Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Малевой В.А., с участием представителя административного истца ООО «Меркурий» Банновой Е.Ю., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Чагай А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Меркурий» к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Меркурий» обратилось в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1535,95 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 года в размере 1 569 833,06 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 4 557 946,98 руб. по состоянию на 01 января 2012 года в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 21.09.2017г. № 261/ЗУ/2016, выполненным оценщиком ООО «Оценка Партнер», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года определена в размере 1 569 833,06 руб.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица Администрации г.Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца Баннова Е.Ю. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Хабаровского края Чагай А.О. заявленные требования не признал по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, что явилось основанием для отклонения Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю заявления ООО «Меркурий» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. Для расчета рыночной стоимости земельного участка применена минимальная става арендной платы для оценочной зоны без учета вида разрешенного использования земельных участков, для которых установлена такая минимальная ставка. Введенная оценщиком корректировка на назначение существенно занижает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что, не имея самостоятельной заинтересованности в исходе рассмотрение дела, Управление правовую оценку требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда.

Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи № 56 от 18.12.2006г. ООО «Меркурий» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1535,95 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование: под здание лечебного корпуса, здание учреждения, здание гаража.

Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 04 января 2015 года, составляет 4 557 946,98 руб., определена по состоянию на 01 января 2012 года на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).

Являясь собственником земельного участка, налог на который в силу статьи 390 Налогового кодекса РФ исчисляется исходя из кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.

Из материалов дела следует, что 03.10.2017г. административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка административным истцом в Комиссию был представлен Отчет об оценке от 21.09.2017г. № 261/ЗУ/2016, выполненный оценщиком ООО «Оценка Партнер» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года составляет 1 569 833,06 руб.

Решением Комиссии от 18.10.2017г. № 12 заявление отклонено по тем основаниям, что оформление и содержание Отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки: объект оценки относится к сегменту земельных участков, предназначенных для размещения объектов здравоохранения. Для аналогов с разрешенным использованием «под административное здание» применена понижающая корректировка на вид разрешенного использования, которая является некорректной, поскольку основана на результатах проведенной государственной кадастровой оценки, с целью оспаривания которых подготовлен Отчет. Для расчета применена минимальная ставка арендной платы для оценочных зон без учета вида разрешенного использования земельных участков, для которых установлена такая минимальная ставка.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод прямого сравнения. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В качестве источников информации использованы данные официального сайта Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости», еженедельное информационно-справочное издание риэлторов города Хабаровска журнал «Вся недвижимость Хабаровска» № 50 (326) от 26.12.2011г.

Отобрано 3 объекта-аналога, соответствующих определенным оценщиком критериям отбора.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: условия продажи (скидка на торг); рыночные условия (время продажи); права на землю; местоположение; назначение участка (вид разрешенного использования); размер площади земельного участка.

Произведены корректировки стоимостей аналогов на торг (кроме аналога № 3, по которому использована информация о состоявшейся сделке); на услуги риэлтора (кроме аналога № 3); на местоположение; на назначение земельного участка. Расчет и описание корректировок имеются в Отчете. Отказ от применения иных корректировок мотивирован.

Корректировка на назначение земельного участка произведена методом соотнесения ставок аренды за пользование земельными участками, суть которого заключается в том, что, сопоставляя ставки аренды за пользование земельными участками в месте расположения объекта и в месте, с наихудшим экономическим положением в населенном пункте, получают коэффициент корректировки на вид разрешенного использования применительно к месту расположения объекта оценки.

Рыночная стоимость земельного участка в рамках метода прямого сравнения определена в размере 1 569 833,06 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что поскольку вид разрешенного использования объекта оценки ВРИ-17, а объекты аналоги относятся к ВРИ-7, необходима корректировка на назначение. В Отчете ею перечислены методы корректировки на назначение земельного участка, обоснован выбор метода соотнесения ставок аренды за пользование земельными участками. В соответствии с постановлением администрации города Хабаровска от 28 октября 2011 года № 3558 наименьшая величина базовой ставки арендной платы за пользование земельными участками установлена для оценочной зоны 13, которую в соответствии с «Правилами землепользования и застройки в городе Хабаровске» занимают градостроительные зоны, где разрешено нахождение объектов, соответствующих виду разрешенного использования объекта оценки (ВРИ-17).

Положения Отчета, показания свидетеля ФИО1 опровергают доводы Правительства Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях требований федеральных стандартов оценки.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, по имеющимся различиям применены корректировки, отказ от применения иных корректировок обоснован.

Доводы Правительства Хабаровского края о некорректном расчете корректировки на назначение земельного участка без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка заявлены не были

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию административный истец обратился 03.10.2017г., сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 04.01.2015г., установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,

РЕШИЛ:

Административный иск общества с ограниченной ответственностью «Меркурий» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1535,95 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 года в размере 1 569 833,06 руб. на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 03 октября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 02 февраля 2018 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз