Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2021-001493-97) по административному исковому заявлению ИП главы КФХ Сухановой Татьяны Владимировны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в связи с использованием недостоверных сведений об объекте недвижимости при определении его кадастровой стоимости,

установил:

ИП главы КФХ Суханова Т.В. обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит (с учетом уточнения требований):

- пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка площадью 50 562 кв.м с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> (далее - земельный участок);

- исключить из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года в размере 23 493 127, 68 руб.;

- установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019г. в сумме 1 125 510, 12 руб., исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости, действующих для 9 группы видов разрешенного использования в размере 21, 00 руб./кв.м;

- указать в решении, что установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> применяется для определения арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости с 01 января 2020г.

В обоснование административного иска и его уточнений Суханова Т.В. указала, что является арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Ссылается на недостоверность сведений о земельном участке с кадастровым номером <№...>, использованных при определении его кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2019г. в размере 23 493 127, 68 руб. А именно, по ее мнению, неверно определен вид фактического использования земельного участка; неверно указан сегмент рынка недвижимости 5 «Отдых (рекреация)»; неправильно установлена 11 оценочная группа (рекреационное использование) участка, в связи с чем, удельный показатель его кадастровой стоимости в десятки раз превышает показатель аналогичных объектов недвижимости. Полагает, что отнесение земельного участка к 11 оценочной группе необоснованно, так как на земельном участке отсутствуют здания либо сооружения с жилыми помещениями, что исключает возможность извлечения прибыли. Кроме того, в рамках рассмотрения дела арбитражными судами было установлено, что здания, строения, расположенные на земельном участке, используются ею в целях обеспечения деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, в том числе в сфере сельского (аграрного) туризма. Считает, что земельный участок должен быть отнесен к 9 оценочной группе, а его кадастровая стоимость составлять сумму в размере 1 125 510, 12 руб.

В возражениях на административный иск филиал ФГБУ «ФКП Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю указал, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта внесена в ЕГРН без технических ошибок. Просит рассмотреть требования Сухановой Т.В. на усмотрение суда в отсутствие его представителя.

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит вынести по делу законное и обоснованное решение. При этом департамент указал, что недостоверные сведения в установленной кадастровой стоимости земельного участка отсутствуют.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление с дополнениями, в которых учреждение указало, что оспариваемая кадастровая стоимость была определена им в соответствии с требованиями Федерального закона №237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, и утверждена департаментом имущественных отношений Краснодарского края на основании Приказа № от 04.10.2019 года № 2092. Полагает, что имеются основания для прекращения производства по делу. Кроме того учреждение сослалась на то, что оснований для перерасчета кадастровой стоимости земельного участка не имеется.

Определением суда от 17 января 2022 года отказано в удовлетворении ходатайства ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» о прекращении производства по делу.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

От администрации МО Динской район поступили возражения на административный иск, в которых администрация указала, что полагает правильным и достоверным отнесение земельного участка к сегменту «Отдых (рекреация)», так как земельный участок используется административным истцом в сфере сельского туризма, т.е. на нем осуществляется сдача в наем беседок, рыбалка, конные прогулки. На данном земельном участке также расположены: каркасный бассейн, баня, детская, футбольная и волейбольная площадки. В связи с чем, просит отказать в удовлетворении административного иска.

В судебное заседание 16 марта 2022 года явился представитель Сухановой Т.В. по доверенности Христенко Д.В., который поддержал требования административного иска с учетом их уточнения, просил удовлетворить в полном объеме.

В судебное заседание также явился представитель ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» по доверенности Мордовин Р.В., который просил отказать в удовлетворении требований Сухановой Т.В. по изложенным в возражениях и дополнениях к ним обстоятельствам.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска ввиду следующего.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (пункт 1 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28) разъяснено, что под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления следующих требований:

- об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;

- об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии (пункт 2 постановления).

При этом в силу абзаца третьего пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, при пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости по требованию заявителя также может быть установлена рыночная стоимость такого объекта.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что Суханова Т.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: Краснодарский <Адрес...> Арендная плата за земельный участок исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

В связи с чем, Суханова Т.В. вправе обратиться в суд с настоящим административным иском об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено, что в ходе государственной кадастровой оценки земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, проводившейся на территории Краснодарского края в 2019 году на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 15.03.2018 № 481 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2019 и 2020 годах», ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2019г. в размере 23 493 127,68 руб.

Результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 04.10.2019 №2092 и в соответствии с частью 1 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2020г.

При определении оспариваемой кадастровой стоимости, земельный участок отнесен к 11-й оценочной группе «Рекреационное использование» и к 5 сегменту «Отдых (рекреация), с присвоением кода расчета вида использования 05:022 «Туристическое обслуживание. Размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, размещение детских лагерей».

Обращаясь в суд с настоящим административным иском Суханова Т.В. сослалась на недостоверность сведений о фактическом использовании земельного участка при определении его кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2019г. Указала, что отнесение земельного участка к 11-й оценочной группе необоснованно, так как на данном земельном участке она не ведет деятельность по предоставлению жилых помещений для временного проживания и, соответственно, не извлекает предпринимательской выгоды из такой деятельности. Полагает, что земельный участок необходимо было отнести к 9 оценочной группе, и определить кадастровую стоимость в размере 1 125 510, 12 руб.

Вместе с тем суд полагает доводы административного истца необоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Из материалов дела следует, что определение кадастровой стоимости земельного участка, отнесенного к оценочной группе 11 «Рекреационное использование» осуществлялось ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» с применением сравнительного подхода, методом типового (эталонного) объекта недвижимости. Данный метод применятся в случае, если отсутствует достаточная для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночная информация для группы (подгруппы) объектов недвижимости.

При этом описание порядка определения кадастровой стоимости земельного участка приведено на стр.155-240 Приложения № 7 к Отчету №4-2019 Том II, часть 2.

В соответствии с п. 6.2.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке метод типового объекта заключается в следующем:

1) определяется группа (подгруппа) объектов оценки, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты оценки;

2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов оценки, на основании которых можно сгруппировать объекты оценки по типам;

3) проводится типологизация объектов оценки;

4) формируется типовой объект оценки;

5) определяется стоимость типового объекта оценки;

6) в зависимости от вида использования объектов оценки могут вноситься корректировки в стоимость объектов оценки при распространении на них стоимости типового объекта оценки.

Учреждением для расчета кадастровой стоимости эталонного земельного участка 6 подгруппы использованы 5 объектов - аналогов, наиболее близких по ценообразующим факторам и физическим характеристикам земельные участки, предназначенные для рекреационной деятельности в Приморско - Ахтарском районе Краснодарского края. В качестве ценообразующих факторов использованы: передаваемые имущественные права, дата предложения, вид разрешенного использования, тип объекта, местоположение и площадь земельного участка, наличие либо отсутствие инженерных коммуникаций.

Кроме того, при определении кадастровой стоимости земельного участка ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» было принято во внимание использование Сухановой Т.В. земельного участка в сфере сельского туризма: для сдачи внаем беседок; для организации рыбалки и конных прогулок; для размещения бассейна, бани, футбольной и волейбольной площадок. Использование объекта в указанных целях установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14 сентября 2020г. по делу № А32-27177/2019.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019г. рассчитана учреждением путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости эталонного объекта для 11 оценочной группы (6 подгруппы) на корректировку и на площадь объекта недвижимости (745, 81 руб. х 0,623 х 50 562 кв.м). В связи с чем, кадастровая стоимость составила сумму в размере 23 493 127, 68 руб.

Таким образом, суд полагает, что определение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2019г. в размере 23 493 127, 68 руб. осуществлено уполномоченным органом и в соответствии с положениями законодательства.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела представителем Сухановой Т.В. суду представлен расчет кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 125 510, 12 руб. с отнесением данного объекта к 9 оценочной группе.

Однако суд критически относится к представленному расчету, поскольку в нем отсутствует указание на стоимость эталонного объекта и не применяется данная стоимость при расчете кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...>

Из представленного расчета также не усматривается, к какой стоимости применяются или не применяются корректировки, указанные на страницах 4-6 расчета.

Кроме того, значение приведенной на странице 5 расчета корректировки на площадь указано неверно, так как согласно алгоритму определения корректировки на площадь, описанному на страницах 63-66 Приложения № 7 к Отчету № 4-2019 (Том II, часть 2), значение корректировки составляет не 1.06, а 1,016.

Также в расчете не применена корректировка на расстояние от земельного участка до административного центра муниципального района (городского округа), описание которой приведено на страницах 67-70 Приложения №7 к Отчету № 4-2019 (Том II, часть 2).

Применение указанных в расчете средних значений удельных показателей кадастровой стоимости для 9 оценочной группы в размере 21,00 руб/кв.м не предусмотрено Отчетом №4-2019 и не может быть использовано в рамках метода типового (эталонного) объекта.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом расчет кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2019г. является неполным и недостоверным.

Довод Сухановой Т.В. о том, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14 сентября 2020г. по делу № А32-27177/2019 установлен факт использования ею земельного участка по его целевому назначению, является несостоятельным, поскольку данное обстоятельство не опровергалось сторонами в ходе рассмотрения настоящего дела. При этом факт использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением не свидетельствует о наличии оснований для изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также о недостоверности сведений при определении его кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2019г.

Установив отсутствие оснований для изменения кадастровой стоимости земельного участка, а также недоказанность использования уполномоченным органом недостоверных сведений об объекте недвижимости при определении его кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2019г., суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска Сухановой Т.В.

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение суда.

Поскольку административному истцу отказано в удовлетворении административного искового заявления, оснований для взыскания судебных расходов не имеется.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ИП главы КФХ Сухановой Татьяны Владимировны к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в связи с использованием недостоверных сведений об объекте недвижимости при определении его кадастровой стоимости - отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 29 марта 2022 года.

Судья

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова