Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административных истцов Тишкина В.В., Шевцова В.И. – Золоторёвой А.Ю., представителя административного ответчика администрации города Белгорода – Мосиенко Ю.В., представителя заинтересованного лица Правительства Белгородской области – Егоровой Н.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Тишкина Виктора Владимировича, Шевцова Виктора Ивановича к администрации города Белгорода, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

Тишкин В.В. и Шевцов В.И. (далее – административные истцы) являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов –для эксплуатации нежилого здания автомойки, расположенного по адресу: <адрес>

На государственный кадастровый учет земельный участок поставлен 15.11.2010.

Постановлением администрации города Белгорода № 236 от 27.11.2014 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород», утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01.01.2014.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила <данные изъяты> руб.

01.01.2015 указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости (с 01 января 2017 - Единый государственный реестр недвижимости).

Тишкин В.В. и Шевцов В.И. обратились в суд с заявлением, в котором просили установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации нежилого здания автомойки, расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости – <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2014. В обоснование своих требований сослались на то, что результаты определения кадастровой стоимости непосредственно затрагивают их права и обязанности как арендаторов земельного участка, поскольку превышение кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости ведет к необоснованному увеличению размера арендной платы.

В судебное заседание административные истцы не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом и своевременно, обеспечили участие своего представителя.

Представитель административных истцов заявленные требования поддержала в полном объеме. Указала на то, что заключение судебной экспертизы содержит противоречивую информацию. Экспертом использованы не актуальные данные, не применены корректировки, что привело к искусственному завышению рыночной стоимости объекта оценки. Кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, просила установить на основании отчета об оценке, представленного административными истцами.

Представитель административного ответчика администрации города Белгорода не оспаривая право административных истцов требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, но возражая против размера рыночной стоимости, заявленной в предмете административного иска, полагала единственным допустимым доказательством по делу, определяющим рыночную стоимость земельного участка, заключение экспертизы, подготовленное экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты. При вынесении решения также просила разрешить вопрос о взыскании с административных истцов в пользу администрации города Белгорода судебных издержек, связанных с оплатой экспертизы в размере 17 500 рублей.

Представитель заинтересованного лица Правительства Белгородской области поддержала позицию административного ответчика.

Административный ответчик Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области и заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о дате рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.

С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные доказательства и отзывы, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В положениях статьи 66 ЗК РФ закреплены две модели исчисления кадастровой оценки земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления рыночной стоимости, определенной индивидуально для объекта оценки.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010г. № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015г. № 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

В силу положений статьи 3 Федерального закона Российской Федерации № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее –Закон об оценочной деятельности), под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьёй 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости и направлено на защиту интересов административных истцов, как арендаторов земельного участка, оплачивающих арендную плату, исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, поскольку их права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации и федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административными истцами представлен отчет ООО «БИЗНЕС-ОЦЕНКА» № 22/03/ФЛ-2017 от 22.03.2017 об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01.01.2014 составила <данные изъяты> руб.

На данный отчет об оценке имеется положительное экспертное заключение № Э-0115/17 от 19.04.2017, выполненное Саморегулируемой организацией «Ассоциация Российских Магистров Оценки».

Из пункта 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 254 следует, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В ходе рассмотрения дела, возражая относительно требований административных истцов в части заявленного размера рыночной стоимости земельного участка, представители административного ответчика и заинтересованного лица указали на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика и заинтересованного лица против доказательства размера рыночной стоимости, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административных истцов относительно размера рыночной стоимости земельного участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе разницей между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда была назначена экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО1.

По результатам проведенной судебной экспертизы представлено заключение эксперта № 067.04-0663 от 23.10.2017, которым установлено, что в ходе проверки отчета об оценке № 22/03/ФЛ-2017 от 22.03.2017, подготовленного оценщиком ООО «БИЗНЕС-ОЦЕНКА», выявлены нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требований федеральных стандартов оценки, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта и которые привели к получению недостоверного результата. Определенная экспертом по состоянию на 01.01.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила <данные изъяты> рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», части 8 статьи 82 КАС РФ, заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (статья 84 КАС РФ).

Оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, подготовленное экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты, соответствует требованиям Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки.

По своему содержанию заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4,8,16,25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ и статьи 82 КАС РФ.

Экспертиза проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, осмотра земельного участка, сопоставления объектов исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости с приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.

Анализируя сведения об оцениваемом земельном участке, в том числе его местоположение, фактическое использование и технические характеристики, эксперт пришел к выводу, что местоположение земельного участка можно характеризовать как имеющее хорошую коммерческую привлекательность.

Определяя сегмент рынка, к которому принадлежит земельный участок, исходя из вида его фактического использования, оцениваемый объект отнесен экспертом к рынку земельных участков – земли населенных пунктов для индустриальных объектов.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый земельный участок, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, позволили эксперту прийти к выводу о том, что наиболее значимыми ценообразующими факторами для земельных участков являются: местоположение, передаваемые имущественные права, площадь, наличие инженерных коммуникаций, расположение относительно автомагистралей, наличие железнодорожной ветки на участке.

Исследование рынка на дату оценки показало, что диапазон полученных значений рыночной стоимости земельных участков под индустриальную застройку на территории города Белгорода составляет от 4 000 руб. до 10 000 руб. за 1 кв.м., при среднем значении – 5 851,45 руб./кв.м. При этом экспертом отмечено, что продавцы в отсутствие широкого спектра предложений выставляют цены исходя из собственных соображений и пожеланий. При этом на первое место встает фактор местоположения и коммерческая привлекательность каждого объекта индивидуально. В связи с чем, имеющиеся цены предложений являются очень неоднозначными и предполагают большой диапазон рыночного индикатива. По мнению эксперта, проведенное исследование рынка недвижимости и в частности сегмента рынка, к которому относится объект оценки, достаточно для корректного проведения расчетов по определению стоимости объекта; использование дополнительной информации не приведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Определяя рыночную стоимость земельного участка, эксперт применил методологию сравнительного подхода, используя метод аналогов и основываясь на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами-аналогами, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона об оценочной деятельности, а также Федерального закона от 31 мая 2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке земельного участка экспертом обоснован и мотивирован.

Выбор объектов –аналогов осуществлен в соответствии с требованиями ФСО №1 из объема доступных эксперту рыночных данных об объектах аналогах, ограниченных датой оценки – 01.01.2014.

Поскольку анализ сегмента рынка показал, что число продаж земельных участков ограничено, однако на рынке присутствует некоторое количество участков расположенных внутри квартала, в отдалении от местоположении объекта оценки, эксперт воспользовался имеющейся информацией о предложениях на продажу земельных участков аналогичного назначения, со сходными характеристиками местоположения, что соответствует положениям пункта 11 ФСО № 7.

В рамках сравнительного подхода для расчета были выбраны четыре объекта-аналога, сопоставимых с оцениваемым объектом по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в рекламно-информационной газете «Моя реклама» № 72/1449 от 12.09.2013, № 96/1473 от 05.12.2013 и в сети Интернет на сайтах htt://www.avito.ru/belgorod/, belgorod.zemelnye_uchastki. от 19.06.2013, htt:/belgorod.naydidom от 01.07.2013.

Характеристики объектов – аналогов представлены в таблице данных по объектам-аналогам, из которой следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: местоположение, цена продажи, общая площадь, стоимость 1 кв.м., условия продажи, дата предложения, рельеф участка, вид разрешенного использования, наличие коммуникаций, транспортная доступность.

Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, эксперт произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта аналога, приведя подробное обоснование поправок и расчет их значений. Корректировки произведены с учетом характера и степени отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, примененные в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке земель г. Белгорода на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость. В заключении присутствуют ссылки на источники использованной информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Применяя справочник оценщика недвижимости Лейфера Л.А. «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», экспертом произведена корректировка на торг для активного рынка в среднем значении для земельных участков под индустриальную застройку, равном 9%.

Поскольку стоимость недвижимости зависит от её местоположения, а для коммерческой недвижимости (в том числе и земельных участков индустриальной застройки) играет роль совокупность многих факторов: удаленность от центра города, основных магистралей или оживленных улиц локального значения, транспортная доступность, экспертом для каждого аналога определено бальное значение каждого из основных ценообразующих факторов и определено суммарное значение для каждого из аналогов.

Из заключения следует, что согласование результатов, производилось методом определения весовых коэффициентов, и поскольку в рамках заключения экспертом был использован только сравнительный подход, его результатам присвоен вес -100%.

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, после согласования результатов составила 3 652 000 рублей. Расчеты эксперта не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными.

Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт пришел к выводу, что оценщиком анализ рынка объекта оценки произведен некорректно. Анализируя рынок, оценщиком использованы предложения о продаже земельных участков, не относящихся к одному сегменту с оцениваемым земельным участком, что является нарушением пункта 10 ФСО № 7. В свою очередь, оценщиком не включено в анализ рынка предложение из газеты «Моя реклама. Белгород» № 101 от 23.12.2013 о продаже земельного участка по улице Механизаторов, с ценой предложения 6500 руб./кв.м. Данное обстоятельство могло сказаться на изменении интервала значений цен предложений анализируемого сегмента рынка. Данный объект также мог быть использован в качестве аналога, что повлияло бы на результат определения рыночной стоимости объекта оценки. Для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщиком в рамках сравнительного подхода подобран ряд аналогов. Однако предложение № 4 (земельный участок по ул. Волчанская) не может быть использовано в качестве аналога, поскольку участок относится к другому сегменту рынка – некоммерческой недвижимости (в тексте объявления указано, что имеется «возможность перевода под коммерческое назначение»).

Для расчета стоимости объекта при помощи сравнительного подхода оценщик использовал корректировку на площадь для аналогов № №2,3 в размере 4%. В источнике, на основании которого производилось определение размера корректировки (таблица № 14, стр. 69 Отчета) диапазоны площадей объектов даны в га (гектар). Площадь объекта оценки 600 кв.м. (0,06 га), площадь аналогов соответственно: 900 кв.м. (0,09 га), 1470 кв.м. (0,147 га), 1350 кв.м. (0,135 га). Площади всех объектов попадают в интервал <1га, следовательно, корректировка по фактору масштаба в данном случае не требуется. Таким образом, расчет рыночной стоимости объекта оценки при помощи сравнительного подхода выполнен некорректно.

Суд соглашается с такими выводами эксперта, поскольку они основаны на анализе и исследовании экспертом предмета экспертизы, содержат подробное описание проведенного исследования, подробно мотивированы. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки.

Выводы эксперта о неполом соответствии отчета № 22/03/ФЛ-2017 от 22.03.2017 требованиям Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации и федеральным стандартам оценки, стороной административного истца не опровергнуты.

Доказательств, подтверждающих соответствие представленного отчета об оценки требованиям федеральных стандартов оценки, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административными истцами, содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Представленный административными истцами отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем, не может быть признан в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

В свою очередь выводы эксперта, изложенные в заключении, суд признает достоверными и правильными, с достаточной полнотой мотивированными.

В связи с тем, что представителем административных истцов было выраженно несогласие с выводами эксперта, в суд был вызван эксперт-оценщик ФИО1.

В своих пояснениях ФИО1. ясно и недвусмысленно ответила на поставленные вопросы с приведением обоснования своих выводов и ссылок на положения актов, регулирующих порядок осуществления оценочной деятельности, в связи с чем, оснований для сомнений в правильности и обоснованности таких ответов, а также выводов и суждений эксперта у суда не имеется. Существо проведенных исследований и высказанных экспертом суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Доводы представителя административного истца об искусственном завышении экспертом стоимости оцениваемого земельного участка в связи с тем, что при анализе данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, выявлен факт укрытия экспертом более дешевых аналогов земельных участков под коммерческое назначение, расположенных в городе Белгороде, объявления о продаже которых размещены в рекламно-информационной газете «Моя реклама» и включение которых в выборку повлияло бы на выводы о ценовом диапазоне стоимости земельных участков в сторону уменьшения, суд находит не состоятельными в силу следующих обстоятельств.

Включение в анализ данных о ценах сделок и (или) предложений земельного участка коммерческого назначения площадью 20 сот. в г. Белгороде (Таврово-4) будет являться некорректным, поскольку Таврово-4 относится к Белгородскому району, а объект оценки расположен в городе Белгороде. По местоположению указанный земельный участок не может быть отнесен к одному сегменту с оцениваемым земельным участком. Рынок города и района имеет существенные различия, включая стоимость земельных участков, размеры арендной платы и земельного налога.

Земельный участок по переулку 5-й Заводской также не может быть включен в анализ предложений о продаже земельных участков, поскольку, как следует из принтскрина объявления, данный земельный участок имеет улучшения (асфальтированный), в то же время, в соответствии с требования пункта 20 ФСО № 7 для целей оценки – определение кадастровой стоимости, земельный участок оценивается без наличия на нем улучшений и в выборку для анализа цен и предложений должны быть включены земельные участки без улучшений. То, что заявленный представителем административного истца земельный участок асфальтирован, свидетельствует о наличии на нем улучшений, в связи с чем, он не может быть отнесен к одному сегменту с оцениваемым земельным участком.

Вопреки доводам представителя административного истца, земельный участок, расположенный по улице Михайловское шоссе (Крейда), площадью 6120 кв.м. включен экспертом в анализ предложений о продаже земельных участков (п. 1 таблицы 9, стр. 29 экспертного заключения) и попадает в ценовой диапазон полученных экспертом значений рыночной стоимости земельных участков под индустриальную застройку на территории города Белгорода.

Являются несостоятельными и доводы представителя административного истца о том, что включенный экспертом в анализ предложений о продаже земельных участков аналог № 13, стоимостью 10 000 рублей является нетипичным, представлен в единичном экземпляре и выбивается из выборки, однако в заключении эксперт указывает на то, что анализ рынка земли города Белгорода проведен без учета единичных нетипичных (максимальных и минимальных) предложений.

Как следует из заключения, по результатам исследования рынка на дату оценки, диапазон полученных значений рыночной стоимости земельных участков под индустриальную застройку на территории города Белгорода составил от 4000 руб. до 10 000 руб. за 1 кв.м., при среднем значении – 5854,45 руб./кв.м. Согласится с выводами представителя административного истца о нетипичности аналога №13 со стоимостью 10 000 рублей, у суда оснований не имеет, так как данный земельный участок не выбивается из выборки анализа цен и предложений.

В своих пояснениях, данных в ходе судебного заседания, эксперт ФИО1. указала на то, что стоимость земельного участка равная 10 000 рублей не является максимальной. В ходе анализа рынка земельных участков, в заданном сегменте рынка, был выявлен земельный участок с минимальной стоимостью 500 руб./кв.м. и земельные участки с максимальной стоимостью 15 000 руб./кв.м. и 20 000 руб./кв.м., которые не были включены в выборку анализа предложений, как нетипичные для основной выборки.

Не могут быть приняты судом во внимание и доводы представителя административного истца о некорректно произведенной экспертом сегментации рынка земельных участков, в связи с тем, что его выводы о характерном укрупненном сегментировании рынка земельных участков не аргументированы, не имеют ссылок на источник информации, кроме того, эксперт апеллирует источником информации, который не является актуальным на дату оценки.

Анализируя рынок земельных участков Белгородской области, эксперт обоснованно пришел к выводу о том, что для рынка земельных участков Белгородской области характерно укрупненное сегментирование земельных участков, в частности, можно выделить: земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (коттеджное строительство, загородные резиденции, садово-огородное хозяйство, личное подсобное хозяйство); земельные участки сельскохозяйственного назначения (в т.ч. фермерского хозяйства); земельные участки коммерческого назначения (для строительства и эксплуатации доход приносящих объектов (торговых, производственных, складских, офисных и т.д.). Используя источник информации «Экономика недвижимости», учебник, 2009 год, под редакцией Асаул А.Н., Иванова С.Н., Старовойтова М.К. и «Офисная коммерческая недвижимость России. Информационно-аналитический справочник» под редакцией Е. Ардемасова, эксперт определил категории коммерческой недвижимости: земли свободного назначения (отели, рестораны, кофе, спортивные сооружения); торговли (магазины, торговые центры, оптовые торговые базы); офисные (кабинеты, офисные здания); индустриальные (производственные здания, складские помещения, административные, сервисные здания, стоянки, АЗС, мойки, автосалоны и т.п.); апартаменты (многоквартирные дома, аренда на сутки); социальные (медицинские центры, бассейны, гольф-клубы, аэропорты).

Выводы эксперта в указанной части мотивированы, не допускают их неоднозначного толкования, заключение эксперта содержит ссылки на использованные источники информации.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002г. № 568-р.

Заявляя о том, что при сегментировании земельных участков эксперту надлежало применить «Справочник оценщика недвижимости» том 3, 2014 года, поскольку содержащаяся в нем информация является более актуальной, представителем административного истца не указано, как это обстоятельство повлияло бы на выводы эксперта об отнесении оцениваемого земельного участка к сегменту рынка земельных участков под индустриальную застройку и как данное обстоятельство может повлиять на выводы эксперта об итоговой рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Суд не может согласиться и с доводами представителя административного истца о том, что при подборе аналогов экспертом нарушен пункт 8 ФСО №1, в связи с тем, что согласно скриншота аналога № 1 невозможно идентифицировать дату объявления (ссылка не активна, в объявлении дата размещения без указания года, просто 19 июня), что привело к некорректному расчету рыночной стоимости объекта оценки и получению недостоверного результата.

Из заключения следует, что для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки. В качестве информационной базы для подбора аналогов, эксперт использовал архив ЦОБПСТиАЭ Белгородской торговой промышленной палаты, что не противоречит Федеральному закону № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральному закону об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Из пояснений эксперта следует, что структура рекламно-информационного сайта Avito такова, что при открытии объявления в текущем году, в строке «размещение объявления» не фиксируется год его опубликования. Сопоставить год публикации объявления возможно по дате, когда был сделан скриншот объявления, которая отражается в нижнем правом углу скринтшота.

Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется. Выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы и не противоречивы. Экспертиза назначалась непосредственно судом, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заявляя данные доводы, представителем административного истца не представлено доказательств, свидетельствующих о том, информация о продаже указанного земельного участка была размещена после даты оценки.

Вопреки утверждениям представителя административного истца, экспертом обоснованно не внесена корректировка на назначение земельного участка, поскольку, как следует из заключения, оцениваемый земельный участок, исходя из вида фактического использования, отнесен экспертом к коммерческой недвижимости (индустриальная застройка). В качестве объектов –аналогов экспертом выбраны земельные участки коммерческое назначение, их назначение максимально соответствует назначению оцениваемого земельного участка, в связи с чем, оснований для применения корректировки на назначение земельного участка, в данном случае не имелось.

Доводы эксперта стороной административного истца надлежащими доказательствами не опровергнуты.

Являются несостоятельными и не могут быть приняты судом во внимание суждения представителя административного истца о получении недостоверного результата и искусственного завышения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в связи с тем, что в аналог № 4 не внесена понижающая корректировка на расположение, так как данный аналог находится на первой линии, что существенно увеличивает стоимость предложения.

Как следует из принтскрина объявления о продаже объекта –аналога № 4, земельный участок имеет удобный подъезд, удачное местоположение, расположен на 1 линии. Оцениваемый земельный участок, исходя из его технических и эксплуатационных характеристик, также имеет хорошую транспортную доступность, возможность доступа к участку по транспортной магистрали - ул. Сургутская по асфальтированной дороге.

То, что оцениваемый земельный участок расположен на первой линии, не находится внутри квартала, также подтверждается картой местоположения оцениваемого земельного участка, полученной из источника информации: htt://2gis.ru, https://yandex.ru/maps/ и http://pkk5.rosreestr.ru.

Как следует из пояснений эксперта, поскольку местоположение оцениваемого земельного участка несколько хуже, нежели местоположения объекта-аналога № 4, им были применены понижающие корректировки на местоположение, в частности: на удобство подъездных путей (в том числе удаленность от основных магистралей), на удаленность от центра населенного пункта, что нашло отражение в таблице № 15 «Корректировка на местоположение» экспертного заключения.

Иных доказательств, опровергающих изложенные в заключении выводы эксперта об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, а также содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, представителем административных истцов не представлено.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы административным истцом не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости земельного участка, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено.

То обстоятельство, что представитель административных истцов не согласилась с представленным экспертным заключением, причем совершенно безосновательно, вовсе не означает, что данная экспертиза проведена с нарушением установленных требований, не свидетельствует о неполноте, неточности и необоснованности представленного экспертного заключения. Само по себе несогласие стороны с заключением судебной экспертизы направлено на иную оценку доказательства по делу.

Возражения представителя административных истцов носят субъективный характер и сводятся к изложению частного мнения лица (представителя), в отношении которого не представлено данных о том, что оно обладает специальными знаниями в области оценки. Эти утверждения не подтверждаются относимыми и допустимыми доказательствами, тогда как все суждения эксперта основываются на положениях дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Необходимо также учитывать, что эксперт свободен в выборе научных методов исследования, это положение вытекает из принципа независимости эксперта, оценка содержания научных положений, из которых исходил эксперт, равно как и научной состоятельности избранных им методик, ведет к вторжению в сферу специальных знаний, носителем которых в силу выполняемых функций предполагается эксперт.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт ФИО1. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок земельных участков города Белгорода; произведен осмотр объекта оценки с учетом его количественных и качественных характеристик; проведенные расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2014.

Согласно Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» № 73-ФЗ от 05.04.2001 эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у представителей сторон не имеется.

Лицами, участвующими в деле, не представлено каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также ставящих их под сомнение, как и не представлено доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения. В то же время у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта.

Оснований для назначения в соответствии с положениями статьи 83 КАС РФ дополнительной или повторной экспертиз, не усматривается. Протокольным определением судом отказано в удовлетворении ходатайства представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы. Кроме того, необходимо учитывать, что проведение повторной экспертизы по делу, в отсутствии достаточных на то оснований, повлечет за собой несение дополнительных судебных расходов.

На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы № 067.04.0663 от 23.10.2017 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке № 22/03/ФЛ-2017 от 22.03.2017, подготовленного оценщиком ООО «БИЗНЕС ОЦЕНКА» требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости оцениваемого земельного участка по состоянию на 01.01.2014 в размере 3 652 000 руб., положив в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной судебной экспертизы.

Отчет № 22/03/ФЛ-2017 от 22.03.2017 суд признает ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, так как он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Кроме того, выводы оценщика опровергнуты выводами проведенной по делу судебной экспертизы.

Не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность итоговой величины рыночной стоимости земельного участка и экспертное заключение № Э-0115/17 от 19.04.2017 на отчет ООО «БИЗНЕС ОЦЕНКА», подготовленное Саморегулируемой организацией «Ассоциация Российских Магистров Оценки», поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы, а потому во внимание это доказательство не принимается.

Из содержания пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административными истцами требований и установлении рыночной стоимости находящегося в аренде земельного участка с кадастровым номером № в размере, равном его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта № 067.04.0663 от 23.10.2017.

В соответствии с абзацами 5,6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Сведений об обращении Тишкина В.В., Шевцова В.И. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, материалы дела не содержат.

Датой обращения Тишкина В.В., Шевцова В.И. в суд является 24.07.2017.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в котором указано, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Необходимо также учитывать и то обстоятельство, что допущенное при установлении кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей –вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации № 20-П от 11.07.2017).

На основании изложенного и с учетом того, что административными истцами реализовывалось право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, представленный ими отчет об оценке не мог быть принят в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка и в целях устранения данного недостатка по ходатайству административного ответчика назначалась судебная экспертиза, расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью составило 5,3 %, которое укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, что не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод истцов, расходы по экспертизе необходимо отнести на административных истцов.

Оплата экспертизы администрацией города Белгорода в сумме 17 500 рублей подтверждена платежным поручением № 150790 от 22.09.2017, определением суда от 16.11.2017 о перечислении с лицевого счета суда на расчетный счет эксперта денежных средств.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу административного иска относятся на административных истцов и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Тишкина Виктора Владимировича, Шевцова Виктора Ивановича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания автомойки, расположенного по адресу: расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме <данные изъяты> рублей.

Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка определена настоящим решением суда по состоянию на 01.01.2014.

Датой подачи заявления Тишкиным Виктором Владимировичем, Шевцовым Виктором Ивановичем о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 24.07.2017.

Взыскать с Тишкина Виктора Владимировича в пользу администрации города Белгорода судебные расходы в размере 8 750 рублей.

Взыскать с Шевцова Виктора Ивановича в пользу администрации города Белгорода судебные расходы в размере 8 750 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 15 декабря 2017 года.