Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца АО «ТЖБИ-4» Шкабко В.А., представителя административного ответчика Правительства Белгородской области – Жариковой А.И., представителя заинтересованного лица администрации Шебекинского района Белгородской области Зайцевой В.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «ТЖБИ-4» к Правительству Белгородской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

Акционерному обществу «ТЖБИ-4» (далее – административный истец, Общество) на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – под производственной базой, расположенный по адресу: <адрес>

На государственный кадастровый учет земельный участок поставлен 15.03.2005г.

Постановлением Правительства Белгородской области № 418-пп от 21.11.2016г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области», утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01.01.2016г.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка составила <данные изъяты> рублей.

17.12.2016г. указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости (с 01 января 2017 - Единый государственный реестр недвижимости).

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, АО «ТЖБИ-4» обратилось с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Белгородской области, предоставив отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 2017.007 от 01.03.2017г., подготовленный оценщиком ООО «Бел-Консалтинг», согласно которому рыночная стоимость земельного участка, в отношении которого оспариваются результаты кадастровой стоимости с кадастровым номером №, по состоянию на 01.01.2016г. составила <данные изъяты> рублей.

Решением № 80 от 11.05.2017г. комиссия отклонила кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости установленной в представленном Обществом отчете.

АО «ТЖБИ-4» обратилось в суд с заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 01.01.2016г.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал в полном объеме. Не согласившись с выводами судебной экспертизы, указал на то, что экспертиза проведена с нарушением законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Представители административного ответчика Правительства Белгородской области и заинтересованного лица администрации Шебекинского района Белгородской области, не оспаривая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, но возражая против размера рыночной стоимости, заявленной в предмете административного иска, полагали единственным достоверным доказательством по делу, определяющим рыночную стоимость земельного участка, заключение экспертизы, подготовленное экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом и своевременно, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.

С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ) организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения (пункт 1 статьи 390 НК РФ).

В положениях статьи 66 ЗК РФ закреплены две модели исчисления кадастровой оценки земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления рыночной стоимости, определенной индивидуально для объекта оценки.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010г. № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015г. № 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

В силу положений статьи 3 Федерального закона Российской Федерации № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьёй 24.18 вышеназванного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости и направлено на защиту интересов АО «ТЖБИ-4», как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, налоговой базой для расчета которого является кадастровая стоимость.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административным истцом представлен отчет ООО «Бел-Консалтинг» № 2017.007 от 01.03.2017г. об оценке земельного участка, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2016г. составила <данные изъяты> рублей.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Возражая относительно требований АО «ТЖБИ-4» в части заявленного размера рыночной стоимости земельного участка, административный ответчик и заинтересованное лицо указали на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 КАС РФ, учитывая возражения административного ответчика и заинтересованного лица против доказательства размера рыночной стоимости, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости земельного участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе разницей (44%) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда назначена экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО20

По результатам проведенной судебной экспертизы представлено заключение № 067.04-0637 от 19.09.2017, которым установлено, что в ходе проверки отчета об оценке № 2017.007 от 01.03.2017, подготовленного оценщиком ООО «Бел-Консалтинг», выявлены нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требований Федеральных стандартов оценки; факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены некорректно; по состоянию на 01.01.2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 № 23 «О судебном решении», части 8 статьи 82 КАС РФ, заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (статья 84 КАС РФ).

Оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, подготовленное экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО21., соответствует требованиям Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.

По своему содержанию заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4,8,16,25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ и статьи 82 КАС РФ.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, осмотра земельного участка, сопоставления объектов исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости с приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.

Анализируя сведения об оцениваемом земельном участке, в том числе его местоположение, фактическое использование, технические и эксплуатационные характеристики, эксперт пришел к выводу, что местоположение земельного участка имеет хорошую коммерческую привлекательность.

Определяя сегмент рынка, к которому принадлежит земельный участок, исходя из вида его фактического использования, оцениваемый объект отнесен экспертом к рынку коммерческих земельных участков – земли населенных пунктов (индустриальная застройка).

Анализируя фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, эксперт исходя из того, что на территории, в районе местоположения объекта оценки, к продаже предлагаются в основном участки для индивидуальной жилой застройки, пришел к выводу о расширении зоны исследования. Объектов из земель промышленности выявлено не было, однако поскольку земельные участки из земель промышленности используются под производственными объектами, экспертом принято решение исследовать рынок земельных участков, которые могут быть использованы под размещение производственно-складских объектов из земель населенных пунктов или с неопределенной категорией.

Как следует из заключения эксперта, анализ сегмента рынка показал, что число продаж земельных участков ограничено, однако на рынке присутствует некоторое количество участков, в том числе, расположенных в отдалении от местоположения объекта оценки. В отсутствие достаточного количества прямых аналогов, оценщик воспользовался имеющейся информацией о предложениях на продажу земельных участков аналогичного назначения, со сходными характеристиками местоположения и использовал аналоги, расположенные в других населенных пунктах.

Анализ предложений о продаже объектов показал, что для рынка земельных участков коммерческого назначения Белгородской области, стоимость 1 кв.м. земельного участка индустриального назначения может варьироваться от 784,63 руб. до 5 666,67 руб. Рынок земельных участков коммерческого назначения, в частности, п. Маслова Пристань, не имеет явных закономерностей, в силу отсутствия объектов с максимально сходными характеристиками и наличием субъективных фактов, влияющих на стоимостные ожидания продавца.

Определяя рыночную стоимость земельного участка, экспертом применена методология сравнительного подхода, использован объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, ограниченных датой оценки 01.01.2016, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31 мая 2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке земельного участка экспертом обоснован и мотивирован.

По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, примененные в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. Приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке земель Белгородской области на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

В рамках сравнительного подхода для расчета эксперт выбрал пять объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в архиве газеты «Моя реклама» № 92 от 19.11.2015 и в сети Интернет на сайтах https://ruads.org/belgorod/zemelnye_uchastki от 11.11.2015, 24.08.2015, 21.05.2015, 04.02.2015.

Характеристики объектов – аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что при выборе объектов аналогов экспертом учитывались следующие характеристики: местоположение, площадь объекта, цена предложения и стоимость 1 кв.м., условия продажи, дата предложения, вид разрешенного использования, наличие коммуникаций, транспортная доступность.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта аналога, привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Исходя из того, что цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке недвижимости, продажа объектов происходит, как правило, по более низким ценам, опираясь на Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» 2014, экспертом применена корректировка на торг на среднем уровне для активного рынка, равная 9%.

Поскольку одним из решающих факторов, воздействующих на рыночную стоимость объектов недвижимости, является фактор местоположения, а для коммерческой недвижимости (в том числе и земельных участков для индустриальной застройки) играет роль совокупность многих факторов: удаленность от центра города, основных магистралей или оживленных улиц локального значения, транспортная доступность и прочие факторы, экспертом применены корректировки на отличие от места положения и окружения, с учетом размера населенного пункта, его удаленности от областного центра и от центра населенного пункта, удобства подъездных путей.

Площадь земельного участка также является значимым параметром в ценообразовании, учитывая различия в площадях земельных участков –аналогов и объекта оценки, на основе данных Справочника оценщика недвижимости Лейфера Л.А. «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», 2014, экспертом применены коэффициенты в зависимости от площади земельных участков: для объектов-аналогов № 1,2,3,5 в размере 0,89, а для объекта аналога № 4 в размере 0,86.

Применение экспертом корректировок при сравнительном подходе к оценке недвижимости согласуется с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7).

Как следует из заключения эксперта, согласование результатов, производилось методом определения весовых коэффициентов и поскольку в рамках заключения экспертом был использован только сравнительный подход, его результатам присвоен вес -100%. Рыночная стоимость объекта оценки после согласования результатов составила <данные изъяты> рублей.

В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт на основании проведенных исследований сделал вывод об имеющихся несоответствиях и нарушениях в отчете ООО «Бел-Консалтинг» № 2017.007 от 01.03.2017 требованиям федеральных стандартов оценки. В ходе проверки отчета экспертом выявлено, что анализ рынка объектов оценки произведен оценщиком некорректно, поскольку в ходе анализа оценщиком были отобраны предложения с минимальной стоимостью из предлагаемых на рынке, что вводит в заблуждение пользователя отчета. При проведении анализа рынка земельных участков, относящихся к сегменту оцениваемого объекта, экспертом был расширен интервал цен в сторону увеличения. При расчете стоимости объекта сравнительным подходом, оценщиком была использована корректировка на условия рынка (на торг) и размер данной корректировки определен на основании исследования, приведенного в Справочнике оценщика недвижимости «Земельные участки» Лейфера Л.А., 2016. Применение корректировки из данного источника некорректно, поскольку издатель рекомендует применять указанный Справочник при оценке недвижимости на дату: 1 мая 2016 и последующие даты. Оценщиком нарушен п. 8 ФСО № 1- использована информация о событиях, произошедших после даты оценки. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены оценщиком некорректно.

Суд соглашается с таким выводом эксперта, поскольку он основан на анализе и исследовании экспертом предмета экспертизы. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный Обществом, содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется. Его выводы мотивированы и научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Экспертиза назначалась непосредственно судом, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Выводы эксперта о несоответствии представленного отчета требованиям федеральных стандартов оценки, представителем административного истца ничем по существу не опровергнуты.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем, не может быть признан в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего АО «ТЖБИ-4».

Полагая, что заключение эксперта проведено с многочисленными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, представитель административного истца, в частности, сослался на нарушение экспертом п.п. 11а, 11б ФСО №7: анализируя влияние общей политической и социально-экономической обстановки, эксперт, не обосновывая причину, проводит анализ социально-экономического развития за 2012-2014г.г.; определяя сегмент рынка, необоснованно укрупняет его, что приводит к искажению искомой стоимости, а также некорректно проводит анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений, поскольку выбирает предложения о продаже объектов, относящихся как к сегменту индустриальной, так и офисной застройки.

Указанные доводы не могут быть приняты судом во внимание в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 7, анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Из заключения следует, что экспертом проведен анализ социально-экономического развития Белгородской области за период 2012–2013г.г.; определяя сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, эксперт проанализировал земельный фонд Белгородской области по категориям и угодьям за 2013-2014г.г. и пришел к выводу о том, что при рассмотрении стоимости земли на территории Белгородской области наблюдается устойчивая тенденция её увеличения, которая происходит с различной интенсивностью, при этом, экспертом сделаны выводы о том, что по состоянию на 01.01.2016г. существенных изменений по сравнению с 01.01.2013г. не произошло, что подтверждается докладом о состоянии и использовании земель в 2014г. (Источник информации:https://rosreestr.ru/site/open-service/statistika-i-analitika/obzory-otchety-doklady-o-deyatelnosti-v-sfere-zemleustroistva-i-monitoringa-zemel/doklady-o-sostoyanii-i-ispolzovanii-zemel-belgorodskoy-oblasti/#1200644523556) (стр. 30 заключения).

Делая выводы относительно рынка недвижимости по ценообразующим факторам, оказывающим существенное влияние на стоимость земельных участков, эксперт также пришел к выводу, что существенных изменений в 2015г., по сравнению с 2013г. рынок земли Белгородской области (и в частности п. Маслова Пристань) не претерпел. Стоимость земельных участков коммерческого назначения выше стоимости участков для ИЖС (стр. 38 заключения).

При таких обстоятельствах, нарушений экспертом требований ФСО № 7 не усматривается, поскольку 2012-2014г. являются периодом, предшествующим дате оценки – 01.01.2016г., сведений о том, что проведенный экспертом анализ социально-экономической обстановки за указанный период повлиял на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, представителем административного истца не представлено.

Не могут быть приняты судом во внимание, как свидетельствующие о нарушении экспертом федеральных стандартов оценки, доводы представителя административного истца о необоснованном укрупнении экспертом сегмента рынка, к которому отнесен объект оценки, что привело к искажению искомой стоимости, некорректном определении сегмента рынка объекта оценки и некорректном проведении анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений.

Анализируя рынок земельных участков Белгородской области, эксперт обоснованно пришел к выводу о том, что для рынка земельных участков Белгородской области характерно укрупненное сегментирование земельных участков, в частности, можно выделить: земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (коттеджное строительство, загородные резиденции, садово-огородное хозяйство, личное подсобное хозяйство); земельные участки сельскохозяйственного назначения (в т.ч. фермерского хозяйства); земельные участки коммерческого назначения (для строительства и эксплуатации доход приносящих объектов (торговых, производственных, складских, офисных и т.д.). Используя источник информации «Экономика недвижимости», учебник, 2009, под редакцией Асаул А.Н., Иванова С.Н., Старовойтова М.К., эксперт определил категории коммерческой недвижимости: земли свободного назначения (отели, рестораны, кофе, спортивные сооружения); торговли (магазины, торговые центры, оптовые торговые базы); офисные (кабинеты, офисные здания); индустриальные (производственные здания, складские помещения, административные, сервисные здания, стоянки, АЗС, мойки, автосалоны и т.п.); апартаменты (многоквартирные дома, аренда на сутки); социальные (медицинские центры, бассейны, гольф-клубы, аэропорты). Поскольку к индустриальной застройке могут быть отнесены как земли населенных пунктов, так и земли промышленности для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений, промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, АЗС, автосервисов и автосалонов, автомоек, стоянок, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (Е. Ардемасов «Офисная коммерческая недвижимость России. Информационно –аналитический справочник»), исходя из вида фактического использования (земли населенных пунктов –под производственной базой), эксперт обоснованно отнес оцениваемый объект к рынку коммерческих земельных участков –земли населенных пунктов.

Выводы эксперта в указанной части мотивированы и не допускают их неоднозначного толкования. Профессиональное суждение эксперта относительно сегмента рынка, к которому отнесен объект оценки, полностью подтверждаются собранной информацией и в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

То обстоятельство, что в тексте экспертного заключения в анализе фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, экспертом неверно указано на проведенный анализ территории п. Красная Яруга, на рыночную стоимость объекта оценки не повлияло, так как далее ни в анализе рынка, ни в расчетах эта информация не используется.

Вопреки утверждениям представителя административного истца, анализируя фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект, экспертом были выбраны предложения к продаже земельных участков коммерческого назначения, размещенные в открытых доступах, что нашло отражение в таблице 12 «Анализ предложений» экспертного заключения.

Доводы представителя административного истца о том, что предложения в таблице 12 не имеют информации о точном назначении земельного участка, объекты промышленные представлены вперемешку с торгово-офисными, несостоятельны и не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Не состоятельны и утверждения представителя административного истца о необоснованном завышении экспертом показателя среднерыночной стоимости земельных участков, относящихся к сегменту рынка объекта оценки.

То, что при анализе предложений о продаже объектов недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект, эксперт выбрал предложения к продаже земельных участков коммерческого назначения, расположенных в города Белгороде, городе Старом Осколе и в Белгородском районе, обоснованно мотивированы тем, что анализ сегмента рынка показал, что в районе местоположения объекта оценки к продаже предлагаются в основном участки для индивидуальной жилой застройки, объекты представляют собой расположенные внутри квартала земельные участки сельскохозяйственного назначения и участки для ИЖС с полным или частичным отсутствием коммуникаций, данные объекты относятся к сегменту рынка, отличного от сегмента рынка объекта оценки, в связи с чем, они не были включены в выборку для анализа рынка. Число продаж земельных участков ограничено, однако на рынке присутствует некоторое количество участков, в том числе, расположенных в отдалении от местоположения объекта оценки, в связи с чем, эксперт воспользовался имеющейся информацией о предложениях на продажу земельных участков аналогичного назначения, со сходными характеристиками местоположения, относящихся к сегменту коммерческой недвижимости.

Пункт 11 ФСО № 7 допускает расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно.

В соответствии с требованиями п. 22 ФСО №7 к объектам –аналогам экспертом применены корректировки на местоположение и окружение, в связи с чем, нарушений требований Федеральных стандартов оценки и Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», не усматривается.

Вопреки утверждениям представителя административного истца, эксперт обоснованно и правомерно не применил корректировку на дату предложения, так как срок экспозиции принятых объектов-аналогов составляет от 5 до 10 месяцев (публикация предложений объектов-аналогов была произведена в феврале –ноябре 2015г.). В течение этого срока не произошло существенных изменений на рынке и в стоимости объектов. Эксперт исходил из того, что корректирующий ценовой индекс должен быть рассчитан исходя из продолжительности периода с момента действия цены аналога до момента даты оценки и среднемесячного темпа роста цен. В связи с незначительной продолжительностью действия цены аналогов экспертом не применена корректировка на дату предложения.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта по данному вопросу. Кроме того, необходимо учитывать, что законодательством об оценочной деятельности не установлены предельные периоды экспозиции, в течение которых могут быть отобраны предложения, используемые для расчетов аналогов.

Выводы эксперта в указанной части представителем административного истца не опровергнуты.

Отклоняются судом как несостоятельные и доводы представителя административного истца о некачественном анализе рынка, проведенном с нарушением п. 11 и 20 ФСО № 7, поскольку экспертом не применена корректировка на наличие ограждения (забора) на территории объекта-аналога № 2, что в свою очередь привело к увеличению стоимости объекта оценки, аналог которого учтен вместе со стоимостью ограждения.

В силу положений пункта 20 ФСО № 7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Из содержания экспертного заключения следует, что объект оценки оценивается в предположении об отсутствии любых улучшений, в том числе коммуникаций. В связи с тем, что анализ данных носит ретроспективный характер, заключение содержит информацию, существенную при определении рыночной стоимости, собранную доступными для эксперта методами, не противоречащими действующему законодательству РФ. Подробная информация о свойствах объектов, предлагаемых к продаже, была получена в ходе переговоров с контактными лицами, указанными в объявлении.

Федеральными стандартами оценки использование экспертного мнения при проведении оценки допускается.

Наличие на территории объекта –аналога № 2 ограждения в виде забора, не подтверждает факт наличия улучшений на земельном участке, ведущих к увеличению его стоимости, в объявлении не содержится сведений о характеристиках имеющегося забора.

Заявляя о том, что в экспертизе необоснованно не нашла отражения как в анализе рынка, так и в объектах аналогах, имеющаяся в общедоступной информации в рекламно-информационной газете «Моя реклама и в архиве Avito, источниками которых пользуется эксперт, информация об объектах, расположенные в с. Драгунское и с. Стрелецкое, представителем административного истца не указано, как это обстоятельство может повлиять на выводы эксперта об итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

В силу требований пункта 11 ФСО № 7 объем исследования рынка определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Тем более следует учесть, что названные объекты включены в анализ рынка земельных участков, содержащегося в отчете оценщика ООО «Бел-Консалтинг», однако заключением эксперта установлено, что анализ рынка оценки произведен оценщиком некорректно, поскольку в ходе анализа цен предложений земельных участков оценщиком были отобраны предложения с минимальной стоимостью из предлагаемых на рынке. В связи с чем, указанные представителем административного истца объекты обоснованно не включены экспертом в анализ предложений продажи земельных участков.

Суд не может согласиться с доводами представителя административного истца о нарушении экспертом п. 22в ФСО № 7 и использовании экспертом в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов, необоснованном отказе от приведенных в таблице 12 экспертизы объектов сравнения.

В силу положений пункта 22в ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Из заключения эксперта следует, что для анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен объект оценки, экспертом были выбраны предложения, размещенные в открытом доступе к продаже земельных участков коммерческого назначения с указанием цены предложения, расположенных на территории Белгородской области, без учета нетипичных (максимальных и минимальных коммерческих предложений (таблица 12 заключения). Обоснование выбора объектов –аналогов отражено в разделе 8.3.2.1 «Расчет стоимости объектов оценки сравнительным подходом» (страница 48 заключения), из которого следует, что при выборе аналогов экспертом было отдано предпочтение в первую очередь аналогам, не требующим корректировок, а также без улучшений; отбор осуществлялся из наиболее схожих по основным ценообразующим характеристикам (были отобраны земельные участки, предлагаемые на продажу под строительство индустриальных объектов, расположенных на территории г. Белгорода, выборка также осуществлялась по разрешенному использованию и принадлежности к одному сегменту рынка). Поскольку оценка проводилась на ретроспективную дату – 01.01.2016г. в расчетной выборке экспертом использовались объявления с указанием площади, цены, местоположения из архива эксперта. В цену объектов-аналогов внесены поправки, которые позволили ответить на вопрос, сколько бы стоил объект-аналог, если бы он обладал теми же характеристиками, что и объект оценки. В результате проведенного исследования экспертом выбраны пять объектов –аналогов наиболее сходных с объектом оценки.

Как следует из заключения эксперта, применяя в рамках сравнительного подхода корректировки на местоположение и окружение, определяя для каждого аналога бальное значение каждого из основных ценообразующих факторов и определяя суммарное балльное значение для каждого аналога, эксперт опирается на ряд источников информации: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Лейфер Л.А. Гришина М. «Анализ и прогнозирование цен недвижимости»; Асаул А.Н., Яскевич А.Е., Яскевич Е.Е., ООО «НЦПО» «Анализ рынков недвижимости (обоснование корректировок)», Азгальдов Г.Г., Костин А.В. +соавтор-программист «Квалиметрия в оценке собственности», Баринов Н.П., к.т.н., Аббасов М.Э., к.ф.м.н., Метод Квалиметрического моделирования. Границы применения. Данные процедуры реализованы в таблице 17 «Корректировка на местоположение» заключения эксперта.

Указывая на отсутствие в заключении эксперта информации и источнике её формирования о населенных пунктах, численности населения, которые описаны в корректировке на местоположение и окружение, представителем административного истца не указано, каким образом приведенное им замечание могло, либо повлияло на окончательный вывод эксперта, что свидетельствует о формальном характере приведенного довода. Достоверность использованных экспертом сведений не опровергнута.

Доводы представителя о неактуальности по состоянию на дату оценки примененной экспертом корректировки на торг в размере 9% взятой из Справочника оценщика недвижимости Лейфера Л.А., 2014г. не свидетельствуют о необоснованности экспертного заключения.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 г. № 568-р.

Относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы заключения судебной экспертизы, представителем административного истца, а также лицами, участвующими в деле, не предоставлено.

Проверяя и оценивая объяснения представителя административного истца и его доводы, изложенные в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, суд приходит к выводу, что их недостаточно для опровержения заключения эксперта, поскольку объяснениями сторон не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.

То обстоятельство, что представитель административного истца не согласился с представленным экспертным заключением, причем совершенно безосновательно, вовсе не означает, что данная экспертиза проведена с нарушением установленных требований, не свидетельствует о неполноте, неточности и необоснованности представленного экспертного заключения. Само по себе несогласие стороны с заключением судебной экспертизы направлено на иную оценку доказательства по делу.

Необходимо учитывать, что эксперт свободен в выборе научных методов исследования, это положение вытекает из принципа независимости эксперта, оценка содержания научных положений, из которых исходил эксперт, равно как и научной состоятельности избранных им методик, ведет к вторжению в сферу специальных знаний, носителем которых в силу выполняемых функций предполагается эксперт.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд также отмечает, что выводы судебного эксперта сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт ФИО22. имеет высокую квалификацию в области оценочной деятельности.

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок земельных участков Белгородской области; произведен осмотр объекта оценки с учетом его количественных и качественных характеристик; мотивы отказа от применения корректировок по объектам-аналогам приведены и обоснованы, проведенные расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2016г.

Согласно Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» № 73-ФЗ от 5 апреля 2001г. эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у представителей сторон не имеется.

Лицами, участвующими в деле, не представлено каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также ставящих их под сомнение, в то же время у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта.

Оснований для назначения в соответствии с положениями статьи 83 КАС РФ дополнительной или повторной экспертиз, не усматривается. Протокольным определением судом отказано в удовлетворении ходатайства представителя административного истца о назначении по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы. Кроме того, необходимо учитывать, что проведение повторной экспертизы по делу, в отсутствии достаточных на то оснований, повлечет за собой несение дополнительных судебных расходов, а также приведет к затягиванию процессуального срока рассмотрения дела, что в свою очередь не отвечает целям и задачам административного судопроизводства.

Из содержания пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Таким образом, исходя из того, что правильность заключения судебной экспертизы надлежащими доказательствами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, сторонами не представлено, суд не находит оснований сомневаться в правильности выводов эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, в связи с чем, с учетом изложенного выше, устанавливает по состоянию на 01.01.2016 кадастровую стоимость равную рыночной земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей, определенной заключением эксперта № 067.04-0637 от 19.09.2017.

Отчет № 2017.007 от 01.03.2017 суд признает ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости спорного земельного участка, так как он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Кроме того, выводы оценщика опровергнуты выводами проведенной по делу судебной экспертизы.

В соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 01 января 2017 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (статья 24.20 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Датой обращения АО «ТЖБИ-4» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, является 17.04.2017.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу административного иска относятся на административного истца и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «ТЖБИ-4» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – под производственной базой, расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме <данные изъяты> рублей.

Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка определена настоящим решением суда по состоянию на 01.01.2016.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 17.04.2017.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 24 октября 2017.