Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного ответчика – администрации города Белгорода Сергеевой Т.И., представителя заинтересованного лица – Правительства Белгородской области Егоровой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Заикина Валентина Ивановича к администрации города Белгорода, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Белгородской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Белгородской области, с участием заинтересованного лица – Правительства Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и возложении обязанности по внесению соответствующие изменения в стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости,

установил:

Заикин В.И. (далее также административный истец), являясь собственником земельного участка площадью 2 018 кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, обратился в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости участка в размере равном его рыночной стоимости – <данные изъяты> руб. и возложении на Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Белгородской области обязанности по внесению установленной кадастровой стоимости в Государственный кадастр недвижимости.

В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная на 01.01.2014 (<данные изъяты> руб.) не соответствует его рыночной стоимости, определенной оценщиками ООО «Центр независимой оценки», что затрагивает его права, поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости, в завышенном размере.

Административный истец, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства заказным письмом с уведомлением о вручении (почтовый идентификатор 30800017702413), не явился, явку своего представителя в суд не обеспечил.

Протокольным определением от 20.11.2017 судом отказано в удовлетворении ходатайства Заикина В.И. об отложении судебного разбирательства.

Административные ответчики – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Белгородской области о судебном заседании извещены своевременно путем нарочного вручения, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями (списки от 07.11.2017 № 2017-РК/3704 и № 2017-РК/3760), явку своих представителей в суд не обеспечили.

Представители администрации города Белгорода, Правительства Белгородской области полагали возможным административный иск удовлетворить, установив стоимость участка в размере, определенном экспертом ФИО. по результатам судебной экспертизы.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1пункты 1, 2 и 5).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» утверждены постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 № 236 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» по состоянию на 01.01.2014. Кадастровая стоимость участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> руб.

Как следует из материалов административного дела, административный истец является собственником вышеназванного участка, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии <данные изъяты> № <данные изъяты>.

Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, он вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.

В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, административный истец представил в суд составленный оценщиками ООО «Центр независимой оценки» отчет от 28.09.2015 № УК 20/07. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 определена оценщиком в размере <данные изъяты> руб.

На данный отчет об оценке имеется положительное экспертное заключение от 30.10.2015 № 5144/2015-1, выполненное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», членами которой являются оценщики, составившие отчет от 28.09.2015 № 20/07.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика, поддержанные заинтересованным лицом, против доказательства размера рыночной стоимости, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе значительной разницей (55 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске кадастровой стоимостью в размере рыночной спорного земельного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 25.09.2017 назначена экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Экспертиза поручена эксперту Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО.

По результатам экспертизы экспертом ФИО. составлено заключение от 25.10.2017 № 067.04-0723, согласно которому по состоянию на 01.01.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> руб. Отчет об оценке от 28.09.2015 № 20/07 не в полной мере соответствует требованиям Закона об оценочной детальности, федеральным стандартам оценки.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Экспертное заключение от 25.10.2017 № 067.04-0723 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра земельного участка, сопоставления объектов исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Эксперт, опираясь на источник информации: Экономика недвижимости, (Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К.) учебник, 2009 г., делая вывод о сегменте рыка, к которому принадлежит земельный участок, исходя из его разрешенного использования, указал, что оцениваемый участок можно отнести к земельным участкам коммерческого назначения.

В рамках анализа данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также альтернативных вариантах его использования, экспертом были выбраны предложения к продаже земельных участков коммерческого назначения, с указанием цены предложения, расположенных в городе Белгороде (анализ предложений Таблица № 8 заключения).

Фактических данных о ценах сделок экспертом не выявлено.

По результатам анализа эксперт указал, что для рынка земельных участков коммерческого назначения города Белгорода характерны следующие тенденции: стоимость 1 кв. м может варьироваться от 6 452 руб. до 20 526 руб.

Руководствуясь Справочником оценщика недвижимости (Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков (Таблицы, графики, гистограммы) Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, 2014 год), эксперт выделил основные факторы, влияющие на стоимость земельных участков (Таблица № 11 экспертного заключения).

Для сравнения эксперт выбрал четыре объекта-аналога. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений, размещенных в открытом доступе в сети Интернет и газете «Моя реклама».

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Так, экспертом обоснованы и применены корректировки на торг, месторасположение и площадь.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что по состоянию на 01.01.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты>

Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж экспертной работы. Расчеты эксперта ФИО. не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Напротив, как установлено судом, и не оспорено административным истцом, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиками ООО «Центр независимой оценки», содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Так, экспертом ФИО. указано, что оценщиками был использован аналог № 9 (лист № 42 Таблица № 9 отчета) под ИЖС, в то время как оцениваемый земельный участок имеет разрешенное использование – для дальнейшей эксплуатации нежилого здания и фактически используется в качестве торгового, офисного, общепита и производственного.

Корректировка на разрешенное использование аналога № 3 (лист 47 отчета) с использованием средних значений удельных показателей кадастровой стоимости по городу Белгороду является некорректной, так как данные значения определялись как среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов по кадастровым кварталам, т.е. массово, укрупненно, без учета индивидуальных особенностей земельных участков.

Корректировка в размере 5 % на коммуникации для аналога № 3 оценщиками применяться не могла, поскольку это противоречит пункту 20 ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Использованные оценщиками объекты-аналоги № 1 и № 2 расположены на первых (красных) линиях, в то время как оцениваемый земельный участок расположен внутри квартала. Общепринятыми корректировками по данному элементу сравнения оценщики пренебрегли.

Выявленные экспертом вышеприведенные недостатки очевидно влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

При таких обстоятельствах, представленный административным истцом отчет от 28.09.2015 № УК 20/07 отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего Заикину В.И.

По смыслу части 2 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).

Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением на отчет об оценке, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Протокольным определением от 20.11.2017 судом отказано в удовлетворении письменного ходатайства административного истца о признании недопустимым экспертного заключения от 25.10.2017 № 067.04-0723.

Приведенный административным истцом в письменных возражениях довод о том, что экспертом ошибочно определена категория земли как «Земли населенных пунктов» вместо верной «Земли поселений», судом отвергается, поскольку по смыслу подпункта 2 пункта 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации речь идет об одной категории земель.

Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Земельный кодекс Российской Федерации внесен ряд изменений, в том числе в подпункте 2 пункта 1 статьи 7 слово «поселений» заменено словами «населенных пунктов».

Действительно, как указано истцом в своих возражениях, вид разрешенного использования земельного участка – «Для дальнейшей эксплуатации нежилого здания». Вместе с тем, в соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Вид фактического использования спорного земельного участка экспертом определен правильно.

Не соглашается суд и с доводом административного истца о том, что к земельному участку нет подъездных путей, поскольку он опровергается имеющимися в экспертном заключении фотоматериалами месторасположения земельного участка, а также схемами его расположения из Интернет-ресурсов https://maps.yandex.ru и https://pkk5.rosreestr.ru. Корректировка по такому элементу сравнения как расположение относительно красной линии, экспертом учтена и применена (для объекта-аналога № 3).

Вопреки утверждению административного истца, фактическое использование земельного участка экспертом учтено, а то обстоятельство что на всей площади участка, как на то указывает истец, расположено здание, правого значения не имеет, поскольку, как ранее было указано, застроенный земельный участок оценивается как незастроенный.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований в части установления рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка в размере, определенном в заключении эксперта, подготовленном по результатам судебной экспертизы.

Не подлежит удовлетворению требование Заикина В.И. о возложении на Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Белгородской области обязанности внести в Единый государственный реестр недвижимости (ранее – государственный кадастр недвижимости) сведения о новой кадастровой стоимости, поскольку исходя из положений статьи 3 Федерального закона от «О государственной регистрации недвижимости», статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности данный государственный орган не наделен полномочиями по осуществлению государственного кадастрового учета (с 01.01.2017). Кроме того, административному истцу не было отказано во внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости, а потому его права не были нарушены.

Согласно положениям абзацев 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Доказательств обращения административного истца в Комиссию не представлено. В суд с настоящим административным иском Заикин В.И. обратился 30.08.2017.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

административное исковое заявление Заикина Валентина Ивановича удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 2 018 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме <данные изъяты> руб.

Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка определена настоящим решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, то есть на 01.01.2014.

Датой подачи заявления Заикиным Валентином Ивановичем о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в государственный кадастр недвижимости, является 30.08.2017.

В удовлетворении административного иска в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение в окончательной форме принято 27.11.2017