Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административного истца Банновой Е.Ю., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Кудалевой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Жихарева К.А. к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

Жихарев К.А. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 099 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 3 735 170,47 руб., возложении на Управление Росреестра по Хабаровскому краю обязанности по внесению в ЕГРН сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 13 710 761,21 руб. по состоянию на 01.01.2012г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 31.10.2017г. № 195/ЗУ2017, выполненным оценщиком ООО «Оценка партнер» Демьяненко Ю.А., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 года определена в размере 3 735 170,47 руб.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Жихарева К.А., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица Администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца Баннова Е.Ю. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Хабаровского края Кудалева О.С. заявленные требования не признала по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. В источниках информации отсутствуют сведения о кадастровых номерах земельных участках, что не позволяет идентифицировать положение земельного участка на Публичной кадастровой карте. Объект оценки значительно отличается от объектов аналогов по плотности застройки, корректировка по данному параметру оценщиком не произведена. Не учтены такие элементы сравнения, как транспортная доступность и инфраструктура.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет. В части требований о возложении на Управление обязанности по внесению в ЕГРН сведений об установленной судом кадастровой стоимости, не признает, указывая, что основания для принудительного возложения указанной обязанности отсутствуют. Процедура регламентирована законодательством, которое административным ответчиком не нарушено.

Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика Демьяненко Ю.А., составившую отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5 099 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – под существующее строение склада, с 13.12.2012г. принадлежит на праве собственности Жихареву К.А.

Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 04.01.2015г., составляет 13 710 761,21 руб., определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

Являясь собственником земельного участка, земельный налог на который в силу статьи 391 Налогового кодекса РФ исчисляется исходя из кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об оценке от 31.10.2017г. № 195/ЗУ2017, выполненный оценщиком ООО «Оценка партнер» Демьяненко Ю.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 года определена в размере 3 735 170,47 руб.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., т.е. на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод модифицированного выделения.

Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В качестве источников информации использованы данные официального сайта Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости», еженедельное информационно-справочное издание риэлторов города Хабаровска журнал «Вся недвижимость Хабаровска» № 50 (326) от 26.12.2011г.

При отборе потенциальных аналогов (применительно к земельным участкам производственно-складского назначения) проведена проверка по следующим параметрам: местоположение; соответствие рыночным ценам; разрешенное использование (зонирование).

Отобрано 8 объектов-аналогов, соответствующих определенным оценщиком критериям отбора, которые идентифицированы с учетом информации, указанной в объявлениях, карт градостроительного, оценочного зонирования, публичной кадастровой карты.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: условия продажи (скидка на торг); рыночные условия (время продажи); права на землю; местоположение; назначение участка (вид разрешенного использования); размер площади земельного участка.

Произведены корректировки стоимостей аналогов на торг (кроме аналога № 7, по которому использована информация о состоявшейся сделке); на услуги риэлтора (кроме аналога № 7); на местоположение. Расчет и описание корректировок имеются в Отчете. Отказ от применения иных корректировок мотивирован.

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 3 735 170,47 руб.

Из показаний свидетеля Демьяненко Ю.А. в судебном заседании следует, что последовательный анализ информации об объектах-аналогах, позволяющий их идентифицировать, приведен на страницах 123-155 Отчета. При недостатке информации, имеющейся в объявлениях, проверка проводилась с учетом данных карты градостроительного зонирования города Хабаровска, схемы города Хабаровска, публичной кадастровой карты. К расчету принимались только те объекты, которые были идентифицированы. Реализация метода модифицированного выделения предполагает построение статистической модели, единственным переменным фактором которой является плотность застройки земельного участка, вследствие чего в выборке должны участвовать объекты, имеющие различную плотность застройки. Введение корректировки на плотность застройки не требуется, т.к. в соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 для целей оспаривания кадастровой стоимости застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования, т.е. для объекта оценки плотность застройки приравнивается к 0. Корректировки применены по ценообразующим факторам. Транспортная доступность входит в более общее понятие «местоположение», корректировка на местоположение применена. Учитывая цель определения кадастровой стоимости и требования пункта 20 ФСО № 7, корректировка на наличие и степень развитости инфраструктуры является нецелесообразной, подробное обоснование приведено в Отчете.

Положения Отчета, показания свидетеля Демьяненко Ю.А. в судебном заседании опровергают доводы представителя Правительства Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Объекты-аналоги идентифицированы оценщиком с учетом информации, указанной в объявлениях, карт градостроительного, оценочного зонирования, публичной кадастровой карты.

Произведенные оценщиком корректировки позволяют нивелировать различия по ценообразующим факторам между объектами аналогами и объектом оценки. Отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам в Отчете мотивирован.

Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка заявлены не были.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административное исковое заявление подано в суд 14 декабря 2017 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 04 января 2015 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Требование о возложении на Управление Росреестра по Хабаровскому краю обязанности внести в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 227 КАС РФ суд принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти устранить в полной объеме допущенное нарушение прав и законных интересов административного истца в случае признания административного иска обоснованным.

Статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности предусмотрен порядок внесения результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственной реестр недвижимости, в соответствии с которым в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган регистрации прав.

В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган регистрации прав осуществляет их внесение в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Указанный порядок Управлением Рорсеестра по Хабаровскому краю не нарушен, основания для возложения обязанности по принудительному исполнению данного порядка в силу статьи 227 КАС РФ отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,

РЕШИЛ:

Административный иск Жихарева Константина Алексеевича удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 099 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 3 735 170,47 руб. на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 14 декабря 2017 года.

В удовлетворении требования о возложении на Управление Росреестра по Хабаровскому краю обязанности по внесению в ЕГРН установленной решением суда кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 02 февраля 2018 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз