Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного ответчика – администрации города Белгорода ФИО1, представителя заинтересованного лица – Правительства Белгородской области ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «ОЭЗ «ВладМиВа» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, администрации города Белгорода, с участием заинтересованных лиц – Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Белгородской области, Правительства Белгородской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

АО «ОЭЗ «ВладМиВа» (далее – административный истец, общество), являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 31:16:0107001:159, общей площадью 240 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов – для строительства складского помещения, расположенного по адресу: <...> обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости 947 000 руб.

В обоснование требования указано, что кадастровая стоимость участка (1037 392, 80 руб.) не соответствует его рыночной стоимости, что затрагивает права общества, поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости, в завышенном размере.

Рыночная стоимость участка определена по заказу общества оценщиками ООО «Центр независимой оценки». На данный отчет об оценке имеется положительное экспертное заключение.

Административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. По результатам рассмотрения заявления, решением Комиссии кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в ответе об оценке, отклонена.

Извещенный о месте и времени судебного заседания административный истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, каких-либо пояснений суду не представил.

Административный ответчик - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, заинтересованное лицо - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Белгородской области, будучи извещенными надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание также не обеспечили.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие представителей вышеназванных лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Представители администрации города Белгорода, Правительства Белгородской области, не оспаривая права административного истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, напротив, считали, что иск может быть удовлетворен с учетом цены земельного участка, установленной в заключении эксперта ФИО. Представленный обществом отчет об оценке рыночной стоимости имеет нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на определение его действительной рыночной стоимости.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1, 2 и 5).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В статье 24.18 Закона об оценочной деятельности установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» утверждены постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 № 236 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» по состоянию на 01.01.2014. Кадастровая стоимость участка с кадастровым номером 31:16:0107001:159 составляет 1037392, 80 руб.

Как следует из материалов административного дела, общество является собственником вышеназванного участка, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.09.2011 серии 31-АВ № 238175.

Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, он вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.

В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, административный истец представил в суд составленный оценщиками ООО «Центр независимой оценки» отчет от 26.01.2016 № 22/01 (2). Рыночная стоимость определена оценщиками в размере 947 000 руб. на 01.01.2014.

На данный отчет об оценке имеется положительное экспертное заключение от 08.04.2016 № 262/2016/1, выполненное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», членами которой являются оценщики, составившие отчет от 26.01.2016 № 22/01 (2).

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 254 отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральный стандарт оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика против представленного доказательства размера рыночной стоимости, заявленного в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе разницей между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 06.02.2017 назначена экспертиза. На разрешение эксперту были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По результатам экспертизы экспертом ФИО подготовлено заключение от 16.03.2017 № 441-17, согласно которому по состоянию на 01.01.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:16:0107001:159 составляет 1 010 000 руб. Оценщиками ООО «Центр независимой оценки» в отчете № УК 22/01 (2) от 26.01.2016 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, в том числе оценщиками неполно произведен сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, не определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, неполно проведен анализ рынка в данном сегменте, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, не обоснован отказ от применения доходного подхода, информация, использованная оценщиками для определения рыночной стоимости объекта оценки выбранным методом сравнительного подхода, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции Российской Федерации вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда. При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Из приведенных положений закона следует, что суд первой инстанции, оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Экспертное заключение от 16.03.2017 № 441-17 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра земельного участка, сопоставления объектов исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный и доходный подходы. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного подхода к оценке.

Экспертом проведены анализ рынка, к которому относится земельный участок, анализ фактических данных о ценах предложений и величин ставок аренды земельных участков в сегменте рынка, к которому принадлежит оцениваемый земельный участок.

В рамках исследования экспертом были выбраны предложения к продаже, аренде земельных участков коммерческого назначения с указанием цены предложения, расположенных на территории города Белгорода. Для анализа выбраны предложения о продаже объектов, относящихся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимые по ценообразующим факторам без учета нетипичных максимальных и минимальных коммерческих предложений.

При сравнительном подходе для расчета эксперт выбрал пять объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым земельным участком. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в печатном издании - газете «Моя Реклама. Белгород» от 12.09.2013 № 72/1449, от 03.10.2013 № 78/1455, от 02.12.2013 № 95/1472 и от 19.12.2013 № 100/14775. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимую корректировку на торг стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправки и расчет ее значения.

Рыночная стоимость участка, рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на 01.01.2014 составила 1122 646 руб.

Стоимость земельного участка определялась экспертом также с применением доходного подхода, в рамках которого использовался метод земельной ренты, применение которого целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Анализируя рынок, эксперт выявил 13 сделок аренды земельных участков под индустриальной застройкой площадью от 200 кв. м до 34000 кв. м, по которым величина арендной ставки составляет от 49, 32 до 1383, 45 руб. за 1 кв. м, при среднем значении 423, 75 руб. за 1 кв. м.

В целях повышения достоверности полученных величин годовых ставок арендной платы экспертом были исключены объекты с самыми дешевыми значениями ставок, а также с самыми дорогими значениями.

В рамах доходного подхода для расчета стоимости эксперт выбрал также пять объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым земельным участком.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытого источника на сайте Росрестра (данные Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода о договорах аренды земельных участков, предоставленных по итогам аукциона физическим и юридическим лицам) в сети Интернет (https://rosreestr.ru).

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная в рамках доходного подхода, по состоянию на 01.01.2014 составила 8 98 175 руб.

На основании пункта 25 ФСО № 1 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Из экспертного заключения видно, что при согласовании результатов эксперт использовал метод причинно-следственного анализа, для чего определил веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформировали итоговую рыночную стоимость имущества.

Согласованная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:16:0107001:159 по состоянию на 01.01.2014 составила 1 010 000 руб.

По результатам проверки отчета об оценке ООО «Центр независимой оценки» № УК 22/01 (2) эксперт установил, что оценщиками допущены такие нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на определение рыночной стоимости участка. Выявленные нарушения подробно обоснованы и приведены в экспертном заключении на страницах 56-61.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость спорного земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, составляет 1010 000 руб.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж оценочной деятельности. Расчеты эксперта ФИО не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Напротив, как установлено судом и не опровергнуто представителем административного истца, представленный обществом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Ввиду чего, представленный административным истцом отчет отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка.

По смыслу части 2 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).

Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением на отчет об оценке, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлению рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка в размере, определенном в заключении эксперта, подготовленном по результатам судебной экспертизы.

Согласно положениям абзацев 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В данном случае общество обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию 02.06.2016.

Исходя из вышеизложенного, датой подачи заявления обществом о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в государственный кадастр недвижимости (с 01.01.2017 – в Единый государственный реестр недвижимости), является 02.06.2016.

Согласно частям 1, 5, 6 статьи 72 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», примененные в настоящем решении слова «государственный кадастр недвижимости» с 01.01.2017 равнозначны словам «Единый государственный реестр недвижимости», поскольку с 01.01.2017, сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в котором указано, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Учитывая изложенное и с учетом того, что административным истцом реализовывалось право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, представленный им отчет об оценке не мог быть принят в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка и в целях устранения данного недостатка по ходатайству административного ответчика назначалась судебная экспертиза, расходы по экспертизе необходимо отнести на административного истца.

Реальность несения администрацией города Белгорода судебных издержек на экспертизу подтверждено документально (платежные поручения от 22.12.2016 № 202418 на 30000 руб., определение суда от 31.03.2017 о перечислении с лицевого счета суда на расчетные счета эксперта денежных средств).

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу административного иска относятся на административного истца и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

административное исковое заявление АО «ОЭЗ «ВладМиВа» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:16:0107001:159, площадью 240 кв. м, расположенного по адресу: <...> в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме 1010 000 руб.

Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка определена настоящим решением на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, то есть на 01.01.2014.

Датой подачи заявления АО «ОЭЗ «ВладМиВА» о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в государственный кадастр недвижимости, является 02.06.2016.

Взыскать с АО «ОЭЗ «ВладМиВА» в пользу администрации города Белгорода 30000 руб. в счет возмещения расходов на экспертизу.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение в окончательной форме принято 10.04.2017