Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Козаченко Е.А., с участием административного истца Китовнина П.Ю., представителя административного истца Черемисина Ю.Ю., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Знаменской Т.И., представителей заинтересованных лиц – Администрации г. Комсомольска-на-Амуре Мазаловой Н.В., Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата» Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю Усова А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Китовнина П.Ю. к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Китовнин П.Ю. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 7 697 кв.м, расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 г. в размере <данные изъяты>.

В качестве заинтересованных лиц административный истец указал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Росреестра по Хабаровскому краю», Администрацию г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является соарендатором данного земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему на праве долевой собственности объект недвижимого имущества. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в размере <данные изъяты>. по состоянию на 01.01.2012 г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр. В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества», подтвержденным экспертным заключением Общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. определена в размере <данные изъяты>.

В последующем административный истец изменил заявленные требования. В связи с тем, что 10.12.2015 года был изменен вид разрешенного использования и соответственно изменена кадастровая стоимость, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости на период с 01.01.2015г. по 09.12.2015г.

Определением от 20.01.2016г. в качестве заинтересованных лиц по делу привлечены соарендаторы земельного участка Алейников А.А., ОАО «Плодоовощи».

В соответствии с частью 2 статьи 1 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее – КАС РФ), вступившего в силу с 15.09.2015, настоящее дело относится к административным делам о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающим из административных и иных публичных правоотношений и подлежит рассмотрению в порядке главы 25 КАС РФ.

В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица Алейникова А.А., представителя заинтересованного лица ООО «Плодоовощи», которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании административный истец Китовнин П.Ю., его представитель Черемисин Ю.Ю. заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Хабаровского края Знаменская Т.И. заявленные требования не признала по тем основаниям, что представленный Отчет об оценке не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. Оценщиком применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Выбраны 5 объектов-аналогов, применены поправки на местоположение и площадь. При определении надежности полученных результатов стоимости объекта оценки, оценщик в нарушение пункта 22 ФСО № 7 исключил объект-аналог № 3, как не входящий в доверительный интервал, что повлияло на размер рыночной стоимости объекта оценки. В нарушение пункта 10 ФСО № 1 документально обоснованная информация о соответствии действительности приведенных характеристик объектов-аналогов в отчете отсутствует.

Представитель Администрации г. Комсомольска-на-Амуре Мазалова Н.В. заявленные требования не признала по тем основаниям, что Китовнин П.Ю. не имеет права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, поскольку не обладает правом исключительного выкупа земельного участка, т.к. является собственником не здания в целом, а только его части.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю» Усов А.М. заявленные требования не признал, пояснил, что на основании заявления соарендатора спорного земельного участка был изменен вид разрешенного использования земельного участка, в связи с чем, была изменена кадастровая стоимость земельного участка, которая с 10.12.2015г. составляет <данные изъяты>. Возражений по размеру рыночной стоимости земельного участка, представленной административным истцом, не имеет.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление заявленные требования не признает, считая себя ненадлежащим ответчиком по делу. Указывает, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определялась путем умножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования. В соответствии с требованиями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для внесения органом кадастрового учета, которым на территории Хабаровского края является ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Хабаровскому краю такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в ГКН с момента вступления в силу судебного акта.

Из письменного отзыва ОАО «Плодоовощи» следует, что Общество заявленные требования не признает. Указывает, что участвует в открытых электронных аукционах на поставку продуктов питания для детских дошкольных учреждений, в связи с чем, в настоящее время оформляет залог недвижимого имущества, в том числе вместе с долей арендуемого земельного участка, залоговая стоимость которого уменьшиться при установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, что не соответствует интересам ОАО «Плодоовощи».

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Китовнин П.Ю. на основании договора купли-продажи от 28.12.2011 г., свидетельства о государственной регистрации права от 14.06.2012 г. является собственником функционального помещения №, назначение: нежилое, площадью 1 432, 2 кв. м, этаж 1, расположенного по <адрес>.

На основании договора аренды земельного участка № от 10 сентября 2014 г., заключенного с администрацией г. Комсомольска-на-Амуре от имени муниципального образования «Город Комсомольск-на-Амуре», ОАО «Плодоовощи», Китовнин П.Ю., Алейников А.А. являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, площадью 7 697, 4 кв. м, с целью эксплуатации объекта материально-технического снабжения нежилого помещения №, нежилого функционального помещения №, нежилого функционального помещения №. Срок аренды участка устанавливается с 06.10.2014г. по 04.10.2015г.

21.12.2015г. заключен договор № аренды земельного участка со сроком действия с 05.10.2015г. по 03.10.2016г.

Согласно приложению № 3 к Договору аренды №, к Договору аренды № арендная плата зависит от кадастровой стоимости земельного участка

Из кадастрового паспорта земельного участка следует, что кадастровый № равнозначен кадастровым номерам №.

На кадастровый учет земельный участок поставлен 23.03.2006 г.

Земельный участок относится к землям населенных пунктов. До 10.12.2015г. земельный участок имел разрешенное использование - для производственных целей, необходимых с целью эксплуатации объекта недвижимого имущества: здание квасильно-засолочного цеха, в том числе помещение столовой. Кадастровая стоимость земельного участка по указанному виду разрешенного использования составляла <данные изъяты>., была определена по состоянию на 01.01.2012 г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

На основании заявления ОАО «Плодоовощи», постановления администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 17.11.2015г. № 3449-па вид разрешенного использования земельного участка с 10.12.2015г. был изменен на «предназначенный для размещения объектов производственной деятельности – с целью эксплуатации объектов материально-технического снабжения: нежилого функционального помещения №, нежилого функционального помещения №, нежилого функционального помещения №». В связи с изменением вида разрешенного использования была изменена кадастровая стоимость земельного участка, которая с 10.12.2015г. составляет <данные изъяты>.

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (абзац 5).

Поскольку Китовнин П.Ю. является одним из арендаторов спорного земельного участка, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в силу вышеизложенных норм он имеет право обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

В указанной части доводы представителя администрации г. Комсомольска-на-Амуре основаны на неправильном толковании вышеприведенных норм материального права.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки является отчет об оценке объекта оценки.

В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об оценке земельного участка № от 10.11.2015г., выполненный оценщиком ООО «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества» на основании договора об оценке от 05.10.2015г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 г. составляет <данные изъяты>.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (часть 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (часть 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Оценив в порядке статьи 84 КАС РФ отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, суд полагает, что он соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (ст. 14 Закона об оценочной деятельности).

Оценщиком произведен расчет рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, в рамках которого применен метод сравнения продаж, с обоснованием отказа от затратного и доходного подходов.

В качестве источника информации оценщик использовал официальный портал услуг федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (https://portal.rosreestr.ru/wps/portal).

В расчете использовано 5 объектов-аналогов с датой продажи август, сентябрь 2011 года. За единицу сравнения принята стоимость 1 кв. м.

В качестве основных ценообразующих факторов Оценщик выделил: вид права на землю; условия продажи; дата продажи; местоположение; категория земель; назначение участка; площадь земельного участка.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки № «Оценка недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014г. № 611, при выявлении различий объекта-аналога с объектом оценки по ценообразующим факторам цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Корректировка права на землю оценщиком не проводилась ввиду отсутствия различий по данному параметру.

Корректировка на условия продажи оценщиком не проводилась, поскольку в качестве потенциальных аналогов использована информация о состоявшихся сделках.

Корректировка на дату продажи выполнена, исходя из даты определения рыночной стоимости земельного участка и даты совершения сделок по объектам-аналогам. Расчет корректировки приведен в Отчете.

Корректировка на местоположение выполнена с применением коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков в г. Комсомольске-на-Амуре. Расчет корректировки приведен в Отчете.

Корректировка на категорию земель не выполнена, т.к. все земельные участки относятся к землям населенных пунктов.

Корректировка на назначение земельного участка не выполнена, т.к. в качестве объектов-аналогов оценщиком были отобраны земельные участки под промышленную застройку, что соответствует назначению объекта оценки.

Корректировка на площадь земельного участка выполнена с приведением ее расчета в Отчете.

После проведения вышеуказанных корректировок Оценщик определил надежность полученных результатов, при которой полученный диапазон стоимости 1 кв. м площади (доверительный интервал) накрывает реальную рыночную стоимость объекта оценки с определенной вероятностью 95 %. Оценщик определили доверительный интервал, в который вошли объекты с диапазоном от 40 руб./кв.м до 282 руб./ кв.м., в связи с чем из дальнейшего расчета по определению рыночной стоимости объекта оценки был исключен аналог № 5 со стоимостью 329 руб./кв.м.

Величина доверительного интервала представляет собой интервальную оценку, в пределах которой заключено истинное значение параметра генеральной совокупности, применение его Оценщиком является обоснованным, расчет доверительного интервала приведен в Отчете.

После проведения согласования результатов рыночная стоимость объекта оценки определена в размере <данные изъяты>

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

На указанный Отчет представлено Экспертное заключение экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков» от 15.12.2015г. №/Хабаровск, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки; заданию на оценку. Выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными.

Обстоятельства, на которые ссылается представитель Правительства Хабаровского края, представитель Администрации г. Комсомольска-на-Амуре, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Судом были разъяснены лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, в том числе право представить доказательства относительно рыночной стоимости земельного участка.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной Китовниным П.Ю. рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованными лицами, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка заявлены не были.

В статье 12 Закона об оценочной деятельности закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку иного размера рыночной стоимости земельного участка в судебном заседании не установлено, определенная оценщиком рыночная стоимость земельного участка судом признается достоверной.

Согласно статье 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административное исковое заявление подано в суд 23 декабря 2015 года, следовательно, в силу вышеуказанной нормы, установленная судом кадастровая стоимость может применяться с 01.01.2015 года до изменения вида разрешенного использования земельного участка 10.12.2015г. и не является основанием для пересмотра кадастровой стоимости, действующей с 10.12.2015г.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,

РЕШИЛ:

Административный иск Китовнина П.Ю. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 7697 кв.м, расположенного по <адрес> в размере его рыночной стоимости, равном <данные изъяты>. по состоянию на 01 января 2012 года на период с 01 января 2015 года до 10 декабря 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 16 февраля 2016 года.

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз