Гражданский кодекс часть 1

административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Международная агропромышленная компания» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по ЕАО о признании незаконным решения Комиссии от <...>,

У С Т А Н О В И Л:

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по ЕАО (далее - Комиссия) <...> вынесла решение, которым по заявлению администрации Октябрьского муниципального района ЕАО (далее Администрация района) пересмотрена и установлена кадастровая стоимость в размере равной рыночной шести земельных участков с кадастровыми номерами: № <...> - <...> руб.; № <...> - <...> руб.; № <...> - <...> руб.; № <...> - <...> руб.; № <...> - <...> руб., расположенных в <...>, в границах бывшего КСХП «<...>», № <...> - <...> руб., расположенного около <...>. Общество с ограниченной ответственностью «Международная агропромышленная компания» (далее - ООО «МАК», Общество) обратилось в суд с административным иском, в котором просит признать незаконным указанное решение Комиссии от <...>; обязать Комиссию в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение прав и законных интересов Общества путём повторного рассмотрения заявления Администрации района от <...> о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков; исключить из сведений Государственного кадастра недвижимости установленную оспариваемым решением Комиссии от <...> кадастровую стоимость спорных земельных участков.Требования мотивированы тем, что в нарушение ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее - Закон об оценочной деятельности) Комиссия вынесла решение от <...> при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости спорных земельных участков, располагая сведениями о наличии ещё двух отчётов об оценке помимо представленного Администрацией района. Общество дважды обращалось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков с приложением отчёта об оценке и положительного экспертного заключения. Заявление от <...>, к которому был приложен отчёт от <...>№ <...> и заключение от <...>№ <...>, решением Комиссии от <...> отклонено; заявление от <...> с отчётом от <...>№ <...>-И и заключением от <...>№ <...> - не принято к рассмотрению. Считает, что Комиссия в нарушении ст. 11 Закона об оценочной деятельности не отклонила заявление Администрации района и приняла представленный ею отчёт от <...>№ <...>, который допускает неоднозначное толкование, вводит в заблуждение.На стр. 226 отчёта приведён источник информации - объявление по одному из трёх объектов-аналогов, который используется оценщиком. В заголовке объявления указано, что площадь продаваемого земельного участка составляет 18 га (180 000 кв.м), а в тексте объявления - 18 000 соток (1 800 000 кв.м), то есть отчёт явно вводит пользователей в заблуждение относительно реальной стоимости 1 кв.м объекта-аналога (30 руб. или 3 руб.).В нарушение п. 19 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки использовал информацию о событиях, произошедших после даты оценки <...>: объявление № <...>, размещено в Интернете <...>, а не <...>, как указано на стр. 226 отчёта; объявление № <...> - <...> либо <...>, а не <...>, как указано на стр. 227 отчёта.Кроме того, в соответствии с абз. 3 п. 16 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263, ООО «МАК» не было уведомлено о заседании Комиссии, тогда как в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) было зарегистрировано право аренды Общества в отношении спорных земельных участков.Постановлением Администрации района от <...>№ <...> спорные земельные участки предоставлены ООО «МАК» в собственность. В силу ч. 3 ст. 1 Закона ЕАО от 18.03.2015 № 667-03 «О регулировании некоторых вопросов, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения в ЕАО» Общество вынуждено выкупать их по цене равной 100 процентам их кадастровой стоимости, установленной решением Комиссии.

Определением суда от <...> к участию в административном деле в качестве заинтересованного лица на стороне административного ответчика привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»).

В судебном заседании представитель заинтересованного лица на стороне административного ответчика Администрации района Н.О.А. возражала против удовлетворения требований. Пояснила, что решение Комиссии соответствует требованиям действующего законодательства.

Представители административного истца, административных ответчиков, заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, об отложении судебного разбирательства не заявили, в связи с этим, руководствуясь ч. 2 ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В письменном отзыве на административное исковое заявление председатель административного ответчика Комиссии З.С.Е. требования не признала.

Указала, что Комиссия осуществляет свою деятельность на основании Закона об оценочной деятельности и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённого приказом Министерства экономического развития РФ от 04.05.2012 № 263 (далее - Порядок от 04.05.2012 № 263).

В силу ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности Комиссия не вправе уклониться от принятия решения положительного или отрицательного, поэтому Комиссия не может применять ст. 13 Закона об оценочной деятельности. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценки этого же объекта, он подлежит разрешению в судебном порядке. Названными нормативными актами не предусмотрено одновременно рассматривать несколько заявлений о пересмотре кадастровой стоимости.

Считает, что наличие спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной по решению Комиссии, и внесённой в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) решается в судебном порядке, а не путём повторного рассмотрения заявления, по которому Комиссией уже принято решение.

Заявление Администрации района поступило в Комиссию <...>. В соответствии с абз. 3 п. 16 Порядка от 04.05.2012 № 263 Комиссия <...>, то есть в срок не более семи дней со дня его поступления, направила уведомление заявителю и в орган местного самоуправление. ООО «МАК» уведомление не направлялось, поскольку по сведениям ЕГРП право аренды Общества на спорные земельные участки прекращено <...>.

На заседании <...>, по мнению присутствующих членов Комиссии, основания об отклонении заявления Администрации района об определения рыночной стоимости спорным земельным участкам отсутствовали.

В соответствии с п. 20 Порядка от 04.05.2012 № 263 проверка Комиссией содержания и оформления отчета о рыночной стоимости объекта ограничивается формальными признаками, указанными в ст. 11 Закона об оценочной деятельности и в разделах III и IV ФСО № 3, что исключает компетенцию Комиссии в вопросе достоверности определённой оценщиком стоимости.

В письменном отзыве на административное исковое заявление руководитель административного ответчика Управления Росреестра по ЕАО З.С.Е. требования не признала.

Указала, что привлечение Управления Росреестра по ЕАО в качестве административного ответчика неправомерно, поскольку в соответствии с п. 8 Порядка от 04.05.2012 № 263 оно осуществляет только техническое обеспечение работы Комиссии, которая является коллегиальным органом и принимает решения независимо от Управления Росреестра по ЕАО.

Выслушав пояснения представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что административные требования административного истца подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 27 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В силу ч. 5 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам гл. 22 названного Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с ч. 1 ст. 219 КАС РФ, если названным Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трёх месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Согласно входящему штампу на административном исковом заявлении об оспаривании решения Комиссии от <...> Общество обратилось в суд <...>, то есть в пределах установленного законом трёхмесячного срока.

Постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 № 680-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Еврейской автономной области по состоянию на <...>:

№ <...> - <...> руб.; № <...> - <...> руб.; № <...> - <...> руб.; № <...> - <...> руб.; № <...> - <...> руб.; № <...> - <...> руб.

В силу ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п. 8); земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (п. 9).

Согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в ст. 39.2 Земельного кодекса РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом РФ.

В силу п. 3 ч. 2 и ч. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Пунктом 1 Решения Собрания депутатов Октябрьского муниципального района ЕАО от 27.08.2015 № 108 цена земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства и переданного в аренду гражданину или юридическому лицу, при его продаже без проведения торгов этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка, установлена в процентном отношении от его кадастровой стоимости и в зависимости от истечения сроков аренды: от 03 до 10 лет - 100 процентов.

Из анализа приведённых норм права в их совокупности следует, что юридическое лицо - арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, имеет право его выкупа без проведения торгов по цене не превышающую кадастровую стоимость.

Спорные земельные участки, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, являются собственностью муниципального образования «Октябрьский муниципальный район» ЕАО:

№ <...>, общая площадь <...> кв.м, адрес: участок находится примерно в 8 200 м по направлению на северо-восток от ориентира (<...>), в границах бывшего КСХП «<...>»; право собственности зарегистрировано в ЕГРП <...>, запись регистрации № <...>; сведения об участке в ГКН внесены <...>;

№ <...> - общая площадь <...> кв.м, адрес: участок находится примерно в 8 000 м по направлению на северо-восток от ориентира (<...>), в границах бывшего КСХП «<...>»; право собственности зарегистрировано в ЕГРП <...>, запись регистрации № <...>; сведения об участке внесены в ГКН <...>;

№ <...> - общая площадь <...> кв.м, адрес: участок находится примерно в 7 100 м по направлению на северо-восток от ориентира (<...>), в границах бывшего КСХП «<...>»; право собственности зарегистрировано в ЕГРП <...>, запись регистрации № <...>; сведения об участке внесены в ГКН <...>;

№ <...> - общая площадь <...> кв.м, адрес: участок находится примерно в 4 400 м по направлению на северо-восток от ориентира (<...>), в границах бывшего КСХП «<...>»; право собственности зарегистрировано в ЕГРП <...>, запись регистрации № <...>; сведения об участке внесены в ГКН <...>;

№ <...> - общая площадь <...> кв.м, адрес: участок находится примерно в 6 100 м по направлению на северо-восток от ориентира (<...>), в границах бывшего КСХП «<...>»; право собственности зарегистрировано в ЕГРП <...>, запись регистрации № <...>; сведения об участке внесены в ГКН <...>;

№ <...> - общая площадь <...> кв.м, адрес: участок находится примерно в 4 800 м по направлению на юго-восток от ориентира (<...>); право собственности зарегистрировано в ЕГРП <...>, запись регистрации № <...>; сведения об участке внесены в ГКН <...>.

Названные шесть земельных участков переданы собственником в аренду ООО «МАК» в соответствии с договором от <...>№ <...> на срок до <...> (4 года). Договор зарегистрирован в ЕГРП <...>, запись регистрации № <...>.

На основании заявлений Общества, поданных собственнику <...> до окончания срока действия указанного договора аренды от <...>, Администрацией района вынесено постановление от <...>№ <...>, которым постановлено предоставить в собственность ООО «МАК» без проведения торгов шесть спорных земельных участков, заключить договоры купли-продажи.

Из совокупности приведённых доказательств следует, что Общество вправе приобрести шесть спорных земельных участков без проведения торгов по цене равной 100 процентам их кадастровой стоимости.

По заявлению Администрации района решением Комиссии от <...> пересмотрена и установлена кадастровая стоимость в размере равной рыночной земельных участков с кадастровыми номерами: № <...> - <...> руб. (постановлением правительства ЕАО была утверждена <...> руб.); № <...> - <...> руб. (была - <...> руб.); № <...> - <...> руб. (была - <...> руб.); № <...> - <...> руб. (была - <...> руб.); № <...> - <...> руб. (была - <...> руб.); № <...> - <...> руб. (была - <...> руб.), то есть стоимость спорных земельных участков стала выше.

Администрацией района <...> в адрес Общества направлены договоры купли-продажи шести спорных земельных участков для подписания, которые <...> возвращены с протоколом разногласий относительно цены (т. 3 л.д. 218, т. 4 л.д. 44-75).

Таким образом, поскольку ООО «МАК» имеет права выкупить шесть спорных земельных участков без проведения торгов по цене равной 100 процентам их кадастровой стоимости, решением Комиссии от <...> установлена рыночная стоимость участков в большем размере, чем была, следовательно, оспариваемым решением затрагиваются права и законные интересы Общества.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее Росреестр) от <...>№ <...> (в редакции приказов от <...> № № <...> и от <...> № № <...>) при Управлении Росреестра по ЕАО в целях реализации ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждён её состав в количестве 4 человек.

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утверждён Приказом Министерства экономического развития РФ от 04.05.2012 № 263.

В силу п. 13 Порядка от 04.05.2012 № 263 комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подаётся заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

В соответствии с п. 20 Порядка от 04.05.2012 № 263 в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчёте об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным ст. 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Из буквального толкования указанной нормы следует, что Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчёт об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Администрация района <...> обратилась в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости шести спорных земельных участков, представив отчёт № <...> об определении их рыночной стоимости по состоянию на <...>, выполненный <...> оценщиком К.О.П. - генеральным директором ООО «<...>, учётный номер № <...>.

Из протокола заседания Комиссии от <...>№ <...> следует, что на заседании присутствовало два члена Комиссии, то есть половина от общего состава, то есть Комиссия правомочна была рассматривать заявление Администрации района в силу ч. 25 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности. За удостоверение кадастровой стоимости в размере равной рыночной проголосовали единогласно.

Из оспариваемого решения от <...> следует, что в результате рассмотрения заявления Администрации района Комиссия установила:

отчёт от <...>№ <...>, учётный номер № <...>, составлен оценщиком К.О.П., сведения о которой внесены <...> в реестр членов Некоммерческого партнерства саморегулирумой организации «<...>» под № <...>;

отклонение рыночной стоимости, установленной отчётом от <...>№ <...> по состоянию на <...>, от кадастровой стоимости, утверждённой постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 № 680-пп, земельных участков: № <...> - <...> %; № <...> - <...> %; № <...> - <...> %; № <...> - <...> %; № <...> - <...> %; № <...> - <...> %;

оформление и содержание отчёта от <...>№ <...> об оценке соответствуют требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки.

Вместе с тем, вывод Комиссии о том, что отчёт от <...>№ <...> соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, несостоятелен.

В соответствии со ст. 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки (ч. 1).

Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (ч. 2).

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчёте (ч. 3).

В отчёте должны быть указаны, в том числе стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (ч. 4).

Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 утверждён федеральный стандарт оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)».

В соответствии п.п. 1 и 2 названного ФСО № 3, он устанавливает требования к составлению и содержанию отчёта об оценке, информации, используемой в отчёте об оценке, а также к описанию в отчёте об оценке применяемой методологии и расчётам. Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Подпунктом «д» п. 8 ФСО № 3 определено, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчёте об оценке должна содержаться информация обо всех привлечённых к проведению оценки и подготовке отчёта об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.

Из отчёта № <...> (стр. 13, 88), представленного Администрацией района в Комиссию, следует, что в ходе проведения анализа рынка объекта оценки оценщик привлёк специалистов, имеющих многолетний опыт работы (более 5 лет) в агентствах недвижимости и оценочных организациях: риэлтора ООО «<...>» С.С.В.; директора и риэлтора агентства «<...>» Ю.З.Г.; директора и оценщика ООО «<...>» Г.Н.Ю.; директора и оценщика ООО «<...>» Г.А.В. (т. 1 л.д. 39, 114).

Однако, квалификация специалистов не указана.

Кроме этого, в качестве степени участия специалистов в проведении оценки значится: сведения, полученные от специалистов, использованы оценщиком при определении основных факторов, влияющих на стоимость земельных участков (раздел 10.2 Отчёта). Вместе с тем, указанный раздел 10.2 Заключение об используемых подходах к оценке (стр. 100), содержит вывод оценщика о том, что для расчёта рыночной стоимости объекта оценки будет использован сравнительный и доходный подход. То есть, ссылка на сведения, полученные от специалистов, в данном разделе отсутствует, как и указание на основные факторы, влияющие на стоимость земельных участков. Указанные сведения, использованы оценщиком в разделе 9.4 табл. 22 (стр. 89) (т. 1 л.д. 115, 126).

При этом, согласно абз. 3 п. 5 ФСО № 3 информация, приведённая в отчёте об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

Результаты опроса названных выше 4 специалистов, сведённые в табл. 22 (стр. 89) использованы оценщиком при определении основных ценообразующих факторов на стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения. Однако данные опроса не подписаны специалистами, не заверены печатями их организаций, то есть информация является не подтверждённой (т. 1 л.д. 126).

В силу абз. 4 п. 5 ФСО № 3 содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчёта об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

На стр. 58 отчёта указано, что оцениваемый земельный участок имеет хорошие характеристики местоположения, по участку проложены инженерные сети и коммуникации (т. 1 л.д. 84).

Вместе с тем, в таблицах 1-6 «Количественные и качественные характеристики объекта оценки» содержится информация, что коммуникации отсутствуют (т. 1 л.д. 60, 63, 67, 70, 73, 84).

Указанное обстоятельство вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчёта об оценки).

На стр. 226 отчёта приложение 2 источник ценовой информации объявление № <...> вводит в заблуждение относительно реальной стоимости 1 кв.м объекта-аналога (30 руб. или 3 руб.), поскольку в заголовке объявления указано, что площадь продаваемого земельного участка составляет 18 га (180 000 кв.м), а в тексте объявления - 18 000 соток (1 800 000 кв.м) (т. 1 л.д. 252).

В соответствии с подп. «г» п. 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости «ФСО № 7», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, анализ рынка недвижимости включает в себя анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.

На стр. 84-85 отчёта приведены основные факторы, влияющие на изменения темпов роста цен на жильё, но не влияющие на спрос, предложение и цены земельных участков сельскохозяйственного назначения (т. 1 л.д. 84-84).

Согласно подп. «в» п. 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщиком при проведении оценки должны быть описаны объём доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке.

В табл. 19 отчёта приведено семь предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения. Цветом в пределах таблицы отмечены объекты, отобранные в качестве аналогов для применения при реализации сравнительного подхода к расчёту объекта оценки - земельным участкам, эти же три аналога указаны в таб. 28 (т. 1 л.д. 111-112, 138).

При этом в отчёте отсутствует обоснование использования в расчётах только трёх из семи доступных оценщику объектов-аналогов.

Кроме этого, на стр. 156 отчёта при расчёте ставки дисконтирования, которая влияет на определение итоговой стоимости объекта, допущена грубая арифметическая ошибка (т. 1 л.д. 182).

Указано, что темп прироста показателя «цена реализации» составит 1, 33 или 33 %. В связи с этим, ставка дисконтирования R = 18, 57 % +33 % = 51, 57 %. Тогда как в отчёте: R = 18, 57 % + 1, 33 = 19, 9, то есть к процентам прибавлено число. Данный показатель 19, 9 применён в табл. 69 (т. 1 л.д. 183).

Таким образом, отчёт, представленный Администрацией района в обосновании заявления об установлении шести спорным земельным участкам рыночной стоимости, не соответствовал требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, в связи с этим вывод Комиссии о его соответствии названным нормам права несостоятелен.

Кроме этого, в соответствии п. 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Из буквального толкования указанной нормы следует, что для определения стоимости объекта оценки нельзя использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Из отчёта от <...>№ <...> следует, что оценщиком выявлено на https://www.avito.ru семь предложений о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории ЕАО: объявления с №№ <...> (два участка); № <...> (один участок); № <...> (один участок); № <...> (один участок); № <...> (два участка). При этом, даты опубликования объявлений указаны: <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, соответственно (т. 1 л.д. 111, 112, 135, 136, 137).

Информацию и фактические данные по указанным объектам-аналогам оценщик использовал в определении рыночной стоимости сравнительным методом.

Вместе с тем, из письма ООО «<...>» (портал «<...>») от <...> № № <...> и от <...> № № <...>, полученного по запросу суда, следует, что четыре объявления (шесть объектов-аналогов): № <...> создано <...> в <...> час. <...> мин., снято с публикации <...> в <...> час. <...> мин.; № <...> создано <...> в <...> час. <...> мин., снято с публикации <...> в <...> час. <...> мин.); № <...> создано <...> в <...> час. <...> мин., снято с публикации <...> в <...> час. <...> мин.; № <...> создано <...> в <...> час. <...> мин., снято с публикации <...> в <...> час. <...> мин.), то есть после даты, на которую утверждена кадастровая оценка - <...> (т. 5 л.д. 47, 117).

Использование данных после даты оценки для определения рыночной стоимости является нарушением п. 8 ФСО № 1.

Все перечисленные выше нарушения, выявленные в ходе исследования отчёта от <...>№ <...>, указаны, в том числе и в заключении судебной экспертизы, проведённой на основании определения суда от <...>.

Из заключения указанной судебной экспертизы отчёта от <...>№ <...>, учётный номер № <...>, следует, что отчёт не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; допускались ошибки при выполнении математических действий; информация, использованная оценщиком, является недопустимой (т. 5 л.д. 55-78).

Экспертом в своём заключении указываются, в том числе выше приведённые факты несоответствия отчёта требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Помимо этого, экспертом проведено исследование результатов проверки обоснованности выбранных оценщиком подходов и методов оценки в рамках каждого из использованных подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчёте расчёта стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам.

Так, в нарушение Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённых распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, применён метод предполагаемого использования вместо метода сравнения продаж или метода капитализации ренты, а также при расчёте затрат на ведение сельскохозяйственного производства не была учтена прибыль предпринимателя.

Неверно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости: на рис. 19 (стр. 149) отчёта приведены данные о динамике себестоимости и цены реализации зерновых культур и сои за период <...> годы, но впоследствии в расчётах оценщик использует данные о динамике цены реализации, а данные о динамике себестоимости принимает на основании среднего значения величины инфляции. Кроме этого, на рис. 19 доля себестоимости постоянно увеличивается, но в расчётной табл. 69 (стр. 157) - обратная динамика, к снижению доли себестоимости (т. 1 л.д. 175, 183).

Оценщиком при расчёте стоимости объекта оценки сравнительным методом при определении корректировки на местоположение в качестве сопоставимого экономического потенциала для районов ЕАО методологически неверно использован показатель «Валовый сбор сои». Поскольку площадь посевов по районам отличается в несколько раз, следовательно, оценщик присвоил максимальный экономический потенциал тому району, по которому отмечается максимальный валовый сбор со всей посевной площади. В то время как для корректировки учёта экономического потенциала необходимо использовать показатель, отражающий сбор сои с 1 га.

В связи с этим, в том числе, эксперт приходит к выводу, что величина рыночной стоимости объекта оценки необоснованна.

Таким образом, из совокупности приведённых доказательств, в судебном заседании установлено, что отчёт об оценке шести спорных земельных участков, не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, следовательно, решение Комиссии от <...>, которым установлена их кадастровая стоимость равной рыночной не соответствует действующему законодательству и подлежит отмене.

Довод, председателя Комиссии, изложенный в письменном отзыве на иск, о том, что в соответствии с п. 20 Порядка от 04.05.2012 № 263 проверка Комиссией содержания и оформления отчета о рыночной стоимости объекта ограничивается формальными признаками, указанными в ст. 11 Закона об оценочной деятельности и в разделах III и IV ФСО № 3, что исключает компетенцию Комиссии в вопросе достоверности определённой оценщиком стоимости, несостоятелен, основан на неверном толковании норм права.

Выше приведена редакция п. 20 Порядка от 04.05.2012 № 263, из которого не следует, что Комиссия проверяет отчёт, ограничиваясь формальными признаками, напротив данная норма предписывает, что содержание и оформление отчёта должно соответствовать требованиям, установленным ст. 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Довод руководителя Управления Росреестра по ЕАО, изложенный в письменном отзыве на иск, о том, что Управление является ненадлежащим административным ответчиком по настоящему спору, несостоятелен.

В соответствии с п. 8 Порядка от <...>№ <...> техническое обеспечение работы комиссии возлагается на территориальный орган уполномоченного федерального органа на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 4 п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) Комиссии административными ответчиками являются Комиссия и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, при котором она создана.

Поскольку Комиссия, решение которой оспаривается в настоящем деле, создана при Управлении Росреестра по ЕАО, следовательно, Управление надлежащий административный ответчик по делу.

Довод административного истца о том, что в период рассмотрения заявления Администрации с <...> по <...> Комиссии располагала сведениями о наличии ещё двух отчётов об оценке спорных шести земельных участков, не может быть принят во внимание.

Так, из Книги учёта входящих документов, связанных с документальным оформлением решений Комиссии, следует, что <...> поступило заявление ООО «МАК» об установлении рыночной стоимости шести спорных участков, <...> оставлено без удовлетворения; <...> поступило заявление ООО «МАК» об установлении рыночной стоимости шести спорных участков, <...> уведомление о не принятии к рассмотрению (т. 4 л.д. 23-27).

Таким образом, на день рассмотрения заявления Администрации района <...> в Комиссии на рассмотрении отсутствовали иные заявления об установлении рыночной стоимости шести спорных земельных участков, следовательно, довод административного истца о наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости спорных земельных участков в день принятия оспариваемого решения, несостоятелен.

Довод административного истца о том, что Комиссией нарушен порядок рассмотрения заявления Администрации района, поскольку Общество, как заинтересованное лицо, не было уведомлено о дате его рассмотрения, несостоятелен.

Так, в соответствии с ч. 20 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности в семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Выше установлено, что заявление Администрации района о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости поступило в Комиссию <...> (т. 4 л.д. 23-24).

<...> главе администрации Октябрьского муниципального района ЕАО направлено извещение о том, что заседание Комиссии при Управлении Росреестра по ЕАО по рассмотрению названного его заявления назначено на <...> на <...> часов (т. 3 л.д. 227). Извещение ООО «МАК» не направлялось. Лица, участвующие в деле, относительно данного обстоятельства не возражали.

Вместе с тем, договор аренды от <...>№ <...> шести спорных земельных участков заключен до <...>, зарегистрирован в ЕГРП <...>, запись регистрации № <...>. Согласно Выпискам из ЕГРП, которые доступны Комиссии, право арендатора спорных земельных участков у Общества закончилось <...>.

Иные сведения, свидетельствующие о том, что ООО «МАК» обладает правом на спорные земельные участки, у Комиссии отсутствовали. В том числе, сведения о постановлении Администрации района от <...>№ <...> о предоставлении в собственность ООО «МАК» без проведения торгов шести спорных земельных участков. Администрация района об этом обстоятельстве в своём заявлении от <...> не указала, иных общедоступных источников информации о существовании процедуры передачи спорных земельных участков в собственность Обществу без проведения торгов действующим законодательством не предусмотрено.

Кроме этого, из Книги учёта входящих документов, связанных с документальным оформлением решений Комиссии, следует, что к заявлениям об установлении рыночной стоимости шести спорных участков, поданных ООО «МАК» <...> и <...>, был приложен только договор аренды (т. 4 л.д. 23-27). Из пояснений представителя административного истца З.М.Е., изложенных в протоколе судебного заседания <...>, следует, что к заявлению от <...> постановление администрации района от <...>№ <...> не прикладывалось (т. 4 л.д. 125 оборотная сторона).

Таким образом, поскольку в Комиссии в период с <...> по <...> отсутствовали сведения о правах ООО «МАК» на шесть спорных земельных участков, оснований для уведомления Общества о поступлении <...> заявления Администрации района и дате его рассмотрения <...> не имелось.

В связи с этим довод административного истца о нарушении Комиссией порядка принятия оспариваемого решения в части не уведомления Общества несостоятелен.

Возражение законного представителя заинтересованного лица Администрации района Е.А.А. на заключение судебной экспертизы отчёта от <...>№ <...>, не влияет на вышеуказанный вывод о его несоответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности, сделанный на приведённых выше доказательствах в их совокупности.

Кроме этого, заключение эксперта и его содержание соответствует ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку в нём указано: время, место, основание производство судебной экспертизы; сведения об экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), который проводил экспертизу; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объекты исследования и материалы дела, представленные эксперту для производства экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Соответствует заключение и требованиям ч. 2 ст. 82 КАС РФ, так как оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, и ответы на поставленные судом вопросы.

Более того, заключение судебной экспертизы согласуется и с установленными фактами несоответствия отчёта от <...>№ <...> требованиям законодательства об оценочной деятельности в ходе его исследования в судебном заседании.

Представленное заинтересованным лицом Администрацией района заключение эксперта от <...>№ <...>, составленного Частным экспертным учреждением «<...>» (эксперт Ф.И.Н.), согласно которому заключение специалиста от <...> не позволяет достоверно установить факт фальсификации объявлений № <...> и № <...>, так как составлено с ошибками, неточностями, имеет противоречия и носит предположительный характер, не имеет юридического значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку заключение специалиста и не использовалось в качестве доказательства по делу (т. 5 л.д. 90-105).

Вместе с тем, использование оценщиком в отчёте от <...>№ <...> информацию и фактические данные объектов-аналогов объявления № <...> (два участка) и № <...> (один участок) опубликованных после даты, на которую утверждена кадастровая оценка, подтверждается письмами ООО «<...>» (портал «<...>») от <...> № № <...> и от <...> № к-01/8702. Оснований не доверять указанной информации у суда не имеется.

Ходатайство законного представителя заинтересованного лица Администрации района Е.А.А. об исключении доказательства письма ООО «<...>» (портал «<...>») от <...> № № <...> из административного дела в виду допущенной опечатки относительно контактного лица в объявлении № <...> (вместо «Александр» указан «Олег»), удовлетворению не подлежит.

Поскольку определением суда ЕАО от <...> у ООО «<...>» (портал «<...>») истребована дополнительная информация в отношении объявления № <...>: менялось ли контактное лицо, если да, указать все предыдущие версии. Во исполнение названного определения суда ООО «<...>» (портал «<...>») письмом от <...> № № <...> сообщило, что в письме от <...> № № <...> допущена ошибка в указании имени продавца. Контактное лицо в объявлении № <...> «Александр».

Кроме этого, в соответствии с ч. 3 ст. 61 КАС РФ представитель заинтересованного лица Администрации района не представил суду доказательств в обосновании своего ходатайства о недопустимости названного доказательства, в том числе и доказательств, что объявление № <...> (два участка) опубликовано на портале «<...>» именно <...>, а объявление № <...> (один участок) - <...>, как указано в отчёте от <...>№ <...>.

Согласно абз. 3 ч. 30 ст. 24.18 и ч.ч. 2 и 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании определения в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости комиссия в течение пяти рабочих дней с даты принятия такого решения направляет сведения о кадастровой стоимости в орган регистрации прав.

В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган регистрации прав осуществляет их внесение в ЕГРН, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 названного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Из сопроводительных писем от <...> следует, что Комиссия направила копию решения от <...> об установлении кадастровой стоимости шести спорных земельных участков равной рыночной в филиал ФГБУ «ФКП Росрестра» по ЕАО и в Управление Рострестра по ЕАО.

Согласно извещению филиала ФГБУ «ФКП Росрестра» по ЕАО от <...> сведения о кадастровой стоимости шести спорных земельных участков внесены в ГКН на основании решения Комиссии от <...>, по состоянию на <...> установлена их рыночная стоимость.

Поскольку выше установлено, что решение Комиссии от <...> незаконно и подлежит отмене, следовательно, сведения о кадастровой стоимости шести спорных земельных участков, определённой на основании названного решения от <...>, необходимо исключить из ГКН.

Таким образом, административный иск Общества об оспаривании решения Комиссии от <...> подлежит удовлетворению в полном объёме. При этом оснований для возложения обязанности на Комиссию пересмотреть повторно заявление Администрации района от <...> не имеется, поскольку отчёт, на основании которого была установлена рыночная стоимость спорных земельных участков, не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Вместе с тем, данное обстоятельство не предполагает удовлетворение требований административного истца частично, исходя из положений п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ, поскольку для восстановления нарушенных прав административного истца достаточно признания решения Комиссии незаконным.

Руководствуясь ст.ст. 173-180, 226-228, 298 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административный иск общества с ограниченной ответственностью «Международная агропромышленная компания» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по ЕАО о признании незаконным решения Комиссии от <...> удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области от <...> об определении кадастровой стоимости в размере равной рыночной земельных участков с кадастровыми номерами: № <...> - <...> руб.; № <...> - <...> руб.; № <...> - <...> руб.; № <...> - <...> руб.; № <...> - <...> руб., расположенных в <...>, в границах бывшего КСХП «<...>», № <...> - <...> руб., расположенного около <...> категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, не соответствующим законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, нарушающим права и законные интересы общества с ограниченной ответственностью «Международная агропромышленная компания».

Исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровой стоимости, определённой на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области от <...>, земельных участков с кадастровыми номерами: № <...> - <...> руб.; № <...> - <...> руб.; № <...> - <...> руб.; № <...> - <...> руб.; № <...> - <...> руб., расположенных в <...>, в границах бывшего КСХП «<...>», № <...> - <...> руб., расположенного около <...>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам суда Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.И. Токмачева