Гражданский кодекс часть 1

с участием административного истца Федюка В.Ю. и его представителя Лежненко С.В., представителя административного ответчика – администрации города Белгорода Сергеевой Т.И., представителей Правительства Белгородской области и департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области Егоровой Н.П., Шляхова С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Федюка Василия Юрьевича к администрации города Белгорода, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Белгородской области, с участием заинтересованных лиц – Правительства Белгородской области, Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

Федюк Василий Юрьевич (далее – административный истец, Федюк В.Ю.) являясь собственником земельных участков с кадастровыми номерами:

№1, площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации нежилых зданий (прочие), расположенного по адресу: <адрес>;

№2, площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации нежилых зданий (прочие), расположенного по адресу: <адрес>;

№3, площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации нежилых зданий (прочие), расположенного по адресу: <адрес>;

№4, площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации нежилых зданий (прочие), расположенного по адресу: <адрес>, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровой стоимости участков в размере равном их рыночной стоимости – <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. соответственно.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в государственный кадастр недвижимости, просил считать ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленного требования указано, что кадастровая стоимость земельных участков <данные изъяты> руб. (участок с кадастровым номером №1), <данные изъяты> руб. (участок с кадастровым номером №2), <данные изъяты> руб. (участок с кадастровым номером №3) и <данные изъяты> руб. (участок с кадастровым номером №4) не соответствует их рыночной стоимости, что затрагивает права административного истца, поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости, в завышенном размере.

Рыночная стоимость спорных земельных участков определена по заказу административного истца оценщиком ООО «НПП Контакт». На составленные отчеты об оценке рыночной стоимости участков получены положительные экспертные заключения.

В судебном заседании административный истец и его представитель, заявленные требования поддержали. Настаивали на установлении рыночной стоимости спорных участков в размере, установленном в отчетах оценщика ООО «НПП Контакт». Экспертное заключение № 422-16 от 28.11.2016, подготовленное по результатам проведенной повторной судебной экспертизы, считали недостоверным доказательством рыночной стоимости земельных участков, как имеющее ряд нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Сделанные экспертом выводы считали ошибочными. Ходатайствовали о назначении по административному делу повторной судебной экспертизы.

Представитель администрации города Белгорода, не оспаривая права административного истца требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости напротив, считал, что иск может быть удовлетворен с учетом цены земельных участков, установленной в заключении эксперта ФИО № 422-16 от 28.11.2016. Указал, что представленные административным истцом отчеты об оценке рыночной стоимости участков имеют нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на определение их рыночной стоимости. Приведенные возражения на экспертное заключение несостоятельны и опровергаются его содержанием.

Представители Правительства Белгородской области, одновременно представляющие интересы департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области, поддержали позицию, изложенную представителем администрации города.

С учетом мнения представителей лиц, участвующих в административном деле, в судебном заседании был допрошен эксперт ФИО., которым даны пояснения по экспертному заключению с учетом имеющихся возражений представителя административного истца.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, допросив эксперта, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1, 2 и 5).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В статье 24.18 Закона об оценочной деятельности установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» утверждены постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 № 236 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» по состоянию на 01.01.2014.

Кадастровая стоимость спорных земельных участков составила: <данные изъяты> руб. для участка с кадастровым номером №1, <данные изъяты> руб. для участка с кадастровым номером №2, <данные изъяты> руб. для участка с кадастровым номером №3, и <данные изъяты> руб. для участка с кадастровым номером №4.

Как следует из материалов административного дела, Федюк В.Ю. является собственником вышеназванных участков, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 24.02.2011 серии 31-АВ, № 110084, серии 31-АВ, № 110086 и от 10.10.2011 серии 31-АВ, № 254185 и серии 31-АВ, № 254186.

Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков влияют на права и обязанности административного истца как собственника земельных участков, он вправе требовать установления их кадастровой стоимости в размере рыночной.

Считая кадастровую стоимость участков завышенной по сравнению с рыночной, административный истец обратился к услугам оценщика ООО «НПП КОНТАКТ», которым составлены отчеты № ОЦ-16-0127 об оценке рыночной стоимости участков с кадастровыми номерами №1, №2, №3, а также отчет № ОЦ-16-0147 об оценке рыночной стоимости участков с кадастровым номером №4. Стоимость участков определена в размере – <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. соответственно.

На данные отчеты об оценке имеются положительные экспертные заключения от 13.05.2016 № 3741 и от 05.08.2016 № 5808, выполненные экспертом Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация «Деловой Союз Оценщиков», членом которого является оценщик, составивший отчеты № ОЦ-16-0127 и № ОЦ-16-0147.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 254, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика, поддержанные заинтересованным лицом, против размера рыночной стоимости участков, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости спорных земельных участков и в достоверности отчетов об оценке, что вызвано, в том числе значительной (от 27 % до 64 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорных участков, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 08.08.2016 назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО2. На разрешение эксперту были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости участков и проверку отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По результатам экспертизы экспертом ФИО2. составлено экспертное заключение от 19.09.2016 № 067.04.0801.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта и наличием противоречий в выводах эксперта, определением суда от 17.10.2016 по административному делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бизнес партнер+» ФИО

По результатам повторной судебной экспертизы экспертом ФИО составлено заключение от 28.11.2016 № 422-16, согласно которому по состоянию на <данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №1 составляет <данные изъяты> руб., с кадастровым номером №2 – <данные изъяты> руб., с кадастровым номером №3 – <данные изъяты> руб., с кадастровым номером №4 – <данные изъяты> руб. Отвечая на второй вопрос, эксперт пришел к выводу, что оценщиком ООО «НПП Контакт» в отчетах № ОЦ-16-0127 и № ОЦ-16-0147 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции Российской Федерации вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда. При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Из приведенных положений закона следует, что суд первой инстанции, оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Экспертное заключение от 28.11.2016 № 422-16 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Экспертиза рыночной стоимости земельных участков проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра земельных участков, сопоставления объектов исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельных участков.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный и доходный подходы.

В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного подхода к оценке.

Экспертом проведен анализ рынка, к которым относятся земельные участки, анализ фактических данных о ценах предложений и величин ставок аренды земельных участков в сегментах рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые земельные участки.

Так, проводя сегментацию рынка, к которому принадлежат оцениваемые участки, эксперт установил, что участок с кадастровым номером №1 фактически используется для эксплуатации расположенного на нем пускового устройства, предназначенного для зарядки свинецсодержащих аккумуляторных батарей, используемых на дизельных и бензиновых двигателях, мотоциклах, моторных лодках и т.д. (что соответствует к 5 виду разрешенного использования – участки предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживании), а с кадастровым номером №2 – для эксплуатации расположенного на нем нежилого торгового здания, что также относится к 5 виду разрешенного использования.

Земельный участок с кадастровым номером №3 фактически используется для эксплуатации расположенного на нем нежилого складского здания (что соответствует 9 виду разрешенного использования – участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, а с кадастровым номером №4 – для эксплуатации расположенного на нем нежилого складского здания и сооружения (металлического ангара), что также относится к 9 виду разрешенного использования.

Опираясь на Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (Том 3/ Под ред. Л.А. Лейфера. – Нижний Новгород, 2014), эксперт пришел к обоснованному выводу о том, что участки с кадастровыми номерами №1, №2 относятся к земельным участкам коммерческого назначения под офисно-торговой застройкой. Данный класс включает в себя земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживании, гостиниц, административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (относящиеся к 5, 6, 7 и 17 выдам разрешенного использования), а участки с кадастровыми номерами №3 и №4 относятся к земельным участкам коммерческого назначения под индустриальную застройку. Данный класс включает в себя земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок, производственных административных зданий, строений и сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, портов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов (относящиеся к 3, 9, 10 и 11 выдам разрешенного использования).

В рамках исследования экспертом были выбраны предложения к продаже земельных участков коммерческого назначения с указанием цены предложения, расположенных на территории города Белгорода. Для анализа выбраны предложения о продаже объектов, относящихся к одним с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимые с ними по ценообразующим факторам без учета нетипичных максимальных и минимальных коммерческих предложений.

В рамах сравнительного подхода эксперт выбрал по пять объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемыми земельными участками. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в печатных издании - газете «Моя Реклама» от 03.10.2013 № 17/1455, от 19.12.2013 № 100/1477, от 12.09.2013 № 72/1449, 26.12.2013 № 102/41479, от25.11.2016 № 93/1470, сети Интернет на сайтах www.rosrealt.ru, www.classifieds24.ru.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблицах сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Экспертом обоснованы и применены корректировки на торг, район расположения, площадь (участки с кадастровыми номерами №1, №2); на торг и район расположения (участки с кадастровыми номерами №3№4).

Рыночная стоимость участков, рассчитанная сравнительным подходом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, для участка с кадастровым номером №1 составила <данные изъяты> руб., с кадастровым номером №2 – <данные изъяты> руб., с кадастровым номером №3 – <данные изъяты> руб. и с кадастровым номером №4 – <данные изъяты> руб.

Стоимость земельных участков определялась экспертом с применением доходного подхода, в рамках которого использовался метод капитализации земельной ренты, применение которого целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Анализируя рынок, эксперт выявил 11 сделок по аренде участков под офисно-торговой застройкой площадью от 165 кв. м до 3 400 кв. м, по которым величина арендной ставки составляет от 903, 15 руб. за кв. м. до 2 045, 17 руб. за кв. м.

Для повышения достоверности полученных величин годовой ставки арендной платы экспертом были исключены объекты с самым дешевым значением ставок, а также с самым дорогими значениями.

В рамах доходного подхода для сравнения эксперт выбрал также по пять объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемыми земельными участками. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытого источника на сайте Росрестра (данные Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода о договорах аренды земельных участков, предоставленных по итогам аукциона физическим и юридическим лицам) в сети Интернет (https://rosreestr.ru).

Экспертом обоснованы в заключении и применены корректировки на район расположения, площадь (участки с кадастровыми номерами №1, №2).

При оценке участков с кадастровыми номерами №3 и №4 корректировки не применялись. Экспертом в заключении приведено подробное обоснование отсутствие необходимости в их применении.

Рыночная стоимость земельных участков, рассчитанная в рамках доходного подхода, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ для участка с кадастровым номером №1 составила <данные изъяты> руб., с кадастровым номером №2 – <данные изъяты> руб., с кадастровым номером №3 – <данные изъяты> руб. и с кадастровым номером №4 – <данные изъяты> руб.

На основании пункта 25 ФСО № 1 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Из экспертного заключения видно, что при согласовании результатов эксперт использовал метод причинно-следственного анализа, для чего определил веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформировали итоговую рыночную стоимость имущества.

Таким образом, согласованная рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №1 составила <данные изъяты> руб., с кадастровым номером №2 – <данные изъяты> руб., с кадастровым номером №3 – <данные изъяты> руб. и с кадастровым номером №4 – <данные изъяты> руб.

По результатам проверки отчета об оценке представленных административным истцом эксперт на основании глубокого анализа и проведенных исследований установил наличие в нем таких нарушений законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, которые влияют на итоговую величину рыночной стоимости спорных земельных участков. В экспертном заключении экспертом (станицы 116-119) подробно приведены выявленные нарушения и недостатки отчетов об оценке.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №1 составляет <данные изъяты> руб., с кадастровым номером №2 – <данные изъяты> руб., с кадастровым номером №3 – <данные изъяты> руб. и с кадастровым номером №4 – <данные изъяты> руб.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж экспертной работы.

Напротив, как установлено судом и не опровергнуто представителем административного истца, отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков, составленные оценщиком ООО «НПП Контакт», содержат такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки которые влияют на определение итоговой величины их рыночной стоимости. Ввиду чего, представленные административным истцом отчеты № ОЦ-16-0127 и № ОЦ-16-0147 отвергаются судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорных земельных участков.

По смыслу части 2 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).

Суд не согласен с представленными положительными экспертными заключением на отчеты об оценке, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Возражения представителя административного истца о необоснованном использовании экспертом при проведении экспертизы источника информации - Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. за 2014 год, а также ошибочном указании на то, что оцениваемые участки расположены в непосредственной близости от автомагистрали Б. Хмельницкого, судом отвергаются как несостоятельные.

Справочник редакции 2014 года, очевидно, не может содержать данные, полученные позже 2014 года. Как пояснено экспертом в суде, для составления данного Справочника Лейфером Л.А. использовались и анализировались данные за 2013 год, то есть за период, предшествовавший дате оценки. За этот же период производился анализ рынка, подбирались аналоги для определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Таким образом, нарушений требований пункта 8 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, предусматривающего, что информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки, не допущено.

На странице 6 экспертного заключения отображена схема местоположения объекта недвижимости относительно автомагистрали – проспекта Б. Хмельницкого. Объекты расположены в непосредственной близости от автомагистрали (на расстоянии 720 метров).

В судебном заседании экспертом пояснено, что адреса земельных участков привязаны к проспекту Б. Хмельницкого, 135д, но въезд осуществляется не с проспекта, а с примыкающей улицы Промышленной. Транспортная доступность охарактеризована как очень хорошая.

Довод представителя административного истца о том, что эксперт, указывая на расположение спорных земельных участков в промышленной зоне, приводит противоречивую информацию по сегментированию ранка, к которому относятся объекты оценки, судом отвергается, поскольку приведен без учета того, что в производственных зонах допускается размещение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (решение Совета депутатов г. Белгорода от 27.02.2007 № 429 «О Правилах землепользования и застройки в городе Белгороде»).

Не находит суд убедительным и довод представителя административного истца о том, что эксперт безосновательно суммирует арендные ставки, что в свою очередь искажает итоговые данные, а также о том, что ставки приведены по объектам, несопоставимым с оцениваемыми участками.

Так на странице 32 экспертного заключения приведен подробный и наглядный расчет арендной ставки, определено ее среднее значение.

В судебном заседании эксперт, давая пояснения по заключению указал, что «первые линии» существуют не только вблизи автомагистралей основных городских направлений, они существуют и вблизи крупных автодорог, которыми являются улицы Студенческая и 5 Августа в городе Белгороде.

Следовательно, объекты, на которые ссылался представитель административного истца, не могут рассматриваться как несопоставимые.

Экспертом также указано, что из расчета был исключен не только самый дешевый аналог, но и самый дорогой, как нетипичные значения. Пояснено, что необходимо определить близкие друг к другу значения, что и было сделано.

Несостоятельными являются и доводы представителя администравного истца о необоснованном, неверном применении экспертом корректировки на торг, а также неприменении корректировки на красную линию, неверным применением коэффициента загрузки площади участка равном 1, поскольку указанное обусловлено применением присущих эксперту специальных познаний, наличие которых подтверждено документально, и сомневаться в достоверности этих познаний оснований не имеется, исходя из образования, стажа работы и других характеристик эксперта. Само по себе наличие иного мнения у представителя администравного истца не свидетельствует об ошибочности сделанных экспертом выводов.

На страницах 28-29 экспертного заключения ФИО указано, что им было выбрано достаточное количество земельных участков как в торгово-офисном сегменте, так и под индустриальную застройку. Полученной информации достаточно для определения рыночной стоимости спорных участков. Указанное свидетельствует, о том, что рынок был развит, следовательно экспертом обоснованно применена понижающая корректировка – 8 % на торг.

Как указано экспертом, земельные участки с кадастровыми номерами №1, №2 – участки торгово-офисного назначения расположены вдоль дороги на красной линии, что свидетельствует о большей коммерческой привлекательности по отношению к внутриквартальному расположению. Участки же под индустриальную застройку, к которым относятся участки с кадастровыми номерами №3, №4, как правило, имеют внутриквартальное расположение, ввиду этого такой критерий, как близость к красной линии для последних двух объектов не рассматривался и не учитывался.

Коэффициент недозагрузки площадей применяется для определения рыночной стоимости участка в рамках доходного подхода. Собственник участка может нести потери от того, что не может сдавать всю площадь участка в аренду.

В ходе выполнения экспертизы ФИО не было выявлено таких частей земельных участков, которые не могли бы быть сданы собственником в аренду, ввиду чего обоснованно применен коэффициент равный 1.

Отвергается судом о довод представителя Федюка В.Ю. о том, что им неслись расходы на содержание участков, а при расчете их стоимости в рамках доходного подхода экспертом этого учтено не было, поскольку основан он исключительно на предположениях, в то время как эксперт провел глубокий анализ, исследовал все данные и учел необходимую информацию.

Как указано в суде экспертом, существует три группы расходов, которые несет собственник участка – условно-постоянные, условно-переменные и расходы на замещение.

К расходам на замещение относятся расходы, которые имеют место раз в несколько лет, например расходы, на периодическую замену здания, кровли, ремонта фасада. По земельным участкам расходов на замещение не существует, то есть для земельных участков присущи условно-постоянные и условно-переменные расходы.

К условно-постоянным расходам, применительно к земельным участкам, относятся налоги на землю. Условно-переменные расходы – расходы зависящие от степени загруженности объектов или объемов оказываемых услуг этого земельного участка (вывоз мусора, расходы по охране, коммунальные расходы).

Условно-переменные расходы, которые несет административный истец и на которые ссылается его представитель, возмещаются при сдаче в аренду объектов недвижимости, что подтверждается представленными в материалы дела договорами аренды, согласно пунктам 2.2.4 которых арендатор обязан оплачивать коммунальные платежи, электроэнергию, воду, канализацию, газ, вывоз ТБО.

Отвергается судом и довод представителя администравного истца о том, что эксперт ФИО был не вправе в рамках экспертизы проверять на соответствие требованиям действующего законодательства отчет об оценке, представленный административным истцом, поскольку не является членом экспертного совета. Указанное, по мнению представителя, противоречит требованиям Закона об оценочной деятельности.

Действующее законодательство, регламентирующее вопросы судебной экспертизы, не содержит препятствий к поручению таковой лицу, не являющемуся экспертом в понимании статьи 16.2 Закона об оценочной деятельности. Данным Законом не регулируются отношения, связанные с проведением судебных экспертиз.

Согласно части 1 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертом является лицо, которое обладает специальными знаниями и которому в случаях и порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, поручено провести экспертизу и дать заключение по вопросам, поставленным перед ним и требующим специальных знаний, в целях выяснения обстоятельств по конкретному административному делу.

Ссылку представителя администравного суда на имеющуюся иную судебную практику, суд не может принять во внимание, поскольку судебный акт, на который ссылается представитель, принят по иной категории спора и до руководящих разъяснений, данных Верховным Судом Российской Федерации в Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Протокольным определением судом отклонено ходатайство представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы, при этом суд исходил из следующего.

Повторная экспертиза назначается в случаях предусмотренных процессуальным законом. Из положений части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

В данном случае у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Само по себе несогласие с выводами эксперта не является достаточным основанием к назначению повторной судебной экспертизы.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В данном случае административный истец в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области не обращался.

Обращение ДД.ММ.ГГГГ Федюка В.Ю. с заявлением в орган кадастрового учета с просьбой разобраться с имеющим место увеличением кадастровой стоимости участков не тождественно обращению в Комиссию и не подменят его.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в государственный кадастр недвижимости, будет являться дата обращения административного истца суд, то есть ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

По двум спорным земельным участкам с кадастровыми номерами №1 и №2 рыночная стоимость определена экспертом в размере, превышающем их кадастровую стоимость.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Частью 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Предметом доказывания по настоящему делу являлась проверка доводов истца о нарушенном праве применительно к представленным им доказательствам, а задачей административного судопроизводства - защита права принимаемым судом решением. При отсутствии факта нарушения права по смыслу закона в иске следует отказать.

Федюк В.Ю. просил установить рыночную стоимость по четырем участкам в меньшем размере, чем установлено государственной кадастровой оценкой.

Установив, что по результатам проведенной судебной экспертизы по двум земельным участкам рыночная стоимость превышает их кадастровую стоимость, суд приходит к выводу, что в соответствующей части отсутствует факт нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одном из условий для удовлетворения иска.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о частичном удовлетворении администравного иска, а именно в части требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной по участкам с кадастровыми номерами №3 и №4.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

Поскольку размер кадастровой стоимости спорных земельных участков определен не в соответствии с требованиями административного истца, а исходя из стоимости, установленном заключением эксперта, выполненного в рамках рассмотрения настоящего дела и которое принято судом, расходы по оплате государственной пошлины за подачу административного иска, в силу положений статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, остаются на административном истце и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

административное исковое заявление Федюка Василия Юрьевича удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №3, общей площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилых зданий (прочие), расположенный по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме <данные изъяты> руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №4, общей площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилых зданий (прочие), расположенный по адресу: <адрес>. в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме <данные изъяты> руб.

Рыночная стоимость вышеназванных земельных участков определена настоящим решением на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, то есть на ДД.ММ.ГГГГ.

Датой подачи заявления Федюка Василия Юрьевича о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в государственный кадастр недвижимости, является ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении административного иска в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение в окончательной форме принято 23.01.2017