Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Головко Л.С. к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края, Краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

Головко Л.С. оспаривает утвержденную кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №, просит установить её в размере рыночной стоимости объекта 3 153 565 рублей. Обосновывая административные исковые требования, она ссылается на то, что является собственником объекта капитального строительства и обязана уплачивать налог на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. На основании приказа министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 утверждена по состоянию на 20.08.2019 года кадастровая стоимость этого объекта недвижимости в размере 25 301 075,23 рублей, сведения об этом внесены в ЕГРН 25.05.2020 года. Поскольку рыночная стоимость объекта недвижимости существенно ниже утвержденной кадастровой стоимости, то нарушается её имущественное право на уплату налога в разумных размерах.

Определением суда от 26.01.2021 года к участию в деле привлечены заинтересованные лица: администрация городского округа «Город Хабаровск», Шаповалова И.С., Каменщиков И.Б., Наумов Д.А..

Определением суда 25.02.2021 года к участию в деле привлечен административный соответчик КГБУ «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости».

В судебном заседании представитель административного истца – Зубок М.Е.., поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на обстоятельства, аналогичные тем, что изложены в административном исковом заявлении.

В судебном заседании представитель административного ответчика КГБУ «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» Чичик А.Ю. пояснил, что учреждение не возражает против удовлетворения административных исковых требований Головко Л.С., и не оспаривает определенную оценщиком рыночную стоимость объекта недвижимости.

Административный истец Головко Л.С., представители министерства имущества Хабаровского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, администрации г. Хабаровска, заинтересованные лица Шаповалова И.С., Каменщиков И.Б., Наумов Д.А., уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, судебного извещения о дате и месте проведения судебного заседания, а также путем размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, признав причину неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 19.06.2019 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости, назначение - нежилое, площадь 760,20 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, пом. I (1-9, 11-13). Объекту присвоен кадастровый №.Объект находится в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером №. В Едином государственном реестре недвижимости 20.06.2019 года зарегистрировано право долевой собственности Каменщикова И.Б. - 22/100 долей, Шаповаловой И.С. - 10/100 долей, Наумова Д.А. - 39/100 долей, Головко Л.С. - 29/100 долей.

На имущество физических лиц уплачивается налог, налогоплательщиками которого признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе: здания, строения, сооружения, помещения (часть 1 статьи 399, статья 400, часть 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ).

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ).

Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года № 571 «Об утверждении Положения о местных налогах на территории городского округа «Город Хабаровск» установлен и введен с 01.01.2005 года на территории городского округа «Город Хабаровск» налог на имущество физических лиц, определены налоговые ставки, а также налоговые льготы, основания и порядок их применения к отдельным категориям налогоплательщиков. Налоговая база определяется в соответствии со статьей 403 Налогового кодекса РФ.

Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 утверждены результаты определения кадастровой стоимости, полученные по итогам проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2019 года. Кадастровая оценка проводилась в порядке, установленном Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2020 года.

Распоряжением Губернатора Хабаровского края л\от 29.09.2021 года № 610-р «О вопросах структуры органов исполнительной власти Хабаровского края» министерство имущественных отношений Хабаровского края переименовано в министерство имущества Хабаровского края.

Государственный кадастровый учет объекта недвижимости с кадастровым номером № осуществлен 19.06.2019 года. В соответствие с порядком, установленным статьей 16 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость этого объекта была определена актом КГБУ «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» в размере 25 301 078,23 рублей по состоянию на 20.08.2019 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 25.05.2020 года.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закона о государственной кадастровой оценке), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

Административный истец, как собственник объекта недвижимости является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Поэтому он имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости находящегося в его собственности имущества. С заявлением об оспаривании кадастровой стоимости он обратился в суд 30.12.2020 года.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299.

По заказу Головко Л.С. оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» Селивановым К.А. (оценщик имеет высшее профессиональное образование по специальности «Антикризисное управление», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», с 13.12.2007 года является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Русское общество оценщиков» (регистрационный №), профессиональная деятельность юридического лиц и оценщика застрахована), произведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровый №, о чем 07.12.2020 года составлен отчет об оценке № 496/2020.

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. Рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 20.08.2019 года - на ту же дату определена и кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, что соответствует требованиям статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).

В отчете об оценке от 07.12.2020 года № 496/2020 указано, что для определения рыночной стоимости объекта, кадастровый № оценщик использовал затратный подход, в рамках которого применил метод сравнительной единицы, считая, что он является наиболее сбалансированным по трудозатратам и точности расчетов, дает хорошие результаты в том случае, когда дата создания объекта оценки близка к дате создания типового проекта, когда отличия аналога и объекта оценки минимальны. Отказ от использования сравнительного и доходного подходов, и иных методов в рамках затратного подхода, подробно в отчете обоснован (страницы 52-53, 68-69 отчета).

Как указано в пункте 24 ФСО № 7 при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если есть возможность корректной оценки функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; в) его рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют.

В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: - расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; - определение прибыли предпринимателя; -определение износа и устареваний; - определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний (подпункт «г» пункта 24 ФСО №7).

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства. Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (подпункты «ж», «з», «и» пункта 24 ФСО №7).

По результатам исследования документов (технического паспорта, выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта), визуального осмотра помещения, оценщик установил, что объект оценки представляет собой нежилое помещение площадью 760,20 кв.м., является частью нежилого здания – гаража, кадастровый №, имеющего площадь 858,40 кв.м.. На момент осмотра здание используется в качестве гаража, находится в неудовлетворительном техническом состоянии. По данным технического паспорта по состоянию на 08.10.2010 года величина физического износа объекта составляла 52%.

Оценщик произвел расчет рыночной стоимости объекта оценки в два этапа. Первоначально оценщиком произведены промежуточные расчеты по определению рыночной стоимости нежилого здания – гаража, кадастровый №, имеющего площадь 858,40 кв.м.. После этого была выделена рыночная стоимость оцениваемого объекта, являющегося составной частью этого гаража.

В качестве аналога использован типовой объект ruПЗ.19.000.0057, строительный объем 5 000 куб.м., класс качества – econom, класс конструктивной системы - КС-1, показатель стоимости замещения в целом по объекту, в рублях, 2 927,94 руб/куб.м.. Аналог выбран из Сборника КО-ИНВЕСТ «Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2017 года для условий строительства в Московской области», раздел 3.19 «Здания Межотраслевого применения».

Исходя из того, что объект-аналог имеет некоторое несоответствие объекту оценки по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, оценщик исключил из затрат на замещение элементы, отсутствующие у исследуемого объекта: отопление, вентиляция и кондиционирование, водоснабжение и канализация, слаботочные системы. Поправка составила 263,41 руб/куб.м.

Так как объект-аналог имеет некоторое несоответствие объекту оценки по регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства, оценщик внес «регионально-экономическую» поправку (учтя изменение цен в строительстве на 20.08.2019 года, уровень цен в Московской области к уровню цен в Хабаровском крае на тот же период времени) – 1,133.

Величина прибыли предпринимателя определена оценщиком в размере 4,9% по методике, предложенной в монографии Е.С.Озерова «Экономика и менеджмент недвижимости». Автор исходит из того, что начальные вложения средств обычно не превышают 30% от стоимости объекта, а типичные сроки строительства для подавляющего большинства объектов не превышают двух лет.

Расчет стоимости нового строительства объекта-аналога методом сравнительной единицы произведен с помощью Сборника КО-ИНВЕСТ «Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В ценах 01.01.2017 года», исходя из показателя стоимости 1 куб.м, (после внесения поправок на отсутствие конструктивных элементов) – 2 664,53 рубля. С учетом внесенных поправок, с учетом показателей индексов удорожания СМР за период с 01.01.2017 года по 20.08.2019 года, значения прибыли предпринимателя, стоимость затрат на замещение с прибылью предпринимателя на 20.08.2019 года, по расчету оценщика составила 16186054 рубля.

Оценщик определил величину физического износа на основании данных о технических и физических характеристиках объекта оценки, представленных в документах об объекте. Определяя физический износ методом хронологического возраста, оценщик пришел к выводу, что он равен величине 78%, что в стоимостном выражении составляет 12 625 122 рубля.

В отношении объекта оценки признаки функционального и экономического устаревания не выявлены.

Используя полученные значения, оценщик определил итоговую рыночную стоимость объекта оценки – помещения площадью 760,2 кв.м., кадастровый №, по состоянию на 20.08.2019 года в размере 3 153 565 рублей.

Ознакомившись с содержанием отчета об оценке, суд считает, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.

Лица, участвующие в деле, содержание отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки не оспаривали, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 27:23:0040237:194, в судебном заседании не установлено. Поэтому суд признает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административными истцами требования являются, по мнению суда, обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 18 Закона о государственной кадастровой оценке и части 4 статьи 6 Федеральный закон от 31.07.2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Головко Л.С. обратилась в суд 30.12.2020 года. Ранее в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости она не обращалась. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 25.05.2020 года и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2020 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление Головко Л.С. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.

Установить определенную по состоянию на 20 августа 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости, кадастровый №, назначение - нежилое, площадь 760,20 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, пом. I (1-9, 11-13), в размере рыночной стоимости 3 153 565 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 30 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда