заявления Метлиной Екатерины Васильевны о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 31.05.2017.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение в окончательной форме принято 09.01.2018