Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Железнодорожная торговая компания» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Железнодорожная торговая компания» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером , площадью 228,9 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, , пл. Привокзальная, дом 4, по состоянию на 01.01.2018г. в размере 2 556 000 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № О-163-38/2021 от 15.07.2021г., подготовленным ООО «ТЕЗАУРУС», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2018г. составляет 2 556 000 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2018г. определена в размере 5 828 162,13 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению налоговых платежей.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

При этом, в своих возражениях на административное исковое заявление представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по доверенности Ридько Е.В. просит рассмотреть дело в отсутствие представителя бюджетного учреждения, в разрешении заявленных требований полагается на усмотрение суда.

В отзыве на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности Мордовин Р.В. просит суд учесть при вынесении законного и обоснованного решения, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний, с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с положением статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 года № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установить единую дату начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административный истец АО «Железнодорожная торговая компания» является собственником нежилого здания с кадастровым номером , площадью 228,9 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, , пл. Привокзальная, дом 4.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2018г. определена в размере 5 828 162,13 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. Соответственно суд считает 01 января 2018 года верной датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Согласно данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № О-163-38/2021 от 15.07.2021г., подготовленного ООО «ТЕЗАУРУС», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2018г. составляет 2 556 000 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 12 января 2022 года по делу назначено проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и поручено ООО «ФЛАГМАН».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 14.02.2022г., выполненному ООО «ФЛАГМАН», отчет об оценке № О-163-38/2021 от 15.07.2021г., подготовленный ООО «ТЕЗАУРУС», не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2018г. составляет 4 482 641 рубль.

От представителя административного истца по доверенности Стрельниковой А.В. поступили возражения на заключение судебной экспертизы, содержащие доводы о недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости объекта оценки.

Вместе с тем, допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «ФЛАГМАН» Смерчинский Н.М., выполнивший заключение судебной экспертизы, не смог в полной мере устранить вышеуказанные недостатки проведенной экспертизы, изложенные в возражениях представителя административного истца.

При этом, эксперт Смерчинский Н.М. суду пояснил, что экспертное заключение в части установления соответствия отчета об оценке № О-163-38/2021 от 15.07.2021г., подготовленного ООО «ТЕЗАУРУС», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выполнено по шаблону ООО «ФЛАГМАН», в котором, возможно, допущены неточности.

В связи с чем, судом установлена неполнота и неясность заключения судебной экспертизы, подготовленного экспертом ООО «ФЛАГМАН» Смерчинским Н.М.

Определением Краснодарского краевого суда от 29 апреля 2022 года по делу назначено проведение дополнительной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, при проведении которой, эксперту необходимо учесть доводы о неполноте и неясности экспертного заключения, изложенные в возражениях представителя административного истца.

Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы, выполненной ООО «Флагман», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2018г. составляет 3 509 735 рублей.

Суд, исследовав заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение дополнительной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречат положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Оснований не доверять представленному заключению дополнительной экспертизы у суда также не имеется, поскольку оно является допустимыми по делу доказательствами. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение дополнительной судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке спорного объекта недвижимости был применен затратный подход. Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

Однако, представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности Кафалдиди О.Г. представлены возражения на заключение дополнительной экспертизы, в которых она указывает, что данное экспертное заключение не может считаться допустимым доказательством по настоящему административному делу, поскольку составлено с нарушениями законодательства об оценочной деятельности и не может быть признано достоверным.

В обоснование своих возражений ссылается на то, что при проведении оценки экспертом необоснованно не применен сравнительный подход, не исследована в полной мере информация об объектах аналогах, неверно подобраны объекты аналоги с учетом коэффициента вариации. Экспертом неверно (ошибочно) определен индекс цен на строительно-монтажные работы для пересчета от базовой цены 1984г. на дату оценки 01.01.2018г., отсутствует связь по датам перевода.

Таким образом, по мнению представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ», неверно проведенные экспертом расчеты привели к занижению стоимости исследуемого объекта на 18 %.

От представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Буренкова Д.Л. также поступили возражения на заключение судебной экспертизы, согласно которым, определенная экспертом рыночная стоимость объектов оценки не может быть признана достоверной, а заключение достоверным доказательством по делу, к оценке которого необходимо отнести критически.

Так, представитель департамента указывает, что при определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2018г. в рамках затратного подхода допущены следующие нарушения:

- при применении отраслевого коэффициента 1,2 эксперт не указывает отрасль, для которой определен данный коэффициент, кроме того, в заключении отсутствует источник информации.

- при расчете коэффициента (110,03) на изменение цен после издания справочника на дату оценки допущены следующие неточности: не приведен источник, на основании которого экспертом был определен индекс рыночного удорожания стоимости строительно-монтажных работ к базисным ценам в размере 99,78; неверно осуществлен переход от базового уровня цен 2 квартала 2013 года к показателям на 1 квартал 2018 года. Дата оценки 01.01.2018г., применение к расчетам данных после даты оценки некорректно;

- значение физического износа в размере 33% не подтверждено экспертом;

- при расчете стоимости объекта экспертизы в рамках затратного подхода эксперт не добавляет к стоимости строительных материалов и работ корректирующий коэффициент в размере НДС, что методологически неверно. Указанные в заключении эксперта источники публикуют нормативы стоимости строительства без НДС, тогда как на рынке стоимость строительных материалов и строительных работ включает НДС.

Вместе с тем, доводы возражений представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности Кафалдиди О.Г., а также представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Буренкова Д.Л. на заключение дополнительной экспертизы не могут быть признаны обоснованными и объективными, поскольку не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, как следует из письменных пояснений эксперта ООО «ФЛАГМАН» Смерчинского Н.М., выполнившего вышеуказанное заключение, экспертом принят общий коэффициент перехода цен 1969 года в цены 1984 года (общая техническая часть сборников УПВС). Индекс удорожания стоимости СМР к базисным ценам 2 квартала 2013 года принят экспертом на основании приложения № 2 к письму департамента строительства Краснодарского края от 04.06.2013г. № 67-1990/13-01-06. Дата - 01.01.2018г. относится к 1 кварталу 2018 года, индекс СМР применен верно.

Согласно представленным в материалах дела отчету об определении рыночной стоимости объектов экспертизы № О-163/38-21, техническому паспорту по состоянию на 05.09.2007г., физический износ объекта экспертизы определен методом срока жизни. Согласно техническому паспорту физический износ частей здания составлял округленно 22 %. Поскольку по составу конструктивных элементов (фундаменты и перекрытия) оцениваемое здание соответствует 1 или 2 группам капитальности (общая техническая часть сборников УПВС) со сроком службы 100 лет, то за 11 лет эксплуатации с даты составления технического паспорта (на дату экспертизы 01.01.2018г.) физический износ увеличится на 11% и предварительно будет составлять: 22+11=33%. В связи с чем, экспертом принят физический износ в размере 33%. Согласно кассационному определению ВС РФ от 09.08.2018г. № 5-КГ 18-96 установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерной и на законе не основано. Основополагающим ценообразующим фактором эксперт посчитал местоположение сравниваемых объектов, в районе ж/д вокзала. Представленные в возражениях административного ответчика предложения о продаже не могут быть приняты к расчету в связи с отличием по местоположению. Кроме того, представленные к продаже объекты отличаются от объекта экспертизы по техническому состоянию (действующие плюс продажа с оборудованием). Принятые экспертом коэффициенты приведены на стр. 33 Заключения. Индексы определены для расчета стоимости замещения с применением сборников КО-ИНВЕСТ. Использовать их при определении восстановительной стоимости метод (УПВС) некорректно. При этом, в соответствии с положениями ст. 14 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Проверив и сопоставив доводы возражений на заключение эксперта представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности Кафалдиди О.Г., а также представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Буренкова Д.Л. с пояснениями эксперта ООО «ФЛАГМАН» Смерчинского Н.М., выполнившего заключение дополнительной судебной экспертизы, суд полагает, что доводы возражений о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено.

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Обоснованных возражений на заключение эксперта суду не представлено.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд находит дминистративный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам дополнительной судебной оценочной экспертизы ООО «ФЛАГМАН».

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 09 декабря 2021 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 09 декабря 2021 года.

При таких обстоятельствах, административный иск АО «Железнодорожная торговая компания» подлежит частичному удовлетворению, а кадастровая стоимость объекта недвижимости установлению в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление АО «Железнодорожная торговая компания» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной частично.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером , площадью 228,9 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, , пл. Привокзальная, дом 4, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 3 509 735 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером считать 09 декабря 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья В.В. Сидоров